Директор-Инфо №10'2007
Директор-Инфо №10'2007
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор




.





 

Название статьи

Андрей Лусников, ИА «Финмаркет»

Многолетний период российского экономического благополучия приносит свои плоды: Москва становится одним из самых дорогих городов мира. Правда, московская жизнь дорожает неравномерно: в наибольшей степени подъем цен затрагивает самых обеспеченных, которым — для поддержания «западных» стандартов жизни — приходится тратить больше, чем в Нью-Йорке, Лондоне и Париже.

Одним из важнейших трендов, стремительно уравнивающих жизнь Москвы и других мегаполисов мира, является рост цен на рынке жилья. Статистика говорит, что Москва еще пока не сравнялась в стоимости с ведущими столицами мира, но стремительно догоняет лидеров и, согласно исследованиям, может в ближайшее десятилетие оказаться в их числе. Так, в соответствии с аналитическими выкладками международного агентства недвижимости Knight Frank и Citi Private Bank (приводим цифры по газете «Коммерсантъ»), наиболее высокие цены на элитную недвижимость в настоящее время в Лондоне: 36,8 тысячи евро за «квадрат». Монако и Нью-Йорк занимают 2-е и 3-е места (35 и 25,6 тысячи евро соответственно). Москва занимает 11-е место в мире: 12,3 тысячи евро за «квадрат» качественной недвижимости. На две строчки ниже в рейтинге располагается вторая российская столица — Санкт-Петербург: квадратный метр площади там стоит 10,4 тысячи евро. При этом темп роста цен на недвижимость в крупных российских городах заметно выше, чем у лидеров. Так, за 2006 год цены в Лондоне подросли на 32 %, в Москве — на 75 %, а в Санкт-Петербурге — почти вдвое.

Любопытно, что лидерство в темпах ценового роста никак не помогает Москве продвинуться в рейтингах приемлемого качества жизни. По этому показателю Москве далеко не только до лидеров (Цюрих, Женева, Ванкувер, Окленд, Франкфурт), но и до столиц стран Восточной Европы: в исследовании Mercer Human Resource Consulting Прага стоит на 75-м месте, а Москва — на 201-м. Даже в Киеве условия работы и жизни, по данным этого рейтинга, комфортнее.

Впрочем, для того чтобы создать благоприятные условия для жизни, нужны не годы, а десятилетия процветания. В Москве можно зарабатывать деньги, и неплохие, и многие люди, удачно позиционированные на столичном рынке труда, готовы жертвовать приемлемыми условиями проживания. Показательная история с форума по недвижимости: человек с ежемесячным доходом около 10 тысяч долларов снимает однокомнатную квартиру за 450 долларов в месяц по причине ее относительной близости к офису. При этом он имеет в загашнике около четверти миллиона долларов и противостоит все возрастающему натиску жены, но все-таки пока держится.

Однако движение в сторону роста качества жизни в Москве все-таки есть, и не только благодаря тому, что над инфраструктурой работает сам город, но и потому, что его успешные обитатели предъявляют на это самое качество все больший спрос. Тот же менеджер из предыдущего абзаца уже практически созрел для того, чтобы купить себе качественное жилье: он надеется, что ближе к концу года можно будет сделать это за меньшие деньги. Прав ли он, рассчитывающий на снижение цен в качественном сегменте?

Текущие тенденции: внимательный взгляд

Для исследователей из международных агентств, одновременно изучающих ситуацию на рынках десятков стран, простительной является экстраполяция текущих тенденций: именно такая экстраполяция позволяет предположить выход московских цен недвижимости на лидирующие позиции в мире. Однако более пристальный взгляд на существующую динамику рынка дает, кажется, совсем другую картину.

Итак, уже не первый месяц все эксперты рынка отечественной недвижимости констатируют снижение цен московского жилья.

О завершении мощнейшей волны ценового роста, продолжающейся без малого два года, заговорили еще в последние месяцы 2006 года. В первые месяцы 2007 года тенденция подтвердилась, и хотя весьма консервативный ценовой индикатор средней стоимости московского квадратного метра еще в конце февраля — начале марта 2007 года был на уровне своего максимума (4 222 доллара за «квадрат»), иллюзий уже не оставалось: рынок переходил к снижению, а запаздывание реакции на это снижение со стороны признанных индикаторов было связано лишь с особенностями их расчета.

Ближе к концу мая снижение индекса IRN составляло 0,3–0,4 % ежемесячно, на 14 мая индикатор опустился до 4 132 доллара за метр, без шансов на сокращение темпов снижения в ближайшие месяцы. По прогнозам российского аналитического агентства недвижимости RWAY, снижение цен, вполне вероятно, продлится еще около года (агентство в качестве отправной точки берет президентские выборы марта 2008 года).

Однако все это — цифры, основанные на усредненных показателях московского жилья (фигурально выражаясь, средняя температура по больнице). А вот состояние в различных секторах рынка очень даже существенно различается. Получить картину распределения ценовых тенденций по классам и районам можно, например, опираясь на данные от realprice.ru. Они дают любопытную картину.

Итак, в наименее престижных сегментах рынка (небольшие, как правило, одно- двухкомнатные квартиры в низкорейтинговых районах) ценовые максимумы по предложению на вторичном рынке достигнуты еще в октябре — ноябре 2006 года. С октября 2006-го по апрель 2007 года, например, цена средней «однушки» около станции метро «Выхино» снизилась на 5,5 %, до 3 744 доллара за метр. Однокомнатные квартиры у станции метро «Кузьминки» достигли своего максимума (4 308 доллара за метр) в ноябре 2006 года, а за последующий период их цена упала аж на 13,7 %! За этот же период цена «однушек» в Медведково снизилась на 8 %. Среднегородской темп снижения цен «однушек» за указанный период, если судить по данным базы, составил около 3–3,5 %.

Конечно же, эти цифры не следует воспринимать как «окончательный» рыночный индикатор: есть много факторов, порождающих флюктуации и потому требующих строгости при их отсечении. И все же общая картина с их помощью вырисовывается. Ведь насколько существенно от данных цифр отличается, например, динамика средней цены «квадрата» около станции метро «Кропоткинская»! Ценовой максимум по однокомнатным квартирам на Кропоткинской был достигнут вовсе не осенью 2006-го, а в конце зимы 2007 года. А сам по себе уровень февраля 2007 года, 10 527 долларов за квадратный метр, — это почти на 20 % выше уровня цен на те же квартиры в ноябре 2006 года!

Еще выразительнее указанная закономерность проявляется, если сравнивать цены на трехкомнатные или многокомнатные квартиры в «элитных» районах Москвы. Серьезного снижения цен на такие квартиры в первые месяцы 2007 года не зафиксировано, цены держатся на заметно более высоком уровне, чем в конце 2006 года, а динамика позволяет в лучшем случае говорить о предпосылках к приостановке ценового роста.

Попытка осмысления

Главным фактором снижения цен московской недвижимости, наблюдаемого в последнее время (там, где этот феномен существует), очевидно, является несоответствие ценового уровня возможностям платежеспособных покупателей.

Покупатели на рынке очень разные. Поиск «самого дешевого, без оглядки на качество» жилья в основном характерен для тех, кто приобретает первое московское жилье. Огромную роль здесь играет фактор «входного билета»: с приобретением жилья приобретается и соответствующий статус, статус москвича, который не только предполагает некоторое (не слишком большое, чтобы быть оправданным ценой) количество льгот, но еще и обеспечивает некий жизненный фундамент.

Напротив, верхние ценовые сегменты, как правило, осваиваются теми, для кого сам по себе статус москвича не имеет серьезного значения. Для обеспеченных людей важны стандарты текущего потребления, которые определяются исключительно качеством (в широком плане) приобретаемой недвижимости, а потому развитие инфраструктуры и социальная однородность проживающих играет в этой ситуации не меньшую роль, чем качество дома.

Отметим, что параметры качества для многих видов жилья определены весьма нечетко. Так, если район состоит преимущественно из новостроек, которые слабо заселены, то о грядущем социальном составе жильцов можно лишь догадываться! Как следствие, обеспеченные люди чаще всего избегают таких районов, предпочитая селиться в известных местах.

Еще один важный фактор, влияющий на равновесие московского рынка недвижимости, — доля инвестиционных квартир. Оценка этой доли у различных экспертов существенно расходится, однако понятно: квартиры высокого качества чаще всего оказываются продуктом не «массовым», а индивидуальным. Это значит, что доля таких квартир, приобретенных «впрок», не может быть слишком высокой: скорее инвестиционное жилье концентрируется в сегменте «эконом» и нижней части бизнес-класса.

Таким образом, в верхних ценовых сегментах рынка жилой недвижимости растущие потребности покупателей поддерживаются их финансовыми возможностями, порождая устойчивый платежеспособный спрос. К тому же возможности эти, вообще говоря, продолжают расти, ведь количество денег, вращающихся в отечественной экономике, по-прежнему увеличивается. Это увеличение хорошо заметно и в сводных статистических данных, публикуемых Росстатом. В первом квартале 2007 года уровень реальных располагаемых доходов вырос на 13 % к соответствующему периоду прошлого года. Год назад, кстати, этот показатель вырос в годовой базе всего лишь на 6,8 %, а два года назад — на 3,5 %. Очевидна тенденция к увеличению темпов роста дохода! При этом сохраняется (и даже усиливается) неравномерность распределения доходов: по текущим данным, 10 % самых обеспеченных москвичей получают 42,5 % общих доходов.

Зависимости и прогнозы

Уже давно замечен параллелизм динамики цен на московскую недвижимость и динамики индикаторов российского фондового рынка. В «дорогом» сегменте, очевидно, эта зависимость наблюдается в той же степени. Причина зависимости — тот факт, что на обоих рынках, по сути, присутствуют одни и те же деньги: рынки являются альтернативными (и — в последние годы — равно привлекательными) объектами для вложений.

Можно ожидать, что и в обозримом будущем процессы, которые будут происходить на фондовом рынке и на рынке дорогой жилой недвижимости, сохранят сонаправленность. А высокая консервативность рынка недвижимости позволит внимательным наблюдателям за ситуацией на фондовом рынке иметь достаточно достоверный опережающий индикатор для уровня цен: если индекс РТС начнет быстро падать, то впору будет опасаться за устойчивость цен недвижимости. Ну а если рынок акций будет сохранять долгосрочный восходящий тренд, тогда, очевидно, не придется ждать и снижения стоимости «элитки».

Не будем забывать и о том, что проживание в дорогой квартире — элемент престижа, очевидно ассоциируемый и с инвестициями в предмет роскоши. Но здесь не стоит «перегибать палку». Известна история о молодом успешном управляющем активами на Wall Street, который вложил огромные (в том числе заемные) деньги в возведение собственного особняка и некоторое время мог наслаждаться зрелищем роскошного строительства. Однако происходило это в 2001 году, а фонд, управляемый нашим героем, работал на рынке высокотехнологичных компаний, в NASDAQ. Всего несколько месяцев падения — и управляющий вынужден был продать недостроенный еще особняк за жалкие 2-3 миллиона долларов (притом что в строительство уже было вложено около 10 миллионов). Дальнейшая карьера этого специалиста в литературе не описывается, хотя, кажется, ему все же удалось расплатиться с кредиторами. Важно то, что, даже расплатившись, он перестал быть удачливым управляющим, а ведь чувство удачи так важно для тех, кто является клиентом рынка элитной недвижимости.