Директор-Инфо №38'2005
Директор-Инфо №38'2005
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор




.





 

Рынок недвижимости и инвестиционная стратегия

Андрей Лусников, «ИА Финмаркет»

Со второй половины сентября 2005 года, по данным аналитического центра IRN.ru, темпы роста цен на жилую недвижимость в Москве увеличились до 0,6-0,7 % в неделю. Это очень сильный рост: если вдруг в течение года цены еженедельно будут набирать 0,6 %, то за год они вырастут на 36,5 %, а при темпах в 0,7 % годовой рост приблизится к значению в 44 %.

Правда, эксперты пока не спешат бить тревогу. Итог сентября, подведенный IRN.ru, кажется им не столь тревожным — всего около 2 % роста цен за месяц, такой же темп, как и в июле — августе нынешнего года. Но ведь даже 2 % в месяц — это очень высокие темпы роста: 27 % в расчете на год. Для рынка недвижимости устойчивость таких темпов означает удвоение стоимости квартир каждые три года. Непомерно много…

Отметим, что мы еще летом прогнозировали увеличение темпов роста цен на московскую недвижимость1. Прогноз оправдывается, а значит, возможно, верны и аргументы, позволившие нам предположить, что начавшийся летом рост осенью усилится: обильное денежное предложение, большой объем средств, не находящих других направлений для инвестирования. Рынок недвижимости растет вместе со всеми сегментами российского инвестиционного поля: вместе с акциями, облигациями и прочими финансовыми инструментами.

Его толкает вверх громадная ликвидность, которая является долговременным фактором. Столь же долговременным, сколь долговременны сверхвысокие цены на нефть.

Арифметика белки в колесе

Что означают стабильно высокие темпы роста цен с точки зрения простой арифметики? Они означают, что те, кто планирует приобрести квартиру за счет простого накопления средств, оказываются в условиях «белки в колесе»: за ценами угнаться невозможно (или очень сложно), даже имея значительные доходы.

Простой пример: допустим, некто, имеющий приличные доходы, планирует приобрести недвижимость с текущей стоимостью около 100 тысяч долларов. Если 50 тысяч у него уже есть, то, по расчетам нашего героя, откладывая по 2 тысячи долларов в месяц, через 25 месяцев он накопит нужную сумму. Но это при условии, что цены будут стоять на месте. А вот если цены недвижимости будут расти на 2 % в месяц, то результат будет совсем другим: через 25 месяцев наш герой выяснит, что его 100-тысячная квартира стоит уже 164 тысячи долларов. То есть вначале ему не хватало 50 тысяч, а теперь — уже не хватает 64 тысяч.

Ситуацию не сильно изменит временное хранение накапливаемых денег на банковских депозитах. Максимум, что можно получить сейчас в более-менее надежном банке по долгосрочным валютным (долларовым) депозитам, — это около 8 % годовых. Тщательно реинвестируя проценты все 25 месяцев, мы в итоге получим прирост процентов общей суммой в 12 тысяч 700 долларов. Прибавляем их к ста тысячам долларов... Нехватка до нужной суммы чуть сокращается, но все равно итоговая разница между возросшей ценой квартиры и накопленной суммой остается больше первоначальной разницы.

Получается, что, даже имея неплохие начальные возможности, так же как и возможности для текущего накопления, в условиях «умеренного» роста цен невозможно угнаться за стоимостью более-менее стандартной для Москвы площади. В чем проблема? В том, что «надежные» инструменты финансового рынка не дают доходности, сколько-нибудь близкой к текущим темпам роста цен на жилье.

Впрочем, в настоящее время на российском рынке есть финансовые инструменты высокой доходности — акции. Бум на рынке акций возносит цены фондовых инструментов на небывалые высоты, в результате рынок акций оказывается сверхдоходным — его доходность намного превышает даже доходность недвижимости. Можно попытаться решить вопрос накопления, используя инвестиции в акции (или паевые инвестиционные фонды, оперирующие акциями). Но вот и другая проблема: нынешний рост на рынке акций аномально силен, он в любой момент может смениться снижением. А в среднем доходность от операций с акциями не столь уж и высока. Так что, пытаясь откладывать деньги на покупку жилплощади, инвестируя в акции, легко можно оказаться в существенном проигрыше, не получив обратно даже вложенной суммы.

Ипотечный фактор

Герой нашего примера, впрочем, легко может решить свои проблемы за счет использования главного на сегодняшний момент мостика между долгосрочным спросом на недвижимость и долгосрочными инвестициями — за счет ипотеки. Но — при одном весьма важном условии: при наличии подтверждаемого высокого дохода. Если он планирует ежемесячно откладывать две тысячи долларов, то его доход, очевидно, заметно больше этой суммы. Если есть возможность подтвердить доход, то наш герой вправе рассчитывать на получение кредита, заведомо достаточного для покупки нужной ему (и даже более дорогой) квартиры.

Конкретные расчеты и объяснения легко найти на множестве сайтов в сети Интернет, мы не будем их воспроизводить. Вместо этого подчеркнем, что ключевой вопрос в этой схеме — наличие стабильного и подтвержденного дохода, который требуется доказать при получении ипотечного кредита. Необходимость подтверждения существенным образом сокращает количество потенциальных получателей ипотеки, выбивая из их рядов не только тех, кто имеет слишком низкие доходы, но и тех, чьи доходы являются серыми или нерегулярными, трудно прогнозируемыми. Для упомянутой категории лиц покупка серьезной недвижимости эквивалентна прохождению через все тяжкие самостоятельного денежного накопления.

Ипотека, впрочем, постепенно развивается, вовлекая в свою орбиту лиц с невысоким доходом. Главная роль в этом, по замыслу власти, принадлежит АИЖК —Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, созданному правительством России. Именно АИЖК должно взять на себя нагрузку по «трансляции» государственных гарантий на долгосрочные займы, выкупая за счет выделенных бюджетом средств долгосрочные ипотечные облигации. Развитие государственных программ обеспечит возможность дальнейшего снижения ставок.

На самом деле ипотечные ставки постепенно снижаются. Стабильность финансовых рынков позволяет банкам — организаторам ипотеки легко привлекать дешевые средства, за счет чего ипотечные ставки снизились уже до 10–12 %, а максимальные сроки кредитования — до 20–25 лет.

Конечно, получение долгосрочного кредита под столь высокий процент может оказаться слишком обременительной операцией в случае, если процентные ставки в будущем снизятся. Однако для подобного случая некоторые банки предлагают кредит с плавающей ставкой, привязанной к ставкам мирового денежного рынка LIBOR. Кроме того, возможны и схемы рефинансирования долга за счет привлечения другого кредита, под более низкий процент, с досрочным погашением старого.

Где пределы роста?

Может показаться, что удержание темпов роста в 2 % в месяц — это чересчур много. Но индикаторы говорят, что средние темпы роста цен в последние 3-4 года как раз равны этим двум процентам в месяц. И общеэкономическая ситуация такова, что рассчитывать на скорое сокращение этих темпов роста не слишком реалистично.

Другое дело — долгосрочная перспектива. Следует понимать, что резкие рыночные изменения не могут продолжаться совсем уж долгое время. Корректировка рыночных индикаторов под изменяющиеся экономические условия выведет ценовые уровни к тем, которые являются реальными с точки зрения долгосрочного экономического равновесия. Специалисты рынка недвижимости, как правило, предпочитают избегать оценок того, какими могут быть «справедливые» цены на московское жилье, предпочитая исходить из факта — из текущих рыночных цен. Однако можно предположить, что текущий уровень цен уже не столь далек от уровня, максимально возможного при «нормальной» организации рынка.

Основной риск нынешней ситуации заключается в том, что «нормальная» организация рынка предполагает жилье в качестве товара, цены на который действительно определяются рынком: в частности, если цены слишком высоки, то спрос сокращается — и пропадают предпосылки для дальнейшего ценового роста.

Однако структура рынка существенно искажается двумя факторами: во-первых, широким использованием жилой недвижимости как доступного инвестиционного инструмента, вполне пригодного для долгосрочной консервации значительных средств. Известно, что огромное количество московских квартир не используется — они даже не сдаются в аренду, просто стоят в виде «беспроцентного депозита». Для обеспеченной части населения даже такое вложение оказывается неожиданно выгодным: из-за высоких темпов ценового роста капитал сохраняется и даже приумножается при минимальных издержках.

Второй фактор, искажающий рынок, — предоставление властями на льготных условиях существенных объемов жилья. Не секрет, что здесь имеет место и серьезная коррупционная составляющая: чиновники порой способствуют тому, чтобы жилье на льготных условиях получали те, кто находится с ними в особо доверительных отношениях. Искажение рынка под действием разного рода специальных программ, например программы для молодых семей, не слишком велико. Тем не менее надо понимать: чем большее количество жилплощади распределяется на нерыночных условиях, тем выше потолок роста цен в собственно рыночном сегменте.

На настоящий момент можно ориентировочно оценить «потолок» ценового роста московской недвижимости в 20–25 % по отношению к нынешнему уровню. Это может означать, что при сложившейся ценовой динамике эффект сокращения платежеспособного спроса проявит себя уже к весне 2006 года.

Росту могут препятствовать и действия власти в отношении увеличения налогов и сборов, связанных с жильем, так же как и планирующийся мониторинг владельцев больших объемов жилплощади.

Инвестиционный фактор

Текущая рыночная ситуация благоприятствует дальнейшему росту цен, и это создает инвесторам возможности для рыночной игры «на стороне продавца». Так, в обозримой перспективе можно ждать сохранения инвестиционной привлекательности традиционных операций на рынке недвижимости — приобретения квартир с последующей сдачей их в аренду. Тем более что в настоящее время этот сегмент российского бизнеса становится более цивилизованным, а возможности владельцев квартир расширяются: можно, например, отдавать недвижимость в управление специализированным агентствам, не занимаясь самостоятельно организацией работы с арендаторами.

Определенную выгоду можно извлечь и из операций, связанных с инвестированием в строящуюся недвижимость. Тем не менее здесь достаточно велик риск столкнуться с разного рода злоупотреблениями, а потому этот сегмент в первую очередь может представлять интерес не для частных лиц, а для специализированных фирм, имеющих ресурсы и для анализа конъюнктуры, и для юридической поддержки своих действий.

Возможно, инвесторам стоит обратить внимание и на ПИФы недвижимости, которые все более активны. Они действуют на рынке в качестве крупных инвесторов, и эта деятельность обещает вполне адекватный доход.

Впрочем, надо отдавать себе отчет в том, что постепенно рынок жилой недвижимости в России (в первую очередь, в Москве) будет превращаться в спокойный, надежный, но низкодоходный сегмент финансового рынка страны. А доходность, которую можно будет получить на операциях с ценными бумагами, обеспеченными недвижимостью, будет близкой к доходности государственных ценных бумаг.

 


1 См. № 29 (189), 2005 г. Возврат