Директор-Инфо №23'2007
Директор-Инфо №23'2007
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Инвесторы и недвижимость: вектор начала 2008 года

Андрей Лусников, ИА «Финмаркет»

Что бы ни говорили чиновники и эксперты, жилая недвижимость Москвы была и остается одним из важнейших инвестиционных инструментов. Те, кто стремится сберечь немаленькие по средним меркам сбережения, вкладывают их в московские квартиры, считая такие инвестиции более надежными, чем вклады в банки или различного рода иные, более сложные финансовые инструменты. Покупают московскую недвижимость и те, кто о сбережениях, вообще говоря, не думает, но имеет необходимость жить и работать в Москве. Эти инвесторы, выбирая между арендой и покупкой жилья, предпочитают второй вариант, очень часто — с привлечением ипотечного займа. А где инвесторы, там и необходимость и в мониторинге цен, и в попытках оценить их дальнейшую динамику.

Напомним: около года назад, в конце осени 2006 года, мощная волна ценового роста на московском рынке недвижимости сошла на нет. Зимой 2006–2007 эксперты заговорили о приостановке цен; весной стали говорить об их снижении. Но прошло лето, а осенью ситуация, казалось бы, снова начала меняться. Индикаторы свидетельствуют о возобновлении роста цен на московскую недвижимость — правда, индикаторы эти долларовые. А о чем говорит пересчет в рубли? И что можно сказать о перспективах?

Текущая ситуация: о чем говорят индикаторы?

Нынешней осенью ведется много разговоров о том, что цены на московскую недвижимость опять начали расти. Во всяком случае, так пишут многие исследователи. И, если посмотреть на индикаторы рынка недвижимости (например, обратиться к наиболее часто используемому индикатору стоимости квадратного метра от центра IRN.ru), то так оно и будет: рассчитанное IRN значение на 26 ноября, 4 247 у. е. за квадрат, на 4,7 % превышает значение на середину августа — 4 056 у. е. за квадрат. Как раз тогда, в августе, стоимостной индикатор IRN достиг минимума нынешнего года, одновременно являющегося минимумом последних тринадцати с небольшим месяцев, то есть достигнутый тогда уровень был рынком пройден в середине осени 2006 года, на излете мощной волны ценового роста. Ну а текущее значение индекса — во всяком случае, формально — является историческим максимумом индекса IRN.

Значения в цифрах понятны, но куда интереснее поговорить о единицах измерения, о тех самых «у. е.». Индекс IRN исторически рассчитывался в долларах и продолжает в них рассчитываться, хотя в последнее время центр публикует и рублевый индекс. Мы, обладая исторической статистикой индекса именно в долларах, пересчитали значения индекса в рубли самостоятельно, поэтому наши оценки динамики цен могут чуть отличаться от собственных расчетных значений центра. Но качественно — вряд ли. И вот что дает сравнение рублевых значений нынешней осени. С середины августа по 26 ноября рублевый индекс снизился на 0,2 %. Текущий уровень ниже значений середины мая 2007 года на 3,3 %, а в сравнении с уровнем середины января его снижение составило 7,8 %.

Так что же, нет признаков разворота? Не будем торопиться.

Локальный минимум рублевого пересчета индекса IRN пришелся на 1 октября (101,59 тысячи рублей за метр). Сейчас пересчет дает уже 103,05 тысячи рублей — на 1,44 % выше, чем в начале октября! Рост, конечно, не особенно велик, но все-таки он имеет место. А сейчас, когда на мировом рынке один за другим начинают появляться признаки возможного разворота или, во всяком случае, серьезной коррекции быстро падавшего доллара, этот рублевый рост может вдруг оказаться более заметным — в силу того, что большое количество наших систем наблюдения за рынком недвижимости ориентируется все-таки на долларовые индикаторы.

Добавим: IRN-индикаторы в силу консервативности методик расчета не всегда в состоянии мгновенно отразить изменение тенденции. Более простой индикатор — средняя цена выборки базы данных realprice.ru — показывает более существенные темпы роста долларовых цен: если долларовая цена квадрата от IRN превысила максимум начала года лишь во второй половине ноября, то цены от realprice.ru добрались до максимального уровня уже в сентябре. А октябрь и ноябрь 2007 года показали рост на 3-4 % ежемесячно, то есть рост набирает обороты и значительно превышает темпы обесценения доллара относительно рубля. Правда, здесь надо делать скидку на то, что на realprice.ru цены отражают исключительно предложение. Но и это важный фактор для анализа: значит, продавцы на рынке недвижимости снова чувствуют свою силу.

Прогнозы: распространенные версии

Хотелось бы знать, конечно, что с рынком недвижимости будет дальше. В прогнозах на этот счет нет недостатка. Скажем, с конца лета и начала осени обсуждался прогноз главного аналитика Российской гильдии риелторов Геннадия Стерника о том, что к концу 2008 года и в Москве, и в Питере цены недвижимости вырастут вдвое. Если вспомнить динамику цен в прошлые годы, то, может быть, данный прогноз и не выглядит диким: вспомним хотя бы мощную волну роста, начавшуюся осенью 2005 и продолжавшуюся почти весь 2006 год, когда стоимость недвижимости выросла более чем вдвое!

Однако нам все же представляется более реалистичным не столь экстремальный прогноз руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстрой) Сергея Круглика: цены на жилую недвижимость в РФ в 2008 году, по его мнению, вырастут на 15–20 %. «Мы прогнозируем 15–20 % роста, возможно, динамика будет скоординирована уровнем инфляции», — отметил он, заявив, что не согласен с мнением тех экспертов, которые предсказывают в следующем году двукратный скачок цен (цит. по сообщению Интерфакса; в этом же сообщении приводится мнение помощника президента РФ Игоря Шувалова, который тоже говорит, что рост макроэкономических показателей не дает оснований для снижения цены жилья).

В качестве баланса таким прогнозам можно привести тезисы о том, что стоимость жилья в Москве многократно превышает себестоимость этого жилья (согласно многочисленным публикациям, даже возведение элитного дома не приводит к прямым издержкам более 1 тысячи долларов на метр). Кроме того, очевидно, что рост цен недвижимости повсюду в мире начинает буксовать. Не в последнюю очередь из-за «ипотечного кризиса», развивающегося в США и уже вызвавшего мировой кризис ликвидности. Этот кризис поднимает стоимость ресурсов, в результате банкам труднее кредитовать заемщиков-ипотечников.

Получается, что текущий уровень выплат по ипотечным кредитам оказывается просто непосильным для все большего числа заемщиков. Заемщиков, проживающих в США. А является ли этот фактор важным для московских цен?

Ипотечная угроза — фактор против роста цен

В конце ноября почти каждый день приносил новые неприятные вести о состоянии сектора недвижимости США. Спад на рынке жилья продолжается — в частности, число новых стройплощадок осенью 2007 года сократилось на 47 % (т. е. почти вдвое) по отношению к максимальному уровню — уровню 2005 года. Тогда доля жилищного строительства составляла 6,3 % от американского ВВП, текущие оценки показывают ее сокращение до 4,4 % ВВП (число стройплощадок сократилось сильнее доли, что естественно, ведь в моменты умеренного ухудшения конъюнктуры в первую очередь прекращается работа над небольшими строениями). Цены на недвижимость в США в среднем снизились за год на 5 %.

Пока, правда, американцы не сильно беспокоятся, мотивируя это тем, что за последние полвека спад на рынке строительства жилья фиксируется уже 8-й раз, причем в среднем число строительств сокращалось на 52 % (более чем вдвое). Спады в среднем длились 32 месяца — длительность нынешнего, соответственно, составляет пока около двух третей от «средней» продолжительности.

Но, если судить по тревожному тону комментариев от инвестбанков, текущую статистику рынка жилья США надо воспринимать как тревожную. Ведь, похоже, кризис еще не развернулся, на пике его удар по жилищному строительству будет куда более сильным. И не только по жилищному строительству: эксперты считают, что вероятность вползания в рецессию всей экономики США (рецессия, по американскому же определению, — это фиксация отрицательных темпов роста экономики в течение трех кварталов подряд).

Глобальные тенденции оказывают все большее влияние на Россию, зависящую от мировых потоков капитала. Если во всем мире капитал отвернется от сектора недвижимости, можно ли будет рассчитывать на устойчивый рост данного сектора у нас? Вряд ли. Однако отметим, что мировой кризис почти наверняка будет оказывать лишь психологическое влияние; и лишь в том случае, если он будет продолжительным и мощным, скажется на жилищном секторе впрямую. Ведь основа финансирования и сектора строительства, и вторичного рынка недвижимости — внутренние деньги. Правда, ряд российских компаний сектора планировали и планируют выйти на мировые рынки с масштабными заимствованиями и/или IPO — сейчас эти планы как минимум отодвигаются и корректируются в сторону снижения сумм. Но достаточно велика вероятность того, что сектор сможет некоторое время развиваться на деньгах внутреннего рынка.

Внутренний инвестиционный фон пока играет в плюс

Как известно и как мы неоднократно писали раньше, рост цен на московское жилье тесным образом кореллирует (на долгосрочных интервалах) с динамикой отечественного фондового рынка (а также с объемом денег в обращении и, возможно, с мировыми ценами на нефть). Фондовый рынок у нас пусть медленно, но все же растет: индекс РТС (долларовый, естественно) в конце осени 2007 года на 15 % выше, чем в начале года.

Прогноз дальнейшего роста цен московских квартир базируется на том, что зависимость рынка недвижимости от рынка акций до последнего времени носила характер «зависимости с лагом», то есть с задержкой.

Приостановка или усиление роста на фондовом рынке отражается на ценах жилья лишь спустя 3–6 месяцев, а, кроме того, порой приобретает специфику, нехарактерную для простой линейной модели.

Так, приостановка роста цен на московскую недвижимость в начале 2007 года на фоне сохранения пусть небыстрых, но все-таки очевидных в среднесрочном разрезе темпов роста фондового рынка заставила многих экспертов отказаться от мысли, что зависимость существует. Но, возможно, эксперты поспешили с этим отказом. Ведь, вспомним, в первой половине 2007 года показатели российского фондового рынка оказались едва ли не наихудшими среди всех мировых фондовых рынков, которые тогда активно поднимались! Отечественные рынки размещения капитала — что рынок акций, что рынок недвижимости — получили «удары» от снижения цен на нефть и от роста политической неопределенности со вступлением в предвыборный период. Но если на фондовом рынке, чуть отставшем в предшествующий период, эти удары вызвали лишь замедление темпов общего роста, то для взлетевшей в 2006 году недвижимости не было альтернатив снижению/корректировке цен.

А после того, как рост цен недвижимости стал восстанавливаться осенью 2007 года, взаимосвязь на долгосрочных интервалах цен недвижимости и индекса РТС снова стала наглядной. Очень возможно, что так и будет в дальнейшем. И, если предположить, что «зависимость с лагом» сохранится, можно прогнозировать, что осенний подъем индекса РТС будет способствовать в ближайшие месяцы продолжению подъема цен и на московскую недвижимость. Долгосрочным ли будет подъем — пока не ясно: очень сильно все зависит от факторов, связанных с мировыми рынками капитала.