Директор-Инфо №3'2007
Директор-Инфо №3'2007
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор




.





 

Вслед уходящему поезду. Инвестиции в недвижимость Чехии

Наталья Быкова

Чехия торопится жить — жить по старым ставкам. Уже в октябре этого года государство войдет в Шенгенскую зону и в стране начнет действовать общеевропейская система налогообложения. Цены взлетят, особенно на недвижимость. Задача инвесторов — не упустить свой шанс.

Чехия никогда не испытывала особых экономических трудностей. В первую очередь этому способствовало удачное географическое расположение — в самом центре Европы, а также соседство таких экономических гигантов, как Германия и Австрия. В Чехию всегда хорошо инвестировали, даже, как это ни парадоксально, во времена соцлагеря. Вступление страны в 2004 году в Евросоюз только стимулировало развитие ее экономики. Вот уже три года государство активно живет по законам Европейского сообщества, но все еще сохраняет некоторые плюсы недавнего прошлого. И главный среди них — старая, щадящая система налогообложения.

Ближайшие перспективы

Ближайшие перспективы чешского рынка недвижимости практически не вызывают сомнения: благодатные времена невысоких цен уходят в прошлое. Процесс вхождения Чехии в Евросоюз постепенно завершается. В октябре этого года страну включат в Шенгенскую зону. Чешская виза уже печатается на шенгенском бланке. Открытие границ с Германией и Австрией — странами, по праву гордящимися своим богатым историческим и культурным наследием, вызовет приток туристов; соответственно, стоимость и ликвидность объектов, расположенных в туристических зонах, возрастут.

В октябре же должна произойти окончательная унификация системы налогообложения Чехии с системой Евросоюза. В странах ЕС налоги на строительство и на площади, вводимые в эксплуатацию, существенно выше1. Поэтому рост цен в конце года неминуем — как минимум на 14 %, необходимые застройщикам для покрытия убытков.

Однако в продаже пока еще будут оставаться новостройки, налоги за которые заплачены заранее. Некоторые дальновидные застройщики позаботились о том, чтобы обеспечить себе задел на будущее, заплатив налоги сразу за несколько объектов, в том числе и за строительство больших комплексов, сдача которых растянется на несколько лет. И все эти годы квартиры, возможно, будут уходить по старой цене. Позволить себе подобный ход могли только компании, располагающие значительным капиталом, поэтому таких объектов немного, и с каждым годом количество их будет стремительно сокращаться.

С 2009 года чешское правительство будет вынуждено разрешить физическим лицам — гражданам ЕС покупать недвижимость. Уже сегодня можно прогнозировать некоторые последствия этого решения, например серьезный приток на территорию бывшей Судетской Германии тех, кто считает эти земли своей исторической родиной. К тому же цены на недвижимость там существенно ниже немецких. Пока ниже.

Немалое влияние на рынок чешской недвижимости оказывает устойчивый подъем экономики страны, а вместе с ним и благосостояния ее граждан: вместе с ростом зарплат естественное желание не тратить деньги на аренду жилья, а иметь свои собственные квадратные метры подкрепляется наличием возможностей для его осуществления. Кроме того, государство в этом вопросе идет навстречу населению, применяя различные льготы, развивая ипотечную систему кредитования, которая в Чехии находится на очень высоком, близком к европейскому, уровне: средний уровень ставок по ипотеке составляет всего 4 % годовых2. Определенным категориям граждан банки выдают кредит на очень долгий срок и с первым взносом практически от 0 %. Такая политика, обеспечивает устойчивый платежеспособный спрос со стороны коренных жителей3, что вкупе с иностранным инвестиционным потенциалом ведет к усилению дисбаланса спроса и предложения на рынке недвижимости.

Учитывая все вышеперечисленные факторы, а также динамику цен за последние десять лет, можно предположить, что рынок недвижимости Чехии останется весьма перспективным для инвесторов по крайней мере еще в течение ближайших пяти лет. Однако по мере адаптации Чешского государства к нормам ЕС его инвестиционная привлекательность в сфере недвижимости будет снижаться. Пока же на 2007 год эксперты прогнозируют рост цен не меньше чем на 20 % — для Европы очень хороший показатель.

Юридические аспекты

На рынке недвижимости Чехии существует четыре вида собственности: государственная, коммунальная, кооперативная и частная. Государственная и коммунальная собственность для иностранных граждан не представляет никакого интереса, поскольку в первом случае речь о продаже вообще не идет, второй же вариант настолько сложен и непредсказуем, что лучше не рисковать. Приобретать кооперативную собственность тоже не желательно, но допустимо, особенно если место нравится, а других вариантов нет, как, например, в Теплице — одном из старейших чешских курортов.

Если же возможность выбора существует, риелторы советуют покупать объекты, находящиеся в частной собственности. Именно так поступают 9 из 10 иностранных покупателей.

Несмотря на повышенный интерес граждан других государств к чешской недвижимости, правительство страны не заинтересовано в массовой распродаже своих объектов. Чтобы в какой-то степени ограничить этот процесс, был введен запрет на покупку недвижимости иностранцами. Поэтому до 2009 года недвижимость в Чехии за исключением нескольких случаев может приобрести только резидент. А поскольку резидентом считается либо гражданин Чехии, либо лицо, имеющее разрешение на ПМЖ, либо юридическое лицо с юридическим адресом в этом государстве, то самым популярным способом покупки у иностранцев является регистрация недвижимости на юридическое лицо, тем более что чешское законодательство не запрещает открытие фирм исключительно для владения недвижимостью.

Для контроля за фирмами-однодневками государство ввело несколько ограничений: исполнительным директором компании может быть только гражданин Чехии либо лицо со статусом trvale4; на момент подписания договора хотя бы один из учредителей должен присутствовать в стране; ему необходимо знать язык. Существует и ряд других требований, поэтому данную операцию лучше поручить специалистам. Весь подготовительный процесс (регистрация юридического лица и подбор вариантов) занимает, как правило, от двух недель до двух месяцев. Регистрация фирмы обойдется примерно в 2 500 евро5. Уставной капитал при регистрации компании с числом учредителей не более 5 человек составляет 8 тысяч евро.

Сейчас наличие фирмы и недвижимости в Чехии дают право претендовать на получение вида на жительство, а потом и разрешения на ПМЖ. Пакет соответствующих документов обойдется еще в 600 евро на человека. Кроме вышеперечисленных расходов, покупателю придется заплатить комиссию агентству — 5-6 % от стоимости покупки. Никакие другие платежи не понадобятся: все налоги заплатит продавец, а ежегодные расходы на содержание фирмы, коммунальные платежи и налоги на недвижимость разрешено оплачивать из средств компании.

Стоимость коммунальных услуг в Чехии немного дешевле, чем в Москве. Ежегодный налог на недвижимость исчисляется исходя из площади жилья либо земельного участка и удаленности от Праги. Его вряд ли можно назвать обременительным: за коттедж площадью 300 кв. м с участком около 1 000 кв. м придется платить 50 евро в год. Что же касается содержания фирмы, то тут расходы напрямую зависят от того, какой объем обязанностей человек готов взять на себя. Можно, конечно, самостоятельно заполнить и сдать все необходимые бумаги, тогда платить не придется практически ничего. В противном случае услуги специалиста обойдутся приблизительно в 500 евро в год. Но тут необходимо отметить, что обслуживание фирмы в первый год работы всегда включается в стоимость ее открытия, поскольку только через год иностранец может получить ВНЖ и сам стать учредителем.

Что и где покупать

Ликвидность любого объекта недвижимости в первую очередь зависит от его местоположения и качества. Жилье в панельных домах эпохи социализма инвесторам не интересно. Оно практически не пользуется спросом, даже если находится в центре столицы и рядом со станцией метро. Однако в Праге стоимость квартир в панельных домах на 10 % ниже, чем в кирпичных или каменных, поэтому такие квартиры, особенно если они удачно расположены, раскупает местное население. По крайней мере, их стоимость не снижается, даже со временем увеличивается, пусть и не намного. Однокомнатная квартира в хорошем районе стоит около 60-70 тысяч евро. Что же касается объектов, которым не повезло с расположением, то их цена в последнее время либо стоит на месте, либо постепенно снижается — за последний год примерно на 5 %. Сегодня стоимость однокомнатной квартиры на окраине Праги составляет 30-40 тысяч евро. Приблизительно такие же, может быть немного ниже, расценки в Карловых Варах, Марианске Лазне, Франтишковы Лазне.

В последнее десятилетие в Чехии активно развивается строительство нового жилья, качество которого полностью соответствует высоким европейским стандартам. Именно оно находится на высшей ступени иерархической лестницы доходности инвестиций в недвижимость. В Чехии, как и в большинстве других стран, где застройщики предоставляют инвесторам надежные гарантии6, максимально выгодно выкупать объекты, находящиеся на начальной стадии строительства. Хотя бы потому, что в стране, граждане которой имеют прекрасные возможности для покупки жилья, сто’ящие варианты раскупаются быстро, особенно сейчас, когда в Чехии остро встал вопрос об увеличении НДС и рынок новостроек столицы и наиболее популярных курортов переживает самый настоящий бум. Так, к моменту сдачи цена объекта увеличивается на 10–20 %, на столько же за год повышается стоимость жилья в престижных районах Чехии, а с учетом грядущего изменения ставки налогообложения доходность инвестиций в данный сегмент рынка недвижимости Чехии за 2007–2008 годы составит около 40 %. Для стран Евросоюза — очень хороший показатель.

Неуклонно растет доходность инвестиций в объекты премиум-класса — особняки и виллы в черте Праги или Карловых Вар. Нижний порог их стоимости располагается на уровне 500 тысяч евро. В последние годы активно строятся коттеджные поселки. Наиболее ликвидные из них находятся в пригородах Праги, Карловых Вар, Франтишковы Лазне и Марианске Лазне. Цены на коттедж площадью 150–300 кв. м с участком площадью 6–12 соток варьируются от 100 тысяч до 400 тысяч евро.

Практически на равных конкурировать с новостройками может лишь старое жилье, довоенный фонд — старинные каменные дома в историческом центре Праги, Карловых Вар, Марианске Лазне, Франтишковы Лазне, Теплице, т. е. столицы и популярных курортов. Интересные предложения пока еще есть, но их число быстро сокращается, хотя малозатратной покупку подобного дома никак не назовешь: в проект придется вложить как минимум 0,8–1 миллион евро. Квадратный метр площади стоит по московским меркам недорого — примерно 1,5–2,0 тысячи евро, но почти наверняка зданию потребуется серьезная реконструкция и реставрация с соответствующими затратами. Тем не менее к моменту окончания работ стоимость квадратного метра может вырасти вдвое, что с точки зрения инвестиций очень выгодно.

Конечно, где-нибудь на периферии можно найти и более дешевые варианты, но рассматривать их в инвестиционных целях нельзя: в таких домах можно жить, и даже не без удовольствия и комфорта, но вот выгодно продать их потом будет чрезвычайно сложно. Хотя подобные примеры существуют. Так, еще десять лет назад старинные дома в небольшом городке Ческе-Крумлов, расположенном на юге страны, в 25 км от Ческе-Будеёвице, стоили совсем недорого. Но с тех пор Ческе-Крумлов преобразился в один из самых красивых городов Европы. Все старинные здания в нем отреставрировали, восстановив атмосферу настоящего Средневековья. Сейчас Ческе-Крумлов находится под защитой ЮНЕСКО, и объектов, выставленных на продажу, найти там практически невозможно: большая часть недвижимости давно выкуплена австрийцами и немцами7, а цены на нее резко взлетели вверх. Впрочем, по московским меркам дома в ожившем Средневековье стоят недорого: 1,5–2,0 тысячи евро за квадратный метр.

Какие же районы Чехии наиболее выгодны для инвестиций в недвижимость? Бесспорно, первое место по праву принадлежит Праге — одному из красивейших городов Европы. Нет, кажется, такого архитектурного стиля, который не был бы блистательно в нем представлен. Это единственная столица, сохранившая практически нетронутой архитектуру Средневековья. Именно в центре Праги, точнее в районах Прага-1 и Прага-2, располагается самая престижная и дорогая недвижимость Чехии. Чуть ниже ценится благоустроенный фешенебельный район Прага-5. Здесь редко встретишь дома современной постройки. Основная масса предложений — апартаменты стоимостью 200–500 тысяч евро в старинных полностью отреставрированных особняках.

Не уступают Праге и Карловы Вары, ведь туристический сезон там длится круглый год. Наиболее престижны объекты в центре курортной зоны с видом на Колоннаду и реку Теплу. Несколько ниже стоимость жилья на других известных курортах, таких как Марианске Лазне, Франтишковы Лазне, Теплице.

В других же городах, даже таких крупных, как Пльзень и Брно, цены ощутимо ниже. Самая непривлекательная для инвестора ситуация сложилась в маленьких провинциальных городах. Однокомнатную квартиру в панельном доме там можно купить всего за 10 тысяч евро, частный дом — за 50 тысяч евро, но потом их будет не просто продать.

Бизнес

В Чехии прибыльно все, что связано с туризмом. Если у вас есть небольшой стартовый капитал, весьма выгодно купить права аренды на ресторан или магазин в центре Праги. Почему права аренды? В Чехии ресторанный бизнес уже поделен, и хорошие объекты в принципе не продаются. Если и появляются какие-то предложения, то это либо убыточный бизнес, либо такой, который придется поднимать с нуля. На стадии становления находится развитие spa-центров, это может стать очень выгодным вложением. Бурный рост эксперты предрекают и логистике.

В преддверии открытия чешских границ перспективное направление — строительство и эксплуатация мотелей на дорогах, связывающих Чехию с Германией и Австрией. После вхождения страны в Шенгенскую зону резко увеличится поток туристов, в том числе и следующих через Чехию в соседние государства. Цены на гостиницы в Австрии и Германии ощутимо выше чешских, поэтому не исключено, что многие туристические компании предпочтут размещать своих клиентов именно в чешских мотелях. Их же выберут австрийские и немецкие дальнобойщики, число которых увеличится после открытия границ и перевода различных производств с территорий стран — давних членов ЕС на территорию Чехии.

Активно развивается в Чехии костюмированный туризм. По числу старинных замков соперничать с Чехией может лишь Франция. Предприниматели выкупают такие замки, реставрируют их, а затем проводят там рыцарские турниры, устраивают охоты, разводят лошадей, открывают санатории и отели, комнаты для проведения свадеб и киносъемок. Такой бизнес активно поддерживает Чешская организация по туризму, регулярно направляющая в отреставрированные замки экскурсионные туры. Купить средневековый замок можно даже за 100 тысяч или 200 тысяч евро. Другой вопрос — сколько в этом случае будет стоить реконструкция; скорее всего, расходы на нее в несколько раз превысят первоначальную стоимость объекта.

Продают в Чехии и полностью отреставрированные замки, но как минимум за миллион евро. Подобные предложения пока скорее единичны, ажиотажного спроса на такую недвижимость нет, но этот сегмент рынка явно недооценен, даже если принять во внимание необходимость осуществления больших денежных вливаний в популяризацию и эксплуатацию того или иного объекта.

В Чехии можно сдавать жилую недвижимость в аренду, но такой вариант подходит только для центра Праги, Карловых Вар и других круглогодичных курортов, лечение на которых длится месяцами. В таких местах некоторые туристы снимают апартаменты и ходят на процедуры в соседние отели. В других районах Чехии подобный бизнес невыгоден. А вот сдача в аренду коммерческих площадей, наоборот, способна принести высокие дивиденды. Хотя и здесь инвестору следует сосредоточить свое внимание на Праге. Преображаются районы Панкрац, Голешовице. Запланировано грандиозное строительство в Смихове и Бубенече. Намечено превратить район Карлин, находящийся в старой Праге, в деловой центр столицы. Очень показательный факт: по статистике во всей Чехии несданными остаются всего лишь около двух процентов коммерческих площадей! С учетом того, что многие западные компании уже начали переводить в Чехию свое производство, в ближайшее время этот вид бизнеса гарантирует стабильный доход.

Неплохие дивиденды способна принести реконструкция старинных зданий в центральной части Праги и Карловых Вар и последующая сдача их в аренду целиком под отели или по частям, в качестве апартаментов.
Горнолыжный туризм в Чехии находится пока в зачаточном состоянии. Но перспективы у этого вида бизнеса есть, особенно на востоке страны, на границе с Польшей8. Именно там можно начинать активно развивать бизнес, пока еще эти места не пользуются ажиотажным спросом, пока там безработица, а значит, дешевая рабочая сила. Покупать следует только землю на склоне, потому что отель, расположенный в пяти километрах от склона, уже не будет никому интересен. Конечно, горы там невысокие, но с учетом того, что на каждую ценовую категорию найдется свой покупатель, у них есть перспектива, тем более что в ближайшие годы эксперты предрекают Чехии экономический подъем.

Страна уже стоит на пороге серьезных перемен. Какими они станут, покажет время. Ждать осталось недолго — до конца года.

Редакция благодарит компанию «Бест-Недвижимость», тел.: 105-39-47, за помощь в подготовке материала.

 


1 В Чехии НДС составляет 5 %, в ЕС — 19 %. Возврат

2 Гражданину иностранного государства получить кредит практически нереально. Деньги могут выдать только на покупку второго объекта недвижимости под залог первого. Кредит также может получить компания с иностранными учредителями, существующая на рынке более пяти лет и ведущая реальную деятельность. Возврат

3 В последнее десятилетие в Чехии спрос на недвижимость уверенно превалирует над предложением. Возврат

4 Имеющий в Чехии разрешение на ПМЖ. Возврат

5 Приведены средние расценки московских риелторов. Возврат

6 За долгострои либо замораживание объектов в Чехии предусмотрены такие высокие штрафы, что застройщикам это становится абсолютно невыгодно. Возврат

7 До границы с Австрией — 24 км, до границы с Германией?— 32 км. Возврат

8 Все развитие Чехии напрямую связано с соседями. Области, граничащие со странами бывшего соцлагеря — Польшей и Словакией, по своему экономическому развитию серьезно отстают от Запада. Возврат