Директор-Инфо №46'2004
Директор-Инфо №46'2004
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор




unitytrans офисный переезд в москве .





 

Офис для себя

Павел Пряников

Без «белых воротничков» ни одно предприятие, в том числе и корабль, не сдвинется с места.

Но — долой аналогии. Речь пойдет о совсем прозаической вещи — о правильном подборе рабочего помещения. Как нет товарищей на вкус и цвет, так и потенциальный офис каждому представляется по-своему. Удобный подъезд, современные планировки, невысокая арендная плата — каждый руководитель подбирает своей фирме помещение, исходя из таких, иногда взаимоисключающих, критериев. Но все же при подборе офиса каждый бизнесмен рассматривает и некие общие для всех показатели — подходит ли помещение функционально, насколько тщательно проработаны условия договора, какова репутация управляющей компании, которая избавит арендатора от многих проблем...

История одного поиска

Не секрет, что многие предприниматели пытаются пойти по самому, казалось бы, простому пути: найти необходимое для офиса помещение самостоятельно. Именно так в конечном итоге пришлось поступить и руководителю небольшой фирмы, занимающейся экологическими исследованиями (оборот фирмы — около 400 тысяч долларов в год). История его поисков выглядит довольно поучительно.

Еще год назад, до начала «исследования» офисного рынка, фирма работала полулегально — в вечернее время на территории родного института. Больших денег на аренду офиса не было, тем более что офис представительского класса для экологов — вещь не самая необходимая. Поэтому решено было рассмотреть варианты в относительно недорогих районах Москвы. Обычно такие помещения риэлторы классифицируют как класс «С».

Хозяин фирмы с самого начала решил обратиться к профессиональным риэлторам, так как был убежден, что никто кроме них не знает всех ходов-выходов на этом рынке. В теории все обстояло прекрасно: риэлторы обещали взять за свою работу сумму, равную ежемесячному платежу за аренду помещения. Но когда узнавали, что фирма рассчитывает на небольшое и, соответственно, недорогое (до 1000 долларов в месяц за 40–50 квадратных метров) помещение, да еще и выдвигает ряд требований, например наличие охраны, современных телекоммуникационных сетей, то желание работать с ней у них куда-то пропадало. Кроме того, выяснилось, что офисы класса «С», да еще и небольшой площади, — самый дефицитный товар на рынке, и найти его — большая удача даже для риэлторов.

Тогда руководство фирмы решило обратиться напрямую к хозяевам помещений. Как ни странно, на рынке превалировали предложения от предприятий, трудное экономическое положение которых заставляло их сдавать помещения в своих заводоуправлениях по невысокой цене (до 100 долларов за 1 квадратный метр в год). Но при всех плюсах таких помещений обнаружились и существенные недостатки. Например, срок аренды обычно не превышал 1 года (т. е. преимущественного права продления аренды не существовало), а в договор завхозы предприятий, словно сговорившись, пытались вписать в договор пункт о том, что цена может корректироваться 3–4 раза в год. Понятно, что никто, кроме фирм-однодневок на такие условия согласиться не мог.

Существовало очень много предложений от ВУЗов и НИИ. Небольшие размеры офисов (обычно до 30–50 квадратных метров), минимум телекоммуникаций, косметический ремонт и «полуподпольный» договор компенсировались низкими ставками. Обычно они не превышали 150 долларов за квадратный метр в «приличных» местах (недалеко от Садового кольца). Однако, посоветовавшись со знакомым юристом, бизнесмен принял решение отказаться от подобных вариантов. Смущал тот факт, что, как правило, руководили такими заведениям обычные управдомы, без права на ведение самостоятельной хозяйственной деятельности. Фирме же хотелось, чтобы с самого начала ее трудовая деятельность шла по закону.

На этом этапе поиска помещения стало понятно, что без знакомств никак не обойтись. Друзья бизнесмена рекомендовали ему «черного» маклера, специализировавшегося на поиске именно недорогих помещений. Но вскоре выяснилось, что он работает на том рынке недвижимости, о существовании которого многие и не подозревают. Это рынок объектов социальной инфраструктуры — общежития, поликлиники, детские сады и т. п. Попался даже такой вариант, как отдельное здание на территории психбольницы. Интересно, что главврачи, директора или завхозы нередко вместо арендной платы просили провести только ремонт снимаемого помещения (это обошлось бы в 60–70 долларов за квадратный метр) в надежде на последующее увеличение ставки другому арендатору, который сменит нынешнего «ремонтника».

Подумав, что отказ директора экологической фирмы от таких «интересных предложений» является следствием стесненности в финансах, маклер начал подыскивать другие «фантастические» помещения. Оказалось, что самое «дно» этого рынка — ПТУ и школы. И хотя такая аренда является незаконной, директора охотно на нее соглашаются. Нередки случаи, когда плата за помещение в таких объектах не превышает 30 долларов за квадратный метр в год. Минусом сделки со школой было то, что первая проверка соответствующей комиссией могла положить конец такому «сотрудничеству» с учебным заведением. Хотя маклер был оптимистичен, замечая, что это не страшно и всегда можно найти другую школу.

Выяснилось, что есть и альтернативные возможности поиска дешевого офиса. Например, аварийные квартиры и пустующие помещения (заседательные комнаты в ЖСК, «колясочные» в жилых домах и т. п.). Информацию о них, по данным маклера, за небольшую плату можно получить в самом ЖЭКе (и там же оформить аренду — такую же «липовую», как и в предыдущих вариантах) или даже в районном отделении милиции. Как выяснилось, рынок таких помещений (по словам маклера — класс «Z») в Москве огромен и, как ни странно, популярен.

В итоге экологическая компания все же нашла офис — в научном парке одного из лучших вузов Москвы. Конечно же, по знакомству: затраты на аренду неотремонтированного офиса (60 квадратных метров) составили 1200 долларов в месяц (плюс комиссионные знакомому в размере 500 долларов).

Свое, родное…

Следующий пласт офисной субкультуры — средний бизнес. Обычно это компании с оборотом до 50 миллионов долларов в год, но чаще всего — от 3 до 20 миллионов долларов. Как правило, их бюджет на аренду офиса не превышает 100–300 тысяч долларов в год.

Соответственно, исходя из такого бюджета, рассчитывать они могут на офисы класса «В» площадью 300–500 квадратных метров (средняя по Москве арендная плата в 400–450 долларов за квадратный метр в год). Считается, что такой метраж — один из самых дефицитных, так же как и «микроскопические» офисы (40–80 квадратных метров). Именно на вышеуказанные сегменты и приходится самый высокий спрос. Вот тут-то перед бизнесменом и встает простой вопрос: а что в данном случае предпочесть — покупку офиса или его аренду?

В первом полугодии 2004 года продавалось примерно 15 % от общего количества сданных площадей (офисы класса «А» и «В»). Еще год назад эта цифра не превышала 10 %. Увеличение продаж произошло по трем главным причинам:

  • рост цен на офисы отставал от роста стоимости в других секторах недвижимости (примерно на 8 %);
  • по новому законодательству часть денег, затраченных на покупку «производственных помещений» стало возможно относить на себестоимость продукции;
  • у компаний появилось больше денег благодаря росту российской экономики.

Когда прицениваться?

Помещения в офисных центрах выставляются на продажу с момента получения ордера на строительство и начала строительных работ. При этом дальновидные компании начинают вести переговоры об условиях участия в проекте с момента получения правоустанавливающих документов на земельный участок (хотя т. н. «долевое строительство» в коммерческой недвижимости встречается нечасто). Цена одного квадратного метра на данном этапе обычно составляет себестоимость метра площади плюс 30–35 %.

Как и при жилищном строительстве, цена помещений в офисных центрах растет по мере возведения этажей. В конечном итоге после окончания строительства стоимость одного квадратного метра достигает 3–3,5 тысячи долларов на помещения класса «А» и 2–2,5 тысячи долларов — на помещения класса «В».

При этом в отличие от дорогих домов, в которых распродаются и парковочные места, в офисных центрах такая практика не распространена (получается, что парковка выступает бонусом при покупке помещения). Это объясняется тем, что даже среди собственников офисов происходит большая ротация. А компания, которая купит парковочное место, но поменяет офис, все равно останется собственником машиноместа и продолжит использовать стоянку офисного центра как обыкновенный паркинг (считается, что это понижает престиж офисного комплекса).

По мере развития рынка коммерческой недвижимости, в корпоративную культуру российских компаний внедряются и цивилизованные способы приобретения помещений. Например, опционные контракты в классическом понимании этого термина не получили развития в России (это принято в США). А вот европейские нормы прижились: при продаже объектов коммерческой недвижимости используются так называемые письма (или договоры) о намерениях, введенные в обиход операторами данного сектора рынка в конце 1990-х годов. Письма о намерениях (LOI — Letter Of Intend) в большинстве случаев не предполагают гарантированную договоренность о совершении опционной сделки, но договоры о намерениях обычно предусматривают выплату компенсации в случае последующего отказа одной из сторон от проведения сделки. Но такие случаи бывают нечасто — от хороших денег девелоперы не отказываются.

Начинай сначала

Еще одна форма приобретения офиса — ипотечный кредит. Ипотека делает в Москве только первые шаги, но остановиться на ней подробно просто необходимо — риэлторы уверяют, что вскоре ее развитие пойдет стремительными темпами.

Кредит на покупку коммерческой недвижимости под ее залог — т. н. коммерческая ипотека — новое веяние на рынке банковских услуг. Классической коммерческой ипотеки, широко практикуемой за рубежом, у нас сегодня нет, так как нет соответствующих законов. Тем не менее некоторые структуры все же пытаются выдавать в Москве кредиты на приобретение бизнес-недвижимости, используя весьма замысловатые схемы.

Под ипотекой можно понимать получение кредитных ресурсов, финансирование под залог недвижимого имущества. Такие сделки совершаются постоянно, и недвижимость на банковском рынке является одним из основных объектов залога. Недвижимость очень часто выступает обеспечением для большого числа кредитов. Но, скорее всего, такие кредиты нельзя считать ипотечными. Под классической ипотекой принято подразумевать сделки, когда недвижимость выступает объектом залога при ее купле-продаже.

В зарубежной практике эти два понятия четко разделены. Ипотека, то есть кредит на покупку недвижимости под ее залог, носит название mortgage. А кредит на развитие бизнеса, обеспечением которого выступает недвижимость компании, называется equity loan.

Согласно статистике в России только 10 % кредитов выдается на покупку недвижимости под ее залог. Остальные 90 % сделок — это получение кредита под залог имеющейся недвижимости, но не для ее покупки, а на развитие бизнеса.

Незаконная операция

В принципе, отсутствие законов не мешает проводить сделки коммерческой ипотеки. Банковские аналитики уже разработали ряд схем, позволяющих получать кредит на покупку коммерческой недвижимости. Одна из схем заключается в том, чтобы купить недвижимость, сразу выплатив полную ее стоимость. Если собственных денег у заемщика нет, он может их занять. После того, как недвижимость приобретена, под ее обеспечение получают кредит. Можно ли назвать такой кредит ипотечным — вопрос философский.

Другой вариант не лучше. На этот раз взять ипотечный кредит заемщику помогает продавец здания. Заключается трехсторонняя сделка «продавец — банк — покупатель». Собственник здания (продавец) передает свое имущество в залог банку и таким образом становится поручителем за заемщика (покупателя). Правда, совсем непросто найти владельца здания, который согласится на такую сделку. Дело в том, что при существующем высоком спросе на коммерческую недвижимость он и так продаст свой объект. Кроме того, если цена здания превышает рыночную, банк вряд ли согласится выдать кредит.

Третий путь, когда совершить сделку помогает сам банк, отнюдь не лишен риска. Речь идет о варианте, при котором недвижимость приобретается на имя дочерней компании банка. Заемщик, в свою очередь, переводит на ее счет 20–40 % от стоимости объекта. Если провести аналогию с ипотекой, то здесь этот платеж называется первоначальным взносом. Недостающую для покупки недвижимости сумму дает банк. Затем дочерняя компания банка передает эту недвижимость заемщику. Риски очевидны: банк в любой момент может отказаться от совершения сделки и оставить недвижимость себе.

Совет тут может быть только один: необходимо быть знакомым с руководством банка, причем лично — только в таком случае имеет смысл говорить о доверии.

Некоторые компании могли бы приобрести офисное помещение на собственные деньги, но они предпочитают все же взять ипотечный кредит в банке. Если доходность бизнеса составляет более 12 %, которые они платят за кредит банку, то заемщик уже получает прибыль. Если бы они сразу приобрели недвижимость, то деньги были бы вложены в нее и не работали.

Именно поэтому далеко не все компании стремятся купить недвижимость сразу. Приобретенная в собственность недвижимость может быть непрофильным активом, который станет «утяжелять» компанию, увеличит ее налоги и издержки. Из-за этого некоторые компании предпочитают снимать офисные площади, которые они могли бы купить.

Не совсем верен подход, когда утверждают, что недвижимость, будь то квартира или офис, приобретенная с помощью ипотеки, обходится на 80 % дороже, нежели «покупка сразу». У денег есть стоимость, которая растянута во времени.

Если вы сегодня с помощью кредита покупаете машину, которая стоит, условно говоря, 100 рублей, то через три года вы заплатите за эту машину уже 150 рублей. Но вы не покупаете ее в полтора раза дороже, потому что сегодня вы платите не 100 рублей, а 30. За три года вы переплатите 50 рублей, но ведь все эти три года вы ее используете. Альтернативная стоимость денег в любом случае существует. Поэтому нельзя сравнивать покупательную способность денег сегодня и, скажем, через 30 лет.

На Западе вопрос коммерческой ипотеки как таковой вообще не ставится, потому что все сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости совершаются с применением ипотечных механизмов.

Любая организация, приобретающая недвижимость стоимостью, скажем, 100 миллионов долларов, подразумевает, что у нее есть 10—20 % от этой суммы, которые и выступают в качестве первоначального взноса. Покупать недвижимость сразу просто невыгодно, даже если у компании есть на это средства.

Отечественные бизнесмены чаще предпочитают покупать недвижимость в собственность. Сказывается стремление к стабильности в наших весьма изменчивых реалиях. Скорее всего, развитие коммерческой ипотеки в России увеличит и спрос на коммерческую недвижимость.

Таковы основные, скажем, «неформальные» пути переселения компании в новый офис.

Гораздо проще пойти по проторенному пути: обратиться в солидное риэлторское агентство (которое присутствует на рынке не менее 10 лет или является дочерней структурой транснациональной риэлторской компании), где вам подыщут подходящий вариант. Однако и в этом случае нет гарантии, что офис найдется в считанные дни — на «перегретом» рынке, как известно, спрос превышает предложение. Остается только ждать, если ситуация позволяет это делать. Или подыскивать «неформальные» варианты.

Редакция благодарит Илью Шершнева (Swiss Realty Group) и компанию Colliers Int. за помощь в подготовке материала.