Директор-Инфо №20'2005
Директор-Инфо №20'2005
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор




.





 

Цены на недвижимость: куда выведет глобальный тренд?

Андрей Лусников, «ИА Финмаркет»

Недвижимость неизменно рассматривается россиянами как один из наиболее привлекательных инструментов для вложения временно свободных средств.

Использование недвижимости как инструмента накопления капитала весьма разумно, особенно в последнее время, когда деньги, вложенные в недвижимость, не только сохранялись в конкретной «житейской» ценности, но и давали существенный прирост. Рост цен жилой недвижимости был особенно активным в первые годы текущего десятилетия. В течение нескольких лет подряд цены росли темпами, существенно превышавшими темпы инфляции: за период с начала 2001 по середину 2004 года они, по данным IRN.ru, выросли в два с половиной раза. Ценовой индикатор IRN, отражающий «усредненную» стоимость массового московского жилья и составлявший в начале указанного периода около 700 долларов за квадратный метр, вырос к его концу до 1750–1800 долларов.

Однако как раз в середине 2004 года прозвенел тревожный звонок: разговоры о затоваривании рынка достигли критической точки, многочисленные строительные фирмы признались, что у них накопилось огромное количество нереализованной недвижимости. Да еще грянул банковский «полукризис»… Закономерный итог: во второй половине 2004 года рынок жилой недвижимости Москвы испытал шок, выразившийся в сокращении спроса, остановке ценового роста и даже снижении цен в отдельных сегментах.

Но сейчас все, кажется, заканчивается «малой кровью». Предварительные данные первых месяцев 2005 года говорят о признаках возобновления роста цен на недвижимость. Эти признаки пока достаточно робкие, а фиксируемые аналитиками темпы роста весьма умеренные. По данным того же IRN, за первую треть 2005 года цены выросли примерно на 3 %. Этот темп (9–10 % в пересчете на год) вчетверо уступает темпам ценового роста в 2001–2004 годах.

Но — лиха беда начало: количество желающих приобрести жилплощадь в России по-прежнему огромно, а значит, и спрос высок. Не находимся ли мы в начале новой мощной волны роста цен на жилье? Или, может быть, впереди у рынка российской недвижимости новые потрясения?

Чему учит история?

Знание истории рынка дает возможность лучше подготовиться к будущему. Порой можно найти аналог текущей ситуации в прошлом и посмотреть, как все происходило.

У российского рынка недвижимости история уже есть, и немалая: с самого начала рыночных отношений в РФ с недвижимостью осуществлялось множество сделок, по которым можно проследить длительную историю рынка, сделав выводы об общих закономерностях. Одна из главных закономерностей состоит в том, что наиболее существенным рост цен на недвижимость становится в те моменты, когда власти начинают проводить «мягкую» денежную политику, на этом фоне снижается привлекательность традиционных инструментов денежного сбережения — банковских депозитов и/или доллара. А вот приостанавливается рост в те моменты, когда начинаются сложности у банковской системы.

Именно такой порядок событий имел место в 1990-е годы. Возможно, кто-то и сейчас помнит первый существенный всплеск роста цен на недвижимость, происходящий в течение всего 1994 года и первую половину 1995 года. В ходе скачка цены (в долларовом выражении) выросли почти вдвое, индикаторы средней стоимости московских квартир давали уровень 1250–1300 долларов за квадратный метр (данные Российской Гильдии Риэлторов). Рост этот шел на фоне высоких темпов роста доллара. А реальные кредитные ставки были в ту пору относительно низки (150 % годовых — кредитные ставки, более 200 % годовых — инфляция).

Возможно, тогда рост цен на недвижимость продолжился бы и дальше. Но с весны 1995 года правительство начало проводить последовательную и довольно-таки жесткую политику денежного сжатия. Главной целью такой политики было торможение инфляции — а вот побочным эффектом стала остановка роста цен на жилую недвижимость. В середине 1995 года перестал расти доллар; спустя несколько месяцев разразился мощный банковский кризис, первый в постперестроечной России.

Статистика свидетельствует, что именно в этот момент прекратился рост цен на жилье. В течение года ценовые индикаторы держались в диапазоне 1250–1300 долларов за квадратный метр. Затем началось их постепенное снижение, продолжавшееся вплоть до 1999–2000 года. Вопреки распространенной точке зрения, кризис 1998 года отнюдь не нанес рынку сильного удара. Наоборот — обвал рубля и банковские банкротства вызвали волну судорожных покупок недвижимости, казавшейся самым надежным объектом сбережений. В результате снижение цен на недвижимость продолжалось и в 1999 году, по мере того как выяснялось, что финансовая система возрождается, возрождается и экономический рост, а значит, предпринимателям есть куда вкладывать деньги.

Новая волна роста цен на недвижимость началась во второй половине 2000 года как реакция на политическую стабилизацию, увеличение ликвидности в экономике, появление в стране свободных средств (в первую очередь, у нефтеэкспортеров). Эта волна оказалась самой сильной, что естественно, учитывая и продолжающийся рост ликвидности в экономике, и выраженный рост индикаторов Госкомстата, говорящих о росте доходов населения.

Однако здесь, в росте доходов, кроется одна загвоздка. В России они слишком неравномерно распределены: подавляющее большинство людей не зарабатывает столько, чтобы можно было хоть как-то думать о выходе на рынок недвижимости в качестве покупателя. А система кредитования под залог недвижимости находится в самой начальной стадии своего развития.

Длина цикла — девять лет?

Так или иначе, но остановка роста цен на недвижимость летом 2004 года удивительным образом напоминает остановку роста летом 1995 года. Девять лет разделяет эти события. Казалось бы, за эти девять лет банковская и экономическая системы должны были бы существенно эволюционировать. И реализация похожего сценария в обоих случаях наводит на печальные мысли о том, что реально эволюции банковской системы за указанное время не произошло.

В ситуации после кризиса 1995 года и в ситуации после «кризиса» 2004 года можно найти дополнительные общие черты. Это рост соответствующих рыночных сегментов. Да, в 1995 году экономика России в целом была падающей, тем не менее именно в этот момент, похоже, был «излет» первого импульса рыночных преобразований, когда ряд сфер (банковский сектор, фондовые рынки, экспортно-импортная деятельность, торговля, сфера услуг и др.) росли довольно быстрыми темпами. Рост фондового рынка, отметим, продолжался после «перелома» на рынке недвижимости в течение еще двух лет: до лета — начала осени 1997 года. Тем не менее в этом периоде (1995–1997 гг.) можно найти черты, сходные с чертами 1999–2000 годов. Возможности использования свободных средств в первом из указанных временных отрезков обеспечивал растущий фондовый рынок, а во втором — рост производства.

А вот периодам роста цен на недвижимость соответствуют периоды относительного замедления экономического роста. Да, темпы экономического роста в РФ в 2001–2004 годах были достаточно высокими. Но ускорения уже не было: рост, определяемый экспертами в значительной степени как «нефтяной», имел инерционный характер. Соответственно, склонность к накоплению сбережений в форме жилой недвижимости в этот период необычайно возросла.

Особенности ближайшего будущего

Итак, чем могут быть характерны ближайшие несколько лет на рынке жилой недвижимости?

Главный фактор, отличающий данный период от всех предыдущих, — целенаправленные действия властей в области развития ипотеки. Ипотечные кредиты выдаются несколькими десятками банков; кроме того, на протяжении нескольких последних лет функционирует специализированное правительственное агентство — АИЖК. Это агентство с помощью банков-агентов профинансировало довольно большое количество (около 17 тысяч) кредитов, главным образом в регионах. Кредиты АИЖК — рублевые и могут быть весьма «длинными» — до 20–25 лет. В планах развития рынка — привлечение «длинных» средств за счет выпуска т. н. «субординированных» займов или серий из займов. Сейчас проблема состоит в том, чтобы правильно подстраховать риски по таким обязательствам. Минфин не хочет брать на себя ответственность (гарантировать) «длинные» займы, обоснованно указывая, что сейчас нет возможности рассчитать источники погашения.

Логика, из которой исходят разработчики программ выпуска облигаций, в том числе при участии АИЖК, выглядит так.

Сейчас ставки по ипотечным кредитам являются довольно высокими. Заемщик, получая кредит на длительный срок под нынешний процент (от 15 % годовых в рублях и от 10 % годовых — в валюте) де-факто попадает в длительную «кабалу»: общая сумма выплат, которые ему предстоит осуществить, превышает стоимость кредита в 2-3 раза (при сроке кредитования порядка 15–20 лет). Но ведь обычно люди рассчитывают на постепенное повышение уровня их доходов! Как правило, предел доли общего дохода, направляемого на расчет по кредиту на условиях АИЖК, составляет 30 %. Реально заемщики будут стремиться к тому, чтобы рассчитаться досрочно. Потому и облигации, предназначенные для заимствования нужных средств, вполне могут быть более короткими, чем средний срок кредита. Это, кстати, подтверждается и практикой АИЖК: большая часть кредитов погашается с заметным опережением графика.

Знание умножает печаль

А теперь о проблемах. В настоящее время денежные власти де факто продолжают пользоваться теми уникально выгодными условиями, в которые загнал экономику 1998 год. Падение курса рубля, случившееся во второй половине 1998 года и в 2-3 раза опередившее тогда потребительскую инфляцию, дало властям колоссальную фору, сократив (а порой и обнулив) огромные денежные обязательства. Население выдержало — и затем можно было медленно двигаться вверх, невысокими темпами повышая доходы населения за счет валютной политики.

Запас повышения курса рубля остался и сейчас, но он быстро тает из-за высокой инфляции. Инфляция же — фактически неизбежное зло: не будет расти экономика, если власти попытаются «задушить» инфляцию монетарными способами! Как следствие — слабые перспективы в отношении существенного снижения ставок по ипотечным кредитам. Ведь процесс кредитования должен быть выгоден кредиторам. Сейчас в качестве кредиторов зачастую выступают иностранные банки, которые тем самым фактически эксплуатируют усиливающийся рубль. Их валютная прибыль в итоге оказывается весьма заметной, но лишь в условиях сохранения долгосрочной тенденции к укреплению рубля. Кроме того, кредитором могут быть и российские инвесторы, формирующие тем самым долгосрочный капитал (например, закрытые ПИФы недвижимости или владельцы банков, для которых доля ипотеки сопоставима с банковским капиталом). Но если инфляция будет подавляться, то очень возможно, что Минэкономразвития придется еще не раз корректировать программу по экономическому росту в сторону понижения. Последняя такая корректировка, кстати, случилась в середине мая 2005 года, прогноз по темпам роста сокращен до 5,5–6 % в год вплоть до 2008 года.

Тем не менее весьма высока вероятность того, что России удастся пройти ближайшие несколько лет без серьезных экономических потрясений. Даже в том случае, если властям не удастся полностью обуздать инфляцию, у денежной политики будет широкое поле для маневра. А уж если инфляция действительно будет снижаться…

Экономическая стабильность будет подталкивать цены на жилье вверх вместе с ростом склонности к сбережению. При этом сценарий, предполагающий более серьезное подавление инфляции (даже в ущерб экономическому росту), может способствовать эскалации роста цен на недвижимость. Связь здесь не только прямая, но и косвенная, выражающаяся в том, что для увеличения перспектив ипотечных программ снижение ставок в экономике — очень важная задача. При этом, в случае расширения доступа широких слоев россиян к дешевым кредитам, цены могут отойти на второй план — ведь их государству регулировать намного сложнее, чем ставки.

А если власти по-прежнему будут искать точку баланса в координатах «рост — инфляция» с приоритетом в области экономического роста, то, возможно, цены на недвижимость остановятся недалеко от текущих уровней. Более того: в случае если властям вдруг удастся переломить нынешнее ухудшение инвестиционного климата и депрессивных настроений в бизнесе на фоне «дела “ЮКОСа”», то, возможно, недвижимость может начать медленно дешеветь. И этому можно будет только радоваться: ведь причиной такого удешевления окажется то, что предприниматели будут иметь множество возможностей инвестирования своих средств помимо недвижимости, а потому инвестиционная доля приобретаемой недвижимости снизится.

Кризисный сценарий

Российская экономика в ближайшее время отнюдь не застрахована от кризиса. Казалось бы, кризиса, дестабилизации финансовой системы никто не хочет. Тем не менее действия бизнеса и власти могут его приблизить. Наиболее очевидной внешней причиной этого может быть снижение цен на товары, экспортируемые Россией. Например, маловероятно, но возможно серьезное снижение цен на нефть.

Может быть и политический кризис в период 2007–2008 годов (парламентские и президентские выборы). А ведь в экономике постепенно накапливаются серьезные дисбалансы: политические проблемы вполне могут сделать их явными.

Итак, в случае если изменится доминирующая на валютном рынке модель «крепкого» рубля, то рынок недвижимости окажется в сложной ситуации. По расчетам экспертов, ипотечные системы, выстраиваемые сейчас, могут остаться устойчивыми даже при примерно полуторакратной девальвации рубля. Тем не менее если рубль существенно упадет, то возникнут перекрестные проблемы как у рублевой, так и валютной задолженности.

Не пытаясь дать полную картину того, что может произойти в этом случае, отметим лишь следующий факт: проблемы в экономике, сопровождающиеся обострением политических проблем, очевидно, вызовут существенное повышение спроса на недвижимость, которое, возможно, выразится не в росте цен (ведь финансовые возможности покупателей сократятся), а в ценовой устойчивости на рынке недвижимости на фоне ухудшения конъюнктуры других сегментов рынка.

Таким образом, вариантов, связанных с существенным снижением цен на недвижимость, в ближайшее время не просматривается. А вот рост вполне возможен: высокая инвестиционная ценность недвижимости в ближайшие годы вряд ли будет подвергнута сомнению.