Директор-Инфо №36'2005
Директор-Инфо №36'2005
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор




.





 

Париж для себя

Наталья Розенбаум

Каждый русский мечтает жить в Париже. С тех пор, как два года назад Россию исключили из списка сомнительных для инвестиций во Францию стран, официальные проблемы с покупкой недвижимости отпали. Но все равно, неофициально русских проверяют строже, чем граждан иных государств. Кроме того, прежде чем агент приведет клиента на хороший объект, с резюме вероятного покупателя непременно ознакомится хозяин недвижимости. Французы весьма щепетильны в вопросе престижа, и можно сказать, что достойное соседство включено в стоимость квадратных метров жилья в элитных районах Парижа.

Где и почему?

Карта Парижа напоминает улитку, из центра которой по порядку раскручиваются округа города. Всего их двадцать. В середине находится так называемый «золотой треугольник»: первый, второй и восьмой округа Парижа. Это исторический центр города — Лувр, Люксембургский сад, знаменитая своими бутиками авеню Монтэнь и другие памятные места Парижа. Здесь располагается самое дорогое и престижное жилье города.

О первичном рынке жилья в центральных округах Парижа лучше сразу забыть: его практически не существует. В лучшем случае это реконструкция каких-либо объектов, разрешения на которую застройщики ждут от французских бюрократов иногда по пятнадцать лет. Парижские градоначальники невероятно строго следят за тем, чтобы реконструированные или заново отстроенные здания органично вписались в историческую застройку. Так что предложения по первичному рынку жилья можно встретить только в районе парижских новостроек.

Современный Париж был застроен в XVIII–XIX веке, поэтому покупателю престижной недвижимости, скорее всего, предложат апартаменты в типичной для того времени городской постройке: в пяти- или шестиэтажном здании, с большим, как терраса, балконом на третьем этаже. Первый и второй этажи в то время отводили под магазины, лавки и помещения для обслуги. На третьем этаже располагались непосредственно апартаменты мэтра, огромный балкон вокруг всего этажа служил своеобразным шумовым экраном. На четвертом и пятом этажах балконы уже поменьше, шестой этаж — мансарда. Именно из таких зданий и состоит весь Париж. Перекрытия в домах смешанные, подземных гаражей нет. В отличие от москвичей, ни то, ни другое абсолютно не смущает состоятельных парижан. Хорошее жилье в таком доме будет стоить 8–10 тысяч евро за один квадратный метр. Цена на апартаменты класса «де люкс» — от 15 до 25 тысяч евро за квадратный метр. Подобная сумма означает вид на Лувр или Эйфелеву башню, любезного консьержа, а также очень высокие потолки и шикарный холл.

Поскольку вторичный рынок недвижимости в Париже достаточно развит, у любителя старины есть возможность приобрести квартиру с дорогой антикварной мебелью. Например, на Лазурном берегу вилла без мебели стоит 3 миллиона евро, с мебелью — уже 5 миллионов.

Периодически на парижском рынке недвижимости появляются эксклюзивные предложения — и по сути, и по стоимости. Например, по слухам, полгода назад выходец из России купил у арабского шейха дом и земельный участок в центре Парижа. Сумма сделки составила 80 миллионов долларов.

Но не только апартаменты с видом на Лувр или Эйфелеву башню привлекают состоятельных парижан. В классе «де люкс» лидирует жилье, находящееся в 16 округе. Это тихий, престижный и респектабельный район, расположенный практически в пригороде французской столицы. Там, в апартаментах и особняках с шикарными садами, живут только богатые люди. Преимущества района очевидны: рядом — Булонский лес, город с историческими памятниками и большими магазинами далеко, а значит, нет шума и толп туристов. Уединение и свежий воздух обойдутся ценителю покоя в 10–25 тысяч евро за один квадратный метр.

Жильцы в кондоминиум подбираются тщательно. Французские миллионеры ведут себя тихо, одеваются скромнее, чем московские менеджеры. А если увидят соседку, подъезжающую к дому на новеньком Bentley или другом дорогом автомобиле, то сразу же сообщат об этом в налоговую инспекцию. Но наших сограждан подобный местный обычай не должен волновать, так как, кроме налога на недвижимость, все налоги они платят в России. Кстати, в 16 округе располагается и Российское посольство.

И все-таки наибольшим спросом у россиян пользуются апартаменты для семьи, в состав которых входят студия, две спальни и кухня с гостиной. Как правило, одна из спален предназначена для ребенка, обучающегося в Сорбонне, другая — для главы семьи, приезжающего на бизнес-семинары, и его жены, время от времени наведывающейся в парижские модные магазины. Средняя цена подобного миленького гнездышка с видом на садик или Эйфелеву башню — 500–800 тысяч евро. Ежемесячная стоимость коммунальных услуг — примерно 300 евро, ежегодный налог — до 2 тысяч евро. Однако, если цена вашего жилья превышает 790 тысяч евро, то каждый год придется платить французскому государству налог на роскошь.

В Париже, как, впрочем, и везде, есть свои маленькие секреты. Например, известный своей богемной жизнью Монмартр — престижное место (5–7 тысяч евро за 1 квадратный метр: цена зависит от этажа и наличия лифта), а вот прилегающие к нему 17-й, 18-й и 19-й округа — уже так называемые «арабские кварталы». Эти районы абсолютно не подходят для безопасного проживания с семьей, а значит, не будут удачным объектом для вложения денег — такое жилье не котируется у французов. В этих местах вас легко могут избить или ограбить: стоит ли за этим ехать в Париж?

Ближе к цели

Если покупателю понравилось жилье, ему, как правило, требуется 7–10 дней для принятия окончательного решения. В этом случае представитель хозяина объекта и клиент подписывают договор о намерениях. По истечении указанного в документе срока покупатель выплачивает продавцу 10 % от суммы стоимости объекта в качестве предоплаты. Затем к процессу оформления сделки подключается нотариус (во Франции он выступает от лица государства). На счет нотариуса перечисляется примерно 5–8 % от общей суммы сделки. Но, чтобы весь этот механизм полноценно заработал, будущему обладателю недвижимости необходимо доказать свою платежеспособность, легальное происхождение средств, а иногда даже предъявить справку из российской налоговой инспекции. Обязательно следует помнить, что, поскольку на сегодняшний день во Франции самый мощный бюрократический аппарат в Европе, оформление сделки может длиться от одного месяца до одного года.

Во Франции существует несколько вариантов ипотечного кредитования. Наиболее интересный из них работает по следующей схеме: вы кладете в банк 100 % стоимости недвижимости и тут же получаете 75 % от вложенных денег в кредит под 3–5 % годовых — это достаточно выгодно. Кроме того, средства, хранящиеся во французском банке, легче вложить в какой-либо бизнес этой страны.

Что же дает иностранному гражданину покупка недвижимости во Франции? Практически, только престиж да годовую визу. Стать законным французом очень сложно: в стране существует множество бюрократических препятствий. Но если вы все же начнете процедуру оформления гражданства, то собственность во Франции окажется серьезным плюсом.

Атмосфера

Если предположить, что французы готовы любить кого-то, кроме французов, то эти кто-то — русские. Французский снобизм не слишком жалует немцев, англичан, побаивается американцев. При этом многие французы с романтическим волнением и гордостью сообщают, что у них русские бабушка или прадедушка. Несмотря на различия в менталитете, французы признают и любят русскую культуру, а сегодня ценят в русских и готовность выучить французский язык, и стремление влиться в европейскую среду.

Покупка недвижимости на Лазурном берегу

Этот берег простирается от княжества Монако до Сен-Тропе. Он хорош для развлечений, для здоровья, для престижа, для выгодных инвестиций. За последние 10 лет цены на жилье категории «люкс» здесь выросли в четыре раза. За удовольствие готовы платить, и есть чем. В ближайшее время эта тенденция не изменится, так как слишком многим обеспеченным и состоятельным господам из северной части Европы хочется иметь здесь свое гнездышко. Привлекает и место, и его расположение на карте мира. Когда три года назад в Ницце предлагались апартаменты площадью 100–150 квадратных метров по цене 150–200 тысяч долларов, то ирландцы, англичане и шведы моментально скупили эти квартиры, связавшись с продавцами по телефону. К тому же, они берут ипотечные кредиты на 15 лет под 3–5 % годовых.

И деньги потихоньку выплачиваются, и отдыхается хорошо.

Свой вклад в увеличение спроса внесли и россияне, купившие немало вилл на мысе Кап Ферра. Это самое престижное место на Лазурном берегу, там расположены виллы класса «люкс» стоимостью от 15 до 30 миллионов евро. Дорого, конечно, но зато есть собственный выход к воде, частный порт для яхты, свой пляж. Подобная вилла на менее престижном Кап д’Ай стоит 5 миллионов евро. На цену в основном влияет месторасположение, соседство, удобство подъездных путей, расстояние до моря и даже состояние сада.

Один миллион евро стоит трехэтажная вилла в Каннах с небольшим земельным участком, но уже без бассейна, да и от моря подальше. Располагая такой суммой, лучше приобрести четырехкомнатные апартаменты с хорошим видом и поближе к морю. А ежемесячное содержание квартиры обходится намного дешевле виллы: сумма налогов гораздо меньше и не нужно содержать охрану.

На Лазурном берегу для инвестора существуют и другие варианты. Так, сейчас идут переговоры о покупке острова напротив Канн. Это 13 гектаров земли, вилла и три дома. Подобные предложения нигде не рекламируются, поэтому информацию о них нужно искать по частным каналам.

Предложения по инвестированию

Гостиничный бизнес на Лазурном берегу процветает уже не первую сотню лет. Туристов со всего света влечет сюда не только прекрасный пляж, но и атмосфера утонченной французской роскоши.

Естественно, наиболее выгодным проектом для бизнеса будет покупка отеля. Например, отель на 42 номера в Жан-ле-Пен (молодежный «тусовочный» город, недалеко от Канн) стоит 5 миллионов евро. Здесь же продается и трехэтажный отель за 8 миллионов евро. После ремонта, в котором нуждаются оба отеля, это приобретение может стать перспективным бизнесом.

Достаточно интересен проект для инвестирования в Каннах: вилла начала XX века, с двумя гектарами земли, стоимостью 8 миллионов евро. По подсчетам специалистов, вложив в нее 2 миллиона евро (примерно в такую сумму обойдутся услуги хорошего архитектора, проведение ремонта и меблировка виллы) ее можно продать за 15 миллионов евро. Такую виллу выгодно сдавать в аренду на летний сезон, например, во время Каннского фестиваля: один день аренды под фестивальную вечеринку будет стоить от 100 тысяч евро.

Кроме того, на Лазурном берегу можно просто купить землю, построить там виллу и выгодно ее продать. Сегодня спрос и цена на недвижимость Лазурного берега растут, а предложений с каждым годом становится все меньше.

Редакция благодарит компанию Paul’s Yard Realty, тел.: 980-77-33 за помощь в подготовке материала.