Директор-Инфо №1'2008
Директор-Инфо №1'2008
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Торг неуместен. Недвижимость для малого бизнеса

Елена Покидова

Если для малого бизнеса не будет установлен льготный порядок приватизации недвижимости, то в ближайшие год-два на рынке могут остаться чуть больше половины его субъектов.

Несколько лет назад изменилось законодательство о приватизации. Малый и даже средний бизнес, не выдерживая конкуренции в битвах за недвижимость на открытых торгах, все чаще оказывается на улице. К 2009 году должна быть приватизирована вся «коммерческая» муниципальная недвижимость. Но если для малого бизнеса не будет установлен льготный порядок приватизации, то в ближайшие год-два на рынке могут остаться чуть больше половины его субъектов. Например, за период конкурсной приватизации только в Санкт-Петербурге малый бизнес потерял несколько сотен производств (более 80 процентов от всех проданных на торгах помещений). Об этом и многом другом говорили депутаты при обсуждении текста законопроекта о льготной приватизации.

Из истории вопроса

Перемены

До начала 2002 года наиболее распространенным способом приватизации был выкуп пользователем арендуемого государственного или муниципального имущества. Благодаря этому предприятия малого и среднего бизнеса имели возможность развиваться и постепенно, по мере накопления средств, выкупать имущество. Однако с апреля 2002 года вступила в силу новая редакция Закона о приватизации государственного и муниципального имущества1. Все предусмотренные ранее льготные способы приватизации были отменены. Имущество теперь продается только победителю открытых торгов, принять участие в которых может любое юридическое и физическое лицо.

Аукционы-междусобойчики

Субъекты малого бизнеса, которые имеют достаточно собственных или заемных средств для участия в торгах, должны избавиться от иллюзий. Крупный бизнес и спекулянты давно обзавелись списками привлекательной, высоколиквидной, но пока еще не приватизированной недвижимости. Уже много лет при активном участии чиновников идет ее методичная скупка. А бизнесмены-арендаторы недоумевают: почему они, имея возможность выкупить недвижимость на торгах, не могут принять в них участие.

Все просто: торги часто проводятся только на бумаге — этакие междусобойчики, о результатах которых уведомляет арендатора уже новый собственник. Одновременно он заявляет требование освободить помещение, поскольку намерен провести реконструкцию объекта (действительную или мнимую), или же настаивает на резком увеличении арендной платы.

Если же манкировать обязанностью провести открытый аукцион невозможно, происходит искусственное отсечение неугодных участников. Коррумпированные чиновники выдвигают нелепые требования к документам (а ведь необходимый пакет малому бизнесу и без того трудно собрать), не принимают заявку, придираются к бумагам, переносят даты торгов без уведомления всех подавших заявку лиц, не замечают явных несоответствий и грубых подделок в документах и сведениях, представленных «своими» участниками торгов.

Если даже такие меры не приносят желаемого результата, то закрепить за нужным участником имущество на приватизационных торгах, причем с незначительными затратами, все равно можно. Один из способов: заранее определенный победитель предлагает на торгах наивысшую цену, а после конкурса неожиданно для всех предъявляет некий документ из мэрии о рассрочке платежа лет этак на 5-10. Еще один способ: чиновники по надуманным причинам (например, не готовы документы, выявлены ошибки в их оформлении, необходимо перепроверить сведения и пр.) просто снимают объект с торгов.

Иногда черные риелторы рекомендуют арендаторам не тратить попусту время и средства на участие в торгах и прямо заявляют, что всегда смогут предложить несколько большую цену, чем арендатор, и тут же цинично предлагают пользователям выкупить объект (еще даже не приватизированный), называя фиксированную наценку на сумму, которая будет уплачена на торгах.

Даже если недвижимость и не привлекла пока еще внимания «серьезных» покупателей, чиновники и это обращают в свою пользу. Как только объект появляется в утвержденном перечне объектов, подлежащих приватизации, арендаторам предлагаются выгодные условия сотрудничества: чиновник отвечает за то, чтобы аукционная цена была максимально низкой, и за то, чтобы арендатор гарантированно стал победителем торгов, а арендатор должен щедро оплатить услуги этого славного чиновника и его коллег.

Массовая приватизация

В 2003 году по малому бизнесу был нанесен еще один удар: принята новая редакция Закона об общих принципах организации местного самоуправления2. В статье 50 этого закона содержится исчерпывающий перечень видов имущества, которое может находиться в муниципальной собственности3. От всего остального («коммерческого» муниципального имущества, не предназначенного для реализации органами местного самоуправления законодательно предусмотренных публичных функций и полномочий) до 1 января 2009 года необходимо избавиться4 (например, перепрофилировать или продать на торгах в соответствии с законодательством о приватизации).

Мораторий на приватизацию несколько притормозил ее ход, но к 2005–2006 годам приватизация стала приобретать массовый характер. Тем временем конфликты вокруг еще не приватизированных помещений по количеству и накалу нарастают: на отчуждение непрофильных активов времени осталось совсем мало, администрациям нужно торопиться.

В регионах

Представители отдельных регионов (например, Москвы) ни массовую приватизацию, ни приватизационные льготы для малого бизнеса не приветствуют. Чиновники мотивируют свою позицию, в частности, сокращением поступлений в местные бюджеты от неналоговых доходов, которые, в свою очередь, складываются в основном за счет арендных платежей5. Однако вряд ли ситуация с пополнением местных бюджетов будет столь катастрофична. Потерю сумм от неналоговых поступлений вполне могут компенсировать налоговые отчисления: во-первых, вырастет объем средств, выплачиваемых в виде налога на недвижимость, во-вторых, деньги, которые ранее шли на оплату аренды, будут вкладываться в производство, а это приведет к увеличению налогооблагаемой базы по налогу на прибыль.

Иные аргументы противников льготной приватизации более весомы. Так, получив в собственность здания, строения, сооружения, отдельные помещения, малый бизнес вряд ли сможет долго противиться настойчивым предложениям влиятельных структур о продаже имущества и противостоять корпоративным захватам, целью которых станет именно ликвидная недвижимость. Тем самым малый бизнес становится все более и более привлекательным для корпоративных стервятников. Московские власти даже создали своеобразные «летучие отряды», которые при попытках силовых захватов оперативно выезжают на место и оказывают бесплатную правовую помощь бизнесменам.

Кроме того, может возникнуть проблема нехватки объектов инфраструктуры, ведь собственники вправе по своему усмотрению перепрофилировать недвижимость, сдать ее в аренду, продать. Поэтому вместо необходимой району продуктовой лавочки может появиться очередной бутик или офис турфирмы. Очень часто после приватизации помещений вывески «Парикмахерская», «Ателье» или «Металлоремонт» исчезают, а на их месте появляются объявления «Продается» или «Сдается в аренду». Как указывают специалисты, большая часть приватизированной коммерческой недвижимости не используется самими собственниками, а сдается в аренду. Меры, направленные на запрет перепрофилирования приватизируемых объектов недвижимости, весьма сомнительны с точки зрения ГК РФ6.

Очевидно, что ни на льготных, ни на общих условиях продавать недвижимость, где размещаются объекты инфраструктуры, социально значимые предприятия нельзя. Выход для местных властей один: попытаться включить такую недвижимость в категорию имущества, необходимого для выполнения государственных функций и обязанности по поддержке малого предпринимательства. Такой вариант может привести к успеху, тем более что в скором времени намечено принятие изменений в закон «О развитии малого и среднего предпринимательства». Планируется предусмотреть обязанность властей создавать специализированные государственные и муниципальные имущественные фонды, в которых на льготных условиях бизнес-инкубаторов получит поддержку малый бизнес.

В других регионах (например, в Санкт-Петербурге) идею льготной приватизации восприняли почти что на ура. Во-первых, власти считают, что запланированные доходы от приватизации они все равно получат, поскольку при проведении аукциона цена продажи превышает стартовую более чем на десять процентов в единичных случаях (максимум тридцать процентов). А скептикам напоминают о расходах на подготовку и проведение аукциона (иногда очень существенных), о многочисленных конфликтах и злоупотреблениях. Во-вторых, затраты на администрирование сдаваемых в аренду помещений иногда оказываются выше, нежели доход в виде арендной платы (неналоговый доход бюджета). В-третьих, большинство региональных фондов имущества в год могут подготовить документацию и провести торги лишь по ограниченному количеству объектов. Например, при обсуждении в Госдуме законопроекта в первом чтении были приведены данные по Санкт-Петербургу: лишь пять процентов сдаваемых сегодня в аренду городских помещений, используемых малым бизнесом, за год могут пройти через конкурс. Таким образом, завершить приватизацию до 2009 года невозможно по объективным причинам, на нее городу потребуется около двадцати лет.

Попытки местных властей воспрепятствовать выживанию новыми собственниками из приватизированных помещений арендаторов не эффективны. Пользователей не спасают даже предусмотрительно заключенные на долгие сроки договоры аренды, хотя такая практика в регионах распространена: например, в Санкт-Петербурге, по распоряжению губернатора, аренда добросовестным арендаторам продлевается на срок до 10 лет, новосибирские власти с добросовестными и социально ответственными предпринимателями заключают договоры аренды сроком до 15 лет. Уповают на положения ГК РФ, которые защищают права арендатора при смене собственника имущества. Вот только проблема состоит в том, что сами же администрации традиционно закладывают в арендные соглашения «драконовские» условия (повышенные обязанности арендатора при минимуме прав) с целью давления на пользователя7. Поэтому при смене собственника козыри все равно остаются у арендодателя.

Кризис

Почти сразу после внесения изменений в законодательство о приватизации возникла острейшая проблема сохранения за малым и средним бизнесом возможности дальнейшего использования зданий, помещений и иного имущества, арендуемого у муниципальных образований. Ведь торги, на которых продается недвижимость (в т. ч. производственные здания и сооружения, годами используемые малым бизнесом), выигрывают финансово-промышленные группы, сетевики, спекулянты, девелоперы, т. е. собственниками становятся обладатели значительных финансовых и административных ресурсов. Интерес понятен: выкуп недвижимости на приватизационных торгах гораздо выгоднее, чем при покупке на вторичном рынке. Инвестиции скорее окупаются8, а рисков почти нет.

К 2005 году во всей стране (в первую очередь в крупных населенных пунктах) сложилась весьма неблагоприятная ситуация и для местных властей, и для малых предприятий. Представители малого и отчасти среднего бизнеса, не имеющие достаточных финансовых ресурсов, оказались «на улице». Лишившись производственной базы, одни вовсе прекратили свою деятельность, другие решились арендовать новые или старые площади (у нового собственника) по рыночным ценам, перейдя в режим жесточайшей экономии9. Естественно, что коммерческая деятельность в подобных случаях становится уже не столь эффективной, как ранее, а бизнес оказывается на грани выживания. «Пока еще арендаторы» государственного и муниципального имущества в ожидании неблагоприятных перемен не привлекают, как раньше, инвестиции и не вкладывают собственные средства в капитальный ремонт и модернизацию недвижимости.

Инициатива

В 2005 году, когда стало ясно, что итоги приватизации по новым правилам плачевны, группа депутатов внесла на рассмотрение российской Госдумы законопроект, устанавливающий для субъектов малого бизнеса возможность внеконкурсной приватизации10. Суть предложенных новелл состояла в предоставлении предприятиям малого бизнеса возможности приобрести в собственность арендуемое на протяжении нескольких лет государственное и муниципальное имущество на льготных условиях и тем самым сохранить бизнес. Авторы ратовали за скорейшее принятие закона и даже указали срок его действия: с 1 января 2006 года до 1 января 2009 года.

Законопроект поддержали объединения предпринимателей, ТПП, Администрация Президента. А вот российское правительство и власти отдельных регионов были резко против. Полезная инициатива забуксовала. Только 14 сентября 2007 года законопроект был принят в первом чтении.

Обсуждая законопроект, депутаты дружно и горячо поддержали идею льготной приватизации, называли закон нужным, хотя и несколько запоздалым, а потому предлагали не тянуть и принять его во втором и третьем чтениях еще до 2 декабря (до выборов в ГД). На этом пыл народных избранников поутих. В предвыборной гонке о законопроекте благополучно забыли. Правда, Думу очередного созыва депутаты попросили рассмотреть и принять этот проект уже на весенней сессии.

Льготная приватизация

Вне конкурса

Законопроект устанавливает особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного ими недвижимого государственного и муниципального имущества. Малый бизнес должен получить преимущественное право на приобретение арендованной государственной и муниципальной недвижимости. «Преимущественное» означает, что данная недвижимость на торги выставляться не будет. Этот порядок позволит малому бизнесу увеличить капитализацию, получить имущественные гарантии продолжения своей деятельности, инвестиций в ремонт недвижимости, ее переоснащение, модернизацию; как следствие, повысится конкурентоспособность товаров, работ, услуг. Возрастет и кредитоспособность малого бизнеса: высоколиквидное имущество (коим и является недвижимость) очень охотно принимают в качестве залога кредиторы.

Цена

Выкупные цены на недвижимость будут не льготные, а все-таки рыночные. Это значит, что только достаточно успешные в финансовом плане предприятия малого бизнеса смогут воспользоваться предоставленной льготой.

По замыслу авторов законопроекта цены должны будут устанавливаться на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Определять рыночную цену будут на основании отчетов, составленных по заказу уполномоченного органа независимыми оценщиками.

Деловая общественность воспринимает такой порядок скорее негативно, полагая, что тем самым создается благоприятная почва для коррупции. Например, если некий чиновник покровительствует конкретному бизнесмену, то цена окажется минимальной. Если же в приобретении недвижимости заинтересованы сторонние лица, то цену назначат максимальную. Не секрет, что в условиях жесткой конкуренции оценщики заинтересованы в заказчиках и с готовностью указывают в документах те цены, которые нужны заказчику, да еще выплачивают «откаты» конкретным физическим лицам, благодаря которым их компания получила заказ.

Правда, у арендатора, который не согласен с размером рыночной цены, указанной в отчете оценщика, есть возможность оспорить ее в арбитражном суде. Но такие процессы при неясных перспективах для бизнесменов могут затянуться и наверняка станут весьма затратными.

Оплата

Арендатор волен сам выбрать способ оплаты недвижимости — единовременно либо в рассрочку. Пожалуй, рассрочка даже более привлекательна. Она предоставляется на срок не более трех лет с момента заключения договора купли-продажи. На сумму, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБР, действующей на дату публикации объявления о продаже. Как видно, ставка не велика, и покупатель может получить своеобразный кредит, причем на весьма и весьма привлекательных условиях. Обязательства покупателя-должника будут обеспечиваться залогом, предметом которого станет приватизированная недвижимость.

При желании оплатить имущество можно будет досрочно. Но отчуждать недвижимость до полной оплаты будет запрещено.

Улучшения

В законопроекте указано, что стоимость произведенных арендатором улучшений в выкупную цену засчитываться не будет. Об этом поговорим особо.

Итак, до 2009 года надлежит приватизировать в основном ту недвижимость, которую с начала 1990-х годов арендуют малые предприятия, причем многие бизнесмены пользуются одними и теми же помещениями по 10–15 лет и вложили немалые деньги в ремонт, рекламу, благоустройство территории, обзавелись клиентурой. Председатель думского комитета по собственности В. С. Плескачевский, отметил, что если офис или магазин уходит с молотка, то вернуть вложенные средства практически невозможно. Когда договоры аренды заключались, бизнесмены, как правило, получали помещения в страшном состоянии. Улучшение недвижимости производилось бизнесменами за счет собственных средств, но представители собственника отказывали в согласовании этих неотделимых улучшений, чтобы не компенсировать их стоимость. С другой стороны, в узаконении сделанных улучшений часто не заинтересованы и сами арендаторы: увеличение стоимости недвижимости автоматически приводит к увеличению сумм арендных платежей. Таким образом, арендаторы, фактически за собственный счет создавшие нынешнюю рыночную стоимость недвижимости, не имеют своей доли в этой стоимости. На аукционах они вынуждены вторично платить те же самые деньги, которые уже были вложены.

В связи с этим возникает вопрос: захочет ли оценщик принять к сведению все неучтенные улучшения, особенно если, во-первых, у арендатора не осталось документальных доказательств того, что за его счет были проведены какие-то работы, во-вторых, нет однозначно выраженного согласия представителя собственника на неотделимые улучшения и, в-третьих, акт сдачи-приемки помещения, свидетельствующий о состоянии объекта аренды в момент передачи недвижимости пользователю, составлен не корректно (размытые формулировки, отсутствие уточнений и пр.)?

Право на льготную приватизацию

Получить право на внеконкурсную приватизацию могут только субъекты малого предпринимательства11 (напомним, что с 1 января 2008 года они определяются по новым критериям12).

Планируется установить и другие ограничения:

1. Покупатель должен арендовать недвижимость в течение не менее чем трех лет до дня принятия решения об условиях приватизации имущества.

Существуют прецеденты, когда администрациям предоставлялись поддельные документы, свидетельствующие о длительном сроке аренды. Поэтому чиновники должны обеспечить тщательный контроль проверки сведений, указанных в представленных документах.

2. Покупатель должен быть добросовестным арендатором.

К минусам законопроекта относится то, что понятие «добросовестности» в нем не раскрыто. Критерий оценочный, и его можно толковать весьма широко. Универсальных критериев, очевидно, не будет, и придется учитывать и анализировать положения конкретных договоров аренды, законодательные нормы, отношения сторон и даже сложившуюся арбитражную практику.

Например, к недобросовестности можно отнести просрочку оплаты арендных платежей, использование недвижимости не по целевому назначению, изменение объекта без согласия арендодателя. А придраться можно ко всему. Например, из-за технической ошибки бухгалтера платежка однажды была возвращена банком без исполнения и арендные платежи перечислены с опозданием на день-два. Но в тоже время столь мелкое нарушение можно и не заметить. А чем не повод для чиновника отказать в льготной приватизации, прицепившись к отсутствию согласования на неотделимые улучшения? В другом случае те же улучшения, даже несогласованные, могут сыграть позитивную роль: предпринимателей, которые безвозмездно облагородили муниципальные подвалы, могут назвать «социально ответственными» и дать им «зеленый свет» на внеконкурсную приватизацию.

3. Площадь помещений не должна превышать 300 кв. м.

Несомненно, данный показатель сильно занижен. Ведь магазин или кафе, соответствующие требованиям СанПиНа13, ППБ14, СНиПам15, по большей части состоит из подсобных помещений (фасовочный цех, кабинеты, гардероб, хранилища, склад, кухня, комната отдыха персонала, место для курения и пр.). А вот залы обслуживания населения занимают места не так уж и много. Учтем также, что в общую площадь включаются коридоры, непригодные для использования закутки, ниши, подвалы. Так что «до 300 кв. м» — это площадь, приемлемая для приватизации микро-бизнеса. Для малого бизнеса логичнее было бы установить пороговое значение хотя бы 500 и даже 700 кв. м. В противном случае лишь пятая часть субъектов малого бизнеса смогут принять участие в льготной приватизации.

Эта тема также обсуждается. Не исключено, что пороговый размер приватизируемой площади увеличится.

Порядок

Как считает большинство экспертов, один из основных недостатков законопроекта — ограниченный срок действия закона: до 1 января 2009 года16.

Приняв решение о приватизации объекта и ее условиях, уполномоченный орган в течение 10 дней должен направить арендатору имущества (или его части) соответствующее уведомление с указанием выкупной цены недвижимости. Как видно, возможность принять участие в льготной приватизации установлена для арендаторов части имущества (отдельных помещений). В нынешних условиях, когда на торги зачастую выставляются помещения целиком, такое нововведение — огромный плюс для арендаторов.

Далее, арендаторы должны изучить условия приватизации и принять взвешенное решение о необходимости выкупа недвижимости. Они вправе направить в уполномоченный орган заявление об использовании своего преимущественного права приобретения недвижимости. Но на все эти действия им отводится всего 30 (!) дней, причем этот срок начинает исчисляться даже не с момента получения уведомления, а со дня его отправления. При следовании отправления адресату вероятны непредвиденные или запланированные задержки. А ведь арендатору необходимо еще оформить заявление и приложить к нему корректно оформленные документы, подтверждающие право на льготную приватизацию. Перечень этих документов должно будет определить Правительство РФ. С учетом того, что Правительство является активным противником льготной приватизации, можно достаточно уверенно предположить: перечень будет таким, что бизнесменам мало не покажется. Кроме того, вероятны «непредвиденные» задержки с официальным установлением такого перечня.

Получается, что арендаторы, которые хотят вне конкурса участвовать в возможной приватизации, не получат времени на размышления и оформление недостающих бумаг в БТИ, ФРС17 и пр. А ведь отсутствие того или иного документа, который арендатор не сможет вовремя предоставить, может послужить формальным основанием для отказа в льготной приватизации. Поэтому потенциальным покупателям следует заранее определить свои планы, рассчитать суммы и держать наготове пакет документов, который может понадобиться в любой момент.

После получения заявления арендатора и документов договор купли-продажи арендованного имущества должен будет заключаться в течение 5 дней.

Законопроект, если он будет принят в своем теперешнем виде, без существенных изменений, не станет надежным защитником малого бизнеса. Воспользоваться преференциями смогут лишь избранные, те, кто успеет вовремя подсуетиться. Однако даже столь малую жертву от приватизационного пирога малый бизнес может и не получить. Звучат мнения, что, дав законопроекту «вылежаться» в течение нескольких лет, депутаты накануне выборов намеренно затеяли шумиху с его рассмотрением.

 


1 Федеральный закон от 21.12.01 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее в тексте «Закон о приватизации»). Возврат

2 Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.03 № 131-ФЗ. Возврат

3 Сторонники отчуждения «коммерческого» муниципального имущества указывают, что в демократическом государстве органы публичной власти должны осуществлять только властные полномочия. Наделение же органов власти при отсутствии очевидных причин хозяйственными функциями — благоприятная почва для коррупции, что приводит к ограничению конкуренции. Это действительно так. Как показывает практика, всевозможные МУПы, СГУПы и пр., как правило, являются монополистами в своих регионах, на соответствующих рынках. Такое доминирующее положение достигается не без помощи чиновников, исключительно на интересы которых часто и ориентированы такие предприятия. Возврат

4 Необходимость отчуждения имущества в указанный срок установлена п. 4 ч. 8 ст. 85 Закона от 06.10.03 № 131-ФЗ. Возврат

5 В столичном бюджете, например, доля таких доходов составляет около 10 процентов. Возврат

6 С такой проблемой, например, столичные власти столкнулись еще в 1990-х годах. Приватизированная арендаторами недвижимость быстро перепрофилировалась, и город остро ощутил нехватку объектов инфраструктуры. Отстоять право запрещать перепрофилирование хотя бы в течение нескольких лет после приватизации объектов не удавалось. Арбитражные суды, руководствуясь положениями ГК РФ, вставали на сторону новых собственников. Возврат

7 Предприниматели и руководители компаний становятся гораздо более сговорчивыми, если за малейшую провинность договоры могут быть расторгнуты по инициативе арендодателя. Возврат

8 Иногда за приватизированную недвижимость при перепродаже удается выручить сумму, которая в несколько раз выше аукционной. Возврат

9 С трудом изыскивая средства для оплаты аренды, предприниматели берут в пользование лишь необходимый минимум площадей, сокращают персонал, не вкладывают средства в развитие и пр. Возврат

10 Работа над законопроектом велась более двух лет. В итоге из него исчезли положения, предоставляющие преференции производственным предприятиям инвалидов. Возврат

11 Кстати, в Госдуме нашлись сторонники идеи о распространении действия законопроекта о льготной приватизации и на субъектов среднего бизнеса. Возврат

12 См. Е. Покидова. Вверх по лестнице, ведущей вниз // Dиректор-Инфо. 2007. 17. С. 18–24. Возврат

13 Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы. Возврат

14 Правила пожарной безопасности. Возврат

15 Строительные нормы и правила. Возврат

16 Однако не стоит забывать о возможности продления сроков для отчуждения «непрофильных» активов администрациями и внеконкурсной приватизации для малого бизнеса. Уже сейчас очевидно, что до 2009 года регионы не сумеют пустить с молотка всю коммерческую недвижимость. Возврат

17 Оформление отдельных документов в этих и других органах в самом лучшем случае производится в срок от одного до полутора месяцев. Возврат