Директор-Инфо №18'2007
Директор-Инфо №18'2007
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Как купитьстабильность. Недвижимость Австрии

Наталья Быкова

Зачем покупают недвижимость за рубежом? В государствах Восточной Европы — ради перспектив или чтобы получить быстрый и весомый доход, на морском побережье — чтобы отдыхать либо сдавать в аренду, в большинстве экономически развитых стран — для бизнеса. В Австрии же, говорят, надо просто жить.

Край величественных гор и голубых озер, вода в большинстве из которых по своим качествам сравнима с питьевой. Сами австрийцы настолько гордятся чистотой и замечательным вкусом своей воды, что в знаменитых венских кафе вместе с удивительным венским кофе посетителям на отдельном подносе подают стакан с холодной водопроводной водой — этот водопровод в Австрии провели сто лет назад, вода в него поступает из высокогорных источников. Альпийские горнолыжные курорты, австрийские оздоровительные центры и термальные источники пользуются заслуженной славой во всем мире. А кто хоть раз побывает в Вене, «заболеет» этим городом навсегда. Столица Австрии — уникальный памятник архитектурных стилей от готики и эпохи Возрождения до постмодернизма. В Вене творили Моцарт, Бетховен, Гайдн, Шуберт, Штраус, Брамс… И по сей день Вена считается городом муз: всемирной славой пользуются Венская государственная опера и Венская филармония, Венский хор, Венский хор мальчиков.

Но не только природные и рукотворные красоты Австрии привлекают в страну многочисленных иностранцев. Главное — это политическая и экономическая стабильность: Австрия занимает второе место в мире по уровню жизни, третье — по показателю защищенности личности и имущества, четвертое место по валовому доходу на душу населения1, в стране низкий уровень инфляции (примерно 1,8 %) и безработицы (приблизительно 5 % от числа трудоспособного населения). Если же говорить о Вене, то в течение последних лет она прочно удерживает 2-3 место среди столиц мира по уровню жизни, в то же время стоимость проживания там относительно невелика — 16 место в мировом столичном рейтинге2.

Ее величество мода

К семидесятым годам прошлого века стоимость недвижимости в Западной Германии выросла настолько, что превысила цены у ее ближайшего соседа — Австрии. Состоятельные немцы кинулись скупать австрийскую недвижимость, за ними и другие европейцы заинтересовались этой небольшой страной. На Западе возникла мода на Австрию. Иностранцев привлекала невысокая по сравнению с другими развитыми европейскими государствами стоимость жилья и земли и отсутствие годового налога на недвижимость. Сейчас, согласно данным Бюро статистики Австрии, 14,5 % населения составляют иностранцы, что на 2 % больше, чем в США, классической стране эмигрантов. Чтобы сохранить жилье для своих граждан, правительство было вынуждено ввести специальные квоты и ряд ограничений на покупку недвижимости, причем как для иностранцев, так и для самих австрийцев.

В каждой из девяти федеральных земель Австрии действуют свои законы, учитывающие интересы развития региона и защиты коренного населения. Так, в Тироле, не являясь резидентом региона, теперь нельзя приобрести недвижимость без специального разрешения. В ряде земель введены ограничения на перепрофилирование объектов. Например, купив ферму, новый владелец не вправе построить на этом участке завод или даже частный дом: он обязан, предварительно получив австрийскую лицензию, разводить домашний скот плюс поселить предыдущего владельца на его родной земле. В том же Тироле и в Каринтии действует строгий запрет на покупку недвижимости иностранцами, поэтому единственный выход — зарегистрировать ее на юридическое лицо. Но и тут есть свои тонкости: во-первых, более 50 % предприятия должно принадлежать австрийцу, а во-вторых, компания не может существовать номинально, то есть необходим директор, бухгалтер, требуется платить налоги, сдавать балансы, что существенно повышает стоимость содержания объекта и целесообразно только при покупке элитной или коммерческой недвижимости. Эти законы невозможно обойти, т. к. разрешение федеральных властей на покупку любой недвижимости — коммерческой, жилой или просто земли — непременное условие сделки, все строго отслеживается и контролируется как государством, так и правительствами федеральных земель.

Российские покупатели австрийский рынок недвижимости открыли для себя сравнительно недавно: в нашей стране мода на недвижимость живет по своим законам, отставая от мировой на несколько лет. Сначала у россиян был моден Кипр, потом Испания, затем все устремились в Черногорию, и стоимость недвижимости там взлетела до заоблачных высот, потом наступил черед Болгарии, и вот сейчас в моду входит Австрия. Правда, только в определенных кругах: состоятельные русские бизнесмены предпочитают отправлять туда свои семьи. Хорошо раскупается недвижимость на знаменитых альпийских горнолыжных курортах и в Вене, куда россияне приезжают отдохнуть. Но массовым этот рынок все же не станет.

С чего начать

Вся жизнь австрийского государства строго подчинена закону. Приобретение недвижимости регулируется как государством, так и федеральными землями. Процесс этот сложный, в каждой из девяти федеральных земель свои правила, к разным категориям иностранцев предъявляют различные требования. Поэтому первое, что необходимо сделать потенциальным владельцам жилья в Австрии, — найти надежное агентство — либо австрийское, либо имеющее налаженные связи с Австрией. Риелторы организуют и проведут сделку, клиенту останется только поставить подпись под документами. Кроме того, специалисты хорошо знают рынок, поэтому экономия на стоимости объекта наверняка превысит плату за риелторские услуги. Самостоятельные попытки приобрести недвижимость в Австрии могут оказаться крайне неудачными.

В соответствии с австрийским законодательством все иностранцы должны иметь специальное разрешение на покупку недвижимости, выданное федеральными властями. Чтобы получить разрешение, необходимо, во-первых, убедить власти в серьезности своих мотивов для покупки недвижимости в Австрии, а во-вторых, иметь деньги, причем обязательно легального происхождения.

Поскольку получить разрешение сложно3, покупателю непременно стоит воспользоваться услугами высококвалифицированного юриста, имеющего лицензию на работу в Австрии. Юрист не только разберется в тонкостях динамично меняющегося законодательства и будет сопровождать сделку на всех этапах4, но и с учетом личной истории покупателя подберет наиболее подходящее для властей объяснение его стремления жить в Австрии. Причины могут быть разные: учеба, желание провести на территории страны обеспеченную старость5, приглашение на работу… Главное, чтобы все точно соответствовало действительности, иначе последует отказ.

Единого списка документов для желающих приобрести недвижимость в Австрии нет — в каждой федеральной земле он свой. Однако везде необходим паспорт, могут затребовать справку из налоговой и с места работы, а также справку из органа правопорядка об отсутствии судимости.

Сделки в Австрии проходят с участием агента по недвижимости6, напрямую объекты продаются редко, поскольку только специалисты досконально знают рынок и все юридические тонкости оформления недвижимости на иностранцев. С 1997 года существует закон о маклерах, детально регулирующий процедуру отбора и покупки недвижимости, а также требования к агентам: наличие образования, лицензии, фирмы. Этот же закон точно определяет размер вознаграждения маклеру, которое платит покупатель, — 3 % + НДС (0,6 %) от стоимости покупки.

Специалист агентства подбирает для потенциального покупателя несколько вариантов, затем наступает очередь маклера продавца. Он вызывается для просмотра недвижимости, на каждый объект подписывается отдельный договор, гарантирующий в случае покупки выплату австрийскому специалисту комиссионных. Независимо от количества маклеров, участвующих в процессе, покупатель платит установленные законом 3 % только один раз. В случае отказа от приобретения недвижимости на этом, первоначальном, этапе штрафных санкций не предусмотрено.

Переоформление недвижимости на нового собственника происходит при обязательном участии нотариуса7 или адвоката, который готовит проект договора-купли продажи и обязательно проверяет правовой статус объекта. Например, первоочередное право покупки могут иметь третьи лица, может быть предусмотрено право проживания определенного лица на продаваемой территории, право пользования дорогой, проходящей по участку, и т. п.

Права на объект, включенные в земельную книгу8, переходят от продавца к покупателю. Покупая земельный участок в Австрии, необходимо выяснить, имеется ли разрешение на строительство и в каких границах, класс строительства, регулирующий допустимую высоту строений.

Подписи продавца и покупателя под договором купли-продажи недвижимости заверяет нотариус.

Нотариус или адвокат, как доверенное лицо продавца и покупателя, принимает плату, которую покупатель переводит на специальный доверительный счет. Затем в земельной книге делается отметка, пресекающая возможность продажи данного объекта во второй раз. Если продаваемый объект заложен (а это видно по выписке из земельной книги), то нотариус либо адвокат обеспечивает освобождение от залога, чтобы передать покупателю недвижимость, не обремененную долгами. Допускается также перевод долга.

Какие дополнительные расходы несет покупатель? Налог на передачу права собственности — 3,5 % от стоимости объекта, сбор за внесение в земельную книгу — 1 % от стоимости, оплата услуг юриста или нотариуса (она примерно одинакова) — приблизительно 1,5–2,5 % плюс НДС. Желающим взять в банке ипотечный кредит придется заплатить еще 1,2 % за регистрацию ипотеки9 в земельной книге и 0,8 % от величины кредита как сбор с кредитного договора.

Следует приготовиться к тому, что оформление документов займет довольно много времени — от шести до восьми месяцев, если недвижимость приобретается на частное лицо. Но если покупка совершается на австрийскую фирму, то все пройдет гораздо быстрее, потому что компания уже зарегистрирована в Австрии.

Выбор

Прежде всего интересны места, где стоимость земли и объектов растет, — Вена и центры альпийских курортов. Туристический сезон в Австрии длится вечно — здесь прекрасно всегда, вне зависимости от времени года, а выбор занятий весьма широк — от горных лыж до купания10 и рыбалки. А ведь мало кто знает, что цены на сотку австрийской земли начинаются всего лишь от 500 евро…

В Вене у иностранцев наиболее популярны первый, четвертый, восьмой и девятый районы11 (они интересны своей близостью к историческому и деловому центру12), а в них — квартиры в домах старой постройки (Altbau). Традиционно до’роги и пользуются спросом окраинные районы, примыкающие к Венскому лесу, в особенности девятнадцатый район, и виллы под Веной в престижных пригородах. Впрочем, для венцев расстояние от дома до центра не главное, это не Москва, и дорога из ближайшего пригорода или из того же 19-го района до центра займет не больше 20 минут в обычное время и 40 минут в час пик.

Стоимость квадратного метра жилой площади в Вене начинается от 2 тысяч евро и может доходить до 10 тысяч евро — в особняке начала XIX века в самом центре, в пределах первого кольца. Но таких уникальных объектов осталось мало. Например, почти все доходные дома в центре Вены уже скуплены банками и страховыми компаниями, в частных руках осталось не более 700 объектов, поэтому долго раздумывать покупателям не приходится: они уходят быстро и конфиденциально. Квартиры в пределах второго кольца стоят приблизительно 3–5 тысяч евро за кв. м, на цену влияют район, размер, качество постройки — например, в элитных районах квадратный метр квартиры большой площади примерно в полтора раза дороже, чем маленькой. Дом, требующий серьезного ремонта, будет продаваться намного дешевле, чем точно такой же, но в отличном состоянии. Но не пытайтесь на этом сэкономить: ремонт в Австрии стоит баснословных денег, только рабочим за их труд придется заплатить примерно 800 евро за кв. м.

Среди курортов очень популярен Зальцбург и его окрестности Зальцкамергут, Тироль и Цель ам Зее. Максимальная цена там доходит до 6 тысяч евро за кв. м.

Есть места, которые очень интересны с точки зрения покупки недвижимости, но рынок там маленький и необходимо записываться заранее. Например, Хальтштад — одно из древнейших поселений Европы, чудесная деревушка на берегу озера в окружении гор. Недвижимость там очень сложно купить: стоит она относительно недорого, но никто не продает, на продажу выставляется всего один-два объекта в год.

Проще всего приобрести недвижимость в Граце, но там покупают не очень активно. Причина все та же — мода.

Средняя стоимость жилья в Австрии составляет 1 900 евро за кв. м, цены и процедуры оформления на первичном и вторичном рынках одинаковы, причем даже для строящихся домов. Поэтому покупать квартиры «с нуля» интересно только в объектах, пользующихся повышенным спросом (например, апартаменты13 на австрийском курорте Цель ам Зее, но подобная удача — редкость). В основном же первичный рынок — это недорогое типовое жилье, привлекательное лишь для молодого покупателя.

Стоимость строений и земельных участков в лучших местах Австрии постоянно растет. Особенно интенсивно повышаются цены на землю с выходом на береговую линию озер, а стоимость квадратного метра на озерном или горнолыжном курорте уже приблизилась к стоимости квадратного метра жилой площади в центре Вены.

Жить, сдавать, продавать?

Особенность австрийского рынка недвижимости состоит в том, что, как правило, люди покупают там жилье для того, чтобы жить.

Сдавать в аренду жилую недвижимость не особо выгодно. Во-первых, прибыль от этого бизнеса обычно не превышает 5–7 % годовых, а во-вторых, существуют рамки, ограничивающие рост ренты. Но можно получить неплохие дивиденды, сдавая в аренду коммерческую недвижимость, особенно площади под магазины и апартаменты на курортах.

Перепродажа тоже не самый выгодный вариант14. Налог на продажу недвижимости в первые 10 лет после покупки может достигать 50 % от стоимости объекта: быстрая перепродажа считается спекуляцией, с которой австрийские власти эффективно борются, принуждая продавцов пополнять бюджет. Впрочем, если продавец был прописан в принадлежащем ему объекте и может доказать, что он там действительно жил, при продаже спустя два года после приобретения его могут совсем освободить от налогов.

Цены на недвижимость в Австрии довольно стабильны. Но стоимость элитных объектов постоянно увеличивается. В 2006 году начался рост цен на квартиры в лучших районах Вены — 8 % в год, в 2007 году эта тенденция продолжилась. Дорожают дома в первую очередь в престижных районах.

Расходы на содержание австрийской недвижимости относительно невелики. Налога на строения нет, этим страна выгодно отличается, например, от Англии. Налог на землю рассчитывается на основании кадастровой стоимости участка и потому минимален.

Наиболее дорого в Австрии содержать собственный дом, так как в холодный сезон его приходится отапливать; кроме того, необходимо поддерживать в идеальном порядке не только внешний вид здания, но и окружающую территорию. Поскольку эти траты весьма ощутимы, продавец еще перед просмотром объекта непременно сообщает покупателю приблизительную сумму ежегодных расходов на обслуживание.

Многоквартирный дом содержится по принципу акционерного общества с обязательными ежемесячными отчислениями в фонд дома. На эти деньги здание обслуживается и ремонтируется. Если же речь идет о серьезных изменениях, таких как замена лифта или ремонт фасада, вопрос об использовании накопленных денег решается на собрании жильцов. Фонд даже может взять кредит, если собственных средств недостаточно. Точная сумма отчислений всегда фиксируется в договоре купли-продажи.

Что касается расходов на воду и электричество, то тут все по счетчикам. Среднемесячные траты по этим статьям также можно узнать при покупке, но учтите: наши соотечественники расходуют электроэнергию и воду, мягко говоря, не слишком экономно по сравнению с европейцами.

Вид на жительство

Покупка недвижимости в Австрии позволяет удовлетворить одно из требований, предъявляемых к тем, кто обращается за получением вида на жительство (ВНЖ), — наличие гарантированного места жительства. Хотя вполне достаточно просто арендовать квартиру15, не обязательно ее покупать. Другие требования — наличие постоянного дохода или определенных финансовых средств в Австрии и медицинская страховка.

Вид на жительство выдают в пределах квот, выделяемых ежегодно федеральным землям. Количество квот весьма ограниченно, они выбираются почти сразу, поэтому, если хочется получить ВНЖ в Вене, нужно успеть быстро подать заявку, иначе ждать придется до следующего года. В других федеральных землях заявку тоже желательно подать еще в первой половине года.

Вид на жительство в Австрии позволяет свободно передвигаться по странам Западной Европы (Шенген, Швейцария, Лихтенштейн). Основаниями для получения ВНЖ могут служить:

  • семейные отношения с австрийцем или иностранцем;
  • самостоятельная и несамостоятельная предпринимательская деятельность (в собственной компании и в качестве наемного работника);
  • учеба;
  • частная цель пребывания;
  • иные специфические причины.

Семейные отношения с австрийцем или иностранцем. Семейные отношения с австрийцем позволяют получить вид на жительство вне квот, с иностранцем — квотированный ВНЖ. Другими словами, одновременно с выезжающим в Австрию предпринимателем могут выехать члены его семьи (жена, дети).

Самостоятельная и несамостоятельная предпринимательская деятельность. Если вас приглашают на работу в качестве наемного лица, компания-наниматель должна подтвердить, что нуждается в вас как в специалисте, необходимо представить контракт или письмо от фирмы плюс объяснение, почему на работу нельзя было взять австрийца. Возможный вариант — собственный бизнес, но только если вы создаете рабочие места, что ценится в Австрии выше, чем инвестиции.

Бизнес в Австрии интересен своей стабильностью. Один из самых доходных видов предпринимательства — туризм. На сегодняшний день в этой сфере действуют около 70 тысяч предприятий малого и среднего бизнеса (гостиницы, рестораны, курортно-лечебные учреждения, пляжи и т. д.), на которых занято более 350 тысяч человек. В этой сфере требуются многочисленные специальные лицензии, поэтому для новых владельцев проще и выгоднее оставить весь старый персонал, к тому же для большинства клиентов важны не столько сами услуги или товар (они почти везде одинаковы), а атмосфера, которую создают люди. В Австрии это чувствуется как нигде.

Кроме того, существуют прибыльные виды бизнеса, над которыми иностранцы редко задумываются. Например, бензоколонка или стоянка в центре города. Очень стабильный вариант — парковка для автомобилей.

Иные специфические причины могут быть разными — например, желание провести в стране обеспеченную старость, но в этом случае вы обязаны иметь собственный счет в австрийском банке.

Комплект документов зависит от основания получения вида на жительство и включает в себя обязательные и дополнительные позиции. К обязательным относятся:

  • справка из милиции об отсутствии судимости;
  • страховой полис по здоровью и несчастному случаю;
  • документы на покупку либо аренду недвижимости.

Законодательство Австрии в отношении пребывания в ней иностранцев постоянно меняется, поэтому, как и при покупке недвижимости, очень важно не пожалеть денег на хорошего юриста. Юрист должен быть именно австрийским, иметь лицензию на работу в стране и непременно специализироваться на миграционных делах, ведь ваши шансы во многом зависят от него. Грамотный юрист объяснит, какие документы требуется собрать, правильно оформит все бумаги, подскажет, какую личную историю лучше представить федеральным властям, и проконтролирует всю процедуру оформления. Поэтому, если речь идет о получении вида на жительство в Австрии, консультация юриста обязательна.

Вид на жительство можно получить и до приобретения недвижимости, но в этом случае должна быть не только хорошая история денег, но и ваша личная история. Важно объяснить властям, почему вы хотите жить в Австрии, и убедить их в том, что вы можете помочь стране.

Считается, что Австрия идеально подходит людям среднего и старшего возраста: инфраструктура экстра-класса, высокий уровень социальной защищенности и безопасности. По уровню жизни страна уступает лишь Швейцарии. Поэтому Австрия — выбор человека, думающего в первую очередь о своем будущем.

Редакция благодарит компанию EstateService, тел.: (495) 797-80-73, www.estateservice.ru, и лично директора по развитию Кристину Тузову, а также компанию MY NEW HOME Immobilien GmbH, тел.: +43 (676) 954-38-75, www.austria-home.ru, и лично управляющего компанией Виктора Новикова за помощь в подготовке материала.

 


1 По данным World Competitiveness Yearbook 2005. Возврат

2 По данным Mercer Human Resource Consulting, Cost of Living Survey 2005. Возврат

3 Разрешение жестко привязано не только к истории покупателя, но и к объекту, поэтому документы подают, когда выбор уже сделан. Возврат

4 Лучше подбирать риелторов, которые занимаются сопровождением вплоть до перевода права собственности на объект, а не только до подписания контракта купли-продажи, как обычно поступают австрийские специалисты. Возврат

5 В этом случае на счет должно поступать не менее 15 тысяч евро в год. Возврат

6 В Австрии он называется «маклер». Возврат

7 Лучше воспользоваться услугами нотариуса, специализирующегося именно на сделках с недвижимостью, так как в этом случае средства покупателя зачисляются на доверительный счет исключительно в Нотариальном Банке, находящемся под специальным контролем Нотариальной Палаты Австрии. Возврат

8 Документ, который содержит полную информацию обо всех объектах недвижимости Австрии. Возврат

9 В Австрии можно взять ипотечный кредит примерно под 6 % годовых; для нового клиента банка, как правило, не более чем на 60 % от стоимости объекта. Возврат

10 Летом озера прогреваются до +28°С. Возврат

11 Лучшие — первый и девятый. Возврат

12 По форме Вена напоминает круг. Со времен Римской империи город расширялся концентрическими кругами. Его центральная часть, так называемый Внутренний город, почти совпадает с административными границами Первого округа. Далее районы идут по спирали, названий у них нет, только номера. Возврат

13 Двухкомнатные квартиры. Возврат

14 Впрочем, бывают и исключения. Одна из самых знаменитых сделок — продажа промышленником г-ном Швайгхофером здания по адресу Kohlmarkt, 6, на самой дорогой улице Вены, за 18,7 миллиона евро и последующая перепродажа его новым собственником российскому инвестору через девять месяцев за 27 миллионов евро. Возврат

15 Тем более что цены на аренду по сравнению с Москвой весьма щадящие: хорошую двухкомнатную квартиру в районе, прилегающем к центру, например во втором, можно арендовать за 700–800 евро в месяц (столько же стоит аренда двухкомнатной «хрущевки» в спальном районе нашей столицы). Возврат