Директор-Инфо №16'2007
Директор-Инфо №16'2007
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Окно в Европу. Недвижимость в Эстонии

Наталья Быкова

Эстония находится в сердце самого быстрорастущего рынка в Европе — региона Балтийского моря, с населением свыше 90 миллионов человек. Благодаря выгодному географическому расположению, стремительному экономическому развитию и либеральной налоговой системе Эстония стремительно интегрируется в мировое сообщество.

Расположенная на перекрестке множества торговых путей, Эстония веками притягивала к себе взгляды соседей, причем не всегда бескорыстные. В 1991 году страна, в которой властвовали и рыцари Тевтонского ордена, и шведы, и датчане, и поляки, и даже Петр I (который почти на 300 лет соединил Эстонию и Россию: сначала в границах Российской империи, а потом — Советского Союза), наконец обрела независимость. Тем не менее эстонскому национальному менталитету исторически не свойственна агрессивность, поэтому, пережив в недавнем прошлом кризис антисоветизма, эстонцы, как правило, доброжелательны и корректны в общении с русскими.

С 1 мая 2004 года Эстония стала полноправным членом ЕС. А значит, обладание эстонской мультивизой1, а тем более видом на жительство дает право свободно передвигаться почти по всем странам Европы. И этот список существенно расширится уже 31 декабря 2007 года, когда Эстония войдет в Шенгенскую зону.

Наиболее простой способ получить многократную эстонскую визу (но не вид на жительство!) — приобрести жилье в этой стране. Тем более что каких-либо специальных ограничений на покупку недвижимости иностранцами в Эстонии не существует, кроме общепринятых в большинстве европейских стран ограничений на продажу земель сельхозназначения и лесного фонда. Но на юридическое лицо, зарегистрированное в Эстонии, эти ограничения не распространяются, и оно может покупать любую землю. Таким образом, для покупки недвижимости проще всего создать фирму, причем ее учредителем не обязательно должен быть гражданин Эстонии, достаточно того, что он станет одним из директоров либо членом правления. Фирма непременно должна быть действующей, сдавать бухгалтерскую отчетность, платить налоги и иметь номинальный уставной капитал не менее 10 000 крон2. В остальном же политика страны в сфере продажи недвижимости иностранцам достаточно открытая, тем более что именно вопрос продажи жилья стоит сейчас в Эстонии особенно остро.

Рынок покупателей

В преддверии, а также в течение нескольких лет после вступления страны в ЕС стоимость жилья активно повышалась. Но рост не может продолжаться вечно: в 2006 году цены достигли своего пика, а в начале 2007 года наступила стагнация. Мало того, эстонские специалисты ожидают в ближайшее время снижения цен на 15–20 %.

Сейчас рынок недвижимости Эстонии перенасыщен предложениями. На продажу выставлено большое количество квартир, которые раньше приобретались с инвестиционными целями. Девелоперы же при реализации своих объектов даже вынуждены прибегать к различным маркетинговым ходам. Теперь почти все квартиры на первичном рынке сдаются с отделкой под ключ — сантехника, полы, стены, электрика, отопление. Более того, чтобы привлечь покупателей, застройщики предлагают разного рода бонусы. Например, весьма распространенный ход — подарить новым владельцам жилья машину или полную меблировку квартиры. Однако, несмотря на многообразие интересных и выгодных предложений, застройщики все равно испытывают серьезные трудности со сбытом.

Так стоит ли рассматривать эстонский рынок недвижимости как объект для инвестиций?

С точки зрения инвестиций

Коммерческие помещения

Если говорить о коммерческой недвижимости, то, безусловно, да. Особенно выгодно вкладывать средства в строительство офисов класса «А» и логистических центров, но не с целью их последующей перепродажи, а для сдачи в аренду.

Общая площадь офисов класса «А» в Эстонии сегодня оценивается как 150 000 кв. м. И хотя строительство ведется активно (рост за 2006 год составил 15 %, прогноз по вводу новых и увеличению общедоступных площадей на 2007 год — 20 %), но потребности рынка оно пока удовлетворить не в состоянии. Инвестиционный интерес представляет исключительно Таллин, и в первую очередь потому, что свободных площадей сейчас там просто нет. В столице Эстонии стоимость офиса класса «А» на данный момент составляет от 2 000 до 3 000 евро за кв. м в зависимости от расположения, арендная плата — 250–300 евро за кв. м в год, и она постоянно растет. Сделок по продаже целых бизнес-центров в Эстонии почти нет: владельцы предпочитают часть помещений продавать, а часть сдавать в аренду.

Что касается логистических центров, то тут ситуация несколько иная: только за последний год их количество увеличилось на целых 50 %. Однако, несмотря на столь активный рост, в Эстонии наблюдается явная нехватка качественных площадей. Тем более что у эстонских логистических центров очень высокая рентабельность, так как они задействованы в основном для обслуживания европейских грузов и мало зависят от российского грузопотока. Стоимость аренды в этом сегменте составляет 70–100 евро за кв. м в год.

На островах (а их в Эстонии свыше полутора тысяч) активно ведется строительство спа-курортов. Рядом с ними выгодно приобретать землю или недвижимость для размещения гостиничного бизнеса. Этот вид предпринимательства едва ли не самый прибыльный в Эстонии, потому что множество туристов едет туда из Западной Европы, особенно из Скандинавии. Не меньше иностранцев3 устремляются на выходные в Таллин за дешевыми спиртными напитками. В основном это финны и шведы. Из Хельсинки в Таллин, помимо вертолета, который доставляет туристов в столицу Эстонии за 15 минут, ходят еще и катамараны. Время в пути — 50 минут. Поэтому торговля спиртными напитками в Эстонии очень выгодна и развита.

Земля

Пока что землю можно рассматривать как объект для инвестиций, но только с точки зрения диверсификации вложений и исключительно в курортных районах либо на крупных островах типа Сааремаа. Потенциал роста цен еще есть, но он близок к исчерпанию. Поэтому на сегодняшний день наиболее приемлемый вариант — заняться обустройством вновь приобретенной земли: разработать и согласовать детальный план застройки территории, получить все согласования по подводу коммуникаций и по техническим условиям, оплатить технические условия в соответствии с тарифами и, наконец, провести работы по оснащению коммуникациями. А затем продать, даже без застройки. Конечно, административные процедуры отнимают много времени (на то, чтобы получить все согласования, обычно уходит года два), но они серьезно увеличивают стоимость земли.

Жилая недвижимость

Сейчас это не самый удачный вариант для «быстрых» инвестиций. Жилую недвижимость в Эстонии можно покупать либо для собственного проживания, связанного с делами бизнеса, либо как дачу. Время от времени на продажу выставляются квартиры в старинных домах — памятниках архитектуры XVIII-XIX веков, вот они всегда пользовались вниманием инвесторов. Однако такие предложения настоящая редкость.

Первичный рынок Таллина активно развивается. Застраиваются не только спальные районы и окрестности столицы, но и исторический центр. В Старом городе возводятся многоэтажные многоквартирные дома, трех- и четырехэтажные здания и таунхаусы. За последние 3-4 года Таллин очень сильно изменился.

Если речь не идет о супердорогом объекте в районе Старого города, то в Таллине выгоднее покупать новые квартиры, так как разброс цен между первичным и вторичным рынками практически отсутствует: если квартира в старом блочном доме в спальном районе стоит примерно 1 800 евро за кв. м, то новая обойдется покупателю приблизительно в 2 000 евро за кв. м в том же спальном районе или даже ближе к центру (к тому же за счет бонусов цены первичного и вторичного жилья нивелируются). Новое жилье в центре стоит около 2 500 евро за кв. м.

Стоит иметь в виду, что покупка недвижимости на этапе строительства в Эстонии, в отличие от большинства стран Восточной Европы, почти не практикуется: застройщики совершенно свободно могут взять кредит в банке под реализацию перспективного проекта, поэтому в привлечении средств частных соинвесторов не нуждаются. Более того, часто в самом начале строительства они специально ставят заградительные цены, чтобы отсечь спекулянтов. Так что стоимость строящегося и готового жилья в Таллине практически не различается.

Владельцам жилья не стоит рассчитывать и на то, что они смогут серьезно заработать на сдаче своей собственности в аренду4. Несмотря на то, что сдать квартиру можно совершенно свободно (необходимо всего лишь самому дать соответствующее объявление или обратиться в местное агентство), найти арендатора сложно. Рынок аренды в Эстонии развит слабо по той простой причине, что очень доступно ипотечное кредитование (см. «Ипотека»). Граждане страны, у которых есть стабильный доход, позволяющий арендовать недвижимость, предпочитают ее покупать, ведь зачастую ежемесячные ипотечные выплаты гораздо ниже, чем арендная плата. Так, трехкомнатная квартира в спальном районе обойдется съемщику в 300–400 евро в месяц плюс коммунальные платежи в размере примерно 150 евро в месяц (коммунальные расходы в Эстонии, как правило, берет на себя арендатор). Бессмысленно сдавать квартиру в аренду еще и потому, что при доходности арендного бизнеса в 6 % годовых и инфляции в 4,5 % он просто невыгоден.

Говоря о жилой недвижимости Таллина, обязательно следует отметить, что лучше не приобретать квартиры в старых деревянных домах, несмотря даже на их центральное расположение и низкие цены. Такое жилье абсолютно не пользуется спросом, и его потом вряд ли удастся продать.

Кроме деревянных домов, любое жилье в Старом городе Таллина представляет историческую ценность, ведь столица Эстонии — настоящий город-музей. Дома, расположенные недалеко от паркового ансамбля Кадриорг, уникальны — это капитальные постройки XVIII века. Стоимость квартиры в Старом городе в зависимости от расположения, состояния дома, этажности и видовых характеристик составляет от 5 000 до 7 500 евро за кв. м. В продажу эти эксклюзивные квартиры поступают редко, однако даже на такую недвижимость роста цен в ближайшее время не предвидится.

Общая негативная ситуация с арендой не распространяется на Старый город. Квартиры в старинных домах пользуются повышенным спросом, особенно среди европейских фирм, арендующих жилье для топ-менеджмента. И цены на аренду заслуживают внимания: в историческом центре Таллина хорошая квартира площадью 120 кв. м с достойным видом может стоить 2 000–3 000 евро в месяц. А из расходов у владельца недвижимости будет только ежегодный налог на землю (см. «Налоги»).

Эстония — удивительно красивая страна: это край вечнозеленых хвойных лесов (леса занимают более половины всей территории страны) и чистейших озер — на территории всего лишь в 45 227 кв. км их более тысячи, самое большое озеро — Чудское, по нему проходит граница с Россией. Эстонии принадлежит и более полутора тысяч островов. На балтийском взморье расположено много чудесных пляжей с белым «поющим» песком. Недаром как до революции, так и в послевоенное время дачи в Прибалтике пользовались особой популярностью. Сейчас эта мода возвращается. Тем более что дорога из Москвы до Таллина занимает не так много времени и стоит относительно недорого5, а из Петербурга до столицы Эстонии можно доехать на автомобиле всего за четыре часа.

Цены на недвижимость в таких известных стародачных местах, как, например, Пирита, даже имеют определенный потенциал к росту. Но это обуславливается исторической ценностью построек и удачным местоположением — близко к центру Таллина, но уже на взморье. Стоимость квадратного метра жилья там составляет 4 000–6 000 евро за кв. м.

Неплохим приобретением может стать недвижимость в Пярну, живописном приморском городе-курорте, насчитывающем не одно столетие. Стоимость одного квадратного метра квартиры там составляет 1 200–2 500 евро, за дом придется заплатить немного дороже — 1 200–3 000 евро/кв. м.

Впрочем, интересно все побережье Эстонии, особенно острова, среди которых безусловным лидером является Сааремаа. Но тут речь, как правило, идет уже о хуторах, т. е. домах с большими участками. Их стоимость существенно различается в зависимости от расположения, года постройки, размера участка и колеблется в пределах от 600 до 2 000 евро за кв. м.

Любителям тишины и красивых пейзажей можно порекомендовать приобрести домик в глуши — на хуторе, в лесу или на берегу озера. Стоит заметить, что понятие «глушь» у эстонцев — это 30–40 минут езды на машине от Таллинского аэропорта. Небольшой дом с земельном участком в таком районе будет стоить от 50 000 евро — все зависит от размера и качества.

Покупка

Иностранные граждане приобретают недвижимость в Эстонии точно на тех же условиях, что и граждане Эстонии. Для оформления сделки необходимо присутствие продавца, покупателя и, если продавец или покупатель состоят в браке, их супругов, которые в любом случае, даже если не являются собственниками, должны дать свое согласие на сделку. Договор купли-продажи подписывается обеими сторонами у нотариуса.

Нотариусы в Эстонии — высококвалифицированные юристы, именно через них проходят все сделки с недвижимостью. Нотариус сам оформляет и проверяет договор на наличие каких-либо обременений и ограничений, так как имеет свободный доступ к реестру. Именно поэтому на прием надо записываться заранее — месяца за два. Услуги нотариуса определяются по прогрессивной шкале в зависимости от цены недвижимости и стоят недешево. Например, за оформление договора на трехкомнатную квартиру стоимостью 200–250 тысяч евро придется заплатить 800–900 евро. Зато благодаря такому подходу самостоятельная покупка жилья в Эстонии стала абсолютно безопасной.

После того как сделку заверил нотариус, ее можно считать завершенной.

На последнем этапе нотариус отправляет договор на регистрацию в Земельный реестр Эстонии. Эта процедура не бесплатна: требуется уплатить государственную пошлину на внесение изменений в реестр — 200–250 евро. Регистрация обычно занимает от одного до трех месяцев. Полноправным собственником недвижимости покупатель становится только после внесения изменений в реестр, о чем он получает уведомление по почте.

Какие дополнительные расходы, кроме уплаты государственной пошлины, несет покупатель? Все зависит от того, по какому пути пойти. Можно либо выбирать недвижимость самому и выходить непосредственно на продавца, что более хлопотно, либо воспользоваться услугами маклера. Вознаграждение агентства недвижимости обычно составляет от 2 до 5–6 % от стоимости покупки. Это для эстонских компаний. Примерно теми же ценами оперируют и московские риелторы, продающие недвижимость в Эстонии, — правда, на столичном рынке их катастрофически мало.

Оба пути абсолютно безопасны, потому что мошенничество на рынке недвижимости Эстонии отсутствует как таковое. Единственное, с чем может столкнуться покупатель, — невыполнение застройщиком своих обязательств по насыщению объекта инфраструктурой, но кого из россиян это испугает?

Однако иностранцу, решившему купить жилье в Эстонии самостоятельно, следует учитывать две существенные особенности эстонского рынка недвижимости. Во-первых, элитные квартиры в Старом городе в свободную продажу не поступают. Самый лучший вариант для желающих стать владельцами такого жилья — работать непосредственно с эстонскими риелторскими структурами или московскими агентствами, тесно с ними сотрудничающими. А во-вторых, в Эстонии распространена продажа объектов с обременениями. Довольно часто на рынок попадают малоквартирные дома, с собственниками которых заключены долгосрочные договора аренды6. В этом случае новый владелец просто не сможет жить в приобретенном доме, поскольку расторгнуть договор аренды до истечения срока действия он не вправе.

Очевидно, что инвестиции в эстонскую недвижимость можно характеризовать как высокорисковые. Несмотря на то, что доходы от аренды и сделок с недвижимостью составляют весомую часть ВВП страны, перспективы подобных вложений сегодня довольно туманны. Однако для инвесторов, верящих в свой дар визионерства, инвестиции в эту прибалтийскую страну могут представлять интерес — и не только как средство диверсификации портфелей.

Редакция благодарит компанию Century 21 Запад, тел.: (495) 232–19–79, www.c21zapad.ru, и лично управляющего директора компании Е. А. Скоморовского за помощь в подготовке материала.

 


1 Многократная виза позволяет находиться на территории Эстонии до 180 дней в году. Возврат

2 На данный момент в Эстонии доллар стоит примерно 12 крон, курс эстонской кроны к евро фиксированный: 1 Euro = 15,6466 EEK. Возврат

3 Кроме, конечно, русских. Возврат

4 Если, конечно, это не элитная собственность в Старом городе, тут стоимость аренды выше в разы. Возврат

5 Поезд из Москвы до Таллина отправляется каждый день, в пути находится 20 часов, билет в оба конца стоит 5 тысяч рублей. Самолет до Таллина летит 1 час, билет в оба конца стоит 15 тысяч рублей. Стоимость эстонской визы, как однократной, так и многократной, составляет 35 евро. Дети до 6 лет получают визу бесплатно. Возврат

6 Это касается только исторического центра Таллина. Возврат