Директор-Инфо №23'2005
Директор-Инфо №23'2005
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Подмосковная недвижимость: состояние рынка и возможности для инвесторов

Наталья Быкова

По мере стабилизации московского рынка недвижимости инвесторы все внимательнее изучают возможности рынка подмосковного.

Еще 2-3 года назад рынок загородной недвижимости переживал непростые времена. Это был период интенсивного роста, происходящего на фоне хаотичного строительства, период жесткого дефицита объектов и практически полного отсутствия конкуренции. Цены устанавливались произвольно и объективному сравнению не поддавались.

Сегодня специалисты говорят о начале формирования цивилизованного рынка и отмечают определенные положительные тенденции.

Обзор рынка. Мнение экспертов

Увеличился спрос на объекты загородной недвижимости. Во-первых, недвижимость в ближайшем Подмосковье — это статусное жилье. Кроме того, все больше людей используют квартиры в Москве либо для сдачи в аренду, либо как объект для вложения денег, либо просто как запасной вариант. Тем более что в пригороде за ту же сумму можно приобрести жилье гораздо большей площади, нежели в столице. А это совершенно иные условия жизни. К тому же наличие участка позволяет иметь весьма полезные вспомогательные строения: гараж, бассейн, баню и пр. О благоприятной экологической ситуации говорить однозначно нельзя, но все же в Подмосковье она значительно лучше, чем в городе.

Началось активное продвижение рынка на окраины Московской области. Если раньше наиболее привлекательным считался сектор в 15–60 километрах от МКАД1, то сейчас на этой территории свободной земли и интересных участков без управления2 осталось очень мало.

В последнее время в МО появляются новые автомагистрали, улучшается качество старых дорог и разворачивается строительство современных инфраструктурных комплексов. Кроме того, все чаще и оптимистичнее звучат заявления должностных лиц о перспективах развития подмосковного дорожного хозяйства. Как следствие, москвичи не только начали активно переезжать за город, но и стали организовывать в Подмосковье свой бизнес, то есть создавать новые рабочие места.

Формируется культура строительства объектов загородной недвижимости. Застройщики и инвесторы с особым вниманием относятся к проектированию всех необходимых систем жизнеобеспечения, учитывают дополнительные требования к архитектуре и понимают, что она так же важна, как и многие другие позиции.

Развивается ипотечное кредитование. Правда, пока не такими быстрыми темпами, как на столичном рынке. Это существенный фактор, способный привлечь на рынок солидный капитал. Однако существуют определенные сложности, тормозящие развитие ипотечного кредитования. В частности, не все продавцы соглашаются на продажу своих объектов через ипотеку: подобные сделки требуют реальной оценки недвижимости (а значит, и налоги придется платить с реальной стоимости), правильного оформления всех документов (серьезная проблема современного рынка загородной недвижимости3) и обязательного страхования объектов. Тем не менее эксперты прогнозируют увеличение количества сделок с ипотекой: к концу 2005 года — до 5 %4, а к 2010 году — до 40 %.

Ежегодно растет объем рыночных продаж. Сегодня он составляет 30–80 % по разным секторам; соответствующий показатель для денежного оборота располагается в диапазоне 50–200 %. В числе факторов, влияющих на повышение оборота и увеличение стоимости объектов, следует назвать и серьезные инвестиции в строительство, отделку и т. д.

Активно развивается первичный рынок. Как следствие, началось пополнение вторичного рынка загородной недвижимости новыми объектами.

Структура рынка

Сегодня рынок подмосковной недвижимости поделен на четыре основных сектора: первичный рынок, вторичный рынок, большая земля и недвижимость для бизнеса (см. рисунок). Доли этих секторов в общем объеме продаж существенно различаются.

Каждый сектор развивается по своим законам, но все же общие тенденции существуют: неуклонный рост цен, увеличение количества сделок, возрастание значения ипотеки. Эксперты отмечают и ряд проблем, присущих рынку в целом: избыток предложений в дорогом сегменте и дефицит в сегменте «Эконом», недостаток профессиональных риелторских компаний, нехватка аналитических данных, практически полное отсутствие достоверной информации об объектах (иногда чтобы ее получить, приходится проводить настоящую детективную работу), усложнение процедуры оформления сделок с загородной недвижимостью, небольшой процент объектов с юридически правильно оформленными документами, слабый контроль за исполнением законов.

Первичный и вторичный рынки

Это два самых крупных сегмента рынка загородной недвижимости. Основные объекты — коттеджные поселки, дачи, дома и, конечно, земля.

Сегодня преимущественным спросом на рынке пользуются дома в коттеджных поселках. Но не в любых, а лишь в удовлетворяющих определенным требованиям. Стоимость объектов формируется под влиянием ряда факторов. Отметим лишь наиболее важные из них.

Социальное месторасположение и сформированность местности. Потребителя практически не волнует, относится приобретаемый им объект к первичному рынку или вторичному. Вторичный даже предпочтительней: можно последним приехать и поселиться уже в красивом и обустроенном месте. Никто не хочет жить на стройке, для всех важно наличие охраны и развитой инфраструктуры. И тут возникает серьезная проблема. Так, сегодня на рынке представлено около двухсот поселков, из них примерно 65 % находятся в первичной стадии строительства, около 50 % — в завершающей, и только 10 % полностью готовы к продаже. Таким образом, предложение объектов в завершенных охраняемых централизованных коттеджных поселках, т. е. пользующихся наибольшим спросом, существенно ограниченно, если не сказать, что его фактически нет. Разбалансированность рынка обусловлена еще и тем, что большая часть недостроенных объектов относится к категории «Де-люкс» и требует дополнительных денежных вливаний в размере 80–150 % от стоимости.

Единая социальная среда. Сегодня все понимают: общественные территории загородной недвижимости можно содержать только сообща, а следовательно, наиболее комфортным будет проживание в окружении людей равного социального статуса.

Современный продаваемый загородный дом просто обязан иметь полный пакет центральных коммуникаций. Именно центральных, а не просто наличие септика. Спрос на объекты без центральных коммуникаций минимален, и с течением времени он будет только падать. Ведь каждый хочет спокойно эксплуатировать системы жизнеобеспечения дома, а их самостоятельная установка потребует серьезных материальных и временных затрат.

Не менее актуальны интересные архитектурные решения. При выборе дома большинство покупателей в первую очередь обращают внимание на качество строительства (в настоящее время практически не совершается ни одной сделки без предварительного осмотра объекта квалифицированными экспертами), удобство планировки, наличие на участке дополнительных строений. Некоторые предпочитают, чтобы их дом был выполнен по индивидуальному проекту.

По-прежнему важным остается наличие рядом с земельным участком леса или водоема. Однако количество домов, расположенных в непосредственной близости от лесных или водных объектов, ограниченно.

Географическое месторасположение объекта, т. е. направление и удаленность от МКАД — вероятно, один из самых важных факторов, напрямую влияющих на стоимость объекта и уровень спроса на него. Статистика показывает, что сейчас на пике популярности находится Новорижское шоссе5. Но это спрос весьма абстрактный, и он не удовлетворяется.

Стоит отметить, что большая часть покупателей (примерно 95 %), решив купить дом за городом, смутно представляют, что конкретно они хотят приобрести. В процессе работы с риелтором (обычно она длится от полугода до полутора лет) в большинстве случаев предпочтения потребителей кардинально меняются. Например, часть клиентов сначала хотят купить готовый дом, а в результате приобретают участок, или же наоборот. Еще год назад большинство покупателей говорили, что им нужен дом на Рублевском шоссе с участком в 50 соток, и чтобы вокруг никого не было, причем обязательным условием ставили наличие рядом большой воды. А на Рублевском шоссе вообще нет ни таких участков, ни большой воды.

Сегодня активно увеличивается спрос на Киевское и Калужское направления. Он подкрепляется хорошей экологической ситуацией и удобством трасс. Стабильно популярны объекты у воды по северному направлению. Постепенно растет спрос и на дома по южному направлению. Они начинают привлекать покупателей своей низкой ценой относительно других объектов загородной недвижимости.

Появился и новый ценообразующий фактор — оптимальное соответствие размера участка размеру размещенного на нем дома. Сегодня покупатель в первую очередь смотрит, как расположен дом и насколько он соответствует площади своей ценовой категории. В сегменте «Эконом» наиболее популярны дома площадью 200–350 квадратных метров стоимостью 100–250 тысяч долларов с участком не более 15 соток; в сегменте «Бизнес» — площадью 300–450 квадратных метров стоимостью 300–450 тысяч долларов с участком 20–25 соток; в сегменте «Де-люкс» — площадью 400–550 квадратных метров стоимостью 600–900 тысяч долларов с участком 50 соток. Однако в последнее время намечается новая тенденция — увеличивается количество операций на стыке сегментов «Бизнес» и «Эконом» (250–300 тысяч долларов). По прогнозам экспертов, спрос на такие дома будет неуклонно расти.

Следует отметить, что на вторичном рынке ликвидных объектов пока мало, однако их количество будет постепенно увеличиваться за счет новостроек в коттеджных поселках. Таким образом, первичный рынок можно рассматривать как некий трамплин в будущее для вторичного рынка.

Примерно 30 % от общего числа клиентов хотят строить свои дома сами. Поэтому спрос на свободные земельные участки постоянно растет. За последние 3–5 лет их стоимость увеличилась в среднем в 2–5 раз в зависимости от направления и конкретного поселка и составляет сегодня около 4–10 тысяч долларов за сотку по разным сегментам. Наметилась новая тенденция — повышение спроса на земельные участки площадью до 10 соток. Конечно, пока еще в категории «Эконом», но в ближайшее время данный процесс начнется и в категории «Бизнес». Основная причина — сокращение свободной ликвидной земли. Пока что рост спроса на участки площадью 50 соток сохраняется, но исключительно в категории «Де-люкс». Однако максимально востребованы сегодня на рынке все-таки участки площадью 15–20 соток.

Отдельно нужно сказать про стародачные места. В данный момент спрос на них несколько снижается. Но это касается только тех мест, где отсутствует охрана. На самом деле спрос на ликвидные объекты постоянно высок, цены неуклонно растут (табл. 3), и данная тенденция сохраняется. Чем это объяснить? Во-первых, стародачные места уже давно сформированы, во-вторых, там максимальное количество объектов с лесными деревьями (а сейчас 95 % клиентов обязательно хотят иметь на участке лесные деревья, несмотря на то, что некоторые их потом полностью вырубают). В-третьих, коммуникации в стародачных местах, как правило, присутствуют. В-четвертых, и это, наверное, самое важное, — не нужно ждать завершения застройки местности вообще. И еще один плюс. Строительством новых объектов в стародачных местах обычно занимаются частные инвесторы, а не крупные девелоперские компании. В результате стоимость дома оказывается существенно ниже, чем в новых коттеджных поселках на более дешевых южных направлениях.

К сожалению, спрос на стародачные места не уравновешен предложением: сегодня он удовлетворяется примерно на 35 %. К тому же, в стародачных местах практически не осталось свободной территории под застройки. Дачи, пригодные для сноса и строительства новых домов, выставляются на продажу крайне редко: примерно 1–10 предложений в год.

Большая земля и недвижимость для бизнеса

Эти два сектора развиваются менее активно, чем первичный и вторичный рынки. Однако если еще два года назад предложения по ним практически отсутствовали (2000 год — 1,5 % от общего количества сделок на рынке загородной недвижимости), то сегодня их число существенно увеличилось (см. рисунок). Уже можно говорить о том, что два этих сектора начинают играть заметную роль на рынке загородной недвижимости и, следовательно, способны заинтересовать инвесторов.

Что же такое большая земля? Под термином большая земля подразумевают земли сельхозназначения, промышленности, лесного и водного фондов. Если раньше с их продажей возникали проблемы, то в последние годы с принятием нового законодательства сняты практически все преграды к использованию большой земли под другие нужды, в том числе и под индивидуальное жилищное строительство. Земля стала поступать в продажу. Объемы свободных земель в Подмосковье довольно велики, и они прогнозируемы, а значит, способны стать надежным источником для дальнейшего развития рынка загородной недвижимости в части будущего строительства.

Однако пока что большую землю активно скупают лишь крупные компании — в основном под строительство коммерческой недвижимости (торговых центров, фабрик, автозаправок и т. д.).

Прогнозы

В середине 2004 года движение на рынке загородной недвижимости остановилось и до настоящего момента не возобновляется. Так что в ближайшие полгода ни роста цен, ни увеличения объема продаж не предвидится.

Что же касается долгосрочных прогнозов, то они более оптимистичны. Цены на земельные участки еще не достигли своего пика, а значит, будут расти. Как уже говорилось выше, наметилась тенденция к поступлению на рынок большого числа свободных земельных участков под строительство загородной недвижимости. Следовательно, потребуются серьезные финансовые вложения (на вывод этих участков на рынок и их актуализацию), т. е. будет привлекаться большое количество инвестиций, как банковских, так и частных.

Новый строительный бум приведет к повышению стоимости участков (все-таки земельные ресурсы Подмосковья ограничены) и загородных домов (в результате использования новых строительных материалов, дорогостоящих технологий и завершения формирования территорий). Однако в разных секторах цены будут расти по-разному. Аналитики предсказывают повышение стоимости загородных домов от 30 до 200 % в зависимости от направления и инфраструктуры местности. Следовательно, увеличится количество объектов инфраструктуры на наиболее привлекательных с точки зрения инвестиций направлениях, а также в местах массового строительства коттеджных поселков (Новорижское, Калужское и Дмитровское шоссе).

Ценовая дифференциация на рынке загородной недвижимости усилится: спрос на интересные инвестиционные проекты и качественные, удачно расположенные объекты начнет активно повышаться, они будут расти в цене, а неликвидные — падать, не окупая вложений. На рынке появится значительное число качественных строений, которых сегодня, к сожалению, практически нет. Неликвидность объектов станет очевиднее. Но с рынка такие дома не уйдут, поскольку их стоимость серьезно упадет и они смогут конкурировать по цене с ликвидными постройками.

Спустя несколько лет стоимость одного квадратного метра загородной недвижимости сравняется с аналогичным показателем в столице. Цена земли выделится в отдельный важный фактор (пока что мы говорим об общей стоимости объекта). Новое загородное жилье будет оцениваться гораздо дороже, чем ранее построенное (фактор амортизации). Рынок стабилизируется, но снижения цен опять-таки не произойдет.

По материалам пресс-конференции компании «Миэль-Недвижимость»

 


1 Имеется в виду точное расстояние от МКАД до объекта. До некоторых участков, расположенных в 40 км от кольцевой дороги, приходится добираться 65–70 км. Возврат

2 Участки, на которых нет коттеджных поселков. Возврат

3 По данным компании «Миэль-Недвижимость», из всех объектов Московской области только 10 % полностью оформлены, 12 % имеют часть документов (как правило, только на землю, а не на постройку) и около 78 % объектов сегодня эксплуатируются с неоформленными, неправильно оформленными и даже с фальсифицированными документами. Возврат

4 Сейчас порядка 2 %. Возврат

5 Сразу оговоримся, что Рублево-Успенское шоссе не конкурирует с другими направлениями, т. к. выделено в отдельный VIP-сегмент рынка загородной недвижимости. Возврат