Директор-Инфо №6'2006
Директор-Инфо №6'2006
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор




.





 

Рынок жилья московского региона. Итоги и прогнозы

Наталья Быкова

Сказать, что прошедший год оказался для рынка столичной недвижимости сложным, — значит не сказать ничего. Было все: и кризис, и подъем, и стагнация. Что принесет москвичам год наступивший? Аналитики подводят итоги и делают прогнозы.

Первая половина 2005 года осталась в памяти как сложный и неблагоприятный период не только для рынка недвижимости, но и для страны в целом. Противостояние властей и бизнеса достигло пика. Предприниматели решительно расставались с активами, выводя свои капиталы за рубеж (рис. 1). Мировые аналитики предрекали падение цен на энергоносители. Реформа по монетизации льгот началась крайне неудачно. Инфляция сделала очередной скачок вверх, сбережения и вклады стали обесцениваться.

Рынок жилья тяжело отреагировал на последствия совмещенного строительно-банковского кризиса: объекты замораживали, многим застройщикам грозил финансовый крах.

В этих условиях аналитики рынка недвижимости прогнозировали на 2005 год не только продолжение стагнации, но даже снижение цен в первом полугодии. Они единодушно предупреждали застройщиков, что попытки повысить стоимость жилья в условиях снижающегося платежеспособного спроса способны вызвать обвал рынка и отток покупателей. Настороженно встретили специалисты и принятие пакета законов о доступном жилье, полагая, что данный шаг приведет к дестабилизации в краткосрочном периоде, тогда как на реализацию положительного потенциала этих документов уйдет от трех до пяти лет. Среди населения и участников рынка недвижимости стало нарастать недовольство. Власти отреагировали на это решительным повышением льготных выплат. В результате ситуация стабилизировалась, а на рынок пришли серьезные деньги.

Майское послание президента Законодательному собранию кардинально изменило общественное настроение. Бизнес в очередной раз поверил, что для него будут созданы комфортные условия. Отток капитала за три квартала по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года уменьшился на 85 % — с 17,5 млрд долл. до 2,7 млрд долл. (в том числе в III квартале положительное сальдо — 2,9 млрд долл.). К тому же ожидаемого снижения цен на энергоносители не произошло. Наоборот, начиная с июня они резко пошли вверх. Совокупный платежеспособный спрос на рынке недвижимости изменился, москвичи принялись активно тратить свои сбережения.

Итоги 2005 года

Результатом ушедшего года в целом стало существенное повышение цен на рынке жилья Москвы и ближайшего Подмосковья.

Вторичный рынок жилья

С начала 2004 года на вторичном рынке жилья Москвы и Московской области отмечался устойчивый рост предложения квартир, вызванный стагнацией цен и сокращением оборотов. До середины весны 2005 года эта тенденция сохранялась (исключением стал лишь январь: затяжные новогодние каникулы привели к снижению деловой активности населения). В марте-апреле количество предлагаемых на вторичном рынке объектов начало снижаться (рис. 2), что объясняется в первую очередь увеличением темпов ухода квартир с рынка (за счет продажи и частичного снятия с реализации) при сохранении темпов их выставления на продажу.

Практически одновременно с сокращением объема предложения начался взрывной рост покупательского спроса, который прекратился только в ноябре-декабре (в период подготовки к новогодним каникулам). Уменьшение объема предложения при увеличившемся спросе стало дополнительным стимулом к повышению стоимости объектов недвижимости.

Цены на столичные квартиры, которые в первой половине 2005 года мирно дремали1, с июля стали повышаться, примерно на 2,0-2,5 % в месяц, а с сентября уже на 4,5-5,5 % в месяц (рис. 3), что говорит о неожиданно начавшемся ажиотажном спросе. Таким образом, в 2005 году средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке жилья Москвы выросла на 33,5 %2. В декабре в столице она достигла 2 658 долл./м2.

В Московской области до сентября 2005 года стоимость жилья практически не менялась3. Плавное повышение началось лишь в сентябре — прирост средней удельной цены составил +1,2 % (рис. 3). В оставшиеся месяцы наметившаяся тенденция повышения подтвердилась (+5,2 % в октябре, +3,1 % в ноябре и +7,1 % в декабре). Таким образом, средняя удельная цена квартиры к декабрю 2005 года составила в Подмосковье 1 121 долл./м2.

Итак, улучшение макроэкономической ситуации в стране привело к увеличению платежеспособного спроса на рынке недвижимости московского региона. Начавшееся летом-осенью повышение оборотов вторичного рынка жилья и цен на квартиры вызвало вымывание объектов и сокращение объема предложения, что в свою очередь подстегнуло темпы роста стоимости жилья. После практически годовой стабильности рынок недвижимости московского региона вступил в новую стадию развития.

Рынок новостроек

Объемы ввода жилья на территории Москвы в последнее время плавно увеличивались и в 2005 году достигли 4,7 млн м2 (рис. 4).

Несколько иная ситуация сложилась на рынке Московской области: если в 2004 году было сдано 5,47 млн м2 жилой площади4, то в 2005 году эта цифра сократилась до 5,05 млн5 м2 (рис. 5).

Тенденция к сокращению строительства новых зданий, похоже, будет иметь место и в будущем, даже несмотря на заявления чиновников градостроительного комплекса Москвы и Миноблстроя Московской области о сохранении объема жилищного строительства в столице в 2006 году на прежнем уровне (4,7 млн м2) и увеличении его в области до 5,2 млн м2. Однако, по мнению аналитиков, подобные планы практически не осуществимы, тем более что их корректировка в сторону уменьшения уже началась (на одном из заседаний правительства называлась цифра в 4,5 млн м2).

Причин к снижению темпов строительства несколько. Но в первую очередь корни данного явления следует искать в негативных последствиях кризиса 2004 года на рынке новостроек. Так, застройщики понесли существенные убытки, им стало сложнее продолжать строительство, а также возвращать кредиты; в то же время снизилась ликвидность у банков и, как следствие, сократился объем кредитования застройщиков. И хотя замораживание строек и разорение застройщиков носило выборочный характер, однако эти процессы негативно отразились на темпах строительства и ввода жилья.

Снижение объемов строительства и ввода в эксплуатацию новых зданий вместе с увеличением темпов ухода объектов с рынка привело к уменьшению количества предложений новостроек в Москве и области, и этот процесс длится уже три квартала подряд. Так что на сегодняшний день существует большой разрыв между спросом и предложением.

Вместе с тем обороты рынка растут. Причем растут неуклонно начиная со II-III квартала 2005 года, особенно на первичном рынке Подмосковья и вторичных рынках Москвы и области. Главная движущая сила этого процесса — цены. Так, с начала 2005 года на первичном рынке столицы средние удельные цены выросли на 14,8 % (рис. 6), достигнув к IV кварталу прошлого года 2 330 долл./м2.

В IV квартале 2005 года средняя удельная цена предложения в домах-новостройках Московской области составила 895 долл./м2. Прирост к III кварталу — 10,4 %. С начала года средние удельные цены выросли на 19,2 % (рис. 6).

Из приведенных данных следует, что основная тенденция на рынке недвижимости во втором полугодии — повышение цен и снижение объемов предложения на фоне высокой активности рынка. Покупатель понял, что цены на квартиры не только не рухнут, но уже и не снизятся, то есть государство не намерено искусственно их регулировать. Период «ожидания», длившийся год, завершился.

Таким образом, рост активности граждан, начавшийся в мае-июне, сопровождался увеличением оборотов на рынке жилья.

Это привело к вымыванию объектов с рынка, образованию товарного дефицита и дальнейшему повышению темпов роста цен. На первичном рынке данные процессы дополнительно провоцировались уменьшением объемов строительства и ввода жилья.

Перспективы

Макроэкономическую ситуацию в России в 2005–2006 годах и ее влияние на рынок недвижимости в целом можно оценить положительно. Текущее состояние экономики поддерживает платежеспособный спрос и обеспечивает нормальные условия ведения бизнеса профессиональными участниками рынка. Реализация национальных приоритетных программ в сфере жилья приведет к дальнейшему увеличению спроса, что в свою очередь будет способствовать росту цен на недвижимость (рис. 7).

Если говорить о рынке новостроек, то тут камнем преткновения остается закон № 214. Готовящиеся поправки, возможно, внесут в него некоторые необходимые коррективы. Вместе с тем будут предприниматься попытки отложить как минимум на год вступление в силу Правил представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденных постановлением Правительства РФ от 27.10.05 № 645.

Сейчас выявилось противостояние между застройщиками, банками и третьей силой. Правила игры на рынке долевого строительства по этому закону не устраивают ни застройщиков, ни банки. Застройщики оказались не в состоянии, не нарушая закона, привлекать дольщиков; банки не могут кредитовать застройщиков и выдавать ипотечные кредиты. Следствием воздействия данного фактора на рынок станет сокращение как объемов жилищного строительства, так и предложения на рынке новостроек. Результат — рост цен.

Тем не менее, несмотря на вызвавшие широкий общественный резонанс скандалы, активность рынка восстановилась. Предложение в домах-новостройках с оформленным до вступления в силу упомянутого закона разрешением на строительство будет неуклонно сокращаться, стимулируя рост цен. Усложнившаяся процедура организации финансирования новых проектов в этой ситуации, очевидно, приведет к выходу на рынок новых игроков. Таким образом, 2006 год пройдет под знаком слияний и поглощений. Увеличение объемов жилищного строительства в таких условиях маловероятно; более того, ранее заявленные планы будут, скорее всего, скорректированы в сторону понижения. В условиях ограниченного объема предложения часть покупателей перейдет на вторичный рынок жилья. Прессинг отложенного спроса, а затем образовавшийся «провал» в объемах строительства и спад количества предложений, а также увеличение числа потребителей вызовут новый виток роста цен на квартиры в новостройках, который, возможно, продлится до середины 2006 года.

Первичный рынок потянет за собой вторичный. Стоимость жилья начнет увеличиваться: при высоких темпах сокращения объема предложений — на 30–35 %; при возможном восполнении дефицита предложения во второй половине года — на 20–25 %. Таким образом, прогнозируемая средняя удельная цена до конца 2006 года может достигнуть в Москве уровня 3 100–3 500 долл./м2, в области — 1 350–1 500 долл./м2.

Итак, подводя итоги, с большой долей уверенности можно сказать, что в 2006 году нас ожидает:

  • уменьшение объемов строительства и ввода жилья;
  • сокращение объемов предложения квартир в новостройках до конца года, а на вторичном рынке — на 3–6 месяцев с последующим увеличением;
  • рост объема продаж на первичном рынке на 2–3 % и на вторичном рынке на 3–5 %;
  • повышение цен на первичном и вторичном рынках на 25–30 %;
  • увеличение денежного оборота первичного рынка на 15–20 % и вторичного на 30–45 %.

Прогнозы специалистов уже начинают сбываться. Количество предложений за январь по сравнению с последним месяцем прошлого года резко снизилось и достигло рекордной за последние три года отметки — 12 282 квартиры.

А вот цены на жилплощадь активно пошли вверх. Особенно на вторичном рынке, куда произошел отток значительной части покупателей. Кстати, наибольший прирост цен, как ни странно, зафиксирован в «хрущевках»: в кирпичных, где за месяц квартиры подорожали на 9 %, и в панельных, где стоимость жилья поднялась на 7,7 %. Наименьший прирост стоимости показали квартиры в кирпичных домах: вне зависимости от размера кухни они подорожали на 3,8 %. Вместе с тем это жилье продолжает оставаться одним из самых дорогостоящих (с малой кухней — 3 050 долл./м2, с большой кухней — 3 238 долл./м2), уступая по данному показателю лишь квартирам в монолитных/кирпичных домах повышенной комфортности (3 880 долл./м2).

В январе значимо подорожали квартиры с числом комнат от одной до трех, стоимость остальных квартир тоже подросла, но не столь заметно.

С точки зрения места расположения жилья наиболее существенное повышение стоимости за январь отмечается в ВАО (+7 %) и Зеленограде (+7,5 %). И это, увы, не предел.

Материал подготовлен по данным аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

 


1 В первой половине года темпы увеличения стоимости квартир в столице составляли инфляционные 1,0–1,5 % в месяц. Возврат

2 За первое полугодие — на 6,6 %, за второе — на 26,9 %. Возврат

3 Прирост от +0,8 % до –0,7 % в месяц. Возврат

4 3,23 млн м2 в многоквартирных жилых домах, 2,24 млн м2 — в индивидуальных. Возврат

5 2,78 млн м2 в многоквартирных жилых домах, 2,27 млн м2 — в индивидуальных. Возврат