Директор-Инфо №19'2007
Директор-Инфо №19'2007
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Российская недвижимость: инвестиции-2007

Елена Покидова

Приоритеты инвестирования меняются в пользу региональной недвижимости. На российский рынок выходят новые крупные игроки?— девелоперы и инвесторы. Контролирующие государственные органы закручивают гайки, а прокуратура усиливает контроль над оборотом недвижимости. Меняется правовое регулирование.

Земли олимпийского назначения — зеркало земельной эволюции

С избранием города Сочи столицей проведения зимних Олимпийских игр 2014 года отмечается рекордный рост привлекательности инвестиций в Краснодарский край и взлет цен на сочинскую недвижимость1. Одновременно замедляется рост цен на жилье в Москве. Возможно, что именно работа над совместными проектами по строительству спортивных сооружений даст толчок развитию государственного и частного партнерства. Пока же все подобные проекты остаются на уровне идей, концепций, дальше разговоров дело не идет. Создание в Сочи круглогодичного курорта мирового уровня даст толчок развитию игорной зоны, расположенной в 150 км от города, на границе Ростовской области и Краснодарского края. Пока этот «русский Лас-Вегас» стагнирует, как и три другие зоны. Желающих ездить в такую даль просто поиграть все-таки не много.

В ближайшие два-три года в Сочи развернется массовое строительство, город станет своеобразным полигоном, на котором, наравне с технологиями реализации крупных инвестиционных проектов и программ развития территорий, пройдет обкатка старых и новых норм земельного и жилищного законодательства.

Такое крупное плановое мероприятие, как Олимпиада, требует создания не только нескольких сотен олимпийских сооружений и объектов (катки, трамплины и т. д.), но и вспомогательных объектов (отели, магазины, предприятия общепита и торговли, прачечные, медицинские учреждения, объекты отдыха и развлечений...). Кроме того, необходимо модифицировать и создавать новые объекты инженерной инфраструктуры: дороги, очистные сооружения, водопроводы, электрические подстанции, объекты и коммуникации газоснабжения, связи. Однако документы территориального планирования отсутствуют, нет ни актуального Генерального плана города Сочи, ни утвержденных Правил землепользования и застройки.

Если примерный план размещения олимпийских объектов хотя бы существует, то ситуация с объектами инфраструктуры пока не разрешена: имеющихся явно не хватает, нужно строить новые, а свободных земель почти нет. Территория, пригодная для строительства, ограниченна и очень плотно застроена и заселена. Именно с дефицитом свободных земель специалисты и СМИ связывают начатую ревизию недвижимости и муссирование темы о масштабном сносе незаконных построек2 и о предстоящем изъятии земель — также в массовом порядке.

Надежды одних организаций, граждан и групп лиц, рассчитывающих получить в свое распоряжение кусок сочинской земли, и опасения других потерять эту землю возникли явно не на пустом месте. Долгое время землями распоряжались по своему усмотрению городские власти. Но недавно наверху «вдруг» вспомнили, что Сочи — это все-таки особо охраняемая природная территория федерального значения, горноклиматический курорт и что земля, на которой расположен город, по закону относится к федеральной собственности, а значит, и распоряжаться этой землей городские власти права не имели, поскольку это относится не к их компетенции, а входит в ведение ФАУФИ3.

Особый статус сочинской земли и явные нарушения, допущенные при ее распределении, предоставляют прекрасные возможности для «подчистки» строительной площадки. Процесс перераспределения недвижимости начался4 и в ближайшее время будет набирать обороты, особенно когда дело дойдет до масштабного строительства. В ближайшие 5-7 лет мы сможем наконец-то определить отношение государства и общества к частному собственнику и посмотрим, действительно ли закон един для всех, или для избранных делают исключение. Например, площадки, которые выделены под строительство олимпийских объектов, застроены, там живут люди. Им, как и остальным сочинцам, городские власти в свое время предоставили земельные участки, а часть зданий, сооружений были возведены самовольно. В связи с чем возникает вопрос: только ли эти люди испытают на себе карающую длань государства? А если да, то будет непонятно, почему другие оказались в привилегированном положении?

Например, вероятно изъятие земель, занятых местными «шанхайчиками». Барачные постройки из картона, которые сдаются в сезон по дешевке студентам и малоимущим гражданам, организаторы Олимпиады явно не рассматривают в качестве объектов олимпийской инфраструктуры. Однако при сносе таких построек и при изъятии земель вероятен «бутовский» вариант: протесты, скандалы, акции противодействия местного населения властям и пришлым инвесторам. Следует учитывать не только горячий южный темперамент местного населения, но и казацкие корни многих сочинцев. А казаки, как известно, не только отважно сражались на границах Руси, но и яростно защищали нажитое и взятое на саблю имущество, отстаивали свои привилегии и автономию. Кроме рядовых обывателей в споры о недвижимости неизбежно ввяжутся различные хозяйствующие субъекты. И, учитывая «цену вопроса», вероятны попытки разрешить некоторые конфликты криминальными способами.

Контроль

Остановимся на наиболее заметных тенденциях и знаковых событиях последних двух лет, посмотрим, насколько эффективны оказываются те или иные мероприятия уполномоченных органов.

Начнем с Росприроднадзора.

Предпринимателям и организациям, чья деятельность связана с производством, следует учитывать, что это ведомство все чаще предпринимает попытки добиться через суд приостановления деятельности предприятий5 в связи с нарушением последними норм экологического законодательства. Так, недавно инспекторы Росприроднадзора и представители столичного Департамента природопользования и охраны окружающей среды зафиксировали сброс крупным пивным заводом неочищенных промышленных стоков в приток Москвы-реки. Решением Росприроднадзора деятельность завода была приостановлена на пять дней. В дальнейшем, благодаря эффективным действиям менеджмента завода, причины нарушения были устранены и работа возобновилась. Но возместить ущерб, нанесенный окружающей среде, видимо, придется. Соответствующий иск на сумму 2,7 миллиона рублей предъявлен, а судебное заседание назначено на начало октября.

А вот растиражированная через СМИ некоторое время назад программа массовой проверки построек, расположенных в природоохранных зонах, и заверения о неизбежном сносе в кратчайшие сроки всех незаконно возведенных строений и сооружений пока не реализуются. Образцовая силовая акция по сносу в Крылатском садового товарищества «Речник» (около 400 домов) фактически завершилась показательным сносом нескольких объектов. Ведомство вязнет в многочисленных судебных тяжбах, благо что судебная машина неповоротлива, и сетует, что граждане и организации намеренно затягивают снос.

Отдельные неудачи с лихвой перекрываются заметными успехами в других областях. Например, весьма результативна деятельность Росприроднадзора по добровольно-принудительному выводу из водоохранных зон животноводческих комплексов и воспрепятствование строительству новых объектов6, причем даже в случаях, когда эти комплексы весьма важны для того или иного региона и проекты пользуются поддержкой на региональном уровне. Аналогичные успехи наблюдаются в сфере контроля промышленного производства, особенно экологически вредного. Например, с подачи Росприроднадзора региональные и муниципальные власти отказываются от экономически привлекательных проектов и отказывают в размещении производств инвесторам, желающим вложить в экономику того или иного региона значительные средства.

Сложилась успешная практика оспаривания Росприроднадзором актов о предоставлении крупным чиновникам земель гослесфонда в престижных местах (на Рублевке, в Барвихе, на Николиной Горе), причем материалы проверок нередко направляются в правоохранительные органы — в МВД России и Генпрокуратуру.

Специалисты отмечают очередную волну перераспределения земельных ресурсов, а также возросшее число судебных споров о крупных недвижимых активах. В основном, конечно, тяжбы ведутся за права на дорогостоящие земельные угодья и другие крупные объекты недвижимости. Интересно, что органы власти и управления разных уровней, а также отдельные политические деятели зачастую принимают либо непосредственное, либо весьма активное участие в спорах, которые с формальной точки зрения носят имущественный характер. В итоге конфликты, например, о принадлежности земельного участка тому или иному субъекту Федерации внешне приобретают политический оттенок. К таковым можно отнести шумное и пока еще не закончившееся дело «Москва против Московской области» (оспаривается законность застройки района Щербинка общей площадью 390 га в рамках социальной программы строительства жилья для военнослужащих).

Еще одно заметное событие в битве за недвижимые ресурсы — дело Coca-Cola против администрации Самары. Оно началось года три назад и до сих пор не закончилось. В споре за землю и заводские объекты стороны выдвигали разные аргументы. Сегодняшние самарские власти обосновывают свои правопритязания на недвижимость примерно так: раз компания Coca-Cola не может подтвердить, что она является собственником завода, значит, завод есть муниципальная собственность.

Весьма заметным событием последнего времени стал арест Василия Бойко, который рекламировал создание в рамках проекта «Рузская Швейцария» крупного круглогодичного курорта в Московской области. При этом г-н Бойко контролировал около 40 000 га земель Рузского и смежных районов.

Провалились попытки столичных властей ограничить продажу московского жилья немосквичам в рамках принятой программы «Доступное жилье»: положения программы были успешно оспорены Федеральной антимонопольной службой России. Впрочем, отношение к идее столичных градоначальников в обществе было неоднозначным. С одной стороны, многие рядовые горожане горячо поддержали идею, ведь рост социальной напряженности в столице очевиден, квартирный вопрос стоит остро, а власти продекларировали, что проблемы можно решить, если цены на недвижимость снизятся. С другой стороны, с самого начала было непонятно, как исполнять принятую программу. Нашлись и скептики, которые связали попытки разделить потенциальных покупателей жилья на москвичей и немосквичей (с ограничением доступа последних к квадратным метрам и прописке) с желанием определенной группы лиц подзаработать на марже цен.

К этим и подобным спорам и конфликтам можно относиться по-разному: кто-то уверен, что все эти вопросы носят чисто правовой характер, кто-то скажет, что виновата политика, по мнению третьих, все сводится к попыткам получить контроль над ценными активами.

Антимонопольное ведомство наблюдает за деятельностью чиновников, уполномоченных распределять под жилую застройку городские земельные участки. Напомним, что с 1 октября 2006 года земля для такой застройки предоставляется только через аукцион. Основные претензии предъявляются к чиновникам, практикующим боярскую вольницу и самовольно, без проведения торгов, распределяющим земельные наделы на кормление доверенным лицам. Причем в целом практика ФАС в борьбе с произволом должностных лиц органов управления весьма успешна, а у обделенных при разделе земель организаций и предпринимателей имеются неплохие шансы восстановить status quo и добиться проведения торгов.

Росcтрой, Росимущество и прокуратура тоже по мере сил блюдут интересы государства и общества.

Например, показателен случай с компанией Containership («Моби-Дик»), когда с подачи Росстроя была фактическая остановлена работа контейнерного терминала в Кронштадте, и судебный спор Росимущества с ОАО «Авиасалон». По мнению чиновников, фирма — организатор МАКС самовольно построила объекты выставочного комплекса и заняла федеральную собственность. А прокуратура Домодедовского района заинтересовалась деятельностью канадского девелопера Giffels, который предполагал на 100 га земель построить более полумиллиона квадратных метров складских помещений (комплекс «Южные ворота»).

По российским меркам это большой проект. В ходе контрольных мероприятий прокуроры выявили нарушения природоохранного и градостроительного законодательства, обнаружили, что отсутствует разрешительная документация на строительство. В итоге грандиозная стройка была остановлена.

Кроме того, складывается следственная и судебная практика по уголовным делам, возбужденным в отношении региональных чиновников, которые незаконно предоставляли земельные участки и выдавали разрешения на строительство.

Интересны и прецеденты применения норм гражданского законодательства. Все большую «популярность» приобретает применение судами ст. 169 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности». В этой связи можно упомянуть, в частности, дело о взыскании в доход казны акций ряда предприятий ТЭКа Башкирии; аналогичные претензии предъявлены и к акционерам «Русснефти».

В судах рассматриваются и дела о признании сделок с недвижимостью притворными. Например, недавно пресечена попытка компании «ABC Трейдинг» приобрести недвижимость в Санкт-Петербурге. Интрига сделки купли-продажи состояла в том, что фактически разрушенные до фундамента постройки бывшего военного назначения были проданы под видом полноценных зданий, строений, сооружений. В тексте договора развалины были поименованы в соответствии с данными из свидетельства о праве собственности: здание, склад, теплица и т. п. Иск к компании инициировали прокуратура и Минобороны. Суд согласился с доводами прокуроров, указав в своем решении, что если здание разрушено, то его нет, а значит, и продавать нечего. Обратив внимание на притворный характер сделки и на то, что она нацелена исключительно на приобретение контроля над земельным участком, суд признал сделку ничтожной.

ФНС России всерьез интересуется соблюдением закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Указанный закон установил повышенные гарантии соблюдения прав граждан, инвестирующих средства в строительство, и очень жестко регламентировал деятельность застройщика, желающего привлечь средства физических лиц. Однако большинство девелоперов предпочитают обходить закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и игнорировать обязанность заключать с гражданами договоры на долевое участие в строительстве. Схемы, которые дают возможность застройщикам уходить от обременительных обязанностей и обязательств и позволяют заменить отношения, урегулированные этим законом, другими обязательствами, используют на первичном рынке жилья риелторы и девелоперы.

Статья подготовлена на основе материалов, предоставленных экспертами Виталием Можаровским и Максимом Поповым, компания «Пепеляев, Гольцблат и партнеры».

 


1 Например, несколько недель назад одна сотка земли была продана за один миллион долларов (земля на Рублевском шоссе стоит дешевле). Возврат

2 Например, в Хосте уже снесена семиэтажная гостиница и объявлено о предстоящем сносе еще десяти многоэтажных зданий, закрыта канатная дорога — подъемник в Красной Поляне. Возврат

3 ФАУФИ — Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество). Возврат

4 Уже к 10.08.07 в Сочи по фактам самовольного строительства было возбуждено больше двух сотен дел. Возврат

5 Нормы КоАП РФ предусматривают возможность административного приостановления деятельности нарушителя на срок до 90 суток. Возврат

6 Такие хозяйства с незапамятных времен традиционно тяготели к воде и размещались на берегах водоемов. Возврат