Директор-Инфо №48'2004
Директор-Инфо №48'2004
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

С ПИФом в недвижимость

Надежда Русина

Считается, что с помощью этих специализированных ПИФов гораздо проще получить прибыль, нежели инвестируя в сами объекты недвижимости.

Действительно, в нынешних условиях стагнации рынка, когда цены на недвижимость растут не так быстро, как хотелось бы инвесторам, не всякий отважится вкладывать деньги, к примеру, в жилье с целью получения дохода. ЗПИФы (закрытые паевые инвестиционные фонды) недвижимости во главе с надежной управляющей компанией кажутся более интересным вариантом. Однако настораживает тот факт, что ЗПИФы недвижимости сегодня появляются, как грибы, а их реклама становится все более и более навязчивой. Впору вспомнить утверждение Джона Дэвисона Рокфеллера: «Когда вы услышите, что об акциях начинает говорить чистильщик ботинок, знайте — пришло время продавать».

Схема работы

Американцам, вероятно, виднее, как лучше стоит поступать с деньгами. По крайней мере, именно в США впервые появились инвестиционные трасты недвижимости — Real Estate Investment Trusts (REITs), позволившие мелким инвесторам вкладывать средства в крупную недвижимость, получая от этого большие доходы. По правилам REITs вход и выход из траста происходят через покупку или продажу его паев, торгующихся на бирже, при этом сами пайщики не могут управлять портфелем фонда и разрабатывать инвестиционную стратегию. Это задача профессиональных управляющих. Среди объектов, в которые одновременно могут быть вложены средства пайщиков, — коммерческая и жилая недвижимость, офисы и склады, загородные дома.

В российских условиях институт ЗПИФов недвижимости работает похоже: в обмен на вложенные деньги пайщики получают инвестиционные паи и право на получение дохода. При этом купить пай можно как за наличные деньги, так и путем зачета иного имущества (ценные бумаги, объекты недвижимости, права на недвижимость). Закрытым фонд называется потому, что в течение срока его действия не существует возможности купить или погасить паи непосредственно у управляющей компании. Пайщик может погасить паи напрямую у УК только после окончания срока действия фонда (он варьируется от одного года до 15 лет). А купить паи ЗПИФа у УК можно только в период формирования фонда. При этом надо отметить, что у паев некоторых фондов существует вторичный рынок обращения, в том числе биржевой. Это означает, что сделки с такими паями можно осуществлять на бирже.

В правилах ЗПИФН может предусматриваться право пайщика на получение промежуточного дохода. Выплаты обычно осуществляются в конце года, и на них направляется примерно 80 % от прибыли, реализованной фондом.

Благодаря этим выплатам пайщик фонда недвижимости имеет возможность получить доход без продажи пая — можно провести аналогию с дивидендными выплатами по акциям. Важно отметить, что такой механизм действует только в закрытых паевых инвестиционных фондах, и это их несомненное преимущество.

По закону не менее 40 % средств закрытого паевого фонда должно быть вложено в недвижимость или же в акции и доли инвестиционных, риэлторских или строительных компаний. Доходы от вложенных средств распределяются между пайщиками пропорционально с учетом того факта, что имущество фонда принадлежит пайщикам на правах общей долевой собственности. Однако изъять свою часть имущества из общей собственности ПИФа не деньгами, а, к примеру, квартирой пайщик не может: все расчеты по окончании договора доверительного управления производятся только в рублях. В соответствии с правилами фонда и договором доверительного управления функции по управлению ПИФами возлагаются на управляющую компанию, действующую под контролем Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР). Среди других структур, имеющих отношение к ЗПИФам недвижимости, — спецдепозитарий (занимается учетом имущества ПИФа и контролем над работой управляющей компании), регистратор, ведущий реестр владельцев инвестиционных паев, аудитор, оценщик.

В России закрытые ПИФы недвижимости стали появляться в 2003 году, после того, как ФСФР (тогда еще ФКЦБ) выпустила Постановление «Об утверждении положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов» (от 14.08.02, с изменениями от 08.04.04). Сегодня на рынке коллективных инвестиций в недвижимость работает 22 фонда недвижимости под управлением 19-ти управляющих компаний. По словам Семена Пузрина, управляющего директора УК «Конкордия Эссет Менеджмент», число игроков этого рынка будет только расти, хотя и лавинообразного притока ожидать не стоит: число регистрируемых фондов останется на прежнем уровне — 2–3 фонда в месяц. Причем число «рыночных» фондов (т. е. фондов, ориентированных на розничного инвестора), будет увеличиваться.

ПИФ уходит от налогов

Безусловно, сформировать фонд только за счет средств «рыночных» пайщиков не получится. Как правило, управляющая компания действует вместе с дружественным застройщиком, являющимся самым крупным пайщиком ПИФа.

Обычно средства пайщиков направляются именно в строящиеся объекты этого девелопера.

Сегодня большинство фондов недвижимости создаются ради оптимизации налогообложения, что позволяет управляющей компании реинвестировать доход в новые проекты в полном объеме. Некоторые эксперты полагают, что доходность ПИФа в связи с отсрочкой налоговых платежей может повыситься до 20 %. Иногда средств, вырученных от продажи нескольких домов фонда, хватает на строительство одного нового дома.

Экономия на налогах происходит на абсолютно законных основаниях. По закону закрытый ПИФ недвижимости — это имущественный комплекс без образования юридического лица, не облагающийся налогом на прибыль (владельцы инвестиционных паев облагаются налогом на имущество в соответствии с письмом Министерства по налогам и сборам от 05.07.04 «О порядке налогообложения ПИФов»). Инвестору, вкладывающему средства в строительство, намного выгоднее внести деньги в ЗПИФ недвижимости. Правда, после получения дохода (например, при погашении паев после окончания срока действия фонда, при выплате регулярного дохода или продажи пая на бирже), корпоративному пайщику придется заплатить налог на прибыль (или подоходный налог для физических лиц). Конечно, существуют и свои нюансы: юридические лица часто приобретают паи на оффшорные фирмы, а частные пайщики могут воспользоваться льготами, которые предоставляет им Налоговый кодекс РФ. Так, если ценные бумаги (к ним приравниваются и паи ЗПИФов) находятся во владении частного лица больше трех лет, прибыль по ним не подлежит обложению подоходным налогом. Тем, кто вложил средства в ПИФы, срок действия которых превышает три года, такие условия подойдут как нельзя лучше.

В ожидании дохода

В условиях, когда прибыльность рынка недвижимости так же, как и надежность многих строительных компаний, все чаще подвергаются сомнению, вопрос о доходности ПИФов недвижимости вызывает понятный интерес.

Так, на данный момент только «Первый инвестиционный фонд недвижимости» под управлением УК «Конкордия Эссет Менеджмент» произвел выплаты по итогам 2003 года: его пайщики получили 6 % годовых в валюте. В 2003 году пайщики этого фонда имели возможность вложить средства в несколько проектов строительных компаний, руководство которых входит в совет директоров «Первого инвестиционного фонда недвижимости» («КВ-Инжиниринг», ОРСУ «Стройиндустрия», «Строймонтажсервис»): Венский дом на Плющихе, район массовой застройки на улице Академика Янгеля.

Сегодня, как отмечает Семен Пузрин («Конкордия Эссет Менеджмент»), уже заметен положительный, выраженный в росте СЧА (стоимость чистых активов), опыт работы фондов недвижимости. За полтора года работы СЧА «Первого инвестиционного фонда недвижимости» возросла с 320 до 489 миллионов рублей.

А в управляющей компании «РЕГИОН Девелопмент» уверены, что итоги работы фондов подводить еще рано: инвестиции в недвижимость долгосрочны и большинство фондов недвижимости создано на 3–5 лет.

Конечно, есть и исключения, как, например, управляемый упомянутой компанией ЗПИФН «Перспективные инвестиции», который создан сроком на 1 год (до 15 сентября 2005 года). Именно этот фонд первым подведет итоги и выплатит весь доход по паям. По словам Натальи Прокопьевой, директора по развитию УК «РЕГИОН Девелопмент», говоря о доходности, многие ориентируются на рост или падение СЧА в фонде, но это не совсем верно по отношению к фондам недвижимости. СЧА является лишь одним из показателей деятельности ПИФа. Так, если фонд недвижимости инвестирует средства в строительство жилой недвижимости, то его СЧА будет расти только за счет переоценки активов, но при этом будет уменьшаться ежемесячно на величину создаваемого резерва под вознаграждение инфраструктуры фонда. У пайщиков, не знакомых с деятельностью закрытых фондов недвижимости, может сложиться картина убыточности, но это не так. Доход в фонд будет получен не за счет переоценки активов, а за счет построенных и проданных квартир. А вот в фонде, где доход формируется за счет постоянных арендных платежей, поступающих на фонд, будет совсем другая динамика изменения СЧА.

Так, фонд «Перспективные инвестиции», сформированный сроком на 1 год, в своем портфеле имеет один объект — права на получение в будущем квартир в строящемся комплексе «Янтарный город» (застройщик — компания «СИТИ-XXI век»). ПИФом подписано соглашение с контрагентом о выкупе данного объекта перед окончанием срока работы фонда. Доход по данному объекту будет единовременно получен пайщиками в конце срока деятельности ПИФа «Перспективные инвестиции», а до этого момента активы Фонда будут ежемесячно уменьшаться на величину резервирования под выплату вознаграждений обслуживающей инфраструктуры.

Что касается промежуточных выплат, они чаще всего свойственны ЗПИФам, инвестирующим средства в коммерческую недвижимость. Именно там арендная плата (ежемесячная, ежеквартальная или ежегодная) позволяет генерировать такой доход. Когда речь идет о фондах недвижимости, инвестирующих в строительный проект, то сам строительный цикл не позволяет осуществлять промежуточные выплаты, хотя и такие прецеденты есть. Это скорее возможно, когда фонд наполнен проектами с различными сроками реализации, но и доход по паям в разное время будет различным. Еще один вариант — когда стратегическому инвестору необходим именно такой график.

Однако наличие в ПИФе промежуточных выплат совсем не является гарантией постоянного получения стабильного дохода. Если вдруг на рынке недвижимости снова разразится кризис, то ни один из пайщиков не получит дохода.

Что касается выбора подходящих, привлекательных объектов для инвестиций, тут каждый ПИФ действует в рамках своей политики. Так, в настоящий момент УК «Конкордия Эссет Менеджмент» инвестирует в строящееся элитное жилье в Москве и Санкт-Петербурге, а также в коттеджные поселки в Подмосковье. Как полагают в руководстве компании, в этой нише спрос еще долго будет неудовлетворенным. В настоящий момент в качестве объектов инвестиций средств фонда «Конкордия — АВАНТАЖ» после его формирования рассматриваются дачный поселок на Можайском водохранилище (105 км от Москвы по Минскому шоссе; общая площадь участка — 24 гектара) и эксклюзивный жилой комплекс «Дворцовая площадь» в Санкт-Петербурге: всего 9 квартир в единственном здании, выходящем фасадом на Дворцовую площадь.

В УК «РЕГИОН Девелопмент» рассматривают достаточно большое количество проектов из разных сегментов рынка недвижимости. Конечно, если говорить о доходности, то коммерческая недвижимость уступает проектам жилой недвижимости, но именно она позволяет регулярно выплачивать инвестору доход. Компания же в своей работе отдает приоритет проектам строительства недвижимости, в первую очередь жилой, именно в регионах. Многие регионы повторяют путь активного роста рынка недвижимости двух столиц, вот только по доходам опережают их. Так, проектной программой нового фонда «Югра Недвижимость» станет строительство жилья в Ханты-Мансийском автономном округе. И если сравнить показатели, например, Сургута и Санкт-Петербурга, то спрос на жилье в этих городах одинаков, а вот доходы жителей Сургута значительно выше. Главное, чтобы проект, в который фонд захочет инвестировать средства, рассматривался с точки зрения риска и доходности.

Плюсы и минусы

Однако, несмотря на заявления управляющих компаний о привлекательности того или иного вида недвижимости с точки зрения получения некой доходности, не всегда можно доверять их мнению. Несколько подрывает веру в доходность объектов коммерческой недвижимости отказ финансовой корпорации «Уралсиб» (создавшей недавно УК «Аккорд Эссет Менеджмент» для управления ЗПИФ «Строительные инвестиции») от финансирования такого крупного проекта, как строительство башни «Федерация» в деловом районе Москва-Сити. По данным компании Vesco Realty, на этот шаг компания пошла в связи с низкой рентабельностью проекта, крайне высокими рисками и рекордной суммой финансирования (500 миллионов долларов).

Судя по всему, изначально соглашаясь на необычайно высокие риски трехлетнего строительства ФК «Уралсиб» рассчитывала на более высокую доходность этого проекта. Очевидно, руководство ФК в конце концов осознало бессмысленность инвестирования в данный проект по весьма тривиальной причине: доходность крайне низкая, а риски при строительстве 180 тысяч квадратных метров офисных площадей очень высоки. Кроме того, сроки строительства этого здания составляют в лучшем случае три года, а в нынешних условиях финансировать столь долгосрочный проект очень сложно. По мнению генерального директора Vesco Consulting Алексея Аверьянова, есть еще один фактор, вызывающий сомнения в экономической целесообразности возведения башни «Федерация» — отсутствие потенциальных арендаторов. А это веский аргумент в пользу скептиков. К примеру, не вполне достоверны заявления о том, что офисы «Москва-Сити» уже давно заняты.

Не стоит забывать и о технических вопросах, которые связаны со строительством небоскреба: известно, что у отечественных компаний нет опыта возведения столь сложных объектов. Вполне возможно, что из-за отсутствия именно этого опыта строительства, а также эксплуатации такого рода строений, девелоперы «Федерации» могут понести незапланированные издержки. Учитывая рекордную для отечественного рынка коммерческой недвижимости сумму финансирования, вполне возможно, что у ФК «Уралсиб» возникли реальные проблемы с обеспечением финансирования башни «Федерация».

Вместо этого ЗПИФ «Строительные инвестиции», ФК «Уралсиб» и компания «ИНТЕКО» в конце октября совершили крупнейшую сделку по инвестированию в жилищное строительство. А именно: ПИФу был продан строящийся в Москве пятый корпус жилого квартала «Шуваловский» — сумма сделки составила 37 миллионов долларов. Пока это первый в России опыт инвестирования в строительство в таком объеме. По экспертным оценкам, доходы фонда при прямом инвестировании в объекты недвижимости могут быть значительно выше, чем при работе с ценными бумагами строительных и инвестиционных компаний. Новый жилой квартал «Шуваловский» строится на юго-западе столицы, на пересечении двух больших автомагистралей — Ломоносовского и Мичуринского проспектов. Здесь возводится современный жилой микрорайон с развитой социально-бытовой инфраструктурой. Заказчиком строительства жилого квартала «Шуваловский» является Московский государственный университет им М. В. Ломоносова. Генеральный инвестор — ЗАО «ИНТЕКО».

Еще одна проблема волнует желающих отнести свои деньги в закрытый ПИФ недвижимости. Нередко фонды носят проектный характер и создаются для одного-двух инвесторов, которые смогут гарантировать выкуп паев, если они не будут распроданы в период формирования фонда. Однако сумма, необходимая для того, чтобы ЗПИФ был сформирован, часто составляет миллионы долларов. Даже крупные пайщики не всегда располагают такими средствами. С помощью управляющей компании они пытаются компенсировать недостаток своих средств за счет частных инвесторов.

Совсем недавно попытка управляющей компании «Топкапитал» (банк «Олимпийский») собрать средства для формирования очередного закрытого ПИФа «Четвертый Топкапитал» закончилась крахом. За три месяца управляющая компания не смогла собрать 25 миллионов рублей (минимальной суммы для формирования фонда), мотивируя неудачу тем, что работать с недвижимостью стало неинтересно и инвесторы, под которых создавался фонд, ушли из этого проекта. Планировалось, что средства фонда пойдут на возведение объектов коммерческой недвижимости классов «А» и «Б». Впрочем, в сентябре «Топкапитал» начал собирать деньги в другой ПИФ недвижимости — «Пятый Топкапитал». До закрытия этого фонда (22 декабря) управляющие должны собрать 125 миллионов рублей, при этом средства фонда уже будут направлены не в столичные, а в региональные проекты.

Кроме того, фонды создаются под стратегических инвесторов, входной порог в такой ПИФ недвижимости довольно высок. «Обычные» цены на этом рынке для покупки пая закрытого ПИФа — от 50 тысяч до 500 миллионов рублей. Так, «входной билет» в ЗПИФ «Строительные инвестиции» под управлением «Аккорд Эссет Менеджмент» на этапе формирования фонда стоил 10 миллионов рублей, сегодня цена пая составляет 100 тысяч рублей и руководство фонда считает эту сумму приемлемой.

Такой же позиции придерживается компания «Конкордия Эссет Менеджмент». Так, управляющая компания рассчитывает, что старт фонда «Конкордия — АВАНТАЖ» положит начало новой тенденции на рынке коллективных инвестиций — снижению минимального размера инвестиций в фонды недвижимости. В компании полагают, что 100 тысяч рублей — это оптимальный размер «порога вхождения» в фонд недвижимости для частного инвестора на данном этапе. Именно такой суммой должен обладать инвестор, чтобы стать пайщиком нового фонда «Конкордия — Авантаж», формирование которого началось 28 ноября.

Среди современных пайщиков ЗПИФов недвижимости сегодня встречаются как состоятельные инвесторы, так и физические лица со средним доходом. В последнее время отмечается повышение интереса к ПИФам со стороны институциональных инвесторов. Однако все они заинтересованы в снижении входного порога в ПИФ недвижимости. Именно с целью заинтересовать не только VIP-клиентов, но и массового инвестора в последнее время все чаще формируются ПИФы с минимально возможным объемом инвестиций в несколько тысяч рублей.

Как отмечает Наталья Прокопьева, закрытые фонды недвижимости сегодня работают с различными сегментами рынка недвижимости. При этом ПИФы, доход которых составляют спекуляции на росте цен на недвижимость, теряют свою привлекательность, а вот фонды недвижимости, доход которых не зависит только от роста или падения цен на недвижимость остаются привлекательными для инвесторов. Согласны с ней и представители «Конкордия Эссет Менеджмент». По их информации, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости являются на сегодня одним из самых динамично развивающихся финансовых инструментов. Совокупная СЧА паевых фондов недвижимости на конец 2004 года составила свыше 6 миллиардов рублей. По оценкам экспертов, в 2005 году стоит ожидать увеличения этих объемов в 2–3 раза. Такой прогноз основывается на анализе не столько объемов рынка столичной недвижимости, сколько динамики развития самого инструмента ЗПИФН и уже опубликованных планов управляющих компаний по созданию новых фондов. При сохранении существующих темпов роста уже к 2006 году активы фондов недвижимости достигнут объема в один миллиард долларов, и эти финансовые институты начнут играть заметную роль на рынке недвижимости.

Стоит отметить, что недвижимость по сравнению с акциями или банковскими депозитами — это более консервативный и, главное, более устойчивый актив. Это становится особенно заметно на фоне колебаний фондового и финансового рынков. Поэтому покупка пая фонда недвижимости может служить и одним из путей диверсификации инвестиционного портфеля. Однако нужно помнить, что в соответствии с законом управляющие компании не имеют права завлекать пайщиков фиксированными ставками доходности. Поэтому не советуем будущему пайщику, «клюнувшему» на громадные цифры доходности, прозвучавшие в рекламе, сразу рассчитывать на гигантские прибыли.