Директор-Инфо №36'2004
Директор-Инфо №36'2004
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор




.





 

Квадратные метры напрокат

Владимир Абгафоров

Откуда это непреодолимое желание стать владельцем собственной недвижимости? Может быть, реакция на вбивавшиеся десятилетиями идеалы коллективизма, или корни тут более глубокие — от народной мудрости, что в жизни нужно вырастить ребенка, посадить дерево и построить дом? Спорить с обществом не будем, но напомним, что такая точка зрения далеко не всеобща. Например, в Нью-Йорке до 80 процентов жителей арендуют квартиры — вряд ли всех их можно поголовно считать неудачниками …

Плюсы и минусы

Преимуществ у собственной квартиры, собственно, два: приятное чувство надежности и постоянный рост цен на недвижимость, создающий у покупателя иллюзию удачного вложения денег. Иллюзию — потому что доход тут «виртуален» (чтобы получить его, квартиру нужно продать), а вот расходы недвижимость порождает самые реальные — ежемесячные платежи за квартиру и коммунальные услуги. Плюс налоги и необходимость периодически делать ремонт. Часто бывает, что в собственном жилье что-то не устраивает — район, этаж, соседи, — а процесс обмена есть дело длительное, хлопотное и весьма затратное.

А что же аренда? Снимающий абсолютно свободен: если перестали устраивать размеры квартиры, ее планировка, тип дома и т. п. — снимаем новое жилье. Но главное — деньги. Поскольку за аренду приходится ежемесячно выплачивать немалые суммы, очевидным считается тезис о преимуществах приобретения — дескать, мы теперь эти деньги экономим. Предлагаем взглянуть с другой стороны:

аренда на месяц стоит обычно 0,5—0,8 % от продажной цены. В год, соответственно, получается 6—10 %. А обычная для бизнеса в России доходность находится в пределах 15—20 % годовых. Переведя все в абсолютные цифры, получаем следующее: можно либо купить квартиру за, например, 300 тысяч долларов, либо арендовать такую же за 2—2,5 тысячи долларов в месяц. Выходит, что если вложить эти 300 тысяч долларов в бизнес с расчетом на указанную годовую доходную ставку, то можно заработать где-то 45—60 тысяч и потратить при этом на аренду жилья 25—30 тысяч долларов в год.

Что и почем?

Арендные ставки во многом определяются стоимостью помещений, но не только ею. Имеют значение и другие факторы, скажем баланс спроса и предложения в данном районе. Значителен и сезонный фактор: в апреле-мае цены традиционно снижаются, поскольку становится меньше снимающих (например, пропадает такая многочисленная категория, как состоятельные студенты из других городов), а предложение, напротив, возрастает многократно — многие москвичи, выбираясь летом на дачи, стремятся сдать городскую квартиру на несколько месяцев.

В начале осени ситуация прямо противоположна: огромный спрос, обусловленный возобновлением делового и учебного сезона, при сокращающемся предложении.

В итоге, например с конца прошлого года и до начала весны, цены на квартиры росли очень быстро, иногда до 5 % в месяц, а арендные ставки стояли на месте. А летом цены продаж замерли, зато арендные ставки повысились минимум на 10—15 %.

По состоянию на конец лета самые дешевые комнаты в коммуналках можно было снять минимум за 150 долларов в месяц, отдельные квартиры — за 300 долларов. Но эти минимальные арендные ставки предполагают и минимум удобств: такие квартиры с ремонтом 20-летней давности располагаются на непрестижных и неудобных окраинах. Что касается жилья, более подходящего для современного преуспевающего человека, то, как говорит Елена Железнова, руководитель отдела аренды компании «Новый город», снять его даже за 700 долларов в месяц — большая удача. Только в этом случае можно рассчитывать на дом с лифтом, ремонт и чистоту в самой квартире, и — самое главное — хороший район: такой, чтобы и название знакомых не отпугивало, и вечером не было страшно выйти на улицу. А максимальные цены на аренду доходят до 15—18 тысяч долларов в месяц.

Риэлторы говорят, что цена любого объекта недвижимости диктуется тремя факторами — местоположением, местоположением и еще раз местоположением. Памятуя об этом, скажем, что самыми лучшими на сегодня в Москве считаются районы, расположенные в западной половине Центра внутри Садового кольца — в окрестностях Арбата, Патриарших прудов, чуть южнее — Остоженки. На второе место можно поместить восточную половину Центра (здесь отягчающий фактор — самые шумные и грязные в городе вокзалы), северо-западное (до Сокола), западное (до Триумфальной арки) и юго-западное (до Университета) направления. В эту же группу можно включить северную часть Центра — от Садового кольца до станции метро «Рижская»: здесь много зелени, современные дома, хорошие магистрали. С некоторой натяжкой в число престижных можно включить и Хорошевское шоссе с проспектом Жукова — до Серебряного бора, где появляется новая застройка. Все остальные районы — увы, «спальные».

Что касается самого жилья, то, как говорит заместитель директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Мария Жукова, существует классификация, согласно которой все квартиры можно разделить на четыре категории.

«Типовые» — квартиры в обычных домах постройки 60—80-х годов прошлого века или в современных «панельках»; ремонт чистенький, но без особых изысков; мебель — не обязательно, но непременно кухонный гарнитур, а также бытовая техника: стиральная машина, телевизор. Арендовать такие квартиры можно по ставке от 700—1000 долларов (однокомнатные в 40 кв. м) до 2500 долларов в месяц (100-метровые трех- и четырехкомнатные).

Следующая группа — квартиры «повышенной комфортности». Они отличаются от предыдущих более качественным ремонтом (новые полы, сантехника, двери и окна), лучшей мебелью, которая часто приобретается хозяином специально «под клиента», с учетом его пожеланий. Арендная ставка квартир этой категории — 2500—4000 долларов в месяц, в зависимости опять-таки от размеров квартиры.

Третья группа — квартиры «высокого качества». Здесь территория дома обязательно огорожена и есть вооруженная охрана. Еще один ключевой элемент — подземный гараж, а это автоматически означает, что здание построено по современному проекту и имеет соответствующую планировку. Стоимость аренды здесь — 4000—7000 долларов в месяц.

А самые дорогие объекты — из группы «эксклюзив». Это уже жилье представительского класса. Апартаменты не просто отделаны и меблированы, но имеют индивидуальный стиль, позволяющий выделить их из числа прочих. Гостиные в таких квартирах — площадью не менее 60 кв. м, есть 3—4 санузла. Такие квартиры снимают президенты крупных компаний, директора представительств крупных инофирм, послы богатых западных стран. Ставки — от 5 до 18—20 тысяч долларов.

Вторая профессия

В начале 1990-х большинство владельцев квартир рассматривали аренду как нечто второстепенное — приятное дополнение к зарплате, не более. Но времена изменились, и сегодня можно говорить уже о бизнесменах, профессиональных рантье. А значит, подход куда более серьезный.

В прежние годы, например, владельцы недвижимости охотно соглашались на большую предоплату, и арендатор, готовый заплатить за полгода вперед, мог рассчитывать на значительную скидку — до двадцати процентов. Сейчас же главное — стабильный доход, и большими деньгами сразу никого не удивишь и не привлечешь. Собственники обычно требуют плату за один месяц вперед и страховой депозит в размере еще одной месячной платы. Эти деньги выступают своего рода гарантией сохранности квартиры и находящегося в ней имущества и, если все нормально, в конце срока аренды возвращаются нанимателю. Если же квартире нанесен ущерб — хозяин оставляет эти деньги себе.

Зорче стали присматриваться собственники и к происходящему в «большой» экономике: год назад все дружно требовали оплату в евро, а сейчас вновь вернулись к доллару — в связи с его укреплением.

Но самое, вероятно, заметное отличие от прежних лет — жесточайший «фейс-контроль». Владельцы поняли, что мало просто получать ежемесячно определенную сумму — надо еще и позаботиться о сохранности собственного имущества, которое стоит сотни тысяч и даже миллионы долларов. А при аренде его приходится отдавать в руки совершенно незнакомого человека. По словам Надежды Кот, управляющего директора компании Kirsanova Realty, бывали случаи, когда арендодатели из двух потенциальных клиентов выбирали того, кто предлагал меньшую оплату (иногда даже на 1,5—2 тысячи долларов), но почему-то им больше «глянулся». А кому-то совсем подозрительному могут даже отказаться показать квартиру.

Владельцы сдаваемой жилплощади не хотят ссориться с властями. Основной предмет противоречий здесь фискальный: государство считает, что арендные платежи являются доходом, с которого следует платить налог. Граждане же всячески от этого увиливают — видимо, считая, что если государство никак не помогло заработать эти деньги, то чего же с ним делиться?! По оценкам некоторых специалистов, к середине лета 2004 года налоги платили примерно 30 % арендодателей.

В целом дорогой рынок аренды заметно прозрачнее дешевого: меньше и предлагаемых квартир, и способных арендовать их людей. Риэлторы более-менее знают всех, а в случае появления нового игрока могут и проверить: к примеру, не постесняются позвонить в представительство иностранной фирмы и спросить, действительно ли у них появился новый сотрудник, и действительно ли он ищет себе жилье. Но совсем исключить вероятность «фокусов», когда квартира снимается и затем пересдается по поддельным документам многим желающим, с получением от каждого предоплаты за полгода, нельзя, поэтому лучше действовать с помощью надежного риэлтора.

Разрешите влиться?

Быть рантье — не то чтобы очень доходный бизнес. Максимально достижимый здесь предел — 10 % годовых, да и то при соблюдении некоторых условий, о которых — чуть ниже.

На этом рынке действует правило — чем меньше вложения, тем ниже отдача. Причем не только в абсолютных цифрах, но даже в процентах. Например, самые дешевые квартиры в Москве (в основном, однокомнатные) уже преодолели планку в 60—70 тысяч долларов, а сдать их получится максимум за 300 долларов (по данным аналитического центра arn.ru, средняя цена одного квадратного метра в панельных домах — 1727 долларов плюс 0,25 %). С учетом квартплаты, коммунальных платежей и прочих расходов доходность выходит не более 0,5 % в месяц, т. е. 6 % годовых. Кстати, если погнаться за еще большей дешевизной и купить квартиру в одном из городов-спутников Москвы, то выйдет еще хуже: недвижимость там дешевле и в продаже, и в аренде, а вот коммунальные платежи областные власти установили вполне московские, так что доходность всего мероприятия снизится еще больше.

А вот у более дорогих квартир процент дохода будет выше. Правда, нужно приобретать квартиру не по принципу «подальше и побольше», а напротив, — поменьше, но в хорошем месте. Например, за 300 тысяч долларов можно купить очень хорошую и просторную квартиру на окраине, но «выжать» за аренду больше 1000—1500 долларов не получится ни при каких обстоятельствах. А вот те же деньги, инвестированные в компактное 70-метровое жилье в так называемых «евродомах» (построенных в последние 5—7 лет, с подземными гаражами и прочими благами цивилизации), принесут в месяц не меньше 2000 долларов. К тому же небольшие квартиры лучше сдаются. Желающих арендовать большие площади немного, и, лишившись жильцов в апреле-мае, можно прождать нового арендатора до начала августа. А на небольшие квартиры в хорошем месте спрос есть всегда.

Проблема, стоящая перед всеми начинающими арендодателями, — делать или не делать ремонт? Как правило, необходимо делать: коммуналку в «убитом» виде никто не снимет, новостройку в состоянии голого бетона — тем более. Но вот с качеством важно не перестараться — слишком дорогая отделка не окупается. С известной долей условности можно сказать, что если в однокомнатной квартире (стоимость аренды без ремонта 600—700 долларов) сделать основные работы за 1200 долларов (побелить потолки, поклеить обои и т. д.) или, если требуется, за 3000 долларов (все то же самое плюс замена сантехники и отделка санузла), то можно сдать эту квартиру за 1200—1300 долларов. Затраты окупаются в срок от трех до девяти месяцев. Более качественная отделка (стоимостью около двадцати тысяч долларов) вряд ли повысит арендную плату больше, чем на 200 долларов, и потому эти расходы будут просто расточительством.

Для многокомнатных квартир цифры будут другими, но общий принцип тот же: минимальный ремонт необходим, но если затраты превышают некий разумный предел, то их эффективность резко снижается. То же самое можно сказать и о мебели — необходимый минимум цену повышает, а траты сверх меры не окупаются. Ну а в целом решать эту проблему необходимо, проконсультировавшись с опытным риэлтором.