Директор-Инфо №37'2004
Директор-Инфо №37'2004
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор




.





 

Трудные времена

Павел Пряников

Такая активность не могла не отразиться на основных показателях рынка торговой недвижимости: насыщение и конкуренция привели к некоторому падению арендных ставок, а также к увеличению вакантных площадей.

Большие компании для большого бизнеса

В Москву приходят крупные западные ритейлеры. В числе последних «новичков» — британская торговая сеть Kingfisher, предлагающая товары для оборудования дома и дачи. В течение десяти лет компания намерена инвестировать более 600 миллионов долларов в развитие 60 гипермаркетов на территории России, из них не менее пяти появится в столице. Первый гипермаркет откроется в Москве в 2006 году.

Американская корпорация WalMart, владелец крупнейшей в мире сети центров розничной торговли, организовала специальную группу для изучения возможности открытия магазинов в России. Кроме того, как говорится в исследовании консалтинговой компании Noble Gibbons, вторая по величине продуктовая сеть в Германии REWE Group планирует совместно с холдингом «Марта» до конца текущего года открыть в Москве около 20 супермаркетов под маркой Billa. Оба предприятия в ближайшие 3—5 лет собираются инвестировать не менее 500 миллионов долларов в совместный проект Billа Russia. Площадь новых магазинов будет составлять 2—2,5 тысячи квадратных метров.

О расширении деятельности в России объявил и торговый концерн Metro: он собирается открыть магазины электробытовой техники Media Market. Увеличивают инвестиции в расширение своих торговых сетей и западные ритейлеры, уже присутствующие на московском рынке. Так, до конца текущего года откроются еще как минимум два французских гипермаркета Auchan, а шведская IKEA наконец пришла к соглашению с правительством Москвы относительно выделения ей трех участков в черте города под новые магазины. Кроме того, финский универмаг Stockmann до конца года планирует открыть свой очередной магазин в комплексе «Мега-2».

Западной экспансии подвергнутся и центральные районы города — «стратегические точки» столицы. Компания «Стройинком-К», входящая в структуру Africa Israel Investment Fund израильского бизнесмена Льва Леваева, намеревается вложить 200 миллионов долларов в реконструкцию площади Белорусского вокзала. Проект предусматривает строительство многоуровневого подземного комплекса общей площадью около 100 тысяч квадратных метров, из которых магазины займут 50—55 тысяч квадратных метров. Окончание работ запланировано на 2008 год.

Не отстают от западных ритейлеров и российские участники рынка. Так, «Седьмой континент» на 2005 год запланировал открытие еще 40 своих супермаркетов.

Согласно исследованию Noble Gibbons, объем инвестиций в строительство площадей в новых торговых центрах в 2004—2005 году составит около 1,3 миллиарда долларов. До 2007 года планируется ежегодно вводить в эксплуатацию около 400 тысяч квадратных метров современных торговых площадей. По данным компании ABN-Realty, среди владельцев вновь возводимых комплексов преобладают компании с иностранным капиталом. Приход новых крупных игроков, в первую очередь западных, на рынок ритейла может еще сильнее остудить рынок. Аналитики Swiss Realty Group полагают, что снижение доходности инвестиций в ритейл (с нынешних 15—18 % до 12—13 %), увеличение вакантных площадей, снижение арендных ставок заставят ряд владельцев торговых сетей свернуть свою деятельность, а в лучшем случае уступить активы более удачливым ритейлерам. Это уже происходит. Так, московская розничная сеть «Петровский», состоящая из 26 супермаркетов, примерная стоимость которых составляет 130—150 миллионов долларов (владелец — БИН-банк), недавно перешла под контроль «Седьмого континента».

Торговый ряд

В 2004 году уже открылось и еще откроются 15 значимых объектов торговой недвижимости. По расчетам компании Swiss Realty Group, их появление увеличит предложение торговых площадей на 450 тысяч квадратных метров. В общей сложности к началу второго полугодия 2004 года предложение площадей в торговых центрах (ТЦ) превысило 1,3 миллиона квадратных метров. Хотя оценки разнятся: в ABN Realty полагают, что общий объем ТЦ уже превысил 1,5 миллиона квадратных метров, а британская компания «Астера» оценивает их в 1,2 миллиона квадратных метров.

Из наиболее успешных стартующих в текущем году торговых центров следует отметить комплекс «Гранд» (вторая очередь), «Новинский-31» на Новинском бульваре (10,2 тыс. кв. м), «Лига» на Ленинградском шоссе (27 тыс. кв. м) и «Веймарт-2» (40 тыс. кв. м).

Самыми крупными торговыми объектами в Московском регионе являются: «Мега-2» (Химки) — около 150 тысяч квадратных метров, «Веймарт» (71-й км МКАД) — 50 тысяч квадратных метров, «Рамстор-Сити» (пр-т Вернадского) — 47 тысяч квадратных метров.

В прошлом году появился принципиально новый формат торговли DIY (do it yourself — «сделай сам») в виде компании OBI. Как прогнозирует аналитический отдел Swiss Realty Group, в ближайшие 2—3 года количество универсальных магазинов (department store) будет увеличиваться — пока эта ниша представлена в Москве только одним оператором (Stockmann). Возможно, появится еще один новый формат — power center (такие центры располагаются, как правило, на большом участке земли за пределами города). Это правильно спланированный торговый комплекс, где большую часть площади занимают отдельно стоящие боксы якорных арендаторов, такие как гипермаркет и DIY. Они связаны общей парковкой и, возможно, общими торговыми галереями, где располагаются маленькие магазины, предприятия фаст-фуда и увеселительные заведения.

Инвестируй, а то проираешь

Инвестиции в торговую недвижимость Москвы переживают настоящий бум. Все больше банков и других инвесторов финансирует этот рынок. Наблюдается значительная экспансия зарубежных компаний. В то же время и российские структуры не уступают зарубежным. В качестве примера можно отметить, что ФПК «Гарант-Инвест» намерена реализовать инвестиционную программу по строительству в Москве пяти современных торговых центров стоимостью 55 миллионов долларов.

На сегодняшний день можно выделить следующие группы инвесторов (по убыванию объема инвестиций):

  • иностранные торговые компании;
  • российские торговые компании;
  • иностранные девелоперы;
  • российские девелоперы;
  • банки.

Что касается торговых комплексов, то наибольшим спросом пользуются профессиональные, концептуальные торговые центры, имеющие выгодное месторасположение. Причем это могут быть как крупные торговые центры, находящиеся в «спальных» районах и на МКАД, так и небольшие центры рядом с метро, где сосредоточен огромный пассажирский поток. Директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев говорит: «Торговый центр, расположенный в непосредственной близости от метро, всегда находится в выигрышном положении относительно более удаленных. На сегодняшний день основные торговые центры ориентированы на средний класс, который использует метро как основной вид транспорта. Когда метро доставляет покупателей практически к дверям торгового центра, это является неоспоримым преимуществом».

Например, среди последних успешных проектов, которые находятся в непосредственной близости от метро, можно назвать ТЦ «Золотой Вавилон» (38 тыс. кв. м) у станции метро «Отрадное», ТЦ «Галерея Аэропорт» (12 тыс. кв. м) у метро «Аэропорт», ТЦ «Калужский» около станции метро «Калужская».

Трудности перевода

При проектировании торгового центра сегодня необходимо привлечь как минимум 12 организаций со стороны. Это консультанты, проектировщики, дизайнеры и девелоперы. Однако, по мнению аналитиков компании Swiss Realty Group, еще не сформировалось достаточного количества компаний, которые смогли бы заполнять площади торговых центров (в основном это операторы западных торговых марок). Даже столь раскрученные торговые центры, как Auchan и «Мега», испытывают трудности с такими арендаторами. Например, «Мега» после своего открытия не смогла привлечь необходимое количество арендаторов. В результате здесь появились магазины, предлагающие продукцию для людей разного уровня достатка — то есть единой концепции не получилось.

Из-за отсутствия дефицита арендаторов на рынке практически нет конкуренции — это тормозит рост арендных ставок и в некоторых случаях даже приводит к их снижению. Между владельцами торговых комплексов часто идет борьба за якорных арендаторов, то есть за тех, кто привлечет своим именем других, даже если займет небольшую площадь.

Основные цифры

Согласно исследованиям Swiss Realty Group, по итогам первых 8 месяцев текущего года единственным направлением в коммерческой недвижимости, где значительно увеличились арендные ставки, является street retail (магазины, расположенные на центральных улицах города). За этот период ставки выросли на 20 %, но при этом в крупных торговых центрах снизились в среднем на 4 % в связи с возросшим предложением качественных площадей в новых ТЦ.

По данным Swiss Realty Group, средняя арендная ставка по 12 лучшим торговым магистралям за первые 8 месяцев 2004 года составила 1090 долларов за один квадратный метр в год. Однако арендные ставки в небольших магазинах в таких престижных местах, как Тверская улица, достигали 5 тысяч долларов за один квадратный метр в год (без НДС). Значительный рост арендных ставок — результат улучшения экономической ситуации и роста запросов владельцев помещений. В торговых центрах в ЦАО арендные ставки колебались от 800 до 3,7 тысячи долларов за квадратный метр, за пределами центра — 400—3000 долларов за один квадратный метр в год.

Как прогнозируют в компании Swiss Realty Group, в 2004 году снижение ставок в торговых центрах продолжится за счет увеличения предложения качественных площадей, но в то же время сохранится стабильно высокий уровень арендных ставок на магазинные торговые площади на самых популярных торговых улицах. Свободных площадей здесь всего 2—4 %. В этом году ожидается выход на рынок большого числа операторов торговых комплексов международного класса. Считается, что после этого увеличится число свободных площадей в неудачно расположенных и спланированных торговых центрах, и именно с них начнется снижение арендных ставок.

«Пусть цветут сто цветов»

«Торговый бум в Москве заканчивается, но по европейским меркам — он продолжается», — заявил еще в начале года на конференции в Москве глава германской девелоперской группы ЕСЕ Кегель. И в этом, на первый взгляд, парадоксе в полной мере отражена ситуация, царящая в московском ритейле.

Еще в 2000 году доходность вложений в московскую торговую недвижимость приблизилась к 30 %. Сегодня эта цифра опустилась до 12—16 % в среднем по рынку. Правда, удачные торговые комплексы демонстрируют прибыльность в размере 20—22 %, а неудачные — в 6—8 %.

Для западных сетевых гигантов такая доходность считается большой удачей — в Европе новые проекты приносят максимум 5—8 % от вложенного капитала ежегодно. При этом во многих случаях прибыльность для гипермаркетов не главное — новые торговые центры повышают капитализацию компании (цены акций) — а это уже успех. Например, работа шведской компании IKEA до сих пор является убыточной. Однако только известие о выходе компании на российский рынок повысило капитализацию IKEA на 350 миллионов долларов.

Отсюда простой вывод: западные ритейлеры имеют перед российскими конкурентами неоспоримое преимущество — они обладают гигантскими ресурсами. Так, только IKEA уже вложила в Россию 600 миллионов долларов, а в следующем году за счет двух новых магазинов и фабрики по производству мебели в Московской области инвестиции достигнут 800 миллионов долларов. Для сравнения: проект российских гипермаркетов «Мосмарт» (совладельцы — компании «Гиперцентр» и «Седьмой континент») обладает наивысшим инвестиционным ресурсом среди российских структур — это 120—140 миллионов долларов.

Подспудно российские ритейлеры начинают осознавать, что состязание с западными сетевыми гигантами уже проиграно. Поэтому россияне вынуждены занимать торговые ниши, которые либо невыгодны, либо непонятны иностранцам. Как уже говорилось выше, банк «Гарант-Инвест» в этом году сосредоточился на инвестициях в небольшие торговые галереи возле станций метро (первый пример — «Галерея Аэропорт»). Компания «Крокус» намерена открыть новый гипермаркет возле уже существующих ТЦ «Крокус Сити Молл» и «Твой дом». Как признается в беседе глава компании Арас Агаларов, им был специально выбран такой «непонятный» для западников формат, как «галерея бутиков», при формировании которого важно было учитывать менталитет россиян и их представления о роскошной жизни, а не схематичные западные маркетинговые расчеты.

Моя палатка

Еще одна ниша в ритейле, которую прочно оккупировали отечественные компании — небольшие продуктовые магазины. Надо признаться, что известную долю протекционизма в этом вопросе проявило и правительство Москвы, которое принялось развивать программу «Магазины у дома». В течение двух лет согласно этой программе должно открыться более 300 небольших магазинов (до 250 кв. м). Эта программа понравилась не только потребителям, но и бизнесменам — чиновники обещали предоставлять им торговые площади по цене примерно вдвое ниже рыночной — до 1 тысячи долларов в год за метр в центре и до 500 долларов — на окраине.

Смена собственника

Очень активно проходит и передел вторичного рынка ритейла. Сменился собственник у универмага «Москва» на Ленинском проспекте, был продан ТЦ «Москвичка» на Новом Арбате (по слухам, структурам, близким к бывшему спикеру Госдумы Геннадию Селезневу), поменял хозяев и «Елисеевский», появились новые совладельцы у ГУМа и «Петровского пассажа»… Только один «санитар», «Росбилдинг» (так его, скрипя зубами, называют московские чиновники) скупил с целью дальнейшей перепродажи более 10 столичных универмагов (последнее его приобретение — «Дом ткани» на Ленинском проспекте). Нетрудно заметить, что инвесторы предпочитали покупать уже «раскрученные» торговые центры, своего рода «брэнд» — чаще всего в надежде не только на получение значительной прибыли, но и под возможную дополнительную эмиссию акций, а также для перепродажи магазина со значительной маржой.

На рынке происходил обратный процесс — перепрофилирование деятельности магазинов.

Наиболее успешными уже который год считаются магазины на ведущих торговых улицах Москвы — на Тверской, в Столешниковом переулке, на Кузнецком мосту, на Новом и Старом Арбате… Причем они приносили успех не только торговцам, но и арендодателям. Потребность в новых магазинах на лучших торговых улицах была велика, что заставляло инвесторов в основном скупать на вторичном рынке продуктовые магазины «советской эпохи» и переделывать их в салоны, бутики и т. п. Именно таким образом за первые 8 месяцев года в Центральном округе исчезло 36 продуктовых магазинов.

Еще один путь для инвесторов, который они демонстрировали в прошедшем году, — при помощи PR-акций создать дорогие торговые улицы, предварительно скупив на них магазины по относительно небольшим ценам. Было заметно, что такие усилия предпринимались в отношении Цветного бульвара, Замоскворечья, Таганки, Красной Пресни. В текущем году данные районы пока не стали торговыми, но есть перспектива, что они станут таковыми в году следующем.

Прогнозы — дело неблагодарное

Если сравнивать сегменты рынка коммерческой недвижимости (офисы, ритейл, склады и т. д.), то именно торговые площади демонстрировали самый большой разрыв между минимальными, средними и максимальными ставками. Минимальный уровень аренды был зафиксирован в ЮВАО и в Митино — до 300 долларов за метр в новых микрорайонах. Максимальный — в Третьяковском проезде в ЦАО («проезд бутиков») — 6 тысяч долларов за квадратный метр в год.

Как и в случае с офисами, ряд аналитиков любят сравнивать обеспеченность магазинами на душу населения в Москве и где-нибудь в Париже, Лондоне или даже в Будапеште. Правда, в этом случае они забывают о двух основополагающих факторах. Первый — доход москвича очень невелик. Средняя зарплата — 420 долларов (в Будапеште 750 долларов). Второе — 40 % покупок до сих пор осуществляется на вещевых, продуктовых, строительных и других рынках. Поэтому развитие ритейла в Москве напрямую зависит как от повышения реальных доходов горожан, так и от реорганизации или ликвидации «стихийной торговли». В следующем году реальные доходы москвичей должны возрасти на 10—12 % (в 2004 году — на 14%). Планируется также ликвидировать около 40 рынков (из ныне существующих 256). Предложение торговых площадей вырастет на 10—15 % (или 250—300 тыс. кв. м). А вот арендная плата и цена их продажи в среднем по рынку в следующем году не увеличатся — в первую очередь из-за растущей конкуренции. Единственный сегмент, где ставки аренды вырастут в среднем на 10 % — стрит-ритейл на основных торговых магистралях Москвы.