Директор-Инфо №42'2004
Директор-Инфо №42'2004
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Хотели как лучше

Елена Покидова, Дмитрий Коломиец

Мы уже рассматривали вопросы, связанные с капитальным и текущим ремонтом арендованного имущества1. Но ведь при аренде недвижимого имущества кроме покраски стен, ремонта крыш и систем отопления, арендаторы за свой счет устанавливают в помещениях сигнализацию, камеры видеонаблюдения, подвесные потолки и пластиковые окна, проводят перепланировку и телефонизацию... Все это не относится к ремонту, а называется «улучшением». Многие такие улучшения, даже очень дорогостоящие, на законных основаниях достаются собственникам имущества, причем совершенно бесплатно.

Закон на стороне ловкачей

Наверное, каждому предпринимателю известно, что свои отношения с контрагентами по сделкам нужно скреплять при помощи договоров. Во-первых, эти документы потребуются для налоговой инспекции, а во-вторых, с ними можно пойти в суд, если партнеры нарушат свои обязательства. И бизнесмены заключают такие соглашения, в том числе и арендные. В последнем случае внимание уделяют в основном ценам, срокам и порядку расчетов. А с остальными пунктами знакомятся вскользь, бегло пробегая глазами по строчкам. Между тем многолетняя практика показывает, что недобросовестные арендодатели, «профессионально» сдающие в аренду свое или чужое (если речь идет о субаренде) имущество, стараются не брать на себя «повышенных» письменных обязательств, стараясь ограничиться устными договоренностями. А потом эти арендодатели без зазрения совести присваивают все те улучшения, которые произвел в имуществе их недавний арендатор. Вот типичный пример:

Пример Сняв относительно приличный офис, предприниматель через какое-то время обнаружил, что в помещении совершенно невозможно работать. Летом — жарко и душно, осенью и весной — промозглая сырость, а зимой коченеющие сотрудники греются у обогревателей. Промучившись полгода и чуть не разорившись на больничных, арендатор вызвал представителя собственника, обрисовал ситуацию и спросил, можно ли установить хотя бы кондиционеры. Представитель пожал плечами и ответил: «Ставьте, мне-то что? Дело ваше». Тогда предприниматель поинтересовался, как ему следует оформлять установку кондиционеров. В ответ услышал: «Ставьте, потом разберемся». Поняв, что спасение утопающих — дело рук самих утопающих, предприниматель закупил кондиционеры и за свой счет установил их. Казалось бы, все нормально, вот только бухгалтер сначала что-то проворчала по поводу счета, на который следует относить затраты, но предприниматель не стал заострять на этом внимание: мол, это его, бухгалтера, дело, выкрутится, не впервой...

Но вот настало время освобождать помещения. Арендатор, договариваясь о сроках и размерах окончательных расчетов, упомянул, что хочет получить компенсацию за кондиционеры, конечно, с учетом износа, но все же... Собственник стоимость кондиционеров возмещать не захотел, заявив, что согласия на такие улучшения он не давал, и если арендатору нужны эти кондиционеры, пусть он их и забирает, только вот тогда «пусть окна в прежний вид вернет». Прикинув затраты на демонтаж кондиционеров, на ремонт окон и проконсультировавшись с юристами, предприниматель быстро понял: если сам владелец не захочет, никакой суд не обяжет его выплатить стоимость установленных кондиционеров. Почувствовав себя обманутым, предприниматель порасспросил других арендаторов, из старожилов, и выяснил, что таким манером, не вкладывая ни копейки собственных денег, собственник обзавелся оборудованной гостевой стоянкой, пристроил к главной двери крылечко, ну и так, по мелочи кое-что: пластиковые окна, новые двери, ковролин вместо вздувшегося линолеума и т. д. В итоге предприниматель отступился, а собственник теперь сдает его комнаты новому арендатору, но уже по более высокой цене, ведь помещения-то теперь с кондиционерами! Кто знает, какие улучшения захочет внести новый пользователь?

В такую ловушку попадают многие арендаторы. Хорошо, если потери, как в приведенном примере, оказываются невелики. Но ведь кто-то тратит гораздо более значительные суммы, например на переоборудование или перепланировку чужих помещений, достраивает этажи и делает пристройки к арендуемым зданиям, производит замену маломощной системы вентиляции, допотопного освещения и пр. А если речь идет об аренде производственных площадей (не путайте с арендой предприятия как имущественного комплекса) или земли, то затраты арендаторов возрастают многократно, например на то, чтобы подвести систему централизованного водоснабжения, установить очистные сооружения, обустроить прилегающую территорию, проложить новую подъездную дорогу и пр. Этим и пользуются ловкие мошенники, причем им почти всегда удается выйти сухими из воды. Более того — на их стороне оказывается закон, и если вдруг неосторожный арендатор затеет судебную тяжбу, арендодатели уверенно идут в зал судебных заседаний.

Заметим, что порой для арендодателя арендные платежи не являются целью договора с пользователем. Цель — ремонт помещения, произведенный силами и за счет пользователя, а также неотделимые улучшения имущества, на которые арендатора можно подвигнуть путем обмана и обещаний. И все! Мавр сделал свое дело, мавр может уходить. Вот одна из возможных схем.

Пример Государственная организация сдала в аренду ООО нежилые помещения, которые находились в запущенном состоянии. Никакого желания тратить деньги на ремонт у ООО не было, и оно решило сдать площади в субаренду другому обществу с условием, что субарендатор произведет перепланировку помещений. Теперь необходимо было заручиться согласием собственника на субаренду. Директор фирмы-субарендатора вместе с арендатором пошли за визой. После непродолжительной беседы, чиновник от имени госорганизации дал «добро» на субаренду, а на словах пояснил, что помещение «нужно привести в надлежащее состояние». Руководитель субарендатора принял это пожелание как руководство к действию и, как только соответствующий договор был зарегистрирован в Москомрегистрации, приступил к работам.

Обратим внимание на два момента: работы начались, несмотря на то, что все договоренности о перепланировке были устными, и договоренность об освобождении субарендатора от уплаты арендных платежей на время ремонта тоже не была зафиксирована в письменной форме. При этом в соглашении было четко указано, что обязанность по уплате арендных платежей наступает с момента подписания акта приемки помещения.

Незадолго до того, как работы по перепланировке должны были закончиться, грянул гром: от ООО поступило официальное письмо, в котором, ссылаясь на положения ГК РФ, ООО заявляло о намерении расторгнуть договор. В качестве обоснования позиции было указано: «проведение арендатором строительных работ по ремонту нежилого помещения без разрешения арендодателя и соответствующих компетентных органов». Кроме того, арендодатель требовал уплаты задолженности по арендным платежам. По мнению ООО, «…проведение таких работ привело к ухудшению арендованного помещения». Растерянный руководитель субарендатора собрал в кучу сметы, договоры подряда и бросился к уже знакомому чиновнику. Но тот остался холоден к чужой беде.

Чуть позднее от ООО последовал судебный иск. ООО просило суд расторгнуть договор субаренды без возмещения субарендатору стоимости произведенных им за свой счет неотделимых улучшений. Это требование было мотивировано неисполнением субарендатором обязанности по оплате арендных и коммунальных платежей и тем, что арендатор по собственной инициативе, без согласований и разрешений затеял строительные работы по перепланировке нежилых помещений. Привлеченная к делу в качестве третьего лица со стороны ответчика государственная организация поддержала от имени собственника этот иск.

В этом деле даже непосвященному было ясно, что субарендатора просто обманули, но закон был на стороне ООО, и его иск был удовлетворен.

Арендуем осторожно

Решив арендовать помещение, оборудование, автомобиль, предприниматели, как правило, прекрасно отдают себе отчет в том, что найти именно то, что нужно, по приемлемой цене очень и очень непросто и что взятое в аренду имущество им, скорее всего, придется как-то улучшать, «подгонять под себя». Так, если речь идет об аренде зданий, помещений, то арендаторам, в зависимости от вида их деятельности, может потребоваться косметический или капитальный ремонт, перепланировка, или переоборудование тех или иных помещений.

Пример Частное охранное предприятие (ЧОП) заключило договор аренды служебных помещений для размещения своего офиса и оружейной комнаты. Самим договором и актом приема-передачи помещения предполагалось соответствующее переоборудование одного из помещений под оружейную комнату. По окончании срока действия договора ЧОП потребовало возмещения. Но арендодатель обоснованно в этом отказал. Его позицию позднее разделил и суд, поскольку ЧОП предварительно не согласовало с арендодателем объем и стоимость улучшений и конкретного переоборудования помещения. Кроме того, как подчеркнул суд, ЧОПом «не доказан факт понесения затрат по переоборудованию спорного помещения».

А если в пользование принимаются производственные площади, то может возникнуть вопрос о необходимости модернизации или остро встанет проблема нехватки оборудованных складских помещений. В других ситуациях на арендованный грузовик требуется поставить более мощный двигатель и т. д. Как же быть? Ведь арендодатели часто либо не в состоянии полностью или даже частично профинансировать все эти работы, либо просто не хотят с ними связываться. Логика тут проста: если арендатору что-то нужно изменить, улучшить, пусть он сам этим и занимается, там разберемся. Это «там разберемся» выливается порой в отказ возмещать стоимость ремонта и произведенных улучшений в имуществе. Но еще до того, как разбираться с арендодателем, и до того, как затевать те или иные изменения в чужом имуществе, арендатор должен сам определиться с тем, что будет является просто улучшениями, а что текущим или капитальным ремонтом. Затем нужно внимательно посмотреть в договоре и законе, как в этих случаях будут регулироваться отношения с арендодателем.

Какие бывают улучшения

Улучшения бывают отделимыми и неотделимыми.

То, что может быть изъято без нанесения вреда арендованному имуществу, называется отделимым улучшением. Например: увеличение оперативной памяти на компьютере, установка оконных жалюзи, монтаж на автомобиле кондиционера, магнитолы или радиотелефона, установка на оборудовании дополнительных счетчиков или датчиков и т. д. Такие улучшения — собственность арендатора. Он может оставить это имущество (улучшения) у себя по окончании действия договора аренды. Иной порядок может быть предусмотрен договором, например, если стороны договорятся, что арендодатель обязан будет возместить стоимость улучшений (за счет соразмерного снижения арендной платы) или выкупить отделимые улучшения по окончании срока аренды. Кстати, на отделимые улучшения согласия собственника не требуется, поскольку такие улучшения не изменяют состояние арендуемого имущества.

Что касается неотделимых улучшений, то они, хотя и являются собственностью арендатора, но настолько прочно связаны с объектом договора аренды, что удалить их без ущерба для имущества арендодателя просто невозможно. Такие улучшения арендованного имущества носят капитальный характер. Неотделимые улучшения обычно передаются арендодателю по окончании срока аренды. Если эти улучшения выполнены с согласия арендодателя, пользователь имеет право на возмещение своих расходов по улучшению арендованного имущества. Если такого предварительного согласия не было (или арендатор не может его доказать), то в соответствии со ст. 623 ГК РФ арендодатель не обязан возмещать такие расходы. И случаев, когда бывшие арендаторы вынуждены передавать улучшения безвозмездно, не счесть.

Обидно, конечно, и денег жалко, но проблемы на этом не заканчиваются. Так, эти основные средства нужно будет списывать со своего баланса, а налоговым органам очень не нравится, когда один налогоплательщик что-то безвозмездно, то есть даром, передает другому...

Кроме того, в соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Иными словами, ваш бывший арендодатель может вообще отказаться принимать сделанные улучшения. В этом случае вы будете обязаны за свой счет привести арендуемое имущество в первоначальное состояние.

Пример Арендодатель заявил о намерении досрочно расторгнуть договор в связи с неуплатой пользователем арендных платежей. Арендатор при этом потребовал возмещения стоимости произведенных в имуществе улучшений. В частности, за время пребывания в арендуемом офисе пользователь сделал там косметический ремонт, установил навесные потолки, повесил точечные светильники, постелил ковролин и линолеум. Арендодатель отказался выплачивать компенсацию, и бывший пользователь «пошел на принцип». По распоряжению руководства фирмы при выезде был демонтирован подвесной потолок, а точечные светильники и линолеум — сняты. В результате этих действий в помещении вновь нужно было делать ремонт.

После этого арендодатель обратился в суд с иском о взыскании ущерба. Он указывал, что в соответствии с договором аренды нежилого помещения арендатор при истечении срока действия договора, а также при его досрочном расторжении, безвозмездно должен передать арендодателю все произведенные в арендуемом помещении отделимые и неотделимые улучшения, перестройки и переделки. Иск был удовлетворен, тем более что размер ущерба, причиненного имуществу арендодателя, был подтвержден заключением оценщика. Состояние помещения было зафиксировано актом осмотра, составленным арендодателем с участием независимых организаций.

Суд решил, что пользователь не выполнил обязанность по передаче помещения в состоянии, обусловленном договором, как это предусмотрено ст. 622 ГК РФ, а следовательно, он нарушил условия договора аренды нежилого помещения. С ответчика помимо ущерба и неустойки были взысканы расходы по оплате услуг оценщика и еще одна неустойка, которая была уплачена арендодателем новому арендатору в связи с несвоевременным предоставлением помещения.

Правда, в ряде случаев определить, является ли то или иное улучшение отделимым или нет, не так просто, как кажется на первый взгляд. Вспомним пример с оконными кондиционерами, когда бывшему пользователю, который хочет забрать кондиционеры, нужно не только демонтировать их, но и еще за свой счет вернуть окну прежний вид. Вопрос о том, причиняется ли при отделении улучшений ущерб имуществу арендодателя, сторонам иногда приходится решать в суде.

Готовьте почву заранее

Если вы уже заключили договор аренды, то перед тем как вы захотите сделать неотделимые капитальные вложения в чужое имущество, хорошо подумайте, так ли это необходимо на самом деле. Например, руководитель одной компании, взяв в аренду «Мерседес», который ему был нужен на несколько месяцев в представительских целях, захотел, чтобы на автомобиле были тонированные стекла. Заплатив некоторую сумму в мастерской, арендатор получил желаемое. Зачем он это сделал — сам не знает, вот только собственник машины не одобрил этой затеи и при возврате машины вынудил арендатора заменить тонированные стекла на обычные.

Если все-таки вы пришли к взвешенному выводу, что без изменений не обойтись, известите о своих намерениях арендодателя. Делать это лучше письменно, ведь устные договоренности, случись судебный спор, к делу не пришьешь. Кроме того, если вы рассчитываете на компенсации, то лучше подробно перечислить в письме все то, что вы собираетесь сделать с имуществом, указать хотя бы примерные расценки на те или иные работы, услуги, на стоимость материалов, оборудования и пр. Можно обратить внимание арендодателя, что после улучшений стоимость имущества увеличится. Если какие-то улучшения делаются для того, чтобы сократить производственные расходы, сэкономить материалы или снизить расход топлива, энергии, укажите все это в вашем письме к арендодателю. Познакомьте арендодателя и с вашим мнением по поводу сроков и порядка расчетов за предполагаемые улучшения. Копию письма оставьте у себя.

Если повезет, арендодатель даст вам такой же письменный ответ на ваш запрос. Возможно, он даже согласится на возмещение ваших расходов (полностью или частично). Для вас, конечно, лучше, если такое согласие на улучшение и на компенсацию ваших затрат будет прямо и четкими формулировками выражено в ответе. Обратите внимание: ответ должно подписать уполномоченное лицо. И там должны отсутствовать не только противоречивые, но и взаимоисключающие формулировки. Например, в начале письма вам дают согласие на улучшения, затем идет запутанный текст, а в конце послания вам прямо запрещают проводить какие-то работы или вводят ограничения, на которые вы первоначально просто можете не обратить внимания, настолько тонко они будут спрятаны в тексте. А потом вы с удивлением обнаружите, что вам дали согласие на производство улучшений с условием, что вы должны будете отдельно получать дополнительные согласования на каждый конкретный этап работ, или будут даны ценовые ограничения, или появится условие о качестве материалов и пр.

Дополнительный козырь вы получите, если сразу же согласуете и вопрос о том, на чьем балансе в будущем будут отражаться произведенные вами улучшения и когда именно арендодатель поставит эти средства на свой баланс (сразу же после установки, после окончания аренды и пр.).

Улучшения нужно доказать

Прежде чем предоставить арендодателю счет за сделанные вами улучшения, удостоверьтесь, что у вас на руках есть подтверждения и обоснования трат (платежные документы, договоры, акты приемки работ, копии сертификатов и лицензий фирм, производивших те или иные виды работ, и пр.).

Есть прецеденты, когда бывшие арендаторы проигрывают иски на сотни тысяч долларов к своим бывшим арендодателям, которые отказываются возмещать стоимость неотделимых улучшений. Причины просты – пользователь не может доказать, что он произвел те или иные улучшения на данные суммы. В таких ситуациях суд может назначить экспертизу. Но услуги экспертов и специалистов стоят дорого, а, кроме того, по делу может потребоваться произвести не одну, а несколько разнообразных экспертиз, особенно если адвокаты ответчика искусно поставят под сомнение выводы даже самых именитых экспертов.

Улучшить предприятие легче

Для аренды предприятия установлены совершенно иные принципы возмещения. В частности, если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя проводить реконструкцию предприятия, его расширение, техническое перевооружение, что является неотделимым улучшением предприятия. В ст. 660 ГК РФ говорится, что арендатор вправе изменять имущественный состав предприятия, следствием чего также могут явиться неотделимые улучшения (например, при замене отдельных видов станков или оборудования на более совершенные).

Согласно ст. 662 ГК РФ «арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия». Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и/или эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.