Директор-Инфо №16'2006
Директор-Инфо №16'2006
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор




На dealmed.ru на новое оборудование для офтальмологии цена будет всегда со скидкой. .





 

Название статьи

Наталья Быкова

Спрос превышает предложение. Цены — низкие, с огромным потенциалом роста. Застройщики отвечают за качество строительства. В России это красивая мечта, в Болгарии — реальность.

Законодательная база

Продажа апартаментов иностранцам — активно развивающееся направление бизнеса в Болгарии. Купить квартиру может любой, были бы деньги, и не обязательно большие. Совсем иной подход у правительства страны к земле и любой недвижимости, которая на ней стоит: домам, коттеджам, виллам.

Как и в Черногории1, вся земля в Болгарии строго поделена на зоны: на каждый участок имеются разрешения — «регуляции», строго оговаривающие возможности для строительства. Если земля имеет статус «не в регуляции», значит, она отведена под сельскохозяйственные угодья — виноградники, пашни и т. д. Вся земля «в регуляции» поделена на зоны городской застройки, «вильны зоны», т. е. зоны коттеджной застройки, и зоны туристической застройки. Каждой категории соответствует определенный коэффициент, по нему вычисляется этажность и пятно застройки — доля (или конкретная часть) участка, которая может быть занята строениями. В черте города площадь участков под строительство и этажность зданий гораздо больше, чем в других местах. Самые существенные ограничения по этажности и пятну застройки в зонах коттеджной застройки. Статус туристической зоны позволяет зданиям быть несколько выше, но свободной от застройки должна оставаться бо’льшая часть земли. Конечно, статус земли в Болгарии периодически пересматривается, однако он продолжает быть основным фактором, который надо учитывать, собираясь вложить деньги в недвижимость страны.

Формально гражданин другого государства не может приобрести землю как частное лицо. Сделку может осуществить только юридическое лицо, зарегистрированное в Болгарии. Правда, сделать это несложно: процедура оформления в Болгарии проводится оперативно и стоит недорого — от 300 до 500 евро. Из документов требуется лишь загранпаспорт. Все бумаги подготовят болгарские юристы, они же (на основании выданной вами доверенности) откроют компанию.

Можно пойти другим путем: открыть в Болгарии представительство российской фирмы. Управляющим представительства по закону может быть только гражданин Болгарии, однако на эту должность, как правило, назначается адвокат, занимающийся подготовкой бумаг. Пакет необходимых документов здесь больше: постановление совета директоров фирмы либо приказ директора об открытии представительства, приказ о назначении представителя и т. д., но собрать их можно без особых проблем.

Для въезда в страну гражданину России2 необходима виза. Если созданная компания не показывает обороты, не нанимает сотрудников, т. е. не ведет никакой деятельности и сдает нулевые балансы (закон это разрешает), то ее владелец имеет право только на туристическую визу3. Если же по счетам компании происходит движение, можно рассчитывать на бизнес-визу. Впрочем, преимущества последней невелики. Время действия и той, и другой визы 180 дней, но бизнес-виза дается сразу на весь срок и ее обладатель вправе самостоятельно решать, провести в Болгарии все 180 дней подряд или сделать перерыв. А вот по туристической визе прожить в стране все отпущенные дни подряд не получится: она выдается два раза в год сроком на 90 дней, поэтому, чтобы провести в стране большее время, придется вернуться на родину и заново пройти всю процедуру оформления документов.

Желающим жить в Болгарии дольше полугода необходимо получить вид на жительство. Сложность этой процедуры напрямую зависит от статуса гражданина. Проще всего решить проблему пенсионерам по возрасту4: им необходимо владеть любой недвижимостью на территории Болгарии и иметь деньги на счету из расчета 50 евро на день пребывания, т. е. примерно 18 000 евро. Несложно получить вид на жительство и студентам. А вот гражданам рабочего возраста уже надо открыть в стране фирму, в которой работают 10 болгар, и производить отчисления в пенсионный фонд, так что нулевые балансы здесь не годятся — компания обязательно должна работать.

Следует знать, что вид на жительство болгарское правительство выдает только тем, кому действительно необходимо находиться в стране более полугода. Этот документ оформляется на год, а потом его требуется продлить. По окончании срока дни пребывания в стране скрупулезно подсчитывают по штампам в паспорте, и если иностранец по каким-то причинам провел в Болгарии 179 дней вместо минимально положенных 180, в следующий раз ему выдадут только туристическую или бизнес-визу. Впрочем, для ежегодного отдыха этого вполне достаточно.

Правда, существует категория граждан, которым болгарское правительство с удовольствием идет навстречу в деле получения вида на жительство: иностранные инвесторы. Бизнесмен, вложивший в экономику Болгарии 500 тысяч евро надлежащим путем5, немедленно получает не просто вид на жительство, а вид на жительство, не ограниченный никакими сроками, т. е. практически болгарское гражданство, только без избирательного права и службы в армии.

Ставка на время

Краткосрочные инвестиции

В плане краткосрочных вложений интерес для инвесторов представляют только всемирно известные морские и горнолыжные курорты, только апартаменты и только первичный рынок жилья.

Традиционно известные в России Солнечный берег и Золотые пески — курорты с многолетней историей, развитой инфраструктурой, довольно плотно застроенные и популярные в Европе. Именно поэтому недвижимость в этих районах постоянно дорожает, причем быстро6. А земли под строительство там осталось слишком мало, ведется только точечная застройка. Правда, пока новостроек довольно много, но это только пока. Так что не стоит откладывать принятие ивестиционных решений.

Недавно построенные комплексы апартаментов уже стали основой рынка недвижимости страны. Они пользуются повышенным вниманием иностранных инвесторов и приносят владельцам неплохой доход. Комплексы в Болгарии не делятся на привычные в большинстве стран классы: им, как и отелям, присваивается «звездность». Покупая квартиру, вы практически приобретаете свой личный номер в отеле с бассейном, иногда со spa-центром, тренажерными залами, салоном красоты и с обширным пакетом дополнительных услуг, который можно смело считать своеобразным болгарским ноу-хау.

В отличие от частных домов, за комплексами апартаментов в Болгарии ухаживают всегда. При каждом комплексе работает собственная эксплутационная служба, в обязанности которой входит поддержание в порядке общих площадей и устранение в апартаментах неполадок, произошедших не по вине жильцов; обязательно существует охрана, имеется своя парковка, довольно часто — бассейн, работает доверительное управление. Как правило, в доверительное управление входит полное обслуживание, а владелец сам выбирает тот пакет услуг, который он желает получить. Это может быть просто охрана, вывоз мусора и уборка территории, а может быть ежедневная чистка бассейна (вне зависимости от желания остальных жильцов), уборка квартиры и даже сдача ее в аренду.

Такой вид бизнеса, как управление арендой, в Болгарии распространен широко. Во-первых, чтобы сдать свои апартаменты в аренду, надо лишь подписать соответствующий договор с управляющей компанией. Тогда в пакет услуг войдет не просто подбор постояльцев, но и уборка, смена белья, стирка и т. д.

Во-вторых, отдых в апартаментах при отелях7 весьма популярен у европейцев, которые, пользуясь возможностью безвизового проживания в стране, предпочитают отдыхать долго, как минимум месяц. Проживание в апартаментах при отеле позволяет при высоком качестве обслуживания, серьезно экономить средства8. Уже сейчас многие европейские туроператоры начинают активно рекламировать те комплексы, которые будут сданы только в следующем году.

Доходность такого бизнеса не вызывает сомнений: новые комплексы, обладающие достаточно развитой инфраструктурой и интересные туристам9, в первый год приносят собственникам 4–5 процентов годовых, а во второй и последующие годы — от 8 до 12 процентов годовых.

Содержание одного квадратного метра апартаментов обходится владельцу примерно в 5–10 евро в год. Таким образом, за среднюю двухкомнатную квартиру площадью 70 кв. м придется заплатить около 700 евро. В эту сумму входит оплата круглосуточной круглогодичной охраны, услуг администратора, уборки территории, вывоза мусора, ухода за местами общего пользования, чистки бассейна, ремонта здания и ремонта в помещениях при соблюдении правил их эксплуатации.

Но почему же интерес для инвестора представляет только первичный рынок? Вторичный рынок в Болгарии развит весьма слабо. И речь идет вовсе не о «хрущевках» социалистического периода — иностранцев они никогда не интересовали. Даже комплексы, сданные в эксплуатацию лет пять назад, по качеству значительно уступают, построенным после 2004 года. Именно на это время приходятся принципиальные изменения в жилищном строительстве Болгарии: из-за низкого спроса на существующие жилые площади невысокого качества девелоперы были вынуждены полностью изменить как саму концепцию строительства, так и свой подход к качеству. За прошедшие два года болгары настолько сильно шагнули вперед, что в ближайшем будущем вряд ли что-либо кардинально изменится. Отчасти поэтому, а также потому, что в ближайшие годы после вступления страны в Евросоюз цены начнут активно расти, владельцы современных апартаментов не торопятся их продавать.

Самая же выгодная частная инвестиция — это покупка апартаментов на начальном этапе строительства. В этот момент на недвижимость самые низкие цены, стоимость растет постепенно и к сдаче повышается минимум на 50 процентов, зачастую и больше. Долгостроев в Болгарии нет, возводят комплекс, как правило, за сезон. Несколько лет может отводиться только на какой-нибудь очень сложный амбициозный проект, предполагающий целый комплекс зданий. Но это редкость, и об этом застройщики всегда сообщают заранее, точно оговаривая сроки сдачи каждого корпуса.

Митинги «обманутых дольщиков», столь привычные российскому глазу, в Болгарии невозможны в принципе. Рынок недвижимости этой страны сейчас находится на таком этапе своего развития, что мошенничество с инвестициями вряд ли пройдет. Обычно все сделки проводятся через хорошо зарекомендовавшие себя на рынке агентства (как в Болгарии, так и в России); потенциальному покупателю подбирают объект и застройщика, показывают фотографии зданий, которые он уже построил, — как правило, домов и отелей, реже жилых комплексов10, их можно посмотреть и на месте. Российская компания-посредник обязательно проверяет наличие полного комплекта документации на продаваемые объекты. Хотя, если, например, в Черногории с легкостью могут начать возводить дом, не имея разрешения на строительство, то в Болгарии это не распространено. Времена не те.

На какие доходы может рассчитывать инвестор, вкладывая деньги в апартаменты Солнечного берега на начальной фазе строительства? Самый скромный вариант (на расстоянии примерно 600 метров от моря) потребует вложений в размере 600 евро за квадратный метр. Довольно амбициозный (не далее 100–150 метров от моря и с видом на побережье) — 800–900 евро за квадратный метр. Следовательно, например, двухкомнатные апартаменты средней площади (примерно 70 кв. м)

будут стоить 42–70 тысяч евро. По сравнению с Москвой это пока еще недорого. На каждом этапе строительства к стоимости объекта добавляется примерно 5 процентов, и к моменту сдачи цена квадратного метра достигает 1 000–2 000 евро. Таким образом, весь объект будет стоить уже 70 000–140 000 тысяч евро, т. е. меньше чем за год прирост в зависимости от размера инвестиций составит 28–70 тысяч евро. И это без учета сезонного подъема!

Пока что в Болгарии на рынке недвижимости предложение несколько превалирует над спросом и застройщики стремятся максимально облегчить потенциальным клиентам покупку недвижимости. С этой целью практикуется рассрочка платежа: первый взнос обычно составляет 30–40 процентов от стоимости, остальную часть покупатель отдает небольшими частями, последняя выплата (а она не бывает меньше 10 процентов) производится при наличии «Акта 16» — документа о приемке объекта госкомиссией, при вручении ключей, при подписании акта сдачи/приемки конкретного помещения, т. е. после того, как новый хозяин все тщательно осмотрит и проверит.

К качеству строительства и отделки претензий обычно не бывает. При такой большой конкуренции, которая существует на рынке недвижимости Болгарии, некачественный объект просто не продашь. Тем более что при сдаче комплекса застройщик дает обязательные гарантии на разные виды материалов и работ, на окна, на стены.

Отделкой занимается тоже застройщик: стены и потолок, как правило, покрываются акриловой краской, в гостиных и спальнях пол обычно выкладывается ламинатом, на кухне, в санузлах и на балконе — плиткой. Все апартаменты без исключения оборудуются импортной сантехникой, часто в подарок покупатель получает от застройщика кухонный гарнитур. Примерно в половине комплексов помещения продаются с кухонным оборудованием: холодильником, плитой, вытяжкой. Очень многие застройщики предлагают комплект мебели, посуду, постельное белье, занавески и т. д. Можно все это подобрать по каталогу и обставить квартиру, не выезжая из дома и не утруждая себя поисками в чужой стране. Если же приобретать апартаменты в комплексе уровня «пять звезд spa», то они, как правило, продаются с полной меблировкой, включающей кровати, полочки, шкафы, посудомоечную машину, музыкальный центр, телевизор — словом, абсолютно все, и очень высокого качества.

Кроме Солнечного берега и Золотых песков сейчас в Болгарии активным спросом пользуется недвижимость на горнолыжных курортах, таких как Банско, Пампорово и Боровец. В отличие от черноморского побережья, там делают ставку на круглогодичный отдых: горные лыжи, альпинизм, гольф, велотуры, пешеходные прогулки. Но горнолыжные курорты сейчас еще слабо развиты, инвестиции в местную недвижимость начнут приносить ощутимый доход только года через два. А пока средний уровень цен там примерно 800–1 500 евро за кв. м в уже готовом объекте; стоимость апартаментов в сданном в эксплуатацию пятизвездочном комплексе — 1 300–2 000 евро за кв. м. Этим сейчас активно пользуются англичане, немцы и скандинавы: именно они скупают недвижимость в горах.

Долгосрочные вложения

Побережье Болгарии довольно протяженное, и там много относительно незастроенных районов, вполне подходящих для покупки недвижимости. Но надо обязательно учитывать, что эти места только-только развиваются, и на то, чтобы отдых там стал привлекательным для иностранцев, уйдут годы: новым курортам нужно создать инфраструктуру европейского уровня и, конечно, рекламу. Зато цены на апартаменты там значительно ниже. Например, совсем рядом с популярным в Европе Солнечным берегом находятся такие малоизвестные курорты, как Святой Влас, Равда, Приморско. И если на Солнечном берегу квадратный метр площади в апартаментах пятизвездочного комплекса со spa будет стоить 1 500 евро, то в этих местах уже 1 000–1 300 евро.

Отдельно стоит сказать про Обзор и Бялу — два курортных города между Варной и Бургасом. Когда-то это была зона пионерских лагерей, санаториев, профилакториев и пансионатов. Сейчас ее активно развивают, но недвижимость там пока еще сравнительно дешевая; инфраструктура практически не развита, хотя есть планы строительства курортов специально для любителей игры в гольф. Поэтому со временем цены на недвижимость в этих городах и их окрестностях значительно вырастут. Там речь может идти даже о покупке земли под строительство или о приобретении дома. Земля еще есть, и стоимость ее до сих пор невелика: минимальная цена на землю «не в регуляции» примерно 15 евро за кв. м. В перспективе она, конечно, войдет в «регуляцию», и тогда цена поднимется до 70, а затем и до 150 евро за кв. м. Поэтому имеет смысл приобрести большой участок и, выждав время, продать его.

Кроме того, после вхождения Болгарии в Европейское сообщество законы страны обязательно начнут меняться. Скорее всего, иностранцам можно будет покупать землю, потому что в Европе это разрешено. Однако на столь серьезные перемены уйдет минимум лет десять — такие сроки Евросоюз устанавливает для подведения законодательства под общие каноны. И вот тогда-то структура рынка недвижимости Болгарии кардинально изменится: начнут активно возводить дома, коттеджи, виллы. А значит, купленные заранее большие участки земли сельскохозяйственного назначения потребуются под строительство и, следовательно, станут переходить в «регуляцию», после чего их стоимость возрастет в разы. Но это перспектива отдаленного времени.

Сейчас же август 2006 года — идеальное время для покупки апартаментов на курортах Болгарии. Строительство к новому сезону только начинается, и поэтому на рынке много интересных предложений по разумной цене.

Тем, кто старается избежать даже минимального риска, советуем обратить внимание на апартаменты в готовых объектах. Проявляя разумную осторожность, следует иметь в виду, что все самое привлекательное раскупается сразу.

Редакция благодарит компанию «Бест-Недвижимость», тел.: 105-39-47, за помощь в подготовке материала.

 


1 См. Быкова Н., Розенбаум Н. Надежность плюс доходность.//Dиректор-Инфо, 2006, № 14 (221), с. 38–43. Возврат

2 Гражданам стран — членов Евросоюза разрешения на въезд не требуется. Возврат

3 Владельцы апартаментов тоже могут рассчитывать только на туристическую визу. Возврат

4 Именно по возрасту, пенсионные удостоверения милиционеров, военных, стюардесс и т.д. не годятся. Возврат

5 Т. е. заведя официальный счет. При этом все средства можно потратить на личные цели, например на строительство виллы. Возврат

6 Бурный рост цен ожидается в течение 3–5 лет после вступления Болгарии в Евросоюз, которое произойдет в январе 2007 года. Возврат

7 Это вообще очень интересная новация. В комплекс, называемый апартотелем, входят здание отеля и несколько домов с апартаментами, владельцы которых живут в них постоянно или сдают в аренду. Проживающие в апартаментах пользуются всеми возможностями сервисной службы отеля, включая услуги администратора, рестораны, корты, один или несколько бассейнов, spa-салон и т. д. Возврат

8 Если на отдых приезжает два человека, то пребывание в номере отеля оплачивает каждый проживающий, а отдых в однокомнатных апартаментах оплачивается как проживание одного человека. Возврат

9 В основном из-за своего удачного расположения в живописных приморских местах. Возврат

10 До 2000 года в Болгарии активно возводились только отели, строительство жилых комплексов началось позже. Возврат