Директор-Инфо №12'2007
Директор-Инфо №12'2007
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Недвижимость подмосковья

Андрей Лусников, ИА «Финмаркет»

Как инвестиционный инструмент московский рынок недвижимости стал утрачивать спекулятивную привлекательность еще со второй половины прошлого года. Бешеные темпы роста цен сменились сначала застоем, а затем плавным снижением. Спрос отчасти перемещается в Подмосковье, впрочем многие сегменты подмосковного рынка также вступили в зону стагнации.

Альтернатива Москве

Пока в московском регионе реализуется сценарий, сравнительно благоприятный для представителей стройиндустрии и жилищного хозяйства. Острый процесс спекулятивного роста не сменился, как опасались многие, мощным рыночным обвалом или полным разрушением рынка: напротив, имел место вход в «спокойную» стадию, когда продавцы и покупатели располагают временем на то, чтобы сбалансировать свои интересы, договориться о цене, оформить документы, и общий уровень цен за это время не «улетает». Правда, по экспертным оценкам, цены московских квартир при этом остаются существенно завышенными, и большая часть потенциальных покупателей выжидает: либо продолжает копить деньги, либо ждет, что цены опустятся еще немного и приемлемый вариант все-таки окажется им по карману.

Но, выжидая, потенциальные покупатели рассматривают и альтернативные варианты приобретения недвижимости, и главной альтернативой (лучшей по цене, но, как правило, худшей по качеству), естественно, является покупка жилья в Подмосковье.

Рынок недвижимости Подмосковья всегда находился в тени гораздо более масштабного и емкого московского рынка, но при этом во многом жил по тем же законам. Во всяком случае, рынок жилья в городах ближайшего Подмосковья по своей сути мало отличается от рынка жилья в московских относительно отдаленных районах: и там, и там подавляющее большинство активной части населения работает в Москве — городе, в силу статуса столицы и делового центра генерирующем огромное количество рабочих мест. Почти все условия проживания в городах «первого пояса» (находящихся в 10–15-километровой зоне от МКАД) не хуже, чем в Москве. Не хуже зачастую и инфраструктура, да и по транспортной доступности территории сравнимы.

Более того, эксперты констатируют, что среди покупателей подмосковного жилья доля жителей столицы уже достигает 70 %. Граница между Москвой и областью остается лишь административным феноменом, который слабо влияет на стоимость жилья.

Впрочем, если бы Подмосковье исчерпывалось первым поясом городов-спутников, тема подмосковной недвижимости не была бы столь интересна. На самом деле рынок подмосковной недвижимости гораздо более интересный и многоплановый объект, включающий много инвестиционно привлекательных направлений.

Составляющие рынка подмосковного жилья

Традиционно рынок подмосковной «индивидуальной» недвижимости делится на две части: во-первых, рынок классического жилья (квартиры, городские и сельские дома) и, во-вторых, рынок жилья «дачного», предназначенного для временного отдыха. Последний, разумеется, не стоило бы относить к рынку жилья, если бы не улучшающееся качество подобного жилья, позволяющее во многих случаях рассматривать его в качестве пригодного и для постоянного проживания. В особенности это относится к развивающемуся в последние годы сектору коттеджных поселков. Таким образом, граница между жилой и дачной подмосковной недвижимостью становится все более размытой и условной, но, впрочем, по-прежнему остается актуальной с точки зрения составляющих спроса на подмосковную недвижимость. С одной стороны, этот спрос обеспечивают городские жители, стремящиеся к тому, чтобы обзавестись «домиком в деревне»: фактически это — материальное проявление потребности в специфическом отдыхе. При этом, в силу общего улучшения экономической ситуации и роста доходов россиян, растет доля состоятельных покупателей, которые заинтересованы в том, чтобы качество жизни в их объектах подмосковной недвижимости не уступало качеству городской жизни.

С другой стороны, спрос формируют московские и подмосковные специалисты, стремящиеся за приемлемые деньги улучшить свои жилищные условия. Именно эта составляющая спроса, похоже, имеет большее значение для подмосковного ценообразования, ведь именно этот сегмент рынка подмосковной недвижимости в 2006 году в среднем рос заметно более высокими темпами, чем недвижимость Москвы, а в первые месяцы 2007 года рост цен в Подмосковье хоть и замедлился, но все же остался положительным. Так, по данным годового аналитического обзора УК «Конкордия эссет менеджмент», средняя стоимость подмосковной недвижимости за 2006 год выросла на 108 %, до 2 018 долларов за метр. Сходные цифры — 107 % роста — дает усредненное значение интернет-базы realprice.ru, но среднее значение там выше — 2 472 доллара за метр. Рост цен московского жилья в 2006 году был несколько более скромным — 71,5 %, по статистике realprice.ru, или 82,7 %, по данным IRN.ru. Сведения за первые 5 месяцев 2007 года: Москва — снижение цен на 2,4 %, Подмосковье — рост на 1,7 %.

Разница в ценовой динамике, складывающаяся не в пользу мегаполиса, говорит о перемещении значительной части спроса на московскую недвижимость в ближнее Подмосковье. Спрос перемещается, очевидно, в первую очередь в связи с предшествующей сравнительной недооцененностью. Эта недооцененность, похоже, сохраняется и сейчас: например, средний уровень цены жилья в Жулебино составляет 3 736 долларов за метр, а в соседних Люберцах — всего 2 715 долларов за метр. С начала года, кстати, цены недвижимости в Жулебино снизились на 4,7 %, а в Люберцах — всего на 1,7 %; таким образом, имеет место тенденция к выравниванию ценовых уровней, хоть и слабая.

Отметим, что Подмосковье откликается на рост спроса: строительство жилья идет здесь даже активнее, чем в Москве: в целом за 2006 год введено в строй 6,4 миллиона квадратных метров (на 30 % больше, чем в Москве).

Немного статистики

Эксперты отмечают, что не менее 85 % предложения жилья на первичном рынке относится к зонам ближайшего и среднего Подмосковья (25-километровая зона за МКАД). Соответственно, недвижимость за пределами указанной зоны менее привлекательна, т. к. формально для проживающих там доступ к московскому рынку труда очень серьезно затруднен. Что ж, практика очень часто говорит об обратном: в Москве работали и работают множество жителей «дальнего» Подмосковья, готовые терпеть транспортные трудности из-за того, что областной рынок труда не может предложить в достаточном количестве рабочие места, соответствующие их запросам.

Однако в последнее время у московских фирм появилась тенденция выводить производственные, складские, торговые и офисные площади за МКАД. Таким образом, рынок труда Московской области активно растет, создавая предпосылки для улучшения потребительских свойств жилья, находящегося достаточно далеко от Москвы.

Как следствие, отчетливо заметна тенденция к опережающему росту спроса (и, соответственно, цен) на жилье, относительно удаленное от Москвы. Так, по статистике от УК «Конкордия эссет менеджмент», прирост стоимости жилья в зонах средней удаленности на севере и западе области (Королев, Пушкино, Ивантеевка, Щелково, Одинцово, Апрелевка) превышает 100 % за год. Темпы, превышающие средние, наблюдались также в городах южного Подмосковья — Подольске (105 %) и Троицке (136 %).

Статистика от realprice.ru по первым месяцам 2007 года также говорит об опережающем росте интереса ко многим подмосковным городам. Так, в Домодедово за 5 месяцев средние цены прибавили 12,7 % (до 2 536 долларов за метр); в Подольске рост за аналогичный период достиг 12,9 % (до 2 365 долларов за метр). Троицкая недвижимость также подорожала, хоть и менее существенно (4,4 %, до 2 421 доллара за метр). Солнечногорская и чеховская недвижимость прибавила по 9,1 %; рост цен в Наро-Фоминске и Серпухове достиг 16–17 %, а в Егорьевске — 24,6 %.

Впрочем, исследуя возможности тех или иных районов, следует быть очень аккуратными: рост отнюдь не фронтален, кое-где в относительно удаленных городах стоимость недвижимости снижается, причем вне связи со стагнацией. Например, недвижимость в Воскресенске подешевела в 2007 году на 9 %. Не исключено, что фактором снижения стали планы региональных властей по расширению и строительству нефтеперерабатывающей промышленности, что, очевидно, может негативно повлиять на экологическую обстановку в городе. Заметное снижение (8,1 %) продемонстрировала жилая недвижимость Дмитрова; очень возможно, что в данном случае сыграл роль фактор предшествующей переоцененности жилья в этом городе, близком к традиционным местам элитного подмосковного отдыха (горные лыжи, яхтинг и др.). Популярность дмитровского направления жестко ограничивается невысокой пропускной способностью даже основных автодорог этого направления, что и ухудшает настроение покупателей.

Недвижимость в городах «первого пояса» Подмосковья столь заметной ценовой динамики, как правило, не демонстрирует: в Химках, Реутове, Балашихе, Мытищах зарегистрировано незначительное снижение цен, а в Красногорске — небольшое их повышение.

Фактор стагнации: завышенные ожидания

Стагнация, охватившая большинство сегментов рынка московской недвижимости, естественно, постепенно охватывает и отдельные сегменты рынка недвижимости Подмосковья. Заметного потенциала роста цен в ближайшее время не возникнет ни в Москве, ни в ближнем Подмосковье.

Но это не значит, что выгодные предложения на рынке недвижимости в настоящее время отсутствуют. Например, удачные варианты можно найти, ориентируясь на «домик в деревне», т. е. в небольших населенных пунктах, чаще всего имеющих статус деревни. Эти дома подорожали не слишком сильно. Статистика realprice.ru по загородным домам свидетельствует, например, о том, что темпы их ценового роста в последнее время заметно уступали темпам роста городской недвижимости и в Москве, и в области. За 2006 год средняя стоимость квадратного метра в домах выросла всего на 38,2 %, а за 5 месяцев 2007 года эта стоимость снизилась на 1,7 % и составляет около 1 300 долларов за метр.

Понятно, что интерпретацию этих цифр следует проводить с осторожностью: на рынок могут в массовом порядке выводиться объекты сомнительного качества — в надежде, что на волне роста спроса покупатели «скушают» все. Ведь и на самом деле изменился масштаб: собственники обнаруживают, что недавние полнейшие неликвиды внезапно оказываются инвестиционными объектами, теоретически оцениваемыми во многие десятки тысяч долларов. Автор сам сталкивался с ситуацией, когда объект (дом в отдаленном Подмосковье), который еще в 2004 году вряд ли потянул бы больше чем на 5–7 тысяч долларов, был весной 2007 года выставлен хозяином на продажу по цене 60–70 тысяч долларов! При этом хозяин, после нескольких просмотров осознавший невозможность продажи по ценам, близким к назначенным, не стал радикально снижать их, просто отложив продажу на неопределенно долгий срок: а вдруг найдется-таки покупатель, готовый выложить большие деньги!

Очевидно, что в ситуации, когда фронтальный рост цен на активы поднял уровень запросов продавцов, для покупателей важнее всего не оказаться в роли «горе-инвесторов», купивших за большие деньги неликвидный товар в надежде, что этот неликвид будет стоить дороже. Оценка текущих потребительских качеств объекта и прогнозы по развитию инфраструктуры района — вот, что имеет смысл брать в расчет при определении адекватной цены.

Не лишним будет учесть и влияние макроэкономических факторов. Дело в том, что именно макроэкономическое российское развитие играет ключевую роль в деле генерирования рисков подмосковной (и, более широко, региональной) недвижимости. В случае сохранения устойчивого экономического развития страны власти будут способны постепенно решать ключевые проблемы жителей Подмосковья: транспортные, коммунальные и др. По мере подъема уровня жизни спрос на недвижимость Подмосковья будет расти опережающими темпами.

А вот в случае общей экономической стагнации возможен противоположный эффект: экономический кризис «убъет» спрос на большую часть перспективной недвижимости, которая превратится в неликвидное вложение. Другое дело, что исходя из нынешних экономических реалий вероятность развития событий по первому из двух приведенных сценариев выглядит все же гораздо более высокой.