Директор-Инфо №9'2008
Директор-Инфо №9'2008
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор




.





 

Постройка с неприятностями

Евгения Суркова

Вопросы о судьбе самовольных построек, о возможности их легализации всегда актуальны для бизнеса. Например, для тех, кто без необходимых согласований, разрешений, без оформления земельных отношений создал или только приступил к строительству/реконструкции объектов капитального строительства. Проблемы признания прав собственности злободневны и для приобретателей таких объектов. А вот владельцы земельных участков нередко имеют противоположные цели: желая освободить площадку под новое строительство, они пытаются убедить суды, что та или иная недвижимость — объект самовольного строительства и подлежит сносу.

Что такое самовольная постройка

Самовольная постройка — это жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:

  • на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
  • без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил1.

Самовольные постройки подлежат сносу за счет лиц, их построивших (см. «О сносе самовольных построек»), но вместе с тем закон в некоторых случаях предоставляет юридическим и физическим лицам возможность легализовать самовольную постройку и добиться признания права собственности на нее2. Это возможно при условии, что постройка является недвижимым имуществом, а вот вагончики, павильончики, киоски, просто огороженная забором территория таковым не является3.

Тем не менее предприниматели и организации пытаются зарегистрировать такие объекты в Росрегистрации как недвижимость или же просят арбитров признать их право собственности на такой объект как на самовольную постройку4.

Пример5 ОАО в иске к городским властям просило признать его право собственности на самовольно возведенное нежилое строение — автогазозаправочный пункт. Изучив технический паспорт, арбитры установили, что в состав объекта входит здание служебно-вспомогательного пункта (каркасный вагончик, с металлическими стенами и деревянным полом на фундаменте из бетонных блоков, без подвальных помещений), два навеса (служебные постройки) и забор (металлическая сетка в бетонных столбах).

В иске отказали, поскольку спорное имущество недвижимостью, а следовательно, и самовольной постройкой не является. ОАО не сумело доказать, что вагончик прочно связан с землей и что его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению.

Как правило, застройщики и заказчики незаконного строительства прекрасно осознают противоправность своих действий, но надеются на то, что впоследствии им удастся или легализовать объект, или перепродать, или хотя бы длительное время пользоваться им. Кто-то тешит себя надеждой, что сооружение, особенно монументальное, никто сносить не станет и что пусть и не сразу, но все утрясется само собой.

Комментарий В известной притче Ходжа Насреддин получил от эмира деньги и пообещал ему за 20 лет научить ишака богословию. Мудрец справедливо рассудил, что к концу этого срока умрет либо ишак, либо эмир, либо он сам. Так и инвесторы незаконного строительства рассчитывают, что некоторое время они просуществуют в относительном покое, и что собственники и титульные владельцы земли не смогут предпринять сколько-нибудь действенных мер по сносу объектов, и что со временем обстоятельства изменятся и можно будет оформить свое право на землю, на постройку.

Самовольные постройки зачастую становятся объектами купли-продажи, мены, залога. Покупателей, кредиторов, как правило, прельщает возможность получить недвижимость по более низкой по сравнению со среднерыночной цене. У продавцов иные цели — например, как можно скорее получить деньги за «горящие» объекты и спихнуть все или большую часть проблем по легализации на доверчивого приобретателя. Последних уверяют, что при легализации самовольных построек трудностей не бывает, что процедура отработана годами. Продавец бойко объясняет, что в суде достаточно показать договор купли-продажи — и он вынесет решение в пользу добросовестного приобретателя и автоматически признает его собственником здания, строения, сооружения. Дополнительно могут указать и на то, что суд непременно обяжет собственника земельного участка официально (безвозмездно или за символическую плату) передать землю в собственность или пользование собственнику здания, строения, сооружения. Когда покупатель задает резонный вопрос о том, почему же сам застройщик не легализовал недвижимость, он услышит массу отговорок. Например, ему скажут, что право собственности можно признать только за добросовестным приобретателем, а он, застройщик, в отличие от покупателя, таковым, увы, не является... Подобные заверения не состоятельны.

Например, чтобы аргументировать свои доводы, застройщики нередко ссылаются на прошлый успешный собственный или чужой опыт, известные судебные прецеденты и обещают всяческую помощь, в т. ч. и правовую, консультативную. Вот только не указывают, что в последнее время в законодательстве многое изменилось. Например, раньше допускалась возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, ее осуществившим, если собственник земельного участка обещал когда-нибудь в будущем предоставить этот участок. Теперь такое стало невозможно. Попытка обратиться за обещанной помощью для приобретателя, как правило, оказывается неудачной. Застройщики, если их и удается найти, отгораживаются глухой стеной непонимания.

Иногда неискушенным покупателям под видом правоустанавливающих предоставляются некие документы, не имеющие юридической силы и не свидетельствующие о законности строительства, а то и вовсе поддельные.

Надежда Панина, юрист

Земельный вопрос обостряется, особенно в городах. Муниципальные органы, промышленные предприятия, получившие еще в доперестроечные времена солидные земельные наделы, но длительное время не использовавшие их, и прочие землевладельцы все чаще обращают взор на незаконные постройки и подают в суды иски о восстановлении своих прав на земельные участки. Они требуют признать имеющиеся на них постройки самовольными и добиваются их сноса. Суды подобные иски, как правило, удовлетворяют.

Пример6 Получив от города участок в аренду, компания построила на нем торговый центр и благоустроила окружающую территорию, как и предусматривалось договором. После этого компания, отхватив солидный кусок от муниципальных земель, на прилегающей к зданию торгового центра площади несанкционированно устроила торговые ряды и платную автостоянку, установила забор, сторожевую будку и шлагбаум.

Городские власти обратились в арбитражный суд с просьбой обязать компанию прекратить деятельность автостоянки и освободить муниципальные земли от временных строений и сооружений. Этот иск был удовлетворен, несмотря на активные возражения ответчика, который, например, утверждал, что не нарушил чьих-либо прав, что будка и шлагбаум якобы нужны для поддержания порядка на прилегающей к торговому центру территории, что убирать их нельзя, т. к. последствия будут крайне негативными.

Арбитры эти доводы отклонили как полностью несостоятельные.

В данном случае затраты ответчика по восстановлению нарушенного права истца вряд ли оказались существенными, да и кое-какую выгоду он, вероятно, извлечь сумел. Но существуют прецеденты, когда предприниматели и компании оказываются в гораздо более неприятной ситуации: затратив значительные средства на строительство, они вынуждены за свой счет сносить, демонтировать объекты, приводить в первоначальный вид участки. Приобретателей самовольной постройки обязать провести такие работы нельзя. Но и они терпят убытки, например, из-за того, что не удается вернуть вложенные в недвижимость деньги.

Комментарий Строительство, а тем более покупка самовольной постройки — это высокорисковый вид инвестиций. Права собственности на такой объект у покупателя не возникает (нет такого права и у продавца). Считается, что такой объект не был введен в гражданский оборот, а потому любые сделки с ним ничтожны. Не имеет значения даже тот факт, что покупатель самовольной постройки является ее добросовестным приобретателем. И бесполезно доказывать свои права на самовольные постройки со ссылками на приобретательную давность, в частности на ст. 234 ГК РФ, которая устанавливает, что если лицо на протяжении 15 лет добросовестно, открыто, непрерывно владеет недвижимым имуществом как своим собственным, то оно приобретает на это имущество право собственности. Суды такие доводы отклоняют.

Пример В конце 1990-х годов мэрия одного из южных городов предоставила предпринимателю в аренду земельный участок в охранной зоне для размещения и эксплуатации летнего кафе, но без права капитального строительства. Предприниматель, однако, развил бурную созидательную деятельность: возвел на этом участке для размещения своего кафе капитальную постройку. Чиновники мэрии были недовольны, и предприниматель начал активно искать пути легализации недвижимости.

Неизвестно как, но ему удалось убедить районный суд общей юрисдикции принять к рассмотрению неподведомственное ему дело7, и в 2005 году этот суд признал за истцом право собственности на спорную недвижимость.

Это решение было отменено только через 10 месяцев. За этот срок предприниматель успел многое: на основании судебного решения получил свидетельство о собственности, продал недвижимость своей знакомой, а уже через два месяца выкупил ее обратно. Бизнесмен полагал, что даже при отмене решения суда общей юрисдикции он будет рассматриваться как добросовестный приобретатель, тем более что сделки совершались в тот момент, когда сведения об объекте и его собственнике были в ЕГРП.

Чуда не случилось. Как только суд общей юрисдикции прекратил дело, городская администрация обратилась в арбитражный суд с требованием к предпринимателю снести объекты самовольного строительства. Первоначально в иске было отказано. Суд первой инстанции счел, что право собственности предпринимателя возникло из договора купли-продажи. В апелляционной инстанции это решение были отменено, а иск удовлетворен. Предприниматель не смирился и подал кассационную жалобу, при рассмотрении которой арбитры поддержали выводы суда апелляционной инстанции и отклонили доводы предпринимателя. Последний пытался уверить суд в том, что сделки купли-продажи на момент их совершения соответствовали закону и что он якобы является добросовестным приобретателем недвижимости. Как указал суд кассационной инстанции, правовых оснований для регистрации права собственности не было, ведь решение общегражданского суда отменено, а сама по себе запись в ЕГРП, появившаяся во исполнение незаконного судебного акта, еще не свидетельствует о возникновении права собственности. У предпринимателя даже временно не возникло правомочий для распоряжения самовольной постройкой, поэтому все совершенные с нею сделки ничтожны.

Известны и противоположные примеры, когда откровенно противозаконные решения судов общих юрисдикций по делам, не входящим в их компетенцию, не обжалуются и не отменяются.

Пример В один из общегражданских районных судов несколько лет назад обратился гражданин А. В исковом заявлении он указал, что некогда приобрел комплекс зданий и сооружений, к которым постепенно сделал пристройки, и теперь просит признать за собой право собственности на эти пристройки.

Суд требование удовлетворил, несмотря на то, что в представленной копии договора купли-продажи комплекса было указано, что покупателем комплекса является не данный гражданин, а некое ООО, директором которого и являлся истец. В решении суд своей волей изменил договор купли-продажи, изложив в другой редакции пункт с характеристиками объекта купли-продажи (хотя такие требования истец не заявлял), признал за ООО право собственности на комплекс зданий и сооружений с уточненными площадями. При этом суд не применял ст. 222 ГК РФ, ссылаясь на другие нормы. По каким причинам судья районного суда принял этот иск и рассмотрел дело, подведомственное арбитражному суду, не известно. Это решение, явно незаконное, никем не обжаловалось ни в кассационном, ни в надзорном порядке и осталось в силе. Позднее вышестоящий суд, в обзоре судебной практики лишь обратил внимание на этот прецедент, посетовав на незаконность решения и указав на ошибки суда.

Предостережем об опасности подобного подхода к легализации недвижимости. Благополучие, построенное на таком фундаменте, весьма зыбко, а бизнес становится более уязвим. А покупателям недвижимости следует проявить бдительность и при помощи специалистов проследить судьбу этого имущества, особенно если в отношении него когда-либо велись судебные тяжбы. И всегда помните, что активы, права собственности на которые подтверждены сомнительными судебными решениями, весьма эфемерны.

Д. Коломиец, юрист

Легализация

Решив отставить свою незаконную собственность в суде, следует тщательно готовиться к процессу и запасаться всеми нужными документами. Это позволит увеличить шансы на выигрыш тяжбы независимо от того, требуете ли вы в исковом заявлении признать за собой право собственности или же, наоборот, в качестве ответчика вынуждены отбиваться от претензий собственника земельного участка.

Суды, решая судьбу самовольных построек, обращают внимание на наличие/отсутствие:

  • документов, подтверждающих права сторон спора на земельный участок;
  • нарушений прав третьих лиц;
  • угрозы жизни и здоровью граждан (имеются в виду вопросы соблюдения обязательных градостроительных и технических требований, ППБ, СанПиНов, СНиПов и пр.).

Последние два обстоятельства устанавливаются на основании исходно-разрешительных документов на использование территории, а также документов, подтверждающих соответствие объекта экологическим, санитарно-гигиеническим и другим нормативам8.

Доказательства выделения земельного участка под строительство должны быть надлежащими: соответствующее решение, правильно оформленное, должно быть вынесено уполномоченными лицами/органами с соблюдением всех установленных процедур. Но об этом не думают ни бизнесмены, ни чиновники. Первые, решив строиться, нередко слишком много значения придают своим связям в местных органах власти; вторые же распределяют земли по своему усмотрению и даже оформляют свое волеизъявление в виде каких-то официальных решений, постановлений, актов и т. д. Но, как известно, даже самые влиятельные чиновники не всесильны и не вечны, а документы, выданные с нарушениями, не имеют правового значения при решении судами вопросов об узаконении постройки или ее сносе.

Пример По одному из дел арбитры не признали достаточным доказательством предоставления некоему ООО земельного участка под строительство постановление главы администрации города, утвердившее акт выбора земельного участка, и проект границ по предварительному согласованию места размещения построенной складской базы.

Суд обратил внимание на тот факт, что в этом постановлении ООО указали на необходимость запросить в комитете архитектуры и градостроительства архитектурно-планировочное задание на разработку проектной документации, согласовать ее и затем обратиться с заявлением к главе города о предоставлении земельного участка для строительства. Однако эти указания ООО не выполнило, хотя его официально уведомили о том, что строительство в отсутствие решения о предоставлении под него земельного участка является коммерческим риском.

Помимо прочего ООО пыталось обратить внимание суда на то, что строение возведено с соблюдением градостроительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм, не создает угрозы для жизни, здоровья людей и окружающей среды. Но суд в этом усомнился, ведь ему были представлены заключения соответствующих органов, полученные в отношении предпроектного материала.

Кроме того, арбитры указали, что для получения разрешения на строительство необходимо иметь документы, подтверждающие права на земельный участок, и утвержденную проектную документацию. Разрешение на строительство в отсутствие прав на земельный участок не может быть получено, поэтому в данном случае не имеет правового значения, соответствует или нет объект санитарно-эпидемиологическим, градостроительным и противопожарным нормам.

Пример ООО через арбитражный суд решило закрепить свое право собственности на самовольную постройку.

В иске отказали, поскольку земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, в собственности, пожизненном наследуемом владении либо постоянном (бессрочном) пользовании истца не находится. Арбитры не придали правового значения ссылке ООО на письмо городского комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом, в котором указывалось, что комитет считает возможным предоставить земельный участок, необходимый для эксплуатации здания после получения ООО свидетельства о государственной регистрации права собственности на него. Комитет на момент рассмотрения спора не являлся лицом, осуществляющим распоряжение земельными участками, и вопрос предоставления земли не находился в его компетенции.

Практика по делам, в которых фигурирует объект, построенный в отсутствие разрешений на строительство, сложилась противоречивая. Иногда судьи признают подобные нарушения незначительными и принимают решения в интересах застройщика. В других случаях они занимают категоричную позицию: подобные постройки, являясь самовольными, подлежат сносу.

Из ст. 222 ГК РФ прямо следует, что шанс узаконить самовольную постройку имеется только у лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена постройка9. Арендаторы земельных участков, а также приобретатели такой недвижимости, пусть даже и добросовестные, в эту категорию не входят.

Пример ОАО обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города о признании права собственности на самовольно возведенные пристройки.

В удовлетворении иска было отказано. Судьи установили, что права на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, не оформлены в установленном порядке: по постановлению администрации города земельный участок был предоставлен ОАО в аренду на 25 лет для эксплуатации производственных зданий и сооружений.

Вместе с тем в стране отсутствует единая практика принятия решений в отношении самовольных построек, возведенных арендаторами. Так, одним счастливчикам удается доказать свое право собственности на объект недвижимости, заручившись поддержкой титульного владельца земли, например ее собственника, и заключив с ним договор на пользование земельным участком10. В других случаях такие уловки не проходят и арбитры жестко следуют букве закона, в соответствии с которым за арендатором земельного участка не может признаваться право собственности на самовольную постройку.

ЗК РФ дает право арендатору земельного участка возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением участка. Так, если участок был предоставлен арендатору земли под строительство жилого дома, то построенный самовольно, без разрешения на строительство, жилой дом имеет большие шансы обрести собственника и избежать сноса, особенно если удастся доказать, что при строительстве были соблюдены все нормы и правила. Отсутствие утвержденной проектной документации и разрешения на строительство не является безусловным основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку, особенно если за сохранение данного объекта выступят уполномоченные представители собственника.

Комментарий Бывает, что в постановлении органа местного самоуправления, которым выделяется земельный участок, одновременно не предусмотрено право его застройки. Вместе с тем в договоре аренды, который заключается во исполнение этого постановления, право на застройку предусматривается. Если такое соглашение заключено по всем правилам, то судебная практика не признает постройку самовольной.

Д. Коломиец

Рассмотрим вопрос о надлежащих и ненадлежащих доказательствах того, что самовольная постройка соответствует градостроительным, строительным, санитарным и прочим нормам и правилам.

Пример Некая компания пыталась убедить арбитров, что самовольно возведенный ею объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, ссылаясь на то, что работы выполняли строительные организации, имеющие лицензии на осуществление строительных работ, и представив договоры с этими организациями. Но суд эти доводы в отсутствие других доказательств не принял.

Пример Арбитры отказали в признании права собственности на самовольную постройку за предпринимателем, который не представил доказательства соблюдения при строительстве требований градостроительного и санитарного законодательства. Было установлено, что допущенные при строительстве нарушения не позволяют ввести строение в эксплуатацию в установленном порядке.

А вот городские власти, которые выступали в этом процессе в качестве ответчиков, наоборот, подготовились к судебному заседанию весьма тщательно. Они предъявили официальные бумаги, из которых следовало, что самовольная постройка предпринимателя не соответствует утвержденному плану застройки квартала (она попадает в зону зеленых насаждений квартала, а часть здания выходит за пределы красных линий). Кроме того, чиновники обратили внимание суда на отсутствие доказательств, подтверждающих факт соблюдения санитарных требований, и указали, что возведение спорной недвижимости нарушает общественные интересы и градостроительные требования и что все это является основанием для сноса объекта.

Если камнем преткновения в суде становятся именно вопросы безопасности, то заинтересованное лицо вправе заявить ходатайство о назначении соответствующей экспертизы. Но у суда будет меньше сомнений и дело будет двигаться быстрее, если уже в начале заседания застройщик представит ему соответствующие заключения и акты обследования.

Пример11 Предприниматель — собственник земельного участка построил магазин, который в установленном порядке был принят в эксплуатацию. Как часто бывает, вскоре вокруг магазина появились нелегальные пристрои, и предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на эти объекты.

Активное участие в рассмотрении спора принял сосед бизнесмена, некий гражданин Л. В отличие от чиновников разных ведомств и представителей местных властей, которые с пониманием отнеслись к строительной деятельности предпринимателя, владелец смежного земельного участка категорически настаивал на необходимости сноса пристроев.

Суд принял решение в пользу предпринимателя, но неугомонный сосед обжаловал его по инстанциям. Судей гражданин Л. уверял, что пристрои нарушают его право на экологически благоприятную среду и что расстояние от пристроев до его недостроенного жилого дома якобы не соответствует ППБ и требованиям нормативных актов об устройстве санитарно-защитной зоны вокруг складов, предназначенных для хранения строительных материалов. Однако заключение, полученное по результатам строительно-технической экспертизы, назначенной судом и проведенной таким солидным учреждением, как «Ростовский центр судебных экспертиз», опровергло эти доводы. Причем эта экспертиза была не единственной. Например, до того суд получил заключение другого солидного госучреждения — областной испытательной пожарной лаборатории.

Эксперты указали, что пристрои соответствуют СНиПам, ППБ и не создают угрозы жизни и здоровью граждан. При обследовании объектов было принято во внимание минимальное расстояние от стены жилого дома Л. до стены ближайшего объекта недвижимости предпринимателя, а также от края кровли жилого дома до стены строения. При этом в собственное недостроенное жилище гражданин Л. экспертов не допустил и они вынуждены были довольствоваться внешним осмотром дома. Но даже такой осмотр показал, что сосед неправильно указывает суду на показатели огнестойкости своего дома.

Вопрос о необходимости организации вокруг строения санитарно-защитной зоны шириной 50 м, на которой настаивал сосед предпринимателя, был разрешен судом с учетом результатов экологической экспертизы объекта. Вывод экспертов был следующим: размещения пристроек к магазину соответствуют нормативным природоохранным требованиям, проектируемая деятельность не противоречит экологическим требованиям, намечаемое воздействие на окружающую среду допустимо. При этом экспертная комиссия учитывала местоположение магазина и складов (в жилой застройке) и характер использования помещений (склад вспомогательных материалов).

Как видно, легализовать самовольные постройки при соблюдении некоторых условий вполне возможно. Хотя тут во многом приходится полагаться на благосклонность судей, собственников земельных участков и представителей власти.

 


1 Ч. 1 ст. 222 ГК РФ. Возврат

2 Судебный способ установить право собственности на самовольную постройку, по признанию специалистов, намного предпочтительнее административного: даже если всеми правдами и неправдами вам удастся получить от чиновника Росрегистрации свидетельство о праве собственности, оспорить действия регистратора заинтересованные лица могут через суд. Возврат

3 Ст. 130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но даже прочная связь с землей не является единственным признаком, по которому объект может быть признан недвижимостью. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, может разрешаться судом с учетом имеющихся в деле доказательств. Возврат

4 Нередко главная цель таких исков — желание оформить права на земельные участки. Возврат

5 Из Обзора судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда от 25.12.07. Возврат

6 См. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.11.07 № А82-15521/2006-38. Возврат

7 Предприниматель должен был обратиться в арбитражный суд. Возврат

8 Например, на основании заключений органов архитектуры и градостроительства, госорганов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил и т. д. Возврат

9 Кстати, с изменением в 2006 году земельного законодательства, ограничен круг лиц, которые вправе получить в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки. К ним относятся государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ). Но те граждане и организации, которые получили такое право ранее, его сохраняют. Возврат

10 Важно, чтобы целевое назначение земельного участка сохранялось, и еще одно обязательное условие — соблюдение норм и правил при строительстве, отсутствии угрозы жизни и здоровью людей. Возврат

11 Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.11.07 № Ф08-7831/07. Возврат