Директор-Инфо №44'2004
Директор-Инфо №44'2004
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Московский дом: жилье или объект инвестиций?

Анна Рогова

Любой рынок, в том числе и рынок недвижимости, в мегаполисах развивается по своим законам. Так, в целом по стране объем строящихся ежегодно квадратных метров находится на уровне середины 1950-х годов, а темпы строительства в 1987 году были вдвое выше. Ситуация на рынке столичной недвижимости выглядит иначе.

Общий рост цен за последние три года составил более 80 %. Во многом причиной тому стали инвестиционные вливания, поскольку до недавнего времени вложения в жилье были самым выгодным вариантом для частного инвестора. Доходность вложений была в 6-7 раз выше, чем от средств, размещенных на среднем банковском депозите.

Рынок недвижимости привлекал инвесторов еще и тем, что довольно медленно реагировал на колебания курсов валют и экономические кризисы, предоставляя временно’й резерв для принятия и реализации какого-либо решения.

Однако банковский кризис уничтожил стабилизационные факторы. Ценовые ожидания покупателей после небольшой передышки поползли вниз, а упрямство застройщиков и продавцов возобладало над здравым смыслом — они решили бороться с кризисом на рынке недвижимости методами «психологической войны»: поднимая цены, старались заставить всех верить в то, что на рынке ситуация позитивная. И даже на некоторое время сумели убедить в этом покупателей жилья.

Отрезвление наступило в сентябре, когда для клиентов стали очевидны кризисные тенденции на рынке в целом, а застройщики начали тайком друг от друга снижать цены, предоставлять скидки и особые условия. Прошедший октябрь многие аналитики считают началом общего оживления рынка после кризисных колебаний. Цены на недвижимость начали понемногу расти, но всего лишь в пределах 0,5–1 % в месяц.

Столь низкий показатель ценового роста свидетельствует о том, что высоких дивидендов в будущем ожидать вряд ли стоит, однако эксперты и представители девелоперских компаний по-прежнему уверены в инвестиционной привлекательности московского жилья. Аналитики полагают, что в условиях инфляции, нестабильного курса доллара, в условиях, когда банковский сектор проявляет высокую чувствительность к любым изменениям в стране, и частные лица, и крупные компании все же продолжат вкладывать средства в недвижимость, причем самыми выгодными ее секторами считают новостройки бизнес-класса и «элитные» дома.

Квартиры в новостройках вот уже несколько лет раскупаются еще на этапе рытья котлована. Конечно, существует риск «замораживания» объекта, но до начала строительства квадратный метр стоит дешево, и цены на будущие квартиры растут вместе с количеством этажей в доме. В результате, вложив деньги в «воздух» и дождавшись сдачи дома в эксплуатацию (для типового панельного дома этот срок составляет около 8 месяцев, для монолитной постройки — до 2 лет), инвестор еще может рассчитывать на доходы в пределах от 10 до 30 % годовых.

Эконом-класс: цены растут?

В течение года рыночные цены на жилье эконом-класса, представленные в сводном индексе ARREMI1, за 10 месяцев 2004 года выросли на 12,9 %, ценовые ожидания покупателей — на 13,6 %, т. е. рост потребительских ожиданий был выше реального роста цен. Однако, если сравнить ежемесячную динамику спроса и предложения, можно отметить, что более эластичными, сильнее подверженными влиянию разных факторов оказывались ценовые ожидания покупателей, тогда как собственники упорно стояли на своих позициях, планомерно увеличивая цены.

В августе покупатели и продавцы еще больше разошлись во мнениях относительно дальнейшей динамики цен. Инвесторы, полагая, что рынок все-таки перегрет и цены сильно завышены, не торопились с покупками. В итоге в сентябре продавцам пришлось на время отказаться от увеличения цен, рост составил всего 0,15 %, а покупатели, напротив, уверились в дальнейшем продолжении роста цен на рынке. В октябре рынок окончательно восстановился после кризисных колебаний, рост цен составил более 0,5 %.

Не экономьте на бизнес-классе!

Типовые панельные дома эконом-класса пользуются у инвесторов меньшим спросом, чем более дорогая недвижимость. На фоне резко увеличивающейся доли нетиповой застройки они могут начать терять в цене, а значит, такие инвестиции не имеют очевидной долгосрочной перспективы. Не стесненные в средствах инвесторы предпочитают вкладывать деньги в монолитные новостройки бизнес-класса.

По данным аналитиков, из общего объема инвестиций в жилье около 80 % приходится на недвижимость именно этого уровня.

Возрастающий спрос на жилье бизнес-класса диктует увеличение объемов жилищного строительства в Москве именно в этом сегменте рынка. Если в 2001 году доля нетиповой застройки в столице составляла только 27 % от общего количества новостроек, то в этом году — уже 38 %. А в 2005 году более половины строящегося жилья (52,4 %) будет относиться к этой категории жилищного фонда.

Тенденция обусловлена не только растущим спросом на жилье средней категории, но и действиями московских властей, разработавших приоритетную программу реконструкции городского жилого фонда. Дома бизнес-класса, которые до сих пор являются дефицитом и составляют всего 10 % товара на рынке недвижимости, должны украсить столицу и дать городу больше качественного жилья европейского уровня.

За что платим?

Высокая стоимость жилья бизнес-класса подкрепляется не ситуацией на рынке недвижимости вообще, а реальными показателями: именно в этом сегменте соотношение цена/качество наиболее оптимальное. Стоимость квартир (от 1600 до 3000 долларов за кв. м) определяется не только метражом, но и целым набором дополнительных, но необходимых услуг, а также высоким качеством строительства.

Действительно, как свидетельствует индекс ARREMI, увеличение количества покупателей-инвесторов характерно в основном для рынка нетипового жилья именно бизнес-класса. Одновременно здесь появилась тенденция, заключающаяся в сохранении status quo в рублевых ценах и снижении темпов роста валютных цен. Еще одна тенденция: жилье бизнес-класса опережает другие категории недвижимости по темпам роста цен в любой валюте.

Отставание ценовых ожиданий покупателей от роста цен реального предложения можно объяснить насыщением рынка новыми объектами при наличии большого количества нераспроданных метров. Возможно, через какое-то время это приведет к стабилизации цен в сегменте жилья бизнес-класса. Дополнительно на руку покупателям сыграет их готовность ждать — люди, приобретающие дорогие квартиры, в срочных сделках не нуждаются. Однако, с другой стороны, застройщики вряд ли охотно пойдут на снижение нормы рентабельности своего бизнеса. Многие компании, удачно завершившие девелоперские проекты, поспешили начать новые стройки фактически на собственные деньги — а в такой ситуации стремление избежать потерь прибыли кажется вполне естественным.

Сегодня объекты бизнес-класса — это, как правило, монолитно-кирпичные нетиповые дома, в которых предусмотрены общее отопление и кондиционирование, скоростные лифты, подземные паркинги, охраняемые автостоянки, а также множество других услуг. Существует несколько базовых характеристик, основанных на требованиях покупателей, которые позволяют причислить тот или иной объект к бизнес-классу: удачное местоположение недалеко от центра города, благоприятная экологическая обстановка, наличие развитой инфраструктуры, единая социальная среда района, а также метраж и планировка квартиры.

Где строить?

Свободных площадей большого размера2 в городе больше не осталось. Для реализации в будущем проекта типа «Гранд-Парка» придется вывести за пределы Москвы несколько промышленных предприятий, а осуществление такой программы потребует значительных финансовых и временны’х ресурсов.

Кроме того, со следующего года в центре практически прекратится строительство жилых домов. Это связано с тем, что городская инфраструктура, не предназначенная для жилого сектора, не справляется с возрастающей нагрузкой. Центр Москвы планируют превратить в бизнес-сити и туристическую зону: здесь будут строить офисные здания, гостиницы, возводить объекты культуры и реставрировать архитектурные ансамбли. В связи с этим и без того дорогая городская земля становится еще дороже, а стоимость уже построенных или строящихся объектов недвижимости постоянно растет.

Уже сейчас Правительство Москвы вводит драконовские ставки выкупа прав на строительство жилья, например в рамках программы «Новое кольцо Москвы», по которой к 2008 году в столице будет построено 60 небоскребов. За право возводить высотку инвесторы должны внести в городской бюджет от 5 до 20 миллионов долларов. И желающие находятся: из-за высокого стабильного спроса на новостройки инвестирование в строящееся жилье становится одним из самых высокорентабельных бизнесов.

«Черные дыры» рынка недвижимости

В последние годы строительство жилья, а в особенности жилья бизнес-класса, вышло на совершенно иной качественный и ценовой уровень. Современные дома строятся по новым технологиям, принятым на Западе, и их качество сильно отличается от панельных домов эконом-класса, которые на сегодняшний день составляют большую часть рынка недвижимости. Поэтому и после сдачи дома в эксплуатацию квартиры в новостройках, уже перешедшие на вторичный рынок, остаются наиболее ликвидным и дорогим объектом.

Доля нетиповой застройки в общем объеме строительства увеличивается, и потому стоит ожидать, что вскоре на вторичный рынок попадет определенное количество предложений качественного жилья бизнес-класса, с которым панельным домам конкурировать невозможно.

Цены на современные объекты пойдут вверх, а жилье эконом-класса, уже сейчас не соответствующее многим покупательским требованиям, может начать дешеветь. В результате такой жесткой дифференциации на рынке недвижимости могут образоваться своеобразные «черные дыры»: покупателю придется выбирать между очень дешевым или очень дорогим жильем — среднего не будет.

Вечно актуальная «элитка»

Ситуацию, складывающуюся с начала года на рынке «элитной» недвижимости, сложно трактовать однозначно. Так, ценовая политика была отмечена несколькими скачками, которые ряд аналитиков объясняет кажущимся нежеланием продавцов замечать и учитывать новые тенденции рынка. Рост цен в этой ситуации прежде всего был призван убедить будущих клиентов в том, что на рынке все спокойно и покупать так же выгодно, как и год назад. Однако даже перспективы ценового роста не в состоянии пока реанимировать потребительский ажиотаж. Сегодня уровень предложения превышает уровень спроса на 9,3 %.

Динамика изменения цен на элитное жилье, скорее всего, сохранится и под влиянием ряда факторов проявит тенденцию к росту. Во-первых, возросли требования покупателей к качеству и комфорту приобретаемого жилья. Во-вторых, предложение жилья, сочетающего все важные для покупателя характеристики, весьма ограниченно. В ближайшее время цены реализации «элитной» недвижимости достигнут своего пика, и в зимний период можно будет ожидать только стабилизации рынка без повышения или уменьшения стоимости.

С инвестиционной точки зрения одним из самых выгодных вложений можно считать покупку «элитного» жилья в пределах Садового кольца. Спрос на эту категорию недвижимости растет в связи с тем, что предложение сильно ограничено в связи с лимитом на строительство в центре.

К примеру, речь может идти о строящихся домах на Композиторской улице, на Пятницкой улице, в Варсонофьевском переулке. Эффективность вложения средств именно в эти объекты состоит в том, что спрос на них не упадет никогда, и, более того, в силу исключительно ограниченного предложения будет расти.

Следует отметить, что покупка жилья для последующей сдачи его в аренду имеет не меньший инвестиционный потенциал, чем приобретение недвижимости для собственного пользования. В среднем около 20 % клиентов крупных агентств недвижимости — инвесторы, которые покупают жилье для его дальнейшего использования в коммерческих целях (перепродажи или сдачи в аренду).

В последние полтора года цены на жилье увеличилась практически вдвое, арендные ставки при этом оказались недооценены. В результате возник дисбаланс между арендной и реальной стоимостью элитного жилья. В условиях нового рынка стоимость аренды, естественно, начала расти; активный рост цен прогнозируется до конца этого года.

По некоторым оценкам, суммарный объем нового элитного строительства в 2004 году составит 29 домов, или 1051 квартиру, или около 158 тысяч квадратных метров. На долю жилья класса А придется около 45 %.

Из домов, построенных в 2004 году, только 8 находятся за пределами Садового кольца, однако в следующем году ожидается существенное увеличение темпов строительства за пределами центра. Около половины новых объектов (13 домов) будут расположены в трех районах:

на Остоженке, Арбате и на Патриарших прудах. Средние цены на этом рынке следующие (за кв. м):

  • класс А — 6–8 тысяч долларов;
  • класс В — 5–6,5 тысячи долларов;
  • класс С — 4 тысячи долларов.

Следует отметить, что уже не вызывают удивления выходящие на рынок объекты, средняя стоимость одного квадратного метра в которых превышает 10 тысяч долларов. При этом очень высокий ценовой уровень может определиться даже на этапе проекта. Так, в жилом комплексе «Коперник» (ул. Большая Якиманка, 22) на начальном этапе строительства он составил 13 400 долларов за квадратный метр.

Стоимость объекта во многом зависит от выбранной застройщиком политики управления продажами. Некоторые бизнес-планы предполагают оперативное возмещение расходов на строительство и получение прибыли: в этом случае сразу выставляется цена, близкая к максимальной. Другие бизнес-планы ориентированы на пролонгированное получение прибыли: в этом случае существует определенная тактика постепенного повышения стоимости квартир в зависимости от этапа готовности проекта.

Так или иначе финансовая сторона вопроса редко является проблемой для клиентов, даже если на начальном этапе строительства квартиры предлагаются по конечным ценам. Гораздо важнее характеристики объекта, параметры строящегося дома и его местоположение.

20 лет без права дешеветь

Сегодня средняя обеспеченность жильем в России в 3-4 раза меньше, чем в развитых странах. В прошлом году улучшили свои жилищные условия только 5 % от общего количества нуждающихся. Чтобы обеспечить жильем всех, кто стоит сегодня в очереди, потребуется 20 лет. А за это время спрос увеличится в десятки раз за счет появления новых семей.

В 2005 году в Москве планируется построить около 5 миллионов квадратных метров жилья, но и эта цифра далека от объемов и темпов строительства советского времени. Конечно, строят сейчас более качественно, да и земельные участки используют более рационально, однако такие подходы к строительству требуют больше времени. Развитие первичного рынка не успевает за растущим спросом, и, пока последний превышает предложение, стоимость «воздушных» квадратных метров будет увеличиваться.

По прогнозам аналитиков, в ближайшие несколько лет цены на квартиры в новостройках будут стабильно расти — примерно на 2 % в месяц. А это значит, что, несмотря на отсутствие площадок и дорогую столичную землю, Москва будет строиться с выгодой для продавцов и инвесторов.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала: Алену Бригаднову (Soho Realty), Дмитрия Кузнецова (ЗАО «Корпорация МИАН»), компании Blackwood, «МИЭЛЬ-Недвижимость», портал Исследование.ру.

 


1 Aggregated Russian Real Estate Market Index (Агрегированный Индекс Российского Рынка Недвижимости). Разработан компанией Vesco Realty и проектом Исследование.ру. Возврат

2 Последний участок — 32 га Ходынского поля, на котором сегодня возводится «Гранд-Паркъ». Возврат