Директор-Инфо №14'2006
Директор-Инфо №14'2006
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Надежность плюс доходность. Недвижимость Черногории ждет покупателей

Наталья Быкова, Наталья Розенбаум

Еще лет семь назад рынок недвижимости Черногории инвесторов практически не интересовал — покупали в Испании, на Кипре и в Турции. Сейчас же эти направления инвестирования постепенно сдают свои позиции. На пике спроса — недавние аутсайдеры: Черногория, Болгария и Чехия.

Рынок недвижимости Черногории иностранцы открыли для себя сравнительно недавно, и осваивать его поначалу не торопились. Кардинально ситуация изменилась в 2003 году, когда было образовано Государственное сообщество Сербии и Черногории и республики провозгласили независимыми государствами. Правда, они сохранили общий парламент и правительство из пяти министерств, но стали развиваться отдельно друг от друга: Сербия понадеялась на помощь Соединенных Штатов, Черногория сделала ставку на вступление в ЕС.

В мае 2006 года состоялся референдум, который окончательно разделил сообщество на два независимых государства. В результате в стране сложилась уникальная экономико-политическая ситуация, на фоне которой цены на недвижимость в начале нового сезона буквально взлетели вверх (в некоторых районах страны рост доходил до 50 %), спрос на нее резко увеличился и стал стабильно превышать предложение.

На пике популярности

Что же вызвало столь завидную активность инвесторов?

Как только государство получило статус кандидата на вступление в ЕС, в его развитие началось мощное вливание иностранных инвестиций. За последние три года европейские фонды инвестировали в экономику Черногории свыше 150 миллионов евро, а это для страны с населением всего лишь 670 тысяч человек весьма значительная сумма. С приходом инвестиций активизировалось строительство, поскольку вступление в Евросоюз повлечет за собой новый резкий ценовой подъем. Кроме того, само государство пока еще не обязано играть по строгим правилам, предусмотренным для всех стран — членов ЕС: в Черногории остался безвизовый режим; от иностранцев, приобретающих жилье за наличные деньги, не требуют декларации о доходах (происхождение капитала не волнует ни государство, ни потенциальных соседей); пока еще действует закон, защищающий зарубежных владельцев недвижимости (жилой и коммерческой) на территории страны; сохраняются низкими расходы, сопровождающие сделку по покупке жилья: налоги и гербовый сбор в сумме составляют немногим менее 3 % стоимости объекта.

Спрос на недвижимость Черногории в немалой степени подогревается и активным ростом цен (см. таблицу), до сих пор остающихся весьма привлекательными. В течение последних трех-четырех лет стоимость объектов, в зависимости от их расположения и категории, ежегодно увеличивается на 25–40 %. Конечно, большинство жилых домов и квартир, выставленных на продажу, нуждаются в полной переделке. Но вложенные средства быстро окупаются и приносят солидную прибыль.

С каждым годом качество строительства в Черногории улучшается, и некоторые объекты уже сегодня соответствуют европейскому уровню: в конце 2005 года в продаже появились комплексы, включающие в себя, кроме стандартного набора (бассейн, сад, парковка), магазины, ресторан, прокат автомобилей и т. д.

Ну и, конечно, нельзя не принимать в расчет удивительную природу Черногории, страны, которую в 1991 году провозгласили экологически чистым районом, а спустя несколько лет — европейским природным парком. Великолепные морские ландшафты, единственный в южной Европе фьорд, пляжи на любой вкус (каменистые, галечные и песчаные), горные пейзажи, не тронутые цивилизацией леса, великолепно сохранившиеся средневековые города вряд ли оставят кого-нибудь равнодушным.

Земля, дом или аппартаменты?

Наибольшим спросом у наших соотечественников пользуются дома на побережье. Однако, совершая такую покупку, необходимо быть максимально осторожным: домом в Черногории считается и большая вилла в отличном состоянии, и ветхая разрушенная постройка. Поэтому и разброс цен в данной категории велик — приблизительно от 100 тысяч до 1 миллиона евро. Встречаются, конечно, дома и за 50 тысяч евро (как правило, довольно ветхие строения в тихих отдаленных от моря деревнях), и шикарные особняки стоимостью в несколько миллионов евро.

В любом случае (если, конечно, вас не привлекает последний вариант) в реконструкцию придется вложить немалые средства, ведь у черногорцев существуют свои понятия о комфортном жилье: большинство домов, находящихся на первой линии и даже в весьма относительной близости от моря, хозяева в сезон сдают туристам, причем не целиком, а по апартаментам. Именно поэтому здания внутри разбиты на крохотные клетушки, и новому хозяину приходится сносить все стены и делать внутреннюю перепланировку. Подобный ремонт обойдется дорого, приблизительно в 20–50 тысяч евро, зато в результате владелец получит отличный особняк, полностью соответствующий его представлениям об удобстве и стиле. Оставлять же дом в первозданном виде и использовать его для сезонной сдачи в аренду зарубежному инвестору невыгодно.

Одно из немногих перспективных инвестиционных направлений в черногорском туризме — покупка мини-отеля. На первой линии они стоят от одного до полутора миллионов евро.

Не менее интересно и вложение денег в покупку старинных каменных домов. Отреставрированное и переоборудованное по последнему слову техники приобретение при последующей продаже — целиком (под отель или виллу) или по частям, как апартаменты класса люкс, — может принести весьма солидный доход.

Пример В прошлом году в Черногории выставили на продажу два мини-отеля: оба здания располагались на первой линии домов, были построены примерно в одно и то же время, имели одинаковую площадь и практически идентичные участки земли с садом.

Разница состояла в том, что один из них был отреставрирован и выставлен на продажу за 2 миллиона евро, другой же представлял собой настоящие руины, и его первоначально заявленная цена составляла всего 200 тысяч евро.

В среднем ценовом сегменте существуют и так называемые дома «с потенциалом», т. е. недостроенные. Такие объекты выставляются на продажу за 150–200 тысяч евро, их покупают, доделывают (стоимость работ составляет 100–150 тысяч евро), а затем продают за 400–500 тысяч евро.

До 2006 года в Черногории не было коттеджных поселков. Однако в этом сезоне появилось несколько предложений. Самое интересное из них — эксклюзивный проект на Будванской Ривьере1: план строительства предусматривает возведение отдельных и смежных вилл с бассейнами и отделкой под ключ (соответствующей европейским требованиям качества), а также большого числа инфраструктурных объектов. Пока что стоимость таких домов невысока — от 2 000 евро за кв. м с рассрочкой платежа.

Спрос на дома первой линии в престижных районах Черногории, по всей вероятности, еще очень долго останется столь же высоким, сколь и неудовлетворенным. Сегодня совершить такую покупку практически нереально. Кроме того, за домом и за участком необходимо постоянно ухаживать2. Поэтому инвесторы-реалисты не ждут у моря объекта, а предпочитают покупать апартаменты. Тем более что пока в данном сегменте рынка дефицита предложений не наблюдается, цены постоянно растут, да и содержать квартиру гораздо проще, чем дом3. Принимая решение о вложении небольших средств, разумнее всего будет остановиться на апартаментах.

Наиболее выгодно приобретать квартиры на нулевом этапе строительства: объектов-долгостроев в Черногории нет4 (обычно строительство начинается осенью, а завершается в мае, к новому пляжному сезону), покупателю предлагаются льготные условия оплаты, возможность выбрать отделочные материалы и даже незначительно изменить планировку. Специалисты подсчитали, что к моменту сдачи апартаментов под ключ их стоимость в полтора раза превышает начальную.

Стартовая цена на апартаменты — 1 200 евро за кв. м. По такой цене можно приобрести квартиру с отделкой под ключ5 в доме без собственной инфраструктуры. Средняя ценовая категория — 1 800–2 000 евро за кв. м. Стоимость элитных квартир6 начинается от 3 500 евро за кв. м (например, на первой линии домов в Милочере или Рафаиловичах) и доходит до 5 000 евро за кв. м (на первой линии домов острова-курорта Святой Стефан).

Если же при всем изобилии вариантов не удается найти что-то подходящее, имеет смысл приобрести участок земли и начать строительство. Цены на землю в Черногории напрямую связаны с местоположением, удаленностью от моря, наличием коммуникаций и разрешения на строительство (см. «Урбанистический план развития Черногории») и колеблются от 30 до 300 евро за кв. м7. Стоимость строительных работ зависит от объема и уровня сложности. В среднем это 500–1 500 евро за кв. м. Ежегодный налог на землю в Черногории невелик: от 0,08 до 0,8 %.

Вроде бы все замечательно. Однако имеется существенное но: чтобы купить землю в Черногории, нерезидент должен быть юридическим лицом. Однако обойти это ограничение иностранцу совсем не сложно: можно либо организовать фирму, либо купить руины.

Оформить новую фирму в Черногории очень просто: надо обратиться к местному адвокату, которого порекомендует фирма-риелтор, заплатить 500 евро и потратить примерно полчаса своего времени на оформление документов (никаких дополнительных бумаг собирать не придется). Уставной капитал компании может быть полностью иностранным, и его разрешено снять со счета сразу же после регистрации.

Покупка руин — это практически то же самое, что приобретение земли без образования юридического лица. При таком варианте старые здания сносят, а на их фундаменте возводят новые. Удачный вариант при остром дефиците незастроенных участков на побережье и весьма разумный ход со стороны властей, тем самым привлекающих инвестиции и одновременно избавляющихся от ветхих или совсем разрушенных строений.

Процедура оформления

Для совершения покупки иностранному гражданину необходимо иметь только загранпаспорт, финансовые возможности и желание: процедура оформления собственности на недвижимость в Черногории упрощена максимально.

Сначала соглашение о сделке заверяют в суде, во время судебной регистрации производят окончательные расчеты между продавцом и покупателем. Затем документы отправляют на регистрацию в кадастр. В течение месяца новому владельцу выдают решение о присвоении кадастрового номера (укнижбе), еще через несколько недель — лист непокретности, подтверждающий право собственности. В итоге у клиента на руках оказывается три документа: договор, зарегистрированный в суде, укнижбе и лист непокретности. Фактически покупатель становится собственником после подписания окончательного договора купли-продажи и его регистрации в суде, юридически — с момента кадастровой регистрации.

Процедуру оформления сделки можно свести к минимуму, доверив вести все дела адвокату. Его гонорар составляет примерно 1 % от стоимости покупки.

Приобретение недвижимости позволяет иностранному гражданину получить вид на жительство.

Перспективы развития

Практически все районы Черногории перспективны для инвестирования. Однако наибольшим спросом у иностранцев пользуется недвижимость на побережье.

Будванская Ривьера8 великолепно подойдет тем, кто любит открытое море и не мыслит свой отдых без благ цивилизации. Там же находится и самое элитное место на побережье — сказочный остров-курорт Святой Стефан, соединенный с берегом песчаной насыпью. Очень популярны Милочер (бывшая королевская резиденция), Рафаиловичи и Бечичи.

Сам город Будва застроен весьма плотно, так что там совсем мало перспективных предложений (вторичный рынок в Черногории пока еще недостаточно развит). Поэтому с точки зрения масштабных инвестиций интерес представляет лишь небольшая часть побережья между Святым Стефаном и Петровацем — она пока еще свободна, но уже началось активное строительство: планируется возвести гостиничные комплексы, коттеджные поселки, апартаменты и т. д. Здесь строить очень перспективно: район престижный, удивительно красивый, с хорошими пляжами. И самое главное — рядом цивилизация, а это редкость для Черногории.

Большой потенциал у полуострова Луштица, тем более что пока он мало застроен из-за проблем с коммуникациями: их практически нет, да и электричество имеется далеко не везде, поэтому в освоение земли придется вложить значительные средства. Однако на полуострове сказочно прекрасные пляжи, великолепная девственная природа и чистейшее море. Но самый главный плюс — дешевая земля на побережье: от 100 евро за кв. м (без коммуникаций и вдали от электричества) до 200 евро за кв. м (освоенные места, коммуникации и электричество рядом). При условии что близость моря для инвестора не главное, можно приобрести участок стоимостью 20 евро за кв. м. Мэр российской столицы уже ведет строительство на Луштице, купили там землю и некоторые другие известные люди.

Привлекательна Луштица и с точки зрения инвестиций в туристический бизнес. Недавно там началось строительство крупных гостиничных комплексов. Некоторые участки земли продают с уже готовыми проектами строительства отелей. Это отличные перспективы, но перспективы не одного года, а нескольких лет.

Что касается других прибрежных районов, то там цены на земли первой линии начинаются от 300 и доходят до 500 евро за кв. м.

Пример В одно из риелторских агентств обратился клиент, желающий приобрести уединенный дом в Черногории.

Отсутствие поблизости каких бы то ни было строений было едва ли не основным условием покупателя, и ему предложили приобрести двухэтажный особняк площадью 300 кв. м. За прекрасную виллу с электричеством и со всеми коммуникациями запросили всего 400 тысяч евро. И главное условие было соблюдено в полной мере — дом находился… на острове, рядом с полуостровом Луштица, и до него можно было добраться только на лодке.

Клиент сразу же заключил сделку: во-первых, соседей поблизости не наблюдалось, а во вторых, ему удалось сэкономить около 100 тысяч евро (наши соотечественники предпочитают покупать недвижимость только на первой линии домов, где аналогичный объект обошелся бы клиенту как минимум в 500 тысяч евро). И первая линия (она же и береговая) оказалась со всех сторон.

По сравнению с общим ценовым взлетом по стране (примерно 40 % в год) Луштица немного отстает и набирает обороты не так интенсивно, однако в ближайшем будущем (когда подведут коммуникации и электричество) ожидается резкий скачок вверх.

С точки зрения долгосрочных перспектив несомненный интерес для инвесторов представляют районы горнолыжных курортов — Дурмитор, Жабляк и Биоградска Гора, которые только начинают развиваться. Пока еще там можно приобрести землю по цене от 5 до 100 евро за кв. м. Однако, по мере расширения туристического бизнеса, стоимость недвижимости в этих местах будет расти.

Хорошее будущее и у бухты Лючица, соседствующей с Петровацем. Согласно урбанистическому плану развития Черногории там запланировано строительство отелей. Земля на первой линии в Лючице стоит недешево, примерно 400–500 евро за кв. м. Торг уместен, только вот выгодные предложения сложно найти, так как расстояния очень маленькие и некоторые участки продаются с обременениями. Чтобы избежать серьезных проблем, иностранцам их лучше не покупать.

Интенсивно развивается зона за Петровацем — район Булярицы. Там недвижимость даже дешевле, чем в Лючице: земля на первой линии стоит 300 евро за кв. м, а разница всего в один мыс. Если же присматриваться к участкам, удаленным от моря на 200–300 м, то их оценивают в 150 евро за кв. м. В Булярице, в отличие от многих популярных курортов Черногории, пока довольно много предложений. Но к выбору объекта надо подходить с осторожностью: некоторые участки там только планируют внести в урбанистический план (это перспектива нескольких лет), тогда как предприимчивые черногорские риелторы ими уже вовсю торгуют.

Жулики есть везде

В Черногории на рынке недвижимости торгуют все и всем. Поэтому основные проблемы, с которыми сталкиваются иностранцы, связаны с наличием всевозможных разрешений.

Кто хоть однажды побывал в Черногории в начале туристического сезона (с июля там гораздо спокойнее) знает, что русского туриста, спускающегося с трапа самолета, уже встречают как минимум человек десять черногорцев, которые раздают листовки о продаже недвижимости. Как только турист садится в такси, его моментально спрашивают: приехал он в Черногорию за недвижимостью или просто отдыхать. Не спасет и взятый напрокат автомобиль: на первой же заправке ему зададут тот же вопрос. Спокойно нельзя посидеть ни в ресторане, ни в кино, ни на пляже. Практически у каждого черногорца найдется знакомый, в данный момент продающий великолепный дом или квартиру с видом на море по низкой цене. А ваш собеседник непременно окажется великолепным специалистом по недвижимости, готовым прямо сейчас у знакомого судьи или в «отлично зарекомендовавшей себя на рынке» компании оформить сделку. И многие обманутые покупатели потом долгие месяцы безуспешно ищут этих знакомых, специалистов и фирмы-однодневки. Жажда приключений у людей не иссякает, и бесплатный сыр все еще влечет. На это и расчет.

Проблемы могут быть связаны и с различными государственными ограничениями на строительство. В частности, в Черногории, расположенной в сейсмически активной зоне, где нередки оползни, разрешено возводить здания высотой не более пяти этажей. Как правило, это три основных этажа, цокольный и мансардный.

Пример Недавно в Петроваце — дорогом и активно развивающемся районе — продавался великолепный девятиэтажный дом с видом на море, живописно расположенный на террасах горного склона. Особняк за немалую сумму приобрели граждане России.

Когда сделка состоялась, а продавцы отбыли в неизвестном направлении, к «счастливым» владельцам пришли местные чиновники и сообщили, что этажность их дома превышает допустимую. Власти Черногории потребовали снести четыре лишних этажа.

Довольно часто черногорцы продают дома, построенные на землях, где согласно урбанистическому плану строительство запрещено. И русские покупают такие объекты — иногда сознательно, иногда по неведению. Решаясь на такой шаг, надо быть готовым к серьезным проблемам.

Пример Два года назад семья москвичей решила приобрести землю на побережье в престижном районе Черногории. Сделкой занималась черногорская фирма. Москвичам предложили прекрасный вариант, и они внесли залог — 20 тысяч евро (10 % от стоимости земли).

Однако покупатели решили обезопасить себя и провести покупку через российскую компанию. Ее специалисты проверили объект и выяснили, что земля не внесена в план урбанизации, а значит, у новых владельцев, если они, как и собирались, начнут строить дом (планировалось строительство на 1 миллион евро), могут возникнуть серьезные проблемы с представителями местной администрации: придется либо постоянно платить чиновникам немалые суммы за то, что они закроют глаза на нарушение закона, либо к ним просто придут и снесут стены, а строительство заморозят.

Москвичи решили отказаться от покупки и потеряли всю сумму залога.

Избежать мошенничества при покупке недвижимости можно, воспользовавшись услугами надежного посредника, дорожащего своей репутацией. И это обязательно должна быть российская компания — большинство черногорских риелторских фирм в погоне за комиссионными умалчивают о проблемах, связанных с тем или иным объектом. Отечественные же компании обязательно проводят полную проверку каждого конкретного участка, дома или квартиры на юридическую чистоту, собирают все необходимые документы, выясняют, на каком основании собственник владеет недвижимостью.

Редакция благодарит компанию «Бест-Недвижимость, тел.: 105-39-47, за помощь в подготовке материала

 


1 Одно из самых дорогих и престижных мест Черногории. Возврат

2 Стоимость содержания дома напрямую зависит от его площади, размера участка, наличия сада и бассейна. Правда, больших участков в Черногории нет в принципе: хорошим вариантом считаются 2-3 сотки, 6 соток — уже большая редкость. Если все же удается найти участок большего размера, то покупка оформляется на нескольких собственников (обычно это жена и дети), поскольку иностранцам в Черногории разрешено приобретать не более 5 соток на человека. Возврат

3 Сейчас в Черногории активно развивается доверительное управление: многие владельцы апартаментов живут в них всего несколько месяцев, а помещение обязательно следует проветривать (в Черногории сильная влажность и без проветривания в квартире моментально появляется плесень). Стоят такие услуги сравнительно недорого — от 100 евро в год (только проветривание). Возврат

4 В стране разрешено строить дома только малой этажности, обычно в них не более 15 квартир. Возврат

5 Сантехника, плитка, паркет, ровные стены, покрашенные акриловой краской, кафель в ванной и на кухне. Возврат

6 Отделка элитных квартир производится на более высоком уровне, а сами помещения расположены в комплексах с повышенной степенью безопасности жильцов и развитой инфраструктурой. Возврат

7 Площадь земельного участка в Черногории измеряется не в сотках, а в квадратных метрах. Возврат

8 Часть суши от Будвы до Петроваца. Возврат