Директор-Инфо №22'2007
Директор-Инфо №22'2007
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Коттедж: строительство, регистрация, налоги

Материал подготовил Сергей Бобров

Рынок загородной недвижимости активно развивается и является весьма прибыльным и привлекательным для инвесторов. Сегодня мы рассмотрим отдельные правовые проблемы, с которыми сталкиваются организации, предприниматели и граждане при оформлении прав землепользования, строительства и регистрации коттеджей.

Что такое «коттедж»? Чем он отличается от других жилых малоэтажных домов, дач?

Де-юре понятие «коттедж» в российском законодательстве не закреплено и не определено. Под коттеджами у нас понимают и дома «для одной семьи», и малоэтажные многоквартирные дома (две или более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме).

В Московской области градостроительными условиями предусматриваются три основных типа малоэтажной застройки:

• «Городской»: высокоплотная застройка в 2–4 этажа с минимальным придомовым участком;

• «Пригородный»: отдельно стоящий дом (коттедж) на 1–4 семьи с участком до 0,15 га;

• «Сельский»: индивидуальный дом (усадьба) с участком до 0,30–0,40 и более га1.

Если коттедж «для одной семьи», то его статус и особенности оформления прав зависят от того, для каких целей предоставлялся земельный участок, на котором он расположен: для индивидуального жилищного строительства или же для ведения дачного хозяйства или садоводства. В первом случае коттедж приобретает статус объекта индивидуального жилищного строительства (согласно п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ к таковым относятся отдельно стоящие жилые дома высотой не более трех этажей, предназначенные для проживания одной семьи). Во втором — статус объекта недвижимого имущества, расположенного на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке.

Распоряжением администрации района в 2005 году было предварительно согласовано место размещения коттеджного поселка, утвержден проект его границ. Строительная компания и администрация района заключили в том же году договор аренды, по условиям которого в пользование компании предоставлен земельный участок для проведения проектно-изыскательских работ, предусмотрено проведение кадастрового учета земельного участка и перевод земли сельхозназначения в категорию «земли для индивидуального жилищного строительства и размещения рекреационной зоны».

Выполнив свои обязательства по договору, инвестор рассчитывал на заключение договора аренды. Но теперь администрация района настаивает на том, что в связи с изменениями законодательства право на заключение договора аренды на данный земельный участок должно продаваться на аукционе. Уже начаты приготовления к торгам. Законны ли действия администрации?

Не законны. Вступление в силу ст. 30.1 ЗК РФ, устанавливающей новый порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства, не влечет прекращение ранее возникших отношений. Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Отношения между Вашей компанией и администрацией района по предоставлению земельного участка под строительство возникли до введения в действие ст. 30.1 ЗК РФ, поэтому они должны быть завершены в соответствии с правилами ранее действовавшего законодательства.

Глава администрации муниципального образования в конце 2005 года выделил несколько земельных участков в аренду под индивидуальное жилищное строительство, а через несколько месяцев вмешалась прокуратура, и глава администрации отменил свои же акты о выделении земель. Какое отношение к распределению земель имеет прокуратура?

Новые правила выделения участков под жилищное строительство были приняты еще в 2004 году в виде поправок в Земельный кодекс и вступили в силу с 1 октября 2005 года. С этой даты земельные участки под жилищное строительство выделяются исключительно через аукционы. Судя по всему, глава администрации нарушил закон, что повлекло вмешательство прокуроров. За соблюдением установленного ст. 30.1 ЗК РФ порядка следит антимонопольное ведомство. Скорее всего, прокуратура получила информацию именно от органа ФАС России.

Подрядчик не приступил в договорный срок к работам по строительству объектов инфраструктуры в коттеджном поселке. Уже сейчас очевидно, что закончить работы с опозданием менее чем на три месяца ему не удастся. Наши претензии на выплату пени и неустойки заказчик называет необоснованными и заявляет, что вообще не имеет права начинать работы, поскольку разрешение на строительство пока не получено. Прав ли подрядчик? Может ли срок начала подрядных работ зависеть от получения разрешения, а не от договора?

Подрядчик прав. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. С получением такого разрешения у застройщика появляется право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. В отсутствие разрешения на строительство подрядчик не вправе производить строительные работы. За это установлена административная ответственность по ст. 9.5 КоАП РФ «Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию». Причем административная ответственность за несоблюдение процедур согласования возлагается и на застройщика.

Несколько лет назад две компании (инвестор и заказчик-инвестор) заключили договор инвестирования строительства таунхаусов и коттеджей. По договору после реализации проекта инвестор должен приобрести право на получение в собственность нескольких таунхаусов и коттеджей. Строительство затянулось. Можно ли взыскать штраф с недобросовестного заказчика-инвестора?

Прежде всего посмотрите, как вопросы о сроках строительства, об ответственности за нарушение обязательств и порядке ее применения отражены в вашем договоре и/или в приложениях к нему. Кроме того, вам необходимо получить доказательства ненадлежащего исполнения инвестором-заказчиком своих обязательств. Более конкретные рекомендации по Вашему вопросу заочно дать невозможно, необходимо изучать тексты документов и фактические обстоятельства. Рекомендуем обратиться к юристу для очной консультации.

Где можно получить разрешение на строительство в Подмосковье (Подольский район), какие документы и куда нужно представить?

Такие разрешения выдаются органами местного самоуправления. Застройщику следует обращаться к главе администрации района с заявлением, к которому прилагаются:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о регистрации права, договор аренды, государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей, кадастровый план).

2. Градостроительный план земельного участка.

3. Материалы проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка (генплан участка), выполненная в соответствии с имеющейся утвержденной градостроительной документацией, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов (при наличии), объектов археологического наследия и т. п.;

в) схема планировочной организации земельного участка (план трассы) применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения (планы, фасады, разрезы и т. д.) зданий и сооружений, намеченных к строительству;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости).

4. Положительное заключение государственной экспертизы на проектную документацию (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).

Разрешение на строительство (реконструкцию) загородных домов, коттеджей содержит:

  • наименование объекта недвижимости, данные о местоположении земельного участка, а также юридический адрес (адрес местожительства) заявителя;
  • основания для выдачи разрешения;
  • особые условия строительства (реконструкции) и осуществления любых иных изменений объекта недвижимости с учетом требований специально уполномоченных органов по использованию и охране земель, окружающей природной среды, историко-культурного наследия и других органов государственного контроля и надзора;
  • срок действия разрешения на строительство (реконструкцию) коттеджей, загородных домов. Максимальный срок действия разрешений на строительство — три года, но по заявлению заказчика срок продлевается органами местного самоуправления.

Документ оформляется в двух экземплярах: один остается в архиве администрации, второй выдается застройщику. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Проект крытого бассейна в коттеджном поселке был выполнен с существенными недостатками. Другой организации-проектировщику было поручено исправить недочеты. После того как по актам без замечаний заказчика результаты работ были приняты, а техническая документация получена, выяснилось, что проектировщик допустил отступления от строительных норм и правил и не учел обязательные санитарные нормы. Вернуть деньги, полученные за выполненные работы, проектировщик отказывается. Он заявляет, что исправит все недочеты сам, и ссылается на наш договор.

Статья 761 ГК РФ предусматривает ответственность подрядчика по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ за допущенные им недостатки. Подрядчик по требованию заказчика должен безвозмездно переделать техническую документацию и, соответственно, произвести необходимые дополнительные изыскательские работы, а также возместить заказчику причиненные убытки. Но законом или договором может быть установлено иное. Чаще всего, по настоянию подрядчиков, в соглашениях предусмотрен порядок рассмотрения замечаний, составление протокола замечаний и пр. Если в Вашем договоре подобные положения имеются, нужно следовать этой процедуре. В противном случае отказ от договора, от оплаты работы, требование о возврате оплаты — неправомерны. Приняв техническую документацию и впоследствии отказавшись от исполнения договора, заказчику прежде всего следует заявить о наличии существенных замечаний к выполненной работе.

Компания-генподрядчик и предприниматель (подрядчик) подписали договор на строительство коттеджей. Проектно-сметная документация по договору не составлялась. Работы подрядчик проводил своими инструментами, но материалы предоставлял заказчик. Работы первого этапа строительства были приняты по акту с замечаниями и оплачены. Размер оплаты предприниматель не оспаривает. В связи с низким качеством работ от этого подрядчика решено отказаться: в бригаде работают низкоквалифицированные специалисты. Но теперь предприниматель требует от генподрядчика оплатить вынужденный простой рабочих.

Удовлетворять эти требования не нужно. Ваш договор является незаключенным, так как не согласован его предмет (отсутствует проектно-сметная документация).

По договору строительная компания обязалась выполнить работы по строительству жилых домов в коттеджном поселке. По графику работы должны были проводиться в три этапа. Первый и второй этапы были выполнены, а работы приняты и оплачены. Работы по третьему этапу не приняты, поскольку не соответствуют проектной документации и выполнены с ненадлежащим качеством. Может ли строительная компания — подрядчик взыскать оплату с заказчика через суд?

Может, но только если сумеет доказать факт надлежащего исполнения своих обязательств по договору. В противном случае основания для удовлетворения иска не будет, т. к. у заказчика не возникла обязанность по оплате работ.

Был подписан договор подряда на выполнение строительных работ. Дата начала выполнения работ не была определена, поскольку застройщик к тому времени не успел получить разрешение на строительство. Работы подрядчик выполнил, но заказчик задерживает оплату. Может ли подрядчик взыскать оплату и неустойку за просрочку в судебном порядке?

Условия о начальном и конечном сроках выполнения работ являются существенными условиями договора подряда. Если соглашение по этим условиям отсутствуют, договор подряда считается незаключенным. Напомним, что срок может определяться календарной датой или истечением периода времени (исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами) или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Если в Вашем договоре нет ни конкретных дат, ни привязки срока начала работ к неизбежному событию, срок начала выполнения работ считается неопределенным, а договор подряда — незаключенным. В этом случае правовых оснований для взыскания неустойки нет. Но это обстоятельство не освобождает заказчика от необходимости оплатить работы.

ООО-застройщик за счет собственных сил и средств осуществляет проектирование, строительство и сдачу в эксплуатацию объектов недвижимости — малоэтажных жилых домов, таунхаусов и коттеджей. Строительство ведется на основании договоров о долевом участии в строительстве. Единственная удобная для проезда на нашу строительную площадку дорога проходит через участок, на котором осуществляет строительство коттеджей другая организация. Администрация этой организации издала незаконный приказ, запрещающий проезд по своей территории к нашему объекту грузовых автомобилей наших подрядчиков (ворота закрыты, выставлена охрана). Объясняют это тем, что этот участок дороги еще не достроен и не сдан в эксплуатацию и что после проезда большегрузного автотранспорта требуется дорогостоящее восстановление дороги. В отсутствие строительных материалов работы на нашем объекте не проводятся и ООО терпит огромные убытки из-за невозможности исполнять свои обязательства перед подрядными организациями и дольщиками.

Подобные ситуации не редки. Если не удается договориться миром о совместной эксплуатации дороги, придется решать этот вопрос в суде. Иск о нечинении препятствий может быть удовлетворен, если Ваша организация представит доказательства, что указанный проезд является единственным въездом на территорию строительной площадки, а не единственным удобным для ваших подрядчиков въездом.

Окончив строительные работы в строящемся поселке, подрядчик указал, что в период выполнения работ материалы подорожали и их стоимость превысила цену, указанную в договоре. Теперь строители требуют возместить разницу. Прав ли подрядчик?

Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. Большинство договоров строительного подряда содержат условия, позволяющие корректировать цену на сумму удорожания материалов. Внимательно изучите Ваш договор; скорее всего, там также предусмотрена возможность изменения цены и порядок перерасчета. В этом случае требование об оплате суммы, на которую увеличилась стоимость материалов, является обоснованным. Если же в Вашем договоре подряда нет таких указаний, то цена работы считается твердой.

Результаты работ (ремонт котлов) были приняты по акту без замечаний. Впоследствии выявились скрытые недостатки работ, о чем составлены акты. Эти акты подписал представитель подрядчика, пообещав, что его компания безвозмездно устранит все дефекты, если его руководство получит претензию от заказчика. Претензию отправили, указали срок устранения дефектов. Однако никаких мер к устранению брака подрядчик не принял. Новый ремонт произвел заказчик за свой счет. Возмещать убытки подрядчик отказался. В ответном письме он ссылался на п. 1 ст. 723 ГК РФ, по которому заказчик вправе требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков, только если такое право предусмотрено договором. В нашем договоре такого положения не было. Можно ли взыскать расходы по ремонту со строительной фирмы через арбитражный суд? Если да, на какие статьи нам ссылаться.

Действительно, заказчик может требовать возмещения расходов на устранение недостатков в случае, когда право заказчика устранить недостатки предусмотрено договором. Но возместить убытки, включая расходы на устранение недостатков за счет подрядчика, можно. Для этого следует обратиться к подрядчику с иском о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда, сославшись на п. 3 ст. 723 ГК РФ. Согласно данной норме, заказчик вправе отказаться от договора и требовать возмещения убытков, если отступления в работе не были устранены в разумный срок. Ваша компания уже выразила отказ от договора, устранив недостатки.

В договоре строительного подряда были согласованы сроки начала и окончания работ, а в приложении к договору определены промежуточные сроки выполнения работ. Подрядчик со своими обязанностями не справляется: грубо нарушает промежуточные сроки. Может ли в такой ситуации заказчик расторгнуть договор подряда и потребовать возврата оставшейся части аванса?

Да, может. Хотя сам по себе пропуск промежуточного срока и не дает заказчику права одностороннего отказа от исполнения договора, но арбитражная практика признает обоснованными отказы заказчиков от договоров, если при нарушении начального или промежуточных сроков выполнения работ сдача объекта к конечному сроку становится невозможной.

Заказчик до окончания срока выполнения работ должен направить подрядчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и одновременно потребовать возмещения убытков.

Наша фирма (заказчик) заключила со строительной компанией договор подряда, по условиям которого подрядчик получил аванс (35 % от сметной стоимости). Однако из-за проблем с оформлением документов мы не смогли вовремя передать строительную площадку и попросили руководителей строительной компании подождать некоторое время. Те поначалу не возражали, но, когда документы были готовы и можно было приступать к строительству, подрядчик заявил об удорожании стоимости материалов и работ и потребовал увеличить договорную цену. Наша компания отказалась. Тогда подрядчик вернул аванс и в одностороннем порядке отказался от исполнения договора. Законен ли отказ подрядчика от договора? Можем ли мы в такой ситуации взыскать с недобросовестного контрагента свои убытки?

Отказ законен (если только в вашем договоре не указано иное), а убытки в такой ситуации взыскиваются с заказчика в пользу подрядчика.

Дело в том, что по п. 1 ст. 719 ГК РФ подрядчику предоставлено право не приступать к работам (приостановить их), если заказчик нарушает свои обязанности по договору подряда: не предоставляет материал, оборудование, техническую документацию или подлежащую переработке (обработке) вещь, препятствует исполнению договора или если из обстоятельств очевидно, что эти обязанности заказчик в установленный срок не сумеет выполнить. Если иное не предусмотрено договором, подрядчик при наличии вышеуказанных обстоятельств вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 719 ГК РФ).

В вашем случае неисполнение обязанностей по предоставлению строительной площадки препятствовало выполнению работы, а потому отказ подрядчика от договора является обоснованным.

По совету риелтора коттедж и отдельно стоящий гараж, которыми владеет наша семья, были «немножко» не достроены, хотя и пригодны для проживания, эксплуатации. Сделано это было намеренно, чтобы не регистрировать собственность и не платить налоги. Сейчас дом и гараж достраиваются, после окончания строительства хотим оформить право собственности по всем правилам. Как это сделать (разрешение на строительство не было получено), и кто является собственником недвижимости, пока постройки не зарегистрированы?

Создание объекта недвижимости — одно из оснований возникновения права собственности на него. Но согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента регистрации. До 1 января 2010 года разрешение на строительство коттеджа и акт о его вводе в эксплуатацию предоставлять в госорганы не нужно, поскольку действует упрощенный порядок регистрации. Факт создания объекта недвижимости подтверждает техпаспорт. Строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительство на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, не требует получения разрешения на строительство.

Для регистрации права Вам необходимо обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности в территориальный орган Федеральной регистрационной службы (по месту нахождения недвижимого имущества). Форму заявления и реквизиты для оплаты госпошлины можно получить/узнать либо непосредственно в управлении, либо на его сайте.

В пакет документов, прилагаемых к заявлению, входят:

1. Документ об уплате государственной пошлины (подлинник и копия).

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя — документ, подтверждающий его полномочия: нотариально удостоверенная доверенность и ее копия.

3. Технический паспорт объекта (в двух экземплярах). Форма утверждена приказом Минэкономразвития от 17.08.06 № 244. Паспорт содержит описание объекта и выдается организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества по месту нахождения недвижимого имущества.

4. Если право собственности на земельный участок не было зарегистрировано в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то предоставляется правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект (в двух экземплярах). Это может быть:

  • акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
  • акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
  • иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок.

5. Кадастровый план земельного участка или заключение органа местного самоуправления (в двух экземплярах). Кадастровый план не предоставляется, если право собственности на земельный участок зарегистрировано в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» или заявителем представлено заключение органа местного самоуправления, подтверждающее, что дачный или садовый дом расположен в пределах границ предоставленного земельного участка.

Для получения кадастрового плана на земельный участок надо обратиться в территориальный отдел Управления Роснедвижимости по месту нахождения земельного участка. В заявлении о предоставлении сведений необходимо указать свои реквизиты, объем и характер запрашиваемых сведений, форму предоставления, способ доставки. К заявлению прикладывается квитанция об оплате услуг за предоставление сведений, для этого необходимо узнать сумму оплаты и расчетный счет. Заявление можно отправить по почте.

При съемке земельного участка и изготовлении технического паспорта определяется площадь застройки. Причем эти значения в описании земельного участка и техническом паспорте не совпадают из-за различных методик: в техническом паспорте помимо площади застройки здания с выступами и нишами включается и площадь сооружений — замощения, колодцы, теплицы и т. п. (Федеральный закон от 30.06.06 № 93-ФЗ). Будет ли это являться основанием для отказа в постановке объекта на учет?

Существующими нормативными правовыми актами не предусмотрено требование соответствия площади застройки земельного участка при его описании и площади застройки земельного участка при изготовлении технического паспорта. Таким образом, вышеуказанное несоответствие не может являться основанием для отказа в постановке объекта капитального строительства на учет.

В 2003 году я приобрела неоконченный строительством индивидуальный жилой дом (общий процент готовности — 45 %) стоимостью 330 тысяч рублей.

Оформлен договор купли-продажи, получено свидетельство о государственной регистрации права незавершенного строительством объекта. Все документы, подтверждающие понесенные мной расходы, связанные с покупкой недостроя и завершением строительства (дом еще не введен в эксплуатацию), надлежащим образом оформлены.

1. Мои расходы, связанные со строительством дома, складываются из расходов на приобретение неоконченного строительством объекта и расходов на покупку строительных и отделочных материалов для окончания строительства. Будут ли учтены при определении имущественного вычета, предусмотренного ст. 220 НК РФ, обе эти статьи расходов или только одна из них?

2. В каком налоговом периоде я имею право на предоставление имущественного вычета: в период завершения строительства либо при введении дома в эксплуатацию и получении свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом?

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) документы, подтверждающие право собственности на жилой дом, а также платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств по произведенным расходам.

В фактические расходы на приобретение жилого дома, не оконченного строительством, могут включаться:

  • расходы на приобретение дома;
  • расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
  • расходы, связанные с работами или услугами по достройке дома и его отделке;
  • расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или на создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенного строительством жилого дома.

Следовательно, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета только при наличии свидетельства о праве собственности на жилой дом, в том числе на жилой дом, не оконченный строительством.

Таким образом, имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, может предоставляться в установленном порядке после получения Вами свидетельства о праве собственности на жилой дом и представления его вместе с налоговой декларацией по налогу на доходы физических лиц в налоговый орган начиная с налогового периода, в котором Вами был получен соответствующий документ о праве собственности.

 


1 См. Постановление Правительства г. Москвы и Главы администрации МО от 26.05.92 № 323-128 «О концепции и схеме размещения комплексного индивидуального жилищного строительства в Московском регионе»; раздел «Перспективы малоэтажного жилищного строительства в Московском регионе». Возврат