Директор-Инфо №6'2005
Директор-Инфо №6'2005
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор




анализ рынка недвижимости Латвии от компании "Latvio" .





 

Когда рублевка не по карману

Надежда Русина

Покупка зарубежной недвижимости давно перестала быть лишь данью моде. Сегодня такие сделки не просто выгодны с точки зрения получения ренты: иногда вилла на заморском берегу стоит дешевле дома у подмосковной речки.

Еще недавно покупка дома или квартиры за границей связывалась с подтверждением некоего общественного статуса. Сегодня клиенты гонятся не столько за престижем, сколько за выгодой и надежным вложением своих средств. Среди факторов, влияющих на рост продаж, следует отметить не только повышение уровня благосостояния, но и деловую необходимость. Как правило, вести бизнес за рубежом намного комфортнее при наличии собственного объекта недвижимости в стране. Без сомнений, чаще всего причиной покупки становится стремление иметь место для собственного отдыха и проживания (особенно в случае переезда на ПМЖ). Неплохо, если при этом удается получить прибыль: обычно большинство вилл и апартаментов заняты хозяевами несколько месяцев в году, а в остальное время они сдаются в аренду. Годовой доход от аренды одного объекта может составить от 5 до 15 % его стоимости.

Довольно часто какая-нибудь вилла в Каннах или в Марбелье становится серьезной альтернативой подмосковной даче, особенно если учитывать соотношение цены и качества объекта. Действительно, на Западе цены растут примерно вдвое медленнее, чем в России и наши элитные объекты по этому показателю уже почти сравнялись с западными. Так, вполне сопоставимы цены на жилье, к примеру, в Замоскворечье и в каком-нибудь из довольно престижных районов Лондона. Кроме того, элитное жилье на западе более доступно благодаря отлаженной кредитной системе.

Для обеспечения стабильного дохода покупатель зачастую останавливает свой выбор не только на домах в курортных районах, но и на объектах коммерческой недвижимости: ресторанах, гостиницах, туристических комплексах. В таких сделках в основном участвуют бизнесмены, чиновники или крупные фирмы. Кстати, за границей, как и у нас в стране, на практике часто оказывается гораздо выгоднее купить землю и потом построить на ней жилье самостоятельно.

По данным международного отчета компании Knight Frank, инвестиционную привлекательность жилья за рубежом подтверждает ожидаемое в наступившем году повышение спроса не только на привычных, постоянно востребованных направлениях, но и на новых рынках.

Осваиваем Европу

Еще в 2004 году в Москве сложился стабильный спрос на некоторые сегменты зарубежного рынка недвижимости. Самые популярные страны — Кипр, Испания, Франция, Хорватия, Италия, Болгария. И конечно, стоит отметить Англию, где в последние несколько лет сделки по покупке дорогостоящего жилья русскоязычными гражданами совершаются с завидной частотой.

Традиционно россияне предпочитают вкладывать средства в курортную недвижимость средиземноморских стран. Помимо стабильной экономики и транспортной доступности, очевидных инвестиционных преимуществ, здесь всегда хороший климат. Кроме того, покупка недвижимости в странах Западной Европы (в том числе развитых) у наших соотечественников иногда связана с бизнесом или с учебой детей, поэтому не удивительно, что, к примеру, в Гаскони около 40 % сделок на вторичном рынке жилья составляют сделки с иностранцами.

Рост покупательской активности на французском рынке начался еще в мае 2004 года. Клиентов, среди которых преобладают частные покупатели, интересуют квартиры в западных районах Парижа, а также исторические объекты (в том числе и реконструированные) вокруг самой столицы. Так, в базе компании Overseas Realty сейчас есть апартаменты в Париже, на острове Сен-Луи, в пятиэтажном здании XVII века. За семь комнат общей площадью 111 квадратных метров покупателю придется заплатить 1 миллион 800 тысяч евро. В престижных округах Парижа стоимость недвижимости начинается от 7 тысяч евро за квадратный метр. В прибрежных городках апартаменты стоят от 75 тысяч евро.

Не обойдены вниманием покупателей дома и замки на юге и юго-западе Франции и в Долине Луары. Юг страны (при условии небольшой удаленности от аэропорта Тулузы) сейчас особо привлекателен в связи с возведением там полей для гольфа. Особенно востребованы (в т. ч. покупателями из Северной Европы) реконструированные старинные особняки с большими земельными участками.

Стабильным спросом у иностранцев пользуется недвижимость на Лазурном берегу, правда, сегодня найти подходящий объект стало сложнее: предложение сократилось почти вдвое. Высокая инфляция последних лет привела к тому, что цены в 2004 году здесь стабилизировались, пусть и на довольно высоком уровне; если же продавец хотел быстрее продать объект, цена снижалась.

Погоду на рынке французской недвижимости сегодня делают в основном иностранцы, поэтому цены тут продолжают медленно, но устойчиво повышаться. По прогнозам компании «Кирсанова Риэлти», западному рынку недвижимости вряд ли грозит падение цен, скорее наоборот: во Франции средний рост цен в 2005 году составит 5 %, в Англии и Германии — 4 %. Цены вырастут как на апартаменты, так и на виллы. Нужно отметить, что для иностранных покупателей (правда, резидентов ЕС) во Франции было слегка изменено налоговое законодательство, в связи с чем налог с дохода CGT (capital gains tax) был уменьшен с 25 до 16 процентов.

Все более популярной становится недвижимость в Испании, Португалии и Италии. В наиболее востребованных районах свободную недвижимость, да еще по «лояльной» цене, найти очень сложно, поэтому инвесторы готовы к риску покупки в новых, не столь обустроенных местах.

Как отмечают в компании Blackwood, еще 7-8 лет назад жилье в Испании было сравнительно недорогим, но теперь цены выросли почти в три раза (на 10–15 % за год). Согласно испанскому законодательству земля и строение, расположенное на ней, являются одним объектом недвижимости, что уменьшает сумму различных налогов. Поэтому схема приобретения собственного дома в Испании гораздо проще и удобнее, а значит, и привлекательнее для клиентов.

Так, на Майорке иностранцы предпочитают покупать готовые дома, нежели совершать инвестиционные сделки (вкладывать деньги в строительство и получать доход в виде платы за аренду). В итоге пополнения базы новых объектов на острове практически не происходит.

Самой популярной и традиционно дорогой по-прежнему является юго-западная часть Майорки. Однако в связи с усовершенствованием инфраструктуры — на острове уже есть 17 полей для гольфа, 22 пристани для яхт и международный аэропорт — в последнее время внимание клиентов обратилось и на другие районы Майорки, особенно на северные Porto Pollensa, Deia и Soller. Сегодня рынок недвижимости Майорки развивается в основном за счет вторичных продаж, и цены на недвижимость тут довольно устойчивы.

Что касается популярной и среди россиян Марбельи, то весь прошедший год прошел под знаком переноса потребительских предпочтений с вилл, цены которых неуклонно росли, на квартиры.

Несмотря на то, что местный рынок вообще демонстрирует признаки замедления, цены на недвижимость за прошлый год здесь выросли на 10 %. Цены на прибрежные дома могут тут доходить до 6–8 тысяч евро за квадратный метр, тогда как небольшая квартира обойдется в 100 тысяч евро. Хотя прибрежная линия уже практически вся застроена, нельзя сказать, что земли для строительства тут не хватает, застройщики начали осваивать и отдаленные участки.

Об инвестиционной привлекательности испанской недвижимости можно поговорить хотя бы на примере престижных районов Барселоны, где также отмечается существенный рост цен. По информации компании Knight Frank, на 1 миллион евро здесь можно приобрести или две квартиры с двумя-тремя спальнями (налог на покупку составит всего около 9 % от общей стоимости), или одну квартиру примерно в 120 квадратных метров категории «люкс». Последний вариант можно рекомендовать и для собственного жилья, а не для последующей сдачи в аренду. Большие квартиры категории «люкс» охотно и на большие сроки снимают крупные арендаторы, но гораздо эффективнее сдавать две квартиры среднего класса, чем одну квартиру «люкс».

Среди наиболее интересных предложений на этом рынке сегодня — Zona Alta. Это неоднородный, но все же весьма респектабельный район, где есть новое строительство. Сдавать будущий объект можно будет с годовой доходностью чуть более 2 %.

Перспективной считается покупка недвижимости в очень престижном ближнем пригороде Барселоны — курортном Castelldefels. И хотя здесь рядом аэропорт, на местном рынке недвижимости это не считается недостатком. Здесь арендодатель получает доход до 3 % в год.

Итак, на фоне стабильного спроса сдача в аренду недвижимости в Барселоне в среднем может приносить годовую прибыль до 2-3 % от ее стоимости. Однако с инвестиционной точки зрения такой доход устраивает не всех покупателей. Рост арендных ставок не поспевает за ростом цен на недвижимость, и в расчете на высокий уровень дохода инвесторы нередко обращаются к вторичному рынку или вкладывают средства в строительство новых объектов. В престижных районах Барселоны сегодня стоимость недвижимости не ниже 7,5–8 тысяч евро за квадратный метр.

Все более популярными становятся такие страны как Австрия, Хорватия, Черногория, Югославия, Болгария и т. д. Так, цены на недвижимость в Австрии прямо пропорциональны статусу района и году постройки объекта.

В последние годы общий экономический спад в стране и активное строительство заставили цены на недвижимость немного опуститься. Но после вступления Австрии в Евросоюз ценовой рост возобновился. Предложение представлено как небольшими студиями в городах, так и огромными виллами в заповедных местах, ценовой диапазон австрийской недвижимости — от 70 тысяч до 1 миллиона евро.

На севере Хорватии самые дорогие квартиры располагаются в прибрежной зоне (на полуострове Истрия, в Дубровнике); квартиры, удаленные от Адриатического моря, могут стоить в три раза меньше. Пользуются популярностью старинные каменные дома; стоят они, конечно, дешевле апартаментов у моря примерно в 2,5 раза, но зато затраты на ремонт такого дома сопоставимы с ценой его покупки. Самая дорогая недвижимость на севере Хорватии стоит 1500 евро за квадратный метр. А на юго-западе страны, в модных старинных виллах, цена квадратного метра доходит до 6 тысяч евро.

Жилая недвижимость в Черногории представлена домами в исторической части города, в прибрежной зоне и в горах. Естественно, наиболее высокая стоимость жилья — в исторических районах. Жилье в горах, как правило, не обремененное соседством развитой инфраструктуры, а иногда и элементарными удобствами, обойдется значительно дешевле.

За 10 лет цены на недвижимость в Югославии остались практически без изменений. Характерна обратная зависимость цены и площади жилья: чем больше площадь, тем ниже цена за ее единицу.

Темза, сэр!

Лондон является у россиян, пожалуй, одним из самых популярных городов для покупки недвижимости. Последние несколько лет сделки по покупке дорогостоящего жилья совершаются здесь с завидным постоянством. Так, по данным лондонского отделения компании Knight Frank, в 2004 году в британской столице на русскоязычных клиентов пришлось 2 % всех сделок, причем в сегменте покупок на сумму свыше 5 миллионов фунтов — наши соотечественники совершили 17 % всех сделок. Считается, что основную долю покупателей составляют проживающие в Лондоне российские бизнесмены, приобретающие квартиры как для себя, так и для своих детей — студентов. Что ж, данные об оттоке российского капитала на запад, вызвавшие неудовольствие государства, были официально опубликованы в СМИ: с 2003 по 2004 год этот показатель вырос с 1,8 до 7,9 миллиарда долларов.

Безусловно, рынок английской недвижимости является одним из самых стабильных: цены в дальнейшем здесь будут только расти, так что недвижимость в этой стране остается очень выгодным объектом для инвестирования. Объекты либо приобретаются в собственность, либо арендуются на срок от одного года до 125 лет. Правда, некоторые риэлторы полагают, что интерес к лондонскому жилью сегодня скорее искусственно разогревается, нежели существует на самом деле. Дорого, мол, и небезопасно — хотя бы с точки зрения внимания со стороны наших налоговых структур. Однако, по мнению Марины Маркаровой, управляющего директора компании Blackwood, говорить о PR-продвижении риэлторами каких-то конкретных направлений и влиянии моды на спрос пока рано. В большей степени клиенты при выборе страны стремятся скорее поддержать (или установить) свой социальный статус, руководствуясь рекомендациями своей референтной группы, которая, по сути, и определяет выбор направления.

По данным компании «Новое качество», за последние пять лет стоимость английской недвижимости удвоилась. По прогнозам экономистов, такие темпы роста цен сохранятся и в будущем. Вызвано это, безусловно, постоянным преобладанием высокого спроса на жилье в Лондоне над предложением. Наиболее респектабельными и востребованными у клиентов являются такие районы Лондона, как Knightsbridge, Chelsea, Belgravia, Mayfair. Конечно, покупают жилье и в пригородах Лондона, самыми престижными из которых считаются юго-западные Surrey и Wentworth.

В последнее время прибыльным бизнесом в Англии считается инвестирование средств, как и у нас, в землю. Стоимость свободных участков под жилищную застройку за последние двадцать лет росла в геометрической прогрессии. С помощью риэлторов частный инвестор может вложить средства в земельные участки, получив впоследствии разрешение на застройку.

Экзотика на душу населения

Одной из самых дорогих стран с точки зрения цен на недвижимость продолжает оставаться Австралия. Стоимость отдельных объектов, из тех, что принято относить к категории luxury, уже побила все рекорды.

Едва ли не самые сумасшедшие сделки заключаются в Мельбурне, в районе Золотого побережья. Только в Сиднее в прошлом году было зафиксировано 14 продаж на общую сумму в 10 миллионов австралийских долларов. Наиболее известной считаются покупка объекта Villa De Mare в местечке Point Piper (21,5 млн долл.) и приобретение пентхауса с романтическим названием «Бухта» в одном из жилых небоскребов Мельбурна (16 млн долл.). Безусловно, такие сделки под силу лишь сильным мира сего, и какую часть из них составляют российские покупатели, пока мало известно. Есть лишь информация, что недвижимость в Австралии очень дорога для нерезидентов: власти предпочитают предоставлять льготные условия местным жителям и эмигрантам.

Высоким спросом иностранных покупателей пользуется недвижимость на островах Карибского моря. Так, на Барбадосе (особенно популярном у англичан) принято покупать объекты по схеме «второй дом», без особого расчета на инвестиционную прибыль от такой покупки. Все более востребованными становятся райские Багамы — покупателей сюда влекут не только всемирно известные пляжи, но и шикарные поля для гольфа (в 2005 году ожидается открытие гольф-центров в Abaco и Eleuthera).

Интересом у состоятельных клиентов пользуется и недвижимость на Каймановых островах в бассейне Карибского моря. Здесь нет политических и экономических потрясений, а уровень жизни — самый высокий в этом регионе земного шара. Однако и цены на недвижимость здесь соответствующие. Так, вилла в районе престижного жилого комплекса Britannia Village может стоить от 500 тысяч до 1,3 миллиона долларов — и это не предел. А цена самой дешевой квартиры с двумя спальнями — не менее 250 тысяч долларов, при этом сдавать ее при необходимости можно за 300–500 долларов в сутки.

Самый популярный участок Seven Mile Beach (на Большом Каймане) сегодня практически полностью застроен, и сейчас девелоперы осваивают другие территории острова, предпочитая возводить кондоминиумы (в виде двухэтажных домов с двумя спальнями). Однако стоит отметить, что с нерезидентов, покупающих тут недвижимость, местные банки взимают налог в размере 75 %, который выплачивается еще 10–15 лет. К тем покупателям, кто хочет жить в этом раю постоянно, столь драконовские меры не применяются.

Сложно предсказать сегодня судьбу Таиланда как возможного инвестиционного направления. До катастрофы одним из самых востребованных районов считался Пхукет. Правда, как признают эксперты, рынок находился еще на стадии зарождения: с 1986 по 2005 год, по данным Knight Frank, здесь было продано около 1600 объектов. Среди факторов, привлекавших клиентов, всегда считалась близость Пхукета к аэропорту, местные пляжи и поля для гольфа.

Особенности сделок

Необходимо отметить, что к российским гражданам, желающим приобрести недвижимость за рубежом, по-прежнему относятся специфически: в некоторых странах (особенно во Франции, Австрии, Германии) существует недоверие к легальности русских денег. Некоторые агентства вообще отказываются работать с россиянами, считая предоставленные ими документы фиктивными. При этом во многих странах и без того полно ограничений для иностранцев — потенциальных покупателей.

Так, собственнику недвижимости в Италии не гарантированы свободный доступ в страну через мультивизу и, соответственно, возможность проживания. Необходимо открыть свое дело или другим образом приносить пользу этой стране.

Приобретение британской недвижимости для россиянина сопряжено со множеством проблем: от многочисленных проволочек до отказа без объяснения причин. Но и в случае получения разрешения на покупку последуют тщательные проверки.

В Чехии недвижимость нельзя приобретать иностранцу — физическому лицу. Чтобы получить недвижимость в собственность необходимо организовать свою компанию и начать какую-либо деятельность.

В Испании с приобретением жилой недвижимости человек без проблем получает мультивизу и возможность передвижения по стране.

В Хорватии и земля, и жилье иностранцам продаются свободно: можно оформить покупку в течение двух-трех дней.

Как правило, российскому клиенту риэлтерского агентства оформить кредит на покупку возможно, но иногда весьма непросто. Принято считать, что самые выгодные условия по ипотеке существуют в Испании: 4-5 % годовых с рассрочкой выплаты на 15–20 лет.

Во Франции нужно обращаться к агентствам, уже имеющим опыт получения кредита для российских граждан.

Срок кредита на Кипре ограничен десятью годами. Многое при этом зависит от того, какие отношения сложились у риэлторской компании с той или иной банковской структурой. Если несколько лет назад первоначальный взнос в Европе в среднем составлял 30 % от стоимости квартиры, то сейчас — 15–20 %.

В Лондоне нерезиденты могут получить долгосрочный кредит (mortgage) под 6–8 % годовых (под залог недвижимости), а резиденты — под 3–5 % годовых. Минимальная сумма оплаты недвижимости покупателем при этом составляет 10 % для резидентов и 25–30 % для нерезидентов. Владеть недвижимостью в Англии можно двумя способами: freehold и leasehold. В первом случае и сам объект недвижимости, и земля, на которой он расположен, находятся в безусловной собственности владельца, что и подтверждается отдельным документом. К схеме leasehold относят пользование недвижимостью на правах аренды в течение длительного срока (как от 5 до 10 лет, так и от 99 до 125 лет). При желании срок аренды можно продлевать в соответствии с законом.

Размер побочных сделок в каждой стране варьируется по-своему. Так, желающему жить рядом с английской королевой нужно быть готовым выложить около 1000 фунтов за регистрацию недвижимости в Палате жилой собственности. Кроме того, оплачиваются НДС (7,8 % от суммы сделки) и услуги адвоката (3–5 % от стоимости объекта). Ежегодный налог на недвижимость составляет около 1,5 % от всей стоимости жилья.

Во Франции покупатель также несет нотариальные расходы (около 7 %), а размер ежегодного налога на недвижимость для него определяет муниципалитет района, где находится объект. Так, если вы собираетесь покупать недвижимость в Сен-Тропе на Лазурном берегу, то ежегодный налог на недвижимость для виллы общей площадью в 200–300 квадратных метров и стоимостью в 2 миллиона евро составит около 2800 евро.

В Германии покупатель-иностранец уплачивает нотариальные расходы в размере 2 % и земельный налог — 3,5 % от общей стоимости жилья.

Как правило, помимо налогов, регистрационных сборов и различных пошлин, в дополнительные расходы включается также оплата услуг риэлтерского агентства по поиску объекта недвижимости и стоимость описания объекта покупки: план коммуникаций, электропроводки, прилегающих домов.

Расходами отечественного покупателя не испугаешь. Навстречу ему идут и многие европейские банки: как отмечают эксперты, в последние годы они более активно предоставляют кредиты российским гражданам. Порой для того, чтобы стать счастливым обладателем виллы в Европе, достаточно лишь 50 тысяч евро — суммы, давно ставшей привычной для покупателей московских квартир и коттеджей.

Иностранные девелоперы прикладывают максимум усилий для привлечения русских клиентов на свой рынок, и пока у них это неплохо получается. Во всяком случае, лучше, чем у некоторых отечественных риэлторов, чьи хоромы на Рублевке по карману разве что Рокфеллеру.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала компании Knight Frank, Blackwood, «Кирсанова Риэлти», «Новое качество», Overseas Realty.