Директор-Инфо №38'2004
Директор-Инфо №38'2004
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор




.





 

Московские перспективы

Надежда Русина

«Жаркая» осень?

По заверениям многочисленных экспертов, именно к сентябрю ситуация с летним падением цен на недвижимость, так называемым кризисом, должна была прийти к некому итогу. Разумеется, дальнейшего снижения цен на квартиры не предполагалось: такой вариант вряд ли устроил бы застройщиков и риэлторов. Даже сам глава строительного комплекса Владимир Ресин в своих выступлениях (в частности, на прошедшей недавно конференции в ДИПСе Москвы) постоянно подчеркивает, что объективных причин для снижения цен на жилье в столице не существует, а заявления на эту тему только вводят покупателей в заблуждение.

Однако из-за того, что планка стоимости квадратного метра пока не спешит вырастать до обещанной знаковой цифры в 2000 долларов, прогнозы аналитиков носят осторожный, почти неуверенный характер. Как замечает Олег Репченко (irn.ru), итоги сентября окончательно развеяли миф о том, что наступившая стагнация столичного рынка недвижимости носит сезонный характер: лето и характерный для него спад деловой активности уже давно остались позади, в то время как уровень цен на московское жилье по-прежнему не проявляет никаких признаков роста, остановившись на 1800 долларах за один квадратный метр.

Общая неопределенность на рынке недвижимости привела к тому, что стоимость жилья даже внутри одного класса варьируется в зависимости от локальной конъюнктуры рынка и влияния объектов-новостроек: в тех или иных районах на одни квартиры цены немного повышаются, а на другие, напротив, — падают. Таким образом, оценка текущей ситуации на рынке затруднительна: разные специалисты и обозреватели, используя отдельные локальные примеры, делают свои выводы о тенденциях рынка недвижимости в целом.

К примеру, по мнению аналитика Андрея Бекетова, дальнейшее поведение рынка больше связано с психологией, чем с какими-либо экономическими расчетами. Продавцы заняли выжидательную позицию и к понижению цен морально не готовы, в то время как покупатели, наоборот, ожидают серьезной ценовой коррекции, вплоть до 30 % падения цен. Одним из аргументов потенциальных покупателей является, с их точки зрения, значительное расхождение между качественными характеристиками товара и ценой на него, особенно характерное для низшей ценовой категории. Другой аргумент потенциальных покупателей, по данным arn.ru, заключается в том, что рынок полон инвесторов, готовых в ближайшее время «сбросить» свой товар и «завалить» рынок дешевыми квартирами. При этом они не знают, что большая часть увеличения объема предложений на рынке приходится на квартиры, предлагаемые к продаже в самом дорогом Центральном административном округе. Поэтому, скорее всего, ценовая корректировка, основанная на увеличении объема предложений, в большей степени коснется наиболее дорогих квартир, а не низшего сегмента рынка.

Психологическое противоборство потенциальных покупателей и упрямых, не желающих снижать цены продавцов может продлиться слишком долго, и вероятно, что в октябре цены останутся практически на прежнем уровне. Тем более что цены на жилье разумный уровень превысили. Пока причин для их снижения нет и, по мнению Олега Репченко, будет происходить заметное падение доходности жилых объектов недвижимости, в первую очередь — объектов так называемого «бизнес-класса».

Инвестиции в «бизнес-класс»

Несмотря на привычные заявления различных представителей строительных компаний о том, что спрос на объекты в этом сегменте рынка по-прежнему превышает предложение, а квартиры «улетают» еще на стадии котлована, известно, что темпы реализации новостроек с начала года существенно снизились. Инвесторы уже не так спешат браться за экономически невыгодные им проекты, которые предлагает московское правительство. Так, к примеру, произошло с последним аукционом на получение права строительства очередных высоток, входящих в программу «Новое кольцо Москвы». По словам Александра Сенаторова, руководителя компании МИАН, планировавшей принять участие в тендере, экономика проекта была составлена властями с максимальным учетом своих интересов.

Не последнюю роль играет и нежелание банков после летнего кризиса кредитовать строительные проекты на ранних стадиях.

В таком случае выход для девелопера видится только один — вновь обращаться к частным инвесторам, привлекая их средства на ранних этапах строительства. Нет сомнения в том, что цены на такое жилье будут действительно низкими: только при таком условии удастся выйти на прибыль за период строительства в 40–50 %.

Примеры снижения цен на объекты бизнес-класса можно встретить повсеместно. Так, цена на самые дешевые квартиры в «Гранд-Парке» составляет около 1650 долларов за квадратный метр, и квартиры эти раскупаются довольно быстро. По крайней мере, сегодня покупатель вряд ли сможет найти свободную квартиру в уже возведенных домах первой очереди объекта.

Грандиозные распродажи жилья в доме «Аэробус» были устроены летом в офисах компании «ДОН-Строй». Покупатели могли получить скидку на квартиры в размере 30 % от заявленной в рекламе стоимости (а она составляла около 1050[!] долларов за кв. м).

Действительно, вложения в подобные объекты на начальных стадиях могут быть выгодными для покупателей, однако последние все же предпочитают подкопить денег на жилье более высокого класса, ведь вряд ли цены за метр в этом сегменте поднимутся выше 3000 долларов.

Даешь высокие объемы!

Выход застройщики находят в освоении больших территорий — вероятно, таким образом можно компенсировать свои затраты. В то же время покупатели могут польститься на возможность жить обособленно, в закрытом районе со своей инфраструктурой и т. д. Безусловно, для воплощения в жизнь подобных проектов нужны деньги, и немалые. Неудивительно, что пока на рынке таких инвесторов немного, остальные берутся за точечную застройку.

Один из таких девелоперов — это, конечно, компания «Интеко», осуществляющая сегодня строительство нескольких крупных объектов. Прежде всего, это тот же фешенебельный район «Гранд-Парк» на Ходынке, подразумевающий возведение не только нескольких жилых комплексов и объектов инфраструктуры, но и создание огромной парковой зоны. Известно, что «Гранд-Парк» должен быть включен в Книгу рекордов Гиннеса за самую большую протяженность одного здания.

Однако не исключено, что скоро «Интеко» прославится и за счет другого, не менее монументального проекта. В конце сентября на открытом аукционе компания получила под застройку два участка общей площадью 600 тыс. кв. м в Молжаниновском районе, расположенном за пределами МКАД, недалеко от аэропорта Шереметьево. В обоих случаях «Интеко» предложила максимальную сумму — 1,65 миллиона долларов за первый лот и 3,4 миллиона долларов — за второй. Освоение площадок будет сложным: основным обременением (финансируемым за счет средств компании) будет расселение имеющихся частных домов, выплата жителям компенсаций за земельные участки, вывод предприятий и перенос с застраиваемой территории газопровода высокого давления. Предполагаемая сумма инвестиций в реализацию этого проекта на начальном этапе составит около 100 миллионов долларов.

О том, какие жилые дома (монолитные или панельные) будут возведены и по каким ценам будут продаваться, руководство компании пока не говорит. Сообщается лишь, что строительство будет вестись в соответствии с разработанным Москомархитектурой, НИИ Генплана Москвы и другими организациями планом.

Известно, что одним из претендентов на освоение этих площадок выступал ДИПС, однако от участия в тендере он вынужден был отказаться по банальной причине: слишком дорогой проект. Было бы неразумно начинать работу над ним, когда все финансовые силы компании по-прежнему брошены на Куркино и ряд других крупных объектов, к примеру на жилой комплекс «Серебряный бор» (в Хорошево-Мневниках вблизи Серебряного Бора и Строгинской поймы общей площадью 66 тыс. кв. м).

Глобальная «элитка»

Тяга к глобализации понемногу охватывает и рынок элитной недвижимости. К этому есть и вполне понятные финансовые предпосылки. Так, по словам Екатерины Тейн, директора департамента по жилой недвижимости компании Knight Frank, цены на элитное жилье в Москве не только продолжат расти до конца этого года, но и сохранят темпы роста в следующем году. А если экономическая ситуация не изменится, то примерно через 5 лет московские цены догонят лондонские. По ее мнению, причины тому — благоприятная макроэкономическая ситуация в России, отсутствие разнообразных механизмов инвестирования, кроме вложения средств в недвижимость, ограниченное предложение элитного жилья в центре столицы.

Пока же цены на «элитку» у нас на 30–40 % ниже, чем в Париже, и на 70–90 % ниже, чем в Лондоне. Как отмечают в Knight Frank, со временем рынок элитного жилья претерпит некоторые изменения, например сократится количество инвестиционных проектов для частных вкладчиков (застройщики откажутся от потери 30–40 % прибыли при продаже жилья на ранних этапах строительства), перестанут выставляться на продажу квартиры без отделки, планировка жилья станет более экономичной: сократится метраж при увеличении количества комнат.

В настоящий момент, по данным компании Blackwood, на этом рынке происходит существенное увеличение потребительского спроса, активность покупателей элитного жилья растет быстрыми темпами, а осенние месяцы должны быть по-настоящему «жаркими». По их оценкам, цены продолжат свой рост, и к концу года прирост составит около 12 %. Как говорит Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood, согласно заявленным планам девелоперских компаний, в текущем году будет завершено строительство более 170 000 кв. м. элитного жилья. Таким образом, к концу года общий объем предложения достигнет 370 000 кв. м. Только до конца этого года должны быть сданы следующие объекты: «Новая Остоженка»; Пожарский пер., 7; 2-й Обыденский пер., 1А; «Петров Дом»; Старопименовский пер., 9А; ул. Якиманка, 50; Климентовский пер., владение 2/4; Green Hills; Андреевская наб., 3.

Все чаще эксперты отмечают рост спроса на дома, расположенные вне центра Москвы на обособленных территориях, в парковых или лесных зонах. Одним из таких объектов является клубный дом «Чайка», строительство которого началось во II квартале 2004 года. Спроектированный в староголландском стиле, дом на 16 семей будет возведен на территории парка Покровское-Стрешнево в СЗАО; общая территория его составит 16 га. Инфраструктура объекта включает в себя детский городок и клуб, спорткомплекс с бассейном, три теннисных корта, яхт-клуб. Окончание строительства планируется в IV квартале 2005 года.

Однако, что ни говори, а самые дорогие и, соответственно, престижные объекты по-прежнему будут возводиться в центре Москвы; эта мода пришла и в частные компании. Стоит лишь отметить такие проекты, как «Ближняя дача», «Сан-Сити» на Новослободской или тот же «Москва-Сити», где подразумевается строительство и жилых апартаментов.

Правда, в последнее время мнения риэлторов о комплексе «Москва-Сити» («Сити-2», где будет расположено около 10 жилых кварталов) неоднозначны. Известно, например, что на двенадцатом участке комплекса планируется возведение 75-этажного небоскреба проектной высотой 300 метров и площадью 207 542 кв. м, верхние этажи которого (21 185 кв. м) планируются под жилые апартаменты VIP-класса. Естественно, что продаваться эти апартаменты будут по соответствующим ценам. Но не нужно забывать о том, что высоту в 300 м, на уровне которой будут располагаться жилые 70-е этажи, принято считать нижней границей облаков. Нет гарантии, что климат в квартирах не будет соответствующим — сырым, как в тропиках, а видимость из окон не будет нулевой.

Хочу на остров!

Самым серьезным проектом, который, скорее всего, станет единственным конкурентом популярной сегодня Остоженки (где, правда, осталось всего 3-4 свободные площадки), является «Золотой остров». Реконструируемые элитные кварталы расположатся вдоль Софийской набережной, напротив Кремля. По плану задумано задействовать всю территорию острова Балчуг от Большого Москворецкого моста до памятника 300-летию Российского флота на Западной стрелке, за исключением территории посольства Великобритании и «Дома на набережной». Находящаяся пока на острове фабрика «Красный Октябрь» должна быть выведена, оставив о себе память в виде музея шоколада.

На территории 30 гектаров «Острова» (входящего в задуманную мэрией туристическую тропу «Золотое кольцо Москвы») планируется разместить несколько люкс-отелей, казино, танцзалов и мультиплексов. На месте жилых домов будут построены элитные новостройки с видом на Кремль, где первые этажи будут заняты бутиками, магазинами, офисами и ресторанами, а крыши — зимними садами. Проектом предусмотрено, что огромные парковки для жителей и посетителей острова будут не подземными, а подводными — под Водоотводным каналом.

Сегодня строительство «Золотого острова» осуществляется тремя инвесторами, однако информация у риэлторов имеется пока только о двух (компания КРТ и компания Hancock Properties, создавшая для реализации проекта ООО «Международный парк развлечений и туризма» при соучредительстве правительства Москвы). По неофициальной информации, таинственному третьему девелоперу принадлежат самый привлекательный дальний участок с видом на Кремль и прочие красоты. Говорят, что панорама с построенного здесь пентхауса будет открываться не только на стены древнего Кремля, но и на Храм Христа Спасителя, Крымский мост и водные пейзажи. Планируется, что продавать объекты на этом участке девелопер будет как самостоятельно, так и при участии самых крупных риэлторов рынка.

Строительство объекта еще не началось, однако есть информация о том, что инвесторы уже начали принимать от потенциальных покупателей жилья предварительные заявки на квартиры по цене не менее 15 тысяч долларов за кв. м (упомянутый пентхаус будет стоить никак не меньше 20 тыс. долларов за кв. м). Правда, как уверяют нас в агентствах по продаже дорогой недвижимости, даже при наличии таких денег на «Золотой остров» попадет не каждый: случайных людей там явно не будет. Предполагается, что жить на острове будут исключительно главы крупных компаний, тех, кто реально делает экономику не просто города, а всей страны.

Несомненно, реализация этого проекта существенно скажется на состоянии рынка элитной недвижимости: возможно, цены где-нибудь на Остоженке или Плющихе вообще перестанут расти, а сами престижные ныне районы начнут сравнивать с «чайна-таунами», где жильцы могут заглянуть друг другу в окно.