Директор-Инфо №6'2008
Директор-Инфо №6'2008
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор




.





 

Столичный бизнес не останется без крыши

Елена Покидова

Правительство Москвы нашло способ избежать принудительной приватизации муниципального имущества и перехода столичной недвижимости под контроль крупных сетевиков, ФПГ и спекулянтов. Малый и средний бизнес по-прежнему сможет рассчитывать на имущественную поддержку городских властей и не останется без крыши над головой.

В ожидании коллапса

К началу 2009 года должна завершиться приватизация всей «коммерческой» муниципальной недвижимости1. Для многих малых и средних предприятий (МСП), арендующих муниципальную недвижимость, приватизация чревата самыми неприятными последствиями: лишением имущественной поддержки властей в виде льгот по аренде, расторжением или отказом от продления договоров со стороны новых арендодателей, как следствие — выселением пользователей из занимаемых помещений. Конкурировать с крупными сетевиками, ФПГ и спекулянтами, которые уже давно обзавелись списками лакомых объектов недвижимости и целенаправленно их скупают на приватизационных аукционах, малый, а часто и средний бизнес просто не в состоянии: не хватает ресурсов — ни финансовых, ни административных. Да и сами торги частенько проводятся с грубейшими нарушениями, чтобы обеспечить «победу» заранее определенных лиц.

Вопреки надеждам бизнесменов, законопроект, предусматривающий льготный порядок приватизации арендуемых площадей для субъектов малого, а возможно, и среднего бизнеса, российской Госдумой пока не принят. В отсутствие такого закона прогнозируется в самом ближайшем будущем уход с рынка как минимум половины субъектов малого бизнеса. Многие другие уйдут чуть позже, проиграв в битве за выживание более крупным и успешным фирмам.

Региональные власти от скорых и неотвратимых последствий массовой приватизации также не в восторге. Ожидаемый рост безработицы, падение уровня доходов населения и снижение неналоговых2 и налоговых поступлений в местные бюджеты, перепрофилирование социально значимых объектов, увеличение социальной напряженности — все эти и многие другие проблемы предстоит решать местным властям за счет и без того скудных местных бюджетов3.

Ви’дение путей разрешения близкого кризиса у властей разных регионов, соответственно, разное. Например, петербургские градоначальники, поддерживая в принципе необходимость приватизации «коммерческой» недвижимости, горячо ратуют за введение льготной приватизации объектов, арендованных малым бизнесом. В этом городе, как и во многих других, приватизационные процессы пока идут вяло, а власти в свое оправдание ссылаются на технические трудности.

А вот столичное руководство придерживается противоположной точки зрения. Много лет городские чиновники последовательно отстаивают свои убеждения: ни на льготных, ни на общих условиях недвижимость, где размещаются объекты инфраструктуры, социально значимые предприятия, приватизировать в принципе нельзя, как и объекты, предоставляемые в пользование малому и среднему бизнесу.

Во-первых, это не выгодно, ведь поступления от аренды составляют почти десятую часть столичного бюджета.

Во-вторых, учитывается печальный опыт 1990-х годов, когда многие объекты городской инфраструктуры перешли к новым собственникам и изменили свое назначение. Напомним, что тогда в центре столицы вместо продуктовых магазинов, недорогих ателье, парикмахерских и металлоремонтных мастерских появлялись бутики, элитные салоны красоты, ювелирные и сувенирные магазины, офисы турфирм и пр. Жители центра несколько лет испытывали серьезные трудности со снабжением даже элементарными продуктами питания. В итоге городские власти разработали и на протяжении последних лет последовательно проводили в жизнь программу создания магазинов в шаговой доступности. В рамках этой программы организациям и предпринимателям, согласившимся торговать в центре города молоком, мясом и хлебом, а не коврами и ювелирными изделиями, город предоставляет помещения и льготы.

В-третьих, в последние годы в Москве и Подмосковье наблюдается рост активности рейдеров, деятельность которых направлена на захват имущества предприятий малого бизнеса. Целью таких атак чаще всего становится именно ликвидная недвижимость4. Поэтому, даже если малый бизнес получит возможность для льготной приватизации, это не сможет препятствовать скорому переходу недвижимости под полный контроль крупных компаний и спекулянтов.

В-четвертых, около двух миллионов квадратных метров, а это примерно восьмая часть площадей, которые в настоящее время используются в столице субъектами столичного малого предпринимательства, арендуется у города. Многие такие пользователи получают имущественную поддержку властей и платят за аренду не слишком высокую (по сравнению с рыночной) цену. Но даже в этом случае расходы на оплату помещений все равно оказываются слишком велики. Если же вся эта недвижимость перейдет под контроль коммерческих структур, последствия для арендаторов и для города могут быть катастрофичны5, а количество высокооплачиваемых и привлекательных рабочих мест, качество жизни в городе и поступления в столичный бюджет могут снизиться.

Москва сохранит статус кво

Как и ожидалось, сохранить за городом активы и возможность распоряжаться ими власти решили с помощью положений нового Закона о развитии малого и среднего предпринимательства6, который вступил в силу 1 января 2008 года. Он предусматривает возможность предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства имущественной и иной поддержки властей, в частности передачу во владение и/или пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений. Такое пользование может быть как возмездным, так и безвозмездным. Установлена также возможность предоставления имущества на льготной основе. Руководствуясь этими и иными положениями указанного закона, столичные власти будут переводить объекты муниципальной недвижимости в категорию имущества, необходимого для выполнения государственных функций и обязанности по поддержке малого предпринимательства.

5 февраля Правительство Москвы утвердило новую «Концепцию имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в городе Москве»7. Уже к середине 2008 года в столице появится Общегородской реестр имущественной инфраструктуры для малого и среднего предпринимательства. В него включат объекты нежилого фонда, специально созданные за счет средств города или с его участием для размещения субъектов МСП. В основном поддержка будет предоставляться по договорам аренды, а арендаторов, как и ныне, станут определять на конкурсной основе, но с учетом приоритетных для города направлений деятельности8 участников торгов и наличия у них бизнес-планов по основным видам деятельности не менее чем на три года. При определении победителя конкурса выбор будет делаться в пользу предприятий, осуществляющих деятельность большей частью на территории того округа, района, в которых расположена недвижимость и/или приоритетный для города, округа, района вид деятельности.

Столичное правительство сформирует и утвердит Перечень имущества города Москвы, предназначенного для передачи во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (далее — Перечень). Эти объекты также останутся в собственности города и будут передаваться только в аренду.

В Перечень войдут все нежилые помещения, в т. ч. отдельно стоящие нежилые объекты недвижимости, находящиеся в собственности города и арендуемые субъектами МСП. Кроме того, в Перечень по мере высвобождения, строительства и введения в эксплуатацию будут включаться и другие объекты (в т. ч. помещения первых этажей жилых домов-новостроек).

Недвижимость, включенная в Перечень, подлежит распределению в основном на специализированных аукционах, проводимых Департаментом имущества города Москвы (по его поручению). На получение в аренду столичной недвижимости смогут претендовать субъекты МСП, зарегистрированные в установленном порядке, обладающие пакетом необходимых документов и не имеющие задолженности по арендным платежам в течение последних трех лет.

Малый бизнес, арендующий нежилые помещения по действующим договорам аренды, заключенным на внеконкурсной основе, сохранит право на установление льготного коэффициента арендной платы в соответствии с московским законодательством, а добросовестные арендаторы получат право на перезаключение договоров на новый срок с сохранением льгот. Арендная плата для субъектов МСП будет определяться в соответствии с действующим порядком расчета стоимости аренды помещений, находящихся в собственности города, с сохранением льгот, установленных для малого бизнеса.

Федеральное законодательство ограничивает права субъектов МСП, получающих имущественную поддержку, по распоряжению полученным имуществом. Его нельзя выкупить, а права пользования на это имущество запрещено переуступать, передавать в залог, вносить в уставный капитал других хозяйствующих субъектов.

Одновременно с решением «квартирного вопроса» для МСП власти намерены разрешить и другую острейшую проблему — энергообеспечения объектов недвижимости, передаваемых в аренду. Существующие мощности не всегда отвечают потребностям бизнеса, особенно если деятельность предпринимателя или компании связана с производством и бытовым обслуживанием. Обязательной процедурой при заключении договора аренды нежилого помещения станет заключение договора энергоснабжения; оплату работ по первичному подключению или увеличению мощностей город возьмет на себя.

Комментарий Большинство субъектов малого бизнеса не в состоянии оплачивать помещения по рыночным ценам и тем более выкупать их. Для среднего бизнеса арендные платежи также весьма серьезная статья расходов. Да и потенциал нежилых помещений, пригодных для функционирования МСП, в Москве иссяк еще несколько лет назад. Большая же часть свободных площадей — это производственные площади столичных предприятий. Они их не используют из-за сокращения объемов производства, а арендаторов найти трудно — и не только из-за слишком больших площадей, не нужных для МСП. Такая недвижимость неэкономична по расходу энергоресурсов, требует больших затрат на содержание, нуждается в кардинальном переоборудовании и реструктуризации. Затраты на это порою сопоставимы с затратами на новое строительство, о чем не раз говорилось в документах московских властей.

Поэтому площади, которые предоставляет МСП город, являются весьма привлекательными. Не нужно забывать и о возможности получить поддержку от муниципальных властей. Так, городские власти, обеспокоенные неуклонным снижением количества малых предприятий, занятых в производственной и инновационной сферах, предлагают им стать резидентами технопарков, обещая всяческую помощь и льготы, в том числе и налоговые.

Сергей Бобров, юрист

Как создается недвижимость

Отсутствие достаточного количества площадей, пригодных для нужд МСП, — проблема, над решением которой уже много лет бьются московские чиновники. Строятся новые объекты, модифицируются старые, но, несмотря на все усилия властей, спрос намного превышает предложение. Городские программы предусматривают в ближайшие годы значительное увеличение площадей, созданных специально для предоставления субъектам МСП. Очень важно то, что эти объекты будут конструктивно и технологически приспособлены для размещения такого бизнеса; бизнесменам не придется, как прежде, приводить в порядок муниципальные подвалы за свой счет, тратить время, силы и средства на ремонт, перепланировку и согласование изменений.

В недалеком уже будущем специально для субъектов малого предпринимательства, предоставляющих услуги населению, будут разработаны типовые проекты на строительство объектов торговли, общественного питания, бытовых и других услуг, причем согласовываться эти проекты будут в упрощенном порядке. Кроме того, за счет средств города продолжится создание многофункциональных деловых центров (МДЦ), технопарков, центров развития предпринимательства и других объектов городского и районного значения9. За счет города будет проводиться реконструкция и передача под нужды МСП существующих нежилых помещений, расположенных в кварталах реконструкции или в производственных зонах. А вот финансирование офисного строительства и развитие торговой сети для размещения МСП будет неуклонно сокращаться и к 2025 году полностью перейдет в сектор частных инвестиций.

Субъектам МСП, которые хотят, но из-за недостатка финансовых ресурсов не могут приобрести недвижимость в собственность на аукционе, чиновники постоянно напоминают о возможности стать соинвесторами при строительстве новых объектов с последующим оформлением помещений в собственность.

Если собственных средств для таких вложений недостаточно, можно обратиться к властям за финансовой поддержкой. Получить кредит в банке можно под поручительство Фонда содействия кредитованию малого бизнеса Москвы, который учрежден правительством Москвы. Поручительство выдается в размере не более 50 процентов от суммы обязательств (сумма кредита плюс проценты за нее) и не более чем на 30 миллионов рублей. Оно выдается только субъектам малого предпринимательства, которые могут самостоятельно обеспечить как минимум 30 процентов будущего долга. Заемщики должны иметь адрес места нахождения или проживания на территории Москвы, осуществлять деятельность не менее полугода и не иметь в течение этого срока нарушений по ранее заключенным договорам кредитования, займа, лизинга, а также долгов перед бюджетами. Предоставлять обеспечение Фонду и собирать для него документы не нужно. Бумаги готовит сам банк, получив заявку на кредит, документы от соискателя кредита и подписав с ним совместное заявление о предоставлении поручительства. Решение Фондом принимается за три дня. Если оно положительное, подписывается договор. Критерии предоставления поручительства размещены на сайте Фонда. В целом они соответствуют критериям выдачи кредита банками, с которыми сотрудничает Фонд (их перечень также есть на сайте).

Одно из обязательных условий предоставления такого поручительства — регистрация соискателя кредита в Реестре субъектов малого предпринимательства Москвы.

Не все малые из реестра получат поддержку

С 1 января действуют новые критерии отнесения предприятий к субъектам МСП. Основной критерий — средняя численность работников за предшествующий календарный год. Дополнительный критерий — выручка от реализации товаров (работ, услуг) и/или балансовая стоимость активов10.

Закон о развитии МСП установил запрет на предоставление поддержки за счет средств и ресурсов бюджета отдельным хозяйствующим субъектам (ст. 14). Теперь на бланках свидетельств о внесении в Реестр субъектов малого предпринимательства Москвы в поле «Категория поддержки» (на поле «Паспорт субъекта малого предпринимательства» для вновь выдаваемых свидетельств или на поле «Отметки о ежегодном подтверждении включения в Реестр» — для продлеваемых свидетельств) печатается информация о категории и праве на поддержку. Обращайте внимание на эти отметки.

Если в свидетельстве стоит «Микропредприятие», «Малое предприятие», «Микропредприятие. Без права на финансовую поддержку», «Малое предприятие. Без права на финансовую поддержку», то в полном объеме действуют установленные нормативной базой города Москвы нормы поддержки (включая льготы по арендной плате и т. п.). Все эти категории — правопреемники категории «Малые предприятия», установленной ранее федеральным законодательством.

Отметки «Среднее предприятие», «Среднее предприятие. Без права на финансовую поддержку» означают, что поддержку можно получать только после внесения соответствующих изменений в нормативную базу города.

Тем же, на чьем свидетельстве есть отметка «Микропредприятие. Без права на поддержку», «Малое предприятие. Без права на поддержку», «Среднее предприятие. Без права на поддержку», придется рассчитывать только на свои силы, но никак не на поддержку органов государственной власти и местного самоуправления.

 


1 После указанной даты в муниципальной собственности может находиться только имущество, предназначенное для реализации публичных функций и полномочий. Все остальные активы, в т. ч. недвижимость, должны быть либо перепрофилированы, либо проданы на торгах в соответствии с законодательством о приватизации (ст. 50 и п. 4 ч. 8 ст. 85 Федерального закона № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»). Возврат

2 Неналоговые доходы бюджета в основном состоят из арендных платежей. Возврат

3 Подробнее об этих и других проблемах и о возможности частичного возврата к льготной приватизации см.: Е. Покидова. Торг неуместен. Недвижимость для малого бизнеса // Dиректор-Инфо. — 2008. — № 1. — С. 18–25. Возврат

4 Размах деятельности захватчиков столь велик, что в столице даже создана городская бесплатная служба «скорой правовой помощи» для предприятий МСП, которые подверглись силовому захвату. Возврат

5 В Москве в настоящее время работает примерно четверть от всех зарегистрированных в стране предприятий малого бизнеса, а общее число субъектов малого предпринимательства (с учетом индивидуальных предпринимателей) составляет 307 тысяч. Малый бизнес обеспечивает занятость половины работающего населения (около трех миллионов человек). Возврат

6 Федеральный закон от 24.07.07 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Возврат

7 Постановление Правительства Москвы от 05.02.08 № 88-ПП. Возврат

8 Например, производственный сектор МСП (в первую очередь инновационный и наукоемкий), сфера бытовых услуг, ЖКХ и ремесленничество. Возврат

9 Для организаций инфраструктуры имущественной поддержки субъектов МСП могут приниматься понижающие коэффициенты к ставкам арендной платы за землю. Возврат

10 Подробнее об этом см.: Е. Покидова. Вверх по лестнице, ведущей вниз // Dиректор-Инфо. — 2007. — № 17. — С. 18–24. Возврат