Директор-Инфо №42'2004
Директор-Инфо №42'2004
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Куда идет рынок элитной недвижимости?

Надежда Русина

Вот дом, который построил…

Рынку элитной недвижимости, как оказалось, свойствен целый ряд проблем, в основном в сегменте привычно востребованных новостроек. Кратко охарактеризовать их можно следующим образом: возводимые объекты по различным параметрам (цена, качество, позиционирование и т. д.) не соответствуют существующей на рынке классификации элитных домов. Истоки такого положения дел вполне понятны: слишком много девелоперов сегодня пытаются максимально заработать на возводимых объектах, спекулируя на том, что спрос на хорошее элитное жилье у нас, как обычно, превышает предложение.

Сегодня уже никого не удивляет, когда элитным домом (при условии цены одного квадратного метра от 4000 долларов) называют бетонную коробку a la офисный центр, где пентхаус — обычный последний этаж, а инженерия «высокого уровня» представлена в минимальном объеме. Буквально два-три девелопера сегодня выдают качественные, продуманные по концепции объекты, действительно соответствующие рекламным анонсам.

Довольно часто застройщик без учета характеристик дома и без каких-либо других оснований устанавливает максимально высокую стоимость площадей. Цель — «разогрев» рынка. Так, еще год назад пентхаус в доме в Обыденском переулке продавался по цене 9 тысяч долларов за квадратный метр, сегодня он выставлен за 17 тысяч. Другой объект на Остоженке весной рекламировался по цене 8 тысяч долларов за квадратный метр, осенью владелец поднял цену до 16,5 тысяч. Получается, что прирост цен на рынке дорогой недвижимости иногда составляет от 20 до 50 процентов за короткое время.

Риэлторы считают, что подобные действия девелоперов рассчитаны или на «дремучих» клиентов с мешком денег, или на покупателей, не обладающих временем на долгие поиски подходящего жилья. В таких случаях будущему приобретателю стоит надеть каску, сапоги и — вперед, на стройку, лично оценивать недостатки или достоинства новостройки, проверять качество кладки и отсутствие следов проживания строителей на площадке. Как правило, на Западе при продаже дорогой недвижимости на сайте девелопера работает реальная демо-версия, где каждый желающий может ознакомиться с процессом стройки и открывающимися видами. У нас же, как признаются сами участники рынка, обязательно обманут: или, изогнувшись, поставят камеру так, чтобы зацепить «открывающийся» вид на купол храма Христа Спасителя или на кремлевскую звезду. Если же виды соответствуют действительности, покупатель после вселения может обнаружить, что вскоре их закроют новые объекты на соседних площадках.

Девелоперы-новички часто обращаются в солидные агентства недвижимости за консультацией, что и где строить. Позже они эти советы игнорируют, предпочитая, например, возводить вместо рекомендованного в неэлитном районе дома эконом-класса здание категории «бизнес» с высокими ценами и неважным архитектурным обликом. Результат — продажи на таком объекте стоят, а застройщики жалуются на стагнацию рынка.

Впрочем, зачастую спасением для таких горе-девелоперов становятся региональные клиенты. Более того, среди риэлторов распространено мнение, что рынок московской элитной недвижимости сегодня формируют «сибирские плейбои», отличающиеся не только размерами состояний, но и занятной манерой выбирать себе жилье. Так, нередко понятие об элитарности у них складывается на основе изучения навязчивых картонных рекламных вкладок с описанием высоток в глянцевых журналах. И вряд ли кто сможет переубедить такого покупателя, что дома известного застройщика по классификации не отнесешь к категории «люкс» — и район не всегда центральный, и этажность слишком большая, и фейс-контроль покупателей отсутствует…

Так или иначе покупатель и продавец всегда стоят по разные стороны барьера. Первый хочет дешево купить идеал, второй — дорого продать то, что есть, с минимальными для себя потерями. При этом специалисты отмечают резкую нехватку квартир по инвестиционным ценам: все больше девелоперов предпочитают устанавливать высокую конечную стоимость при продаже объектов на нулевой стадии строительства. Аргументы, которые порой выдвигают девелоперы риэлторам в оправдание своей ценовой и строительной политики, звучат несколько цинично: а что, неужели мы не найдем в Москве 6 (15, 175) богатых покупателей, которые купят у нас жилье?

Элитная «вторичка»

Вторичный рынок элитного жилья многие часто называют «черным ящиком», где непонятно, что происходит. Пожалуй, главное, что заставляет нуждающегося в жилье человека покупать квартиры на «вторичке», — большой дефицит действительно хороших, ликвидных квартир в новостройках на момент окончания строительства. В итоге рынок вторичного жилья высокого класса формируется из объектов трех категорий.

Прежде всего, это квартиры в новых элитных комплексах, приобретаемые частными инвесторами на ранних стадиях строительства с желанием заработать рисковый бонус, а также на общем росте рынка. Интересно, что сегодня среди частных инвесторов появились так называемые «профессионалы» — люди, почувствовавшие вкус игры на этом рынке и вкладывающие свободные средства в приобретение квартир на ранних этапах строительства.

Правда, в последнее время профессиональные застройщики стремятся вести ценовую политику на объекте так, чтобы площади покупались не профессиональными инвесторами с целью «частного» инвестирования, а конечными потребителями. В этом случае частный инвестор получает возможность заработать только на общем росте рынка: от 30 до 100 процентов годовых с учетом стоимости квадратного метра в таких домах от 6 до 17 тысяч долларов.

На втором месте по частоте спроса стоят квартиры в готовых, построенных некоторое время назад домах, чаще всего с ремонтом. Обычно они продаются в силу изменившихся личных обстоятельств или изменившихся предпочтений хозяев в отношении места проживания, моды и т. д.

Уникальная особенность и главное отличие рынка недвижимости Москвы от рынков недвижимости Европы и Америки состоит в том, что только у нас «усеченность» отделки, а точнее ее полное отсутствие является главным плюсом. Как правило, у нас люди, успешные в бизнесе, хотят повторить свой успех еще и в образе, стиле и эксклюзивности своего жилища. Они привлекают лучших архитекторов, дизайнеров и производителей мебели, техники и оборудования (часто с мировым именем), а стоимость ремонта нередко сопоставима со стоимостью приобретения самой недвижимости.

Обычно стоимость квартиры, отделанной по авторскому проекту, настолько высока, что ее владелец при продаже может получить бонус до 100 процентов от вложенного капитала. Однако нередки случаи, когда эксклюзивные интерьеры остаются не понятыми и не востребованными вторичными потребителями в силу того, что модные веяния, в том числе и в интерьерах, подвержены частым изменениям. Нельзя сбрасывать со счетов и моральное, физическое и технологическое устаревание домов, в которых расположены квартиры. Все эти факторы определяют стоимость такого рода недвижимости: она сопоставима с ценами квартир первой категории и составляет от 8 до 20 тысяч долларов за квадратный метр.

Популярны сегодня и квартиры, расположенные в старых, чаще всего дореволюционных, домах с уникальной архитектурой и значимой исторической составляющей (Романов переулок, дома 5 и 7, улица Поварская, 20 и т. д.) Несмотря на то, что объем предложения в новых домах растет, спрос на такого рода жилье не ослабевает, а цены сопоставимы с ценами во вновь построенных домах.

Вообще, покупать жилье на вторичном рынке довольно удобно: прежде всего отпадает надобность тратить время на ремонт и отделку. Скорее всего, будущие соседи уже завершили ремонтные работы — строительной пыли и шума в доме не будет. Кроме того, в готовом доме уже налажена работа внутренней инфраструктуры и службы эксплуатации.

Интересно, что на рынке наметилась тенденция периодических переездов, смены места жительства. Владелец начинает думать об этом через несколько (3–5) лет после новоселья. Правда, зачастую при продаже своей квартиры хозяин устанавливает за нее неадекватную рынку цену, но если экспозиция такого объекта длится слишком долго, цену приходится корректировать в сторону уменьшения.

В целом стоит отметить, что спрос на вторичное жилье не остановился, и в дальнейшем он будет только опережать предложение: последствия летнего банковского кризиса лишь добавили потенциальных клиентов — покупателей недвижимости. Увеличение объема вторичного рынка напрямую связывают с увеличением фактического количества новых объектов, вводящихся в эксплуатацию.

Развитие ипотечного кредитования может привести к небольшому изменению структуры спроса на элитную «вторичку». Покупателю, обладающему достаточными средствами для приобретения дорогой недвижимости, уже не нужно будет выводить из бизнеса средства для моментальной оплаты приобретаемой недвижимости. Кредит позволит ему планировать управление финансовыми средствами как в краткосрочной, так и среднесрочной перспективе. Кроме того, покупатели, имеющие стабильный высокий доход, смогут приобрести заведомо более дорогую недвижимость, обладающую наилучшими качественными характеристиками.

Аренда класса «люкс»

Есть свои новости и на рынке аренды элитной недвижимости. Все чаще крупные компании, желающие снимать квартиры для сотрудников, проводят тендеры по подбору профессионального агентства недвижимости. Это напрямую свидетельствует о качественном изменении рынка аренды. Однако количество иностранцев среди арендаторов (60 процентов) по-прежнему превышает число соотечественников.

Другое новое веяние — появление в столице доходных домов как еще одного сегмента на этом рынке. Так, уже год функционирует единственный пока объект подобного рода — доходный дом в Большом Николоворобинском переулке, 10 (проект ДИПСа г. Москвы), где около 62 процентов площадей сдано в аренду. К 2005 году на рынок должны выйти еще несколько подобных объектов.

Новые услуги на рынке аренды — краткосрочная аренда сервисных элитных апартаментов (срок — от одного дня до нескольких месяцев, цена — от 12 тысяч долларов за квадратный метр) и организация «горячих телефонных линий»: в круглосуточном режиме на нескольких языках арендаторы могут получить необходимую помощь или консультацию у своего агентства недвижимости (вызов сантехников и т. п.).

На рынке появилось значительное число больших квартир (200–250 кв. м) в старом жилом фонде, например в домах советской постройки (сталинские высотки, Дом на набережной, дом в Романовом переулке и др.). Тяга к аренде таких объектов свидетельствует о стабильном спросе на хорошую недвижимость и высокой платежеспособности клиентов (увеличивается число тех, кто готов оплачивать аренду официально, по безналичному расчету, с налоговыми выплатами).

Наиболее популярными районами на рынке элитной аренды сегодня являются Патриаршие пруды, Кропоткинская, Чистые пруды, Китай-город, Замоскворечье и Юго-Запад. Замечено, что семейное положение во многом определяет предпочтения арендаторов. Так, одинокие «съемщики» или супруги без детей предпочитают жить в центре — у Патриарших Прудов, Чистых Прудов, на Тверской, Старом и Новом Арбате. На первом месте в списке их предпочтений стоят элитные новостройки:

  • улица Остоженка, 25;
  • 1-й Зачатьевский переулок, 4;
  • Курсовой переулок, 8;
  • 1-й Смоленский переулок, 17;
  • улица Новый Арбат, 29;
  • улица Краснопресненская, 7;
  • 1-й Спасоналивковский переулок, 20;
  • улица Машкова, 6 и т. п.).

Не обойдены вниманием таких арендаторов и реконструированные дореволюционные дома:

  • улица Тверская, 28;
  • улица Малая Бронная, 25;
  • Трубниковский переулок, 30;
  • улица Пречистенка, 27 и т. п.

В моде сегодня и престижные знаменитые дома (Романов переулок, 3–5, улица Серафимовича, 2 — Дом на набережной), и знаменитые сталинские высотки (Котельническая набережная, 1/15; улица Садово-Кудринская, 1; Кутузовский проспект, 2/1).

Для семей с детьми определяющую роль играет их возраст. Дома в этом случае должны располагаться в районе, где находится детский сад или школа. Статистика показывает, что наиболее популярны в этом отношении:

  • центр города (предпочтительно рядом с парком, сквером, тихий центр, дома рядом с французской школой);
  • прилегающие к центру районы и окраины Москвы (предпочтительно коттеджные поселки внутри города или новые элитные комплексы);
  • Северо-Запад: квартиры в комплексах «Новая Звезда», «Серебряный Бор», «Чайка» (коттеджи); «Покровские Холмы» (таун-хаусы), комплекс «Росинка» (таун-хаусы, коттеджи) — рядом с англо-американской школой;
  • Запад: Можайское шоссе, 3 (квартиры); комплекс «Сетунь» (таун-хаусы); район Кунцево (квартиры, таун-хаусы, коттеджи); все поселки в районе Рублево-Успенского шоссе — коттеджи и таун-хаусы, расположенные недалеко от британской и скандинавской школ;
  • Юго-Запад: Царское Село (квартиры); Ленинский проспект, 113, 116–128; Переделкино (коттеджи, расположенные рядом с немецкой школой).

Наибольшее число запросов (37 процентов) семей с детьми приходится на квартиры площадью 70–140 кв. м, стоимость аренды которых находится в диапазоне 1500–4500 долларов в месяц.

Что касается арендных ставок, то за первую половину 2004 года они в среднем выросли на 24 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Начиная с 2002 года темп роста арендных ставок находится в диапазоне 20–30 процентов в год. По величине арендных ставок сегодня лидируют отремонтированные и меблированные квартиры в новых элитных домах с подземными автостоянками в центре Москвы. Стоимость аренды таких апартаментов может превышать 18 тысяч долларов в месяц. Средние ежемесячные ставки аренды жилья в новостройках в пределах Садового Кольца в зависимости от площади (80–250 кв. м) варьируются от 4 до 8 тысяч долларов, в новостройках за пределами кольца — от 3 до 5,5 тысяч долларов, в старых домах (сталинские высотки», «цековские», «совминовские» и дореволюционные дома) — от 2,5 до 5 тысяч долларов.

Без сомнения, при неясном бюджете и размытых требованиях к будущему жилью, будь то покупка или аренда, подыскать подходящий объект потребителю будет сложно. Велик риск приобрести квартиру в доме с неважными качественными характеристиками. И все же элитная недвижимость по-прежнему остается наиболее привлекательной с точки зрения вложения средств. Инвестиции такого рода не сравнимы с банковскими вкладами и депозитами и менее рискованны по причине высокой эластичности спроса. Даже при пессимистическом развитии событий, когда необходимо быстро реализовать свои недвижимые «активы», покупатель сможет в сжатые сроки вернуть свои средства, да еще и получить дивиденды.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Надежду Кот (Kirsanova Realty), Оксану Каарму («МИЭЛЬ-Недвижимость»), Андрея Анохина («АРТ-Билдинг»), Алексея Сидорова (Kalinka Realty), Марину Маркарову (Blackwood).