Директор-Инфо №40'2004
Директор-Инфо №40'2004
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Большие деньги оседают на подмосковной земле

Анна Рогова

Банковский кризис периодически наступает на пятки крупным игрокам российского бизнеса. Самый насущный вопрос богатых: куда девать деньги? Если среднестатистический россиянин, забрав сбережения из банка, послушает аналитиков, да и решит запрятать деньги в «Матрас-банк» в рублевом или долларовом эквиваленте, и потеряет на инфляции несколько тысяч рублей, то крупному бизнесмену такие «биржевые» игры принесут многотысячные убытки. Желая оставить и заработать деньги в собственной стране, предприниматели обращаются к исторически бесценному ресурсу — земле. «Темно-коричневое золото» становится прибыльнее и надежнее обычного.

Земля как осноа капитала

Первое место в хит-параде земельных ресурсов занимает дорогая и востребованная земля Подмосковья. Первое «за» — цена вопроса. К примеру, сотка земли в пяти километрах от испанского побережья Средиземного моря стоит около 3000 евро. Тот же товар на таком же расстоянии от Москвы продается в среднем за 10–15 тысяч долларов за сотку. Средняя стоимость лесных участков по Рублево-Успенскому шоссе в пределах 15 км от МКАД составляет 45 тысяч долларов.

Востребованность подмосковной земли вполне закономерна. Если на фондовом и биржевом рынках в один день можно потерять значительную часть своего состояния свое состояние, то земля — товар ликвидный, надежный и, главное, инертный. Рынок земли медленно реагирует даже на сильные потрясения. Даже во время дефолта 1998 года цены на недвижимость и землю несколько месяцев оставались стабильными и лишь спустя некоторое время начали плавно снижаться. И последнее: даже при сильных колебаниях в цене земля всегда будет товаром повышенного спроса. Владелец сможет продать ее или использовать под застройу, вложив свои или привлеченные средства. Наличие земли открывает широкие возможности для развития собственного бизнеса.

По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», с начала года земля в Подмосковье подорожала на 35 %, коттеджи — на 25 %. Савелий Орбант, директор управления загородной недвижимости компании, считает первичным рост стоимости земли, которая тянет за собой цены на дома. Сегодня вложение в строящееся загородное жилье способно принести частному инвестору не мене 30 % годовых.

Землю — бизнесменам

В исторической борьбе за распределение земли наконец наступило время, когда обладателями стратегически важного ресурса становятся те, кто может себе позволить его покупать, содержать и благоустраивать. Масштабная распродажа земли налицо. Поправки к Лесному кодексу РФ, внесенные Госдумой в декабре прошлого года, позволят включить лесные участки в оборот рынка. Судьбоносные изменения, если учесть, что из всех земельных участков Подмосковья лесные составляют немалую долю. Не так давно с помощью земельных торгов упростилась сама процедура купли-продажи земельных ресурсов. По мнению многих участников рынка, торги сэкономят время нетерпеливых инвесторов, позволят продавать землю за реальные деньги, а также сделают процедуру покупки более открытой и надежной. Никто не сможет впоследствии оспорить право собственности на землю, купленную на торгах.

Дополнительное стимулирование развития подмосковного рынка — строительство Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД), которая объединит 18 радиальных областных трасс и 2 существующих «кольца» в районе 50- и 80-километровой зоны вокруг столицы. Через несколько лет существенно увеличится интенсивность грузоперевозок по Московской области, а цена товарных перевозок, в свою очередь, снизится, что сделает возможным дальнейшее развитие промышленного сектора экономики Подмосковья.

Кто продает

Территория Московской области составляет около 4,6 миллиона гектар. Часть земли находится в областной собственности, часть принадлежит муниципалитетам и органам местного самоуправления (в основном это земли под населенными пунктами), часть находится в федеральной собственности, в частности лесной фонд, и, наконец, весомый сектор рынка принадлежит частным собственникам.

Земельный рынок Московской области официально существует с начала 1993 года, когда на основании Федерального закона «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков…» стало возможным покупать и продавать, оформлять в собственность ранее только государственную землю. С тех пор продаваться стало все. Даже то, что нельзя купить (вспомним скандал с незаконно построенными коттеджами в Подмосковье).

Министерство обороны РФ на земельных торгах реализует территории, где раньше проводились военные учения. В Подмосковье таких участков немало, их в основном покупают под застройку. «Продажа земли осуществляется на условиях инвестиционного контракта, по которому инвестор обязуется обеспечить Министерству, к примеру, 10 000 квадратных метров жилья для военнослужащих, — говорит Елена Новомлинская, руководитель отдела «Земля для бизнеса» компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Конечно, инвестору не обязательно отдавать военным таунхаусы или дачи, которые он собирается строить. Можно выполнить условия контракта, купив квартиры в любом городе Подмосковья, а участок использовать по своему усмотрению». И волки сыты, и овцы целы.

Относительно свободно и относительно дешево можно купить землю с бывшими пионерскими лагерями, недостроенными домами отдыха, заводскими лечебницами, в которых строительство законсервировано, а также полуразвалившиеся старинные усадьбы. Купить такие земли можно, к примеру, за 1600 долларов за сотку, а продать после небольшой реконструкции как минимум за 3500 долларов. А можно вложить деньги и сделать свой бизнес. После восстановления и строительства такие участки могут приносить немалый доход. В Подмосковье прибыль от туристического бизнеса намного выше, чем от сельхозпроизводства.

Кстати, о сельхозпроизводстве. Колхозы тоже занимаются оптимизацией своих площадей и распродают свободные земли.

До половины из 1,7 миллиона гектар земель сельхозназначения находится в частной собственности (более 15 % всей территории области). «Заветы Ильича» или «Заря коммунизма» давно приобретены банками и коммерческими структурами путем скупки акций. Новые собственники развивают сельское хозяйство только на тех земельных участках, которые не представляют интереса для потенциальных инвесторов-покупателей — крупных девелоперов, логистических компаний, промышленных предприятий, остальную землю делят на участки и продают. Получается выгодно, даже если покупатель долго не находится: земля ведь почти не требует эксплуатационных расходов. Но покупатель, как правило, находится.

Кто покупает

Все земли страны по земельному кодексу делятся на семь категорий, каждая из которых обладает своим правовым статусом и разрешением на определенное использование. Это земли сельхозназначения, земли поселений, земли промышленности, земли особо охраняемых территорий, земли лесного, водного фонда и земли запаса.

De jure самое популярное и прибыльное направление использования земли — строительство жилой недвижимости — можно развивать только на землях поселений. De facto земли сельхозназначения можно оформить под строительство дач, где, по сути, тоже будет обрабатываться сельхозпродукция, только на огороде. Эту же землю сельхозназначения можно оформить и под строительство, к примеру, пивного завода (промышленность), ведь производство пива — это обработка ячменя и солода, такой же сельхозпродукции, как картошка на огородах (Земельный кодекс РФ, ст. 77, ч. 2 — о землях, занятых зданиями и сооружениями, занимающимися первичной переработкой сельхозпродукции). Так что возможностей для развития девелопмента в Подмосковье немало, тем более что это направление рынка недвижимости еще сравнительно молодо, и спрос на рынке загородной недвижимости на порядок превышает предложение.

Второе наиболее прибыльное направление — развитие промышленного сектора. Генплан развития столицы говорит о том, что в течение ближайших двадцати лет город должен остаться в рамках своих существующих границ. Для своего развития, а это прежде всего строительство жилого сектора, Москва будет использовать внутренний резерв площадей, в том числе территории, занятые малоэффективными и экологически опасными промышленными предприятиями. Уже сейчас активно идет процесс вывода с территории города рынков (Птичий рынок переселился на «Белую дачу»), заводов и фабрик (еще недавно в центре города на берегу Москвы-реки стоял завод по изготовлению валенок).

«Многие московские предприятия уже столкнулись с такой проблемой, — говорит Елена Новомлинская — Мы ощутили это весной 2004 года. Тогда появились первые клиенты, которые искали участки для строительства производственных, складских площадей в ближайшем Подмосковье, чтобы перевести туда предприятия, расположенные на территории Москвы. Как правило, наиболее привлекательными для этой категории покупателей являются участки площадью 1–3 гектара в 10-километровой зоне от столицы с удобным подъездом. Важное условие: наличие потенциальной рабочей силы в непосредственной близости от участка и возможность быстро добраться до Москвы общественным транспортом. Предложение таких участков на рынке ограничено, цены колеблются от 4000 до 6000 долларов за сотку».

Некоторые уходят за город добровольно, кого-то практически выгоняют за пределы города, скупая акции предприятия, кого-то вынуждают переехать постоянно растущие арендные ставки на дорогую московскую землю.

Складской бум

Одно из направлений земельно-промышленного сектора — строительство складских помещений. Развитие столичного ритейла увеличило спрос на качественную складскую недвижимость, особенно на большие склады — от 2–3 тысяч квадратных метров по цене аренды около 150 долларов за метр. Существующие склады — это, как правило, помещения советских времен, не приспособленные для хранения товаров и не отвечающие современным требованиям складской классификации. На низкокачественные площади приходится до 80 % рынка складской недвижимости. Неудовлетворенный спрос составляет около 3,5 миллиона квадратных метров. В этом году будет сдано не более четырехсот тысяч квадратных метров, но спрос на новые склады таков, что их «разбирают» задолго до начала строительства.

По оценкам риэлторов, недорогие объекты офисного, складского или производственного назначения составляют более половины московского рынка коммерческой стоимости в нежилом секторе. Доходность складской недвижимости приблизилась к доходности офисных и торговых площадей.

Для постройки своих собственных складов за пределами МКАД нужны земля, деньги и время: возведение высококлассного складского комплекса занимает около двух лет. Кроме того, хорошей земли в 5-километровой зоне от МКАД не так уж много, скоро ее вообще не останется, и стоимость складских комплексов возрастет на порядок. Что касается зон, удаленных от города, то местные власти предпочитают продавать землю компаниям, которые планируют организовать на них производство. Под склады земля отдается менее охотно: логистическая деятельность, как правило, приносит в местные бюджеты меньше налогов.

Исключение составляют земельные участки в экологически чистых районах, где размещение производства, особенно вредного, нежелательно. Кроме того, под склады могут быть проданы участки, к которым невозможно подвести электричество большой мощности, а значит разместить производство в этом месте заведомо не получится.