Директор-Инфо №41'2004
Директор-Инфо №41'2004
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

ГАРАЖНЫЕ МЫТАРСТВА

Надежда Русина

Землю — городу, парковки — тоже

Бороться с заторами на улицах власти решили радикально: 1 января 2007 года в силу должен вступить закон «О размещении транспортных средств на территории города» (принят Мосгордумой в первом чтении 14.04.04). Согласно этому документу, с 2007 года парковка в городе, в том числе во дворах, будет запрещена везде, кроме специально отведенных мест. Нарушение закона будет бить по карману — за беспечную парковку машины где-нибудь у магазина придется заплатить пять МРОТ (сейчас — 600 рублей, с 01.01.05 — 720 рублей).

Согласно новому законопроекту, стоянками признаются «специально оборудованные площадки или выделенные части дорог», огороженные и имеющие специальную разметку. Для их размещения (даже напротив своего подъезда) требуется собрать целый пакет специальных документов: свидетельство о праве собственности на земельный участок, проектную документацию и разрешение на строительство.

Бесплатно парковать машину можно будет только около социальных объектов — государственных, образовательных и медицинских учреждений. Остальная земля, хоть как-то подходящая для обустройства паркинга, будет сдаваться в аренду коммерческим организациям, которые сами определят тарифы и условия хранения транспортных средств.

Инвесторы сегодня «со скрипом» вкладывают деньги в строительство паркингов в городе, а в существующих многоэтажных стоянках пустует слишком много боксов1. Поэтому основной целью данного законопроекта является стимулирование этого бизнеса и создание условий для привлечения инвестиций. Основной, но не единственный.

Во-первых, новый закон призван стать инструментом в борьбе с заторами и в разгрузке центра Москвы, а в идеале — в организации платного нетранзитного въезда в центр города (по аналогии с Лондоном). Парковка в центре теперь стала значительно дороже, чем в других районах (согласно новому делению города на четыре зоны). Так, стоянка на муниципальных парковках с октября 2004 года составляет от 10 до 40 рублей, на частных — как минимум 80 рублей. К тому же число бесплатных парковок в центре будет резко сокращено, а платных увеличено: в 2004 году в ЦАО будет построено 95 стоянок, а к концу 2005-го — еще 108.

Несанкционированная парковка в центре теперь также влетит автовладельцу «в копеечку». Многим не раз доводилось лицезреть бытовые зарисовки на тему: «Эвакуатор увозит дорогую иномарку в неизвестном направлении». Сегодня в Москве работает 16 штрафстоянок на 3300 машиномест, и еще 800 дополнительных мест будет создано к концу года. Достаточно ли этого — покажет время: только из ЦАО ежедневно вывозят от 90 до 120 машин. Расходы на перемещение и хранение автомобиля составляют 1809 рублей, а пребывание на стоянке — 52 рубля в час (первые три часа бесплатно). Впрочем, по неофициальной информации, брокеры агентств, работающих с элитной недвижимостью, попросту договариваются с сотрудниками ДПС, чтобы те не штрафовали неправильно припаркованные машины работников фирм — арендаторов офисных помещений.

Во-вторых, город наконец-то узаконит сбор денег с автовладельцев за стоянку на платных парковках около тротуаров. Тем самым разрешится давний спор между юристами и властями о законности взимания средств за парковку на почти «ничьих» притротуарных метрах, с которых наконец исчезнут люди в странной форме с непонятными квитанциями в руках.

В-третьих, правительство фактически предлагает уравнять цену аренды места в паркинге и земли под «ракушками», за которую автолюбители сейчас ничего не платят (в силу своего правового статуса эти металлические тенты не могли быть узаконены путем оформления земельных отношений).

Не удивительно, что многоэтажные гаражи и паркинги, возводимые городскими властями, не выдерживают конкуренции с простенькими «ракушками». Вместе с тем владельцам тентов место в паркинге просто не по карману, но теперь им придется искать деньги (средняя стоимость места в муниципальном многоэтажном паркинге — 6–16 тысяч долларов). Видимо, мэрия предполагает, что административные запреты стимулируют продажу свободных мест в существующих паркингах, причем по тем же высоким непопулярным ценам — ведь альтернативы у автолюбителей не будет. Слишком уж много средств было вложено застройщиками в гаражную программу мэрии, а дивиденды пока идут вяло. Вероятно, к 2007 году паркинги и машиноместа в них окончательно превратятся в инвестиционно привлекательную ликвидную недвижимость, и инвесторы начнут спекулировать на ценах.

Куда ставить-то?

Ситуация с гаражным строительством в Москве так же напряжена, как и все, что связано с лавинным ростом населения последних лет, с неожиданным для городских властей увеличением в разы количества личного автотранспорта, со слабой пропускной способностью улиц и дорог.

Проблема гаражей и стоянок в центре Москвы осложнена еще и тем, что в генплане города отсутствуют четкие приоритеты развития и зонирования городского центра. Так, сегодня можно говорить о том, что идут два параллельных процесса: интенсивное развитие центра как административного, культурного и торгового «сити» и одновременно — точечная застройка всех возможных площадок с возведением элитных жилых домов и комплексов. В результате в центре города к ежедневному транспортному потоку и парковке у многочисленных учреждений присоединяются и машины людей, приезжающих что-то купить в центральных магазинах или просто развлечься, и строительная техника.

Строительство гаражей в центре сталкивается с большими трудностями освоения подземных пространств с множеством инженерных коммуникаций и становится одним из основных факторов удорожания элитного жилья.

Как правило, чтобы сделать подземный паркинг, необходимо подземное пространство, чуть ли не в два раза превышающее площадь самого дома. Неудивительно, что потом застройщик устанавливает высокие цены за машиноместо. Иногда приходится создавать наземные стоянки, что также не решает проблем парковки в условиях дороговизны земли в центре Москвы.

В целом пока в планы столичного гаражного строительства входит возведение трех типов гаражей: открытые стоянки, двух- или трехэтажные крытые паркинги и подземные гаражи двух типов — под домом (в новостройках и в центре, где нет свободного места) и на придомовой территории. Существуют две программы гаражного строительства: краткосрочная до 2004 года и программа до 2020 года, регламентирующая, в частности, снос «ракушек» и старых железных или бетонно-кирпичных гаражей. Первым делом снесут объекты, расположенные над инженерными коммуникациями, а потом и все остальные. Рядом с жилыми домами разместят в основном подземные обвалованные гаражи; над ними разобьют клумбы или организуют площадки для собак. В таком паркинге сможет разместиться не более ста машин, а цена места может составить 11–12 тысяч долларов.

Будут ущемлены интересы и гаражных кооперативов, где сегодня можно приобрести гараж стоимостью от 3 тысяч долларов. На языке чиновников такие объекты называются «плоскостными сооружениями». На них планируется разместить многоэтажные паркинги. Цена квадратного метра в новой многоэтажке ориентировочно составит 850–1000 долларов, а машиноместа — 4–6 тысяч долларов. Считается, что владельцам старых гаражей будет предложено выкупить или арендовать новое место или же получить некую сумму взамен снесенного гаража.

Налицо явная спекуляция со стороны застройщиков: согласно той же самой программе, власти предоставляют инвесторам крайне интересные условия: освобождение от выкупа права аренды земельного участка, ставку арендной платы на землю на период строительства 3 % (от базовой) и 10 % в период эксплуатации, а также освобождение от оплаты долевого участия в строительстве коммуникаций. Взамен городу причитается 10 % машиномест за Садовым кольцом и 30 % — в центре. Эти места будут распределяться по себестоимости среди льготников.

Для автовладельцев среднего достатка предлагаются два выхода из ситуации: вступление в программу строительства «Народный гараж», когда сами жильцы выступают в качестве инвесторов (без компенсации города за снесенные ракушки), или же кредит в специально организованной Гаражно-строительной сберегательной кассе (ГССК). При этом заемщик должен будет застраховать свою жизнь, здоровье, а также автомобиль и гражданскую ответственность. Многие автовладельцы справедливо возмущаются, что страхование машины не имеет никакого отношения к кредиту на гараж.

Монолит начинает и выигрывает

По информации пресс-службы ДИПС г. Москвы, в столице действует постановление правительства, обязывающее застройщика обеспечить жилой объект необходимым количеством машиномест (из расчета одного машиноместа на квартиру). Эти нормы действительны в отношении любого коммерческого жилья, особенно жилья повышенной комфортности. Что касается ЦАО, то в силу высокой стоимости земли и практически полного отсутствия свободных площадок под застройку большинство возводимых здесь гаражей — именно подземные. Кроме того, строительство подземных паркингов позволяет сохранить исторический вид центра столицы.

Ограничением на строительство подземного паркинга зачастую являются инженерные коммуникации, находящиеся на участке, отведенном под застройку. Более того, в центре есть дома, где именно подвальные этажи имеют историческую ценность и подлежат восстановлению. Размещать в них гаражи нельзя. Невозможность «уйти под землю» диктует альтернативные проектные решения, например размещение гаража на первом или цокольном этажах, ведь строительство элитных домов без машиномест невозможно.

Именно из-за нехватки земли, а также из-за желания максимально сэкономить на строительстве, все дома эконом-класса строятся без гаражей. При этом все новостройки бизнес-класса или класса «люкс» (монолитно-кирпичные) в центре и подавляющее большинство в хороших периферийных районах (юго-запад, запад, северо-запад Москвы) возводятся с подземными гаражами.

Еще меньше повезло жителям панельных домов, конструктивные особенности которых не позволяют предусмотреть возведение подземных гаражей. Загвоздка в том, что по обязательным для подземного паркинга условиям лифт должен опускаться на минус первый этаж, а это не позволяет конструкция типового дома. Поэтому иногда жильцам предлагают отдельно стоящий или подземный паркинг.

Иногда бывает невыгодно делать паркинг в доме с небольшим количеством квартир, если он строится в «спальном» районе. В отличие от центра, где земли нет, в таких районах есть площадки для более экономичной установки «ракушек» или организации гаражных кооперативов. Жильцы предпочитают обходиться ими, нежели платить по 10 тысяч долларов за машиноместо. Застройщик готов возводить подземный паркинг на периферии только в случае строительства дома бизнес-класса для состоятельных и требовательных жильцов, не желающими зимой идти в гараж по улице.

Куплю гараж по сходной цене

С определенной натяжкой можно сказать, что рынок гаражей в Москве все же существует. Так, не стоит говорить о рынке подземных гаражей отдельно от рынка жилой недвижимости, так как проектирование подземного паркинга происходит одновременно с разработкой строительного проекта всего здания, и строительством подземных гаражей занимается именно застройщик.

Рынок подземных гаражей, не привязанных к конкретным жилым домам и комплексам, в Москве не развит (существует несколько единичных объектов). Учитывая, что цены таких гаражей достаточно высоки, а пользование ими в отрыве от мест проживания вызывает большие неудобства, этот рынок практически не развивается.

Более демократичен рынок многоярусных наземных паркингов. Они строятся в тех районах, где подземных гаражей почти нет. Цена машиноместа в них колеблется от 10 до 15 тысяч долларов, что существенно дороже кирпичных и даже металлических боксов. Дороговизну мест в строящихся многоэтажных гаражах можно объяснить тем, что реализацией проектов по их строительству занимаются частные инвесторы. Многих отпугивают как отдаленность гаража от дома, так и слишком высокая цена: утепленные гаражные коробки, имеющие персональные коммуникации, стоят около 10 тысяч долларов за место. Хуже оборудованные боксы без отопления — 5 тысяч долларов.

Если человек покупает квартиру в хорошем доме, то он готов платить за собственный комфорт: ему не хочется утром идти на внешнюю стоянку, пусть и невдалеке от дома, и очищать машину от снега. В основном решение о покупке машиноместа бывает связано именно со стремлением к личному комфорту и, конечно же, к безопасности автомобиля. Покупка одного или даже двух машиномест в подземном гараже при доме зачастую признается жильцами дорогого или элитного жилья необходимостью.

Несмотря на высокую стоимость, гаражи раскупаются еще на стадии строительства жилого комплекса. Большая часть строящихся в настоящее время домов включает в себя как подземные гаражи, число машиномест в которых чуть больше количества квартир в доме, так и гостевые стоянки, поэтому жителям такого комплекса не придется столкнуться с проблемой парковки собственных авто. Например, в клубном доме «Чайка» (Покровское-Стрешнево) парковочное место стоит от 30 до 60 тысяч долларов.

Иногда в ход идут соображения престижа. Некоторые жильцы дома где-нибудь в Молочном переулке вполне согласились бы оставлять свое авто на уличной гостевой парковке рядом с домом. Однако в таком случае они предстали бы перед соседями несостоятельными неудачниками. При этом нужно учесть, что цена машиноместа в домах на Остоженке иногда может составить 90–110 тысяч долларов, и это, видимо, не предел.

В некоторых жилых комплексах, таких как «Покровское-Глебово» (застройщик — компания «Конти») заезд транспорта на придомовую территорию вообще ограничен. Въезд в подземный паркинг организован таким образом, что машина не проезжает через внутренний двор. Жильцы здесь могут спокойно гулять по территории, не опасаясь внезапного появления автомобиля.

Гаражи ДИПСа, как и машиноместа в муниципальных паркингах, реализует на торгах подведомственное ГУП «Мосреалстрой». Цены утверждаются Межведомственной комиссией при правительстве Москвы, поэтому они достаточно стабильны. Стоимость машиноместа определяется как его классом (средний класс, малый класс, зависимые машиноместа), так и характеристиками жилого дома, в котором находится гараж, прежде всего это местоположение. Самый дорогой гараж, который ДИПС сегодня предлагает на своих объектах, стоит 1,77 миллиона рублей, а самый дешевый — 430 тысяч рублей.

Как правило, в одном и том же паркинге места могут как продаваться, так и сдаваться в аренду, ставка которой составляет 100–350 долларов в месяц. Особых требований, предъявляемых к покупателю машиноместа в подземном гараже, нет. Единственное общее условие — место в паркинге может купить только владелец квартиры в доме, где находится подземный гараж.

Зачастую владельцы автомобилей паркуются по соседству с домом, даже при наличии подземного гаража в здании, или снимают машиноместа в расположенных поблизости торговых центрах. В основном автомобилисты принимают решение о покупке машиноместа в соседнем с домом паркинге по двум причинам: во-первых, это может быть выгодно, а во-вторых, возможна ситуация, в которой человеку просто не достанется места в подземном гараже, так как количество этих мест ограничено.

Иногда в современных жилых комплексах существует проблема утренних пробок, когда все одновременно пытаются выехать на работу. Поэтому оставить машину где-то поблизости, скажем в отдельно стоящем паркинге, весьма практично.

Покупая гараж, всегда нужно иметь в виду возможность подвоха со стороны девелопера — нередко количество машиномест меньше количества продаваемых в доме квартир. Чтобы интерес к дому не упал, места начинают выставлять на продажу (по максимально высокой цене), когда продано уже минимум 70 % квартир. Тем, кто рассчитывал сэкономить на покупке жилья на начальном этапе строительства, приходится отдавать сэкономленное за гараж. Бывает и так, что гараж в новом доме можно только арендовать через товарищество собственников жилья (ТСЖ). Нередко застройщик «стимулирует» продажу машиномест в подземном паркинге, очистив от асфальта и засадив деревьями гостевую автостоянку после принятия дома ГК.

Интеллектуальный «глазок»

Среди подземных гаражей различают пандусные (где автовладелец сам доезжает до своего места по наклонным коридорам-пандусам) и автоматические (машину устанавливают на место специальные транспортеры). В силу того что наши люди технике пока не очень доверяют, в Москве более популярен первый тип парковок.

Основные строительные и планировочные требования для паркингов определены в нормативных документах (СНиП 21-02-99, «Стоянки автомобилей» и др.). Самые распространенные машиноместа среднего класса по нормам должны иметь размеры 1,95 х 5,45 х 2,1 м; более популярные размеры (в домах подороже) — 3 х 6 м. Ширина проезда между рядами должна быть не менее 6 метров. В паркинге должны быть дорожные знаки, разметка, выполненная флюоресцентными красками, приподнятые пешеходные дорожки. Впрочем, несмотря на обилие указателей, нередки случаи столкновений в паркингах и вызова туда сотрудников ГИБДД.

Однако в практике строительства нормы иногда нарушаются. Известны случаи установки заниженных гаражных ворот, не пригодных для некоторых марок автомобилей. Часто для максимального использования пространства устраивают «зависимые» машиноместа (продаваемые вместе), когда выезд из одного возможен только через другое.

Среди других требований — специальное освещение (днем более яркое, чем на улице, вечером — адекватное уличному освещению), напольные покрытия, определенное количество въездов и выездов в зависимости от количества машиномест, вентиляционная система, сплинклерная система пожаротушения, охранные системы и т. д.

Наличие автосервиса в паркинге не так уж и необходимо, учитывая, что многие владельцы автотранспорта обслуживаются на специализированных сервисах автопроизводителей или заключают договор со страховой компанией. Как правило, в больших паркингах организуется пункт технического обслуживания (мойка, подкачка колес). В хорошем паркинге обязательно есть специальный пункт мойки днища и колес машины, особенно актуальный зимой, когда вместе с наледью на автомобиле оседает уличная соль.

Данные американской и английской статистики говорят о том, что наибольшее число преступлений против личности (не только грабежей) происходит именно в подземных гаражах. Условия здесь самые подходящие. Сложно полагаться на охрану: даже при наличии видеонаблюдения сами охранники часто не видят инцидентов. Действий в гараже происходит мало, глаз «замыливается». Многие спросят: откуда взяться преступникам в охраняемом гараже да еще в элитном доме? Между тем известно, что в новом или даже в заселенном доме, где идет ремонт купленной на вторичном рынке квартиры, может находиться много посторонних людей — строителей, лифтеров, сантехников и т. д. При этом нужно учесть, что около 95 % преступлений против личности бывает спровоцировано. Выход в этой ситуации — не полагаться на охранников, а установить «интеллектуальную» видеосистему, которая самостоятельно оценивает ситуацию и принимает решения (оценка всех входящих и выходящих людей, отслеживание номера машины и т. д.). В последнее время на рынке «интеллектуальной» техники появились брелоки, с помощью которых можно открывать турникетные ворота в паркинг, двери на расстоянии 20 метров до них, а также подавать сигнал тревоги.

Среди прочих минусов «подземки» — прекращение работы спутниковых и противоугонных систем (в глубоких паркингах), просчеты с пожарной безопасностью (по СНиП между жилой частью и гаражом должен быть технический этаж, но его часто не делают, и лифт из гаража идет сразу в дом). Расходы на обслуживание машиномест постоянно растут, в частности из-за неграмотности девелоперов. Очень часто застройщик ставит в гараж систему, включающую и выключающую свет при появлении машины. Установка люминесцентных и энергосберегающих ламп неудобна — они включаются и выключаются слишком долго. Обычные лампы накаливания, которые часто ставят девелоперы, невыгодны — на переходных процессах затрачивается слишком много энергии.

Оптимально, если установленная в гараже система включает в себя:

  • датчики качественного состава воздуха (с проверкой на СО и СО2);
  • систему безопасности (видеокамеры с инфракрасной подсветкой);
  • «интеллектуальную» систему обработки видеоинформации;
  • систему управления освещением.

Как правило, установка минимального объема такой техники в подземных паркингах обходится инвестору в 5–6 тысяч долларов. Вся стоимость оборудования позже будет включена в цену машиноместа. Идеально, когда девелопер начинает продумывать «начинку» гаража на стадии его проектирования, а не нашпиговывает его в срочном порядке камерами к приезду ГК. Бывает хуже: иногда на дорогую технику к окончанию строительства просто не остается денег. В результате паркинг может получиться весьма скромным — по оборудованию, но явно не по цене.

Гаражно-парковочная проблема не столь специфична для автовладельцев, как принято думать. Она напрямую связана в том числе и с работой общественного транспорта, и с его финансированием. Что если владельцы машин, которые не смогут приобрести гаражи по новым ценам (а их довольно много), вольются в без того плотные ряды пассажиров метро и автобусов? Насколько городские власти, декларирущие лондонский путь развития (вложение средств, полученных от реализации гаражно-парковочной программы, в развитие и обновление общественного транспорта), готовы идти по этому пути?

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала компании ДИПС, «Интел Хаус», «Конти», «МИАН», Blackwood, Paul’s Yard, Vesco Realty.

 


1 Проще оставить машину на улице, чем платить за парковку в неудобном месте. Возврат