Директор-Инфо №34'2004
Директор-Инфо №34'2004
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Региональный синдром

Надежда Русина

Кому нужна чужая земля?

В последнее время «миграция» столичных строителей в регионы приобретает новый смысл: после летних «репетиций» кризиса рынок недвижимости наводняют слухи о его ближайшем переделе. Это может означать, что каким-то компаниям со слабыми позициями и поддержкой придется несладко: в конкурентной борьбе они могут быть вытеснены с московского рынка и его строительных площадок. Неудивительно, что в связи с этой ситуацией участились сообщения на тему регионального строительства.

Большая часть этого сегмента рынка уже охвачена несколькими московскими компаниями, которые еще в 2002 году согласились войти в городскую программу межрегионального сотрудничества в сфере строительства. Среди них: Корпорация «Конти», Корпорация «С-Холдинг», «Главмосстрой-Инвест», «Декра», «Авгур Эстейт», «Социальная инициатива», «Стройинвестрегион» и др. Программа осуществляется в соответствии с соглашениями между Правительством Москвы и органами исполнительной власти российских городов и регионов.

Планы городских властей довольно масштабны: так, только в 2004 году, по словам начальника управления выполнения межрегиональных программ и освоения резервных территорий города Константина Королевского, должно быть возведено более 400 тысяч квадратных метров жилья в различных регионах: в 43 городах Центрального, Северо-Западного, Южного, Сибирского, Дальневосточного федеральных округов РФ, а также в Монголии, Аджарии, Латвии и на Украине.

Как считает Константин Королевский, говорить о некой добровольно-принудительной основе, лежащей в основе сотрудничества московских строителей с правительством, не стоит. Выгоду этого бизнеса подтверждает сам факт того, что компании согласны ехать в регионы.

Как правило, на первом этапе создания инвестиционной среды в регионе группы компаний-инвесторов увеличивали саму структуру себестоимости, и в течение первого года для них главным было не понести убытки. А на второй и третий год, когда инвесторы вместе с администрациями городов выстраивают программы своего развития, уровень рентабельности проектов повышается до 20—30 %.

Строители в регионах, в отличие от Москвы, легче пережили последствия банковского кризиса. Как правило, строительная схема там основана не на привлечении кредитов, а на собственных ресурсах и опережающих продажах. Столичные банки пока с неохотой кредитуют региональные проекты, а местные организации еще толком не научились это делать. Так что выжить в таких условиях может только сильный инвестор, с собственным оборудованием, который может выполнить взятые на себя обязательства, выдержать жесткий контроль со стороны города и субъекта Федерации. Рассчитывать же на востребованность жилья и опережающие продажи приходится в последнюю очередь.

Впрочем, как говорят в Федеральном агентстве по строительству и ЖКХ, в среднем цены на жилье по России должны вырасти еще на 20 %. Возможно поэтому объем инвестиций в основной капитал в строительной отрасли в России в первом полугодии 2004 года возрос более чем на 12 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а объем строительства — более чем на 14 %.

Проблемы и решения

Однако было бы странно, если бы деятельность московских строителей в регионах всегда протекала гладко. Безусловно, сами строительные компании, хоть порой и с небольшими оговорками, подтверждают привлекательность работы в регионах. Так, по мнению генерального директора ООО «Группа компаний “Конти”» Вячеслава Тимербулатова, насильно за пределы Москвы никто строителей не тянет. Скорее наоборот, освоение регионального рынка — это возможность для выживания и развития девелоперского бизнеса: «На столичном рынке сегодня достаточно крупных компаний с большим штатом, которым постоянно нужны новые заказы, в то же время существует проблема борьбы за землю, поскольку строительным компаниям стало тесно в Москве».

Согласен с этой точкой зрения и руководитель подразделения «РегионСтрой» компании «Главмосстрой-Инвест» Юрий Сафронов. По его словам, сложно заставить инвестора работать себе в убыток, но иногда для того, чтобы получить «копеечную» прибыль, приходится затрачивать очень много усилий: «Везде есть свои сложности: и в Москве, и в регионах. И все же строить там нелегко, местные строители не всегда отвечают нашим требованиям по качеству».

В то же время инвесторы придерживаются мнения, что не стоит отказываться, когда московское правительство предлагает тебе потрудиться в регионах. Помимо политического капитала, который можно заработать таким образом, компании вообще будет легче функционировать и в Москве — если она, конечно, заинтересована в продолжении строительства.

Каковы же основные проблемы, подстерегающие инвесторов за пределами столицы? Как считает пресс-секретарь компании «С-Холдинг» Оксана Басова, работать в регионах могут только компании, которые в состоянии позволить себе собственный завод по производству стройматериалов и взять часть затрат на себя: очень часто региональная производственная база нуждается в модернизации, а местные проектировщики работают по устаревшим схемам. Так, во Пскове для компании «С-Холдинг» были спроектированы дома, рассчитанные еще по белорусской системе 1966 года.

Не всегда инвестору достается перспективный регион, где при определенной себестоимости строительства можно продавать жилье по выгодной цене. Довольно часто нет рынка как такового, нет полноценных покупателей, способных приобрести жилье. А если инвестор не хочет выступать генподрядчиком на площадке, местные компании могут повысить свои цены на жилье. В этой ситуации московским инвесторам приходится решать, по каким ценам строить, чтобы потом продать квартиры хотя бы по себестоимости. Кроме того, нередки случаи, когда столичным компаниям дают заведомо сложные площадки: это могут быть места, где много подземных коммуникаций, и дальние микрорайоны без инфраструктуры, которые сложно осваивать и т. д.

В этом случае себестоимость строительства сразу увеличивается.

По мнению Оксаны Басовой, менталитет в регионах совершенно другой: люди там живут «медленнее», в другом режиме. К примеру, в Москве очень много компаний выполняют большой объем работ по предоплате. В регионах местные генподрядчики не могут себе этого позволить, потому что у них просто нет средств.

Тем не менее, как отмечает Юрий Сафронов, местные производители материалов быстро реагируют на приток строителей со стороны: с увеличением спроса на материалы поднимаются и цены. По возможности, эту проблему компании пытаются решить с помощью местной администрации, но получается это не всегда. Поэтому нередки ситуации, когда строителям приходится везти свои материалы издалека — соответственно увеличиваются и транспортные расходы.

Конкуренцию со стороны местных строителей отмечают не все компании. Довольно часто бывает так, что в регионе между собой соперничают несколько «москвичей». Но случается и по-другому. Например, компания «Авгур Эстейт» работает в Белгороде, и ее коммерческий директор Виктор Козлов полагает, что все зависит от места. Рынок в Белгородской области достаточно конкурентоспособен: на сегодняшний день область занимает второе место после Москвы по обеспеченности жильем в расчете на одного человека. В таких условиях необходимо предлагать качественное жилье с применением новых технологий в строительстве и эксплуатации зданий. Поэтому должное внимание уделяется изучению потребительских предпочтений жителей региона.

Но главная проблема столичных инвесторов — разрешения на строительство в центре города. Участки под застройку здесь есть, и они очень привлекательны как для инвесторов, так и для покупателей1. Но чаще всего заняты ветхим жильем, требующим сноса и расселения жильцов. Расселение значительно увеличивает себестоимость площадей в новых домах и существенно снижает рентабельность всего проекта. Тут-то и необходима помощь местных властей, которые также заинтересованы в обновлении и реконструкции центра города. К сожалению, по некоторым причинам власти часто не способны решить проблему расселения, и решение этой проблемы ложится на плечи инвесторов. Если бы жильцы частично расселялись из ветхих строений за счет предоставления муниципальных квартир, инвестиционная и строительная активность во многих регионах была бы существенно выше.

Компании также приходится работать с местными кадрами, однако единственным видом работ, где «Авгур Эстейт» пока не привлекает местных специалистов, является производство монолита: в регионах пока нет специалистов высокого класса. Как правило, они работают либо недостаточно качественно, либо медленно.

В целом в Московском управлении выполнения межрегиональных программ и освоения резервных территорий города причину «неважной» обстановки на местах видят в многолетнем сокращении темпов и объемов строительства, вызванным изменением социально-экономических условий в стране. Результатом этого негативного процесса стали: недостаточный потенциал подрядных организаций, малый резерв мощности инженерной и социальной инфраструктуры, большой процент сноса ветхого и аварийного жилья. Сказывается отсутствие разработанной и утвержденной градостроительной документации в городах и субъектах (генпланов городов, проектов детальной планировки и застройки, градостроительных обоснований и т. д.). Часто несовершенна нормативно-правовая база, особенно в сфере имущественных и земельно-правовых отношений.

И снова о прибыли

Безусловно, скорость реализации, уровень цен и степень доходности проектов напрямую зависят от города и от его потребности в новых постройках. По словам Константина Королевского, средняя рентабельность проектов по реализации жилья в регионах составляет от 10—15 %. При этом столичные компании привлекают проекты, рассчитанные на длительную перспективу и на комплексную застройку микрорайонов. В числе примеров «долгоиграющих» точек применения сил выступают сегодня Санкт-Петербург, Ярославль и Тамбов. А наиболее привлекательными регионами считаются Санкт-Петербург, Калининград, города Южного федерального округа (Сочи, Краснодар).

Когда компания «Конти» рассматривала выход в регионы четыре года назад, она рассчитывала на прибыль в 20 долларов с одного квадратного метра построенного жилья. Чтобы решить проблему дефицита жилья в Центральном федеральном округе, необходимо построить 50 миллионов квадратных метров. Даже если эти минимальные 20 долларов умножить на 50 миллионов требуемых квадратных метров жилья, можно получить 1 миллиард долларов чистой прибыли. В итоге, если взять 10—20 крупных городов и работать там на протяжении 10 лет, то 100 миллионов долларов прибыли в год в течение 10 лет — это вполне реальная цифра. Однако такой объем жилья должна строить не одна компания.

Уровень спроса и цен зависит также от инвестиционной привлекательности города. Так, по данным компании «С-Холдинг», в Рыбинске себестоимость строительства составляет 11 тысяч рублей за квадратный метр, а в Ярославле, городе с высоким промышленным потенциалом, — около 15 тысяч рублей. При продаже цены изменяются не сильно: в Ярославле — около 20 тысяч рублей за квадратный метр, в Тамбове — около 11, в Рыбинске — около 12, а во Пскове — около 15 тысяч рублей. Таким образом, общий порядок цен составляет 300—500 долларов за квадратный метр жилья.

На региональном рынке

С точки зрения скорости продаж существуют и лидеры, и аутсайдеры. Как отмечают некоторые инвесторы, хуже всего жилье распродается в Тамбове. Здесь в основном возводятся объекты так называемого эконом-класса — население здесь небольшое и небогатое, и не в состоянии выкупить строящиеся квартиры. Спрос заметно упал и в связи с тем, что в последнее время в городе появилось сразу несколько строительных компаний. Впрочем, по данным компании «Главмосстрой», осуществляющей строительство в Тамбове на свои, а не на бюджетные средства, если жители видят, что динамика строительства положительная, то у инвестора нет проблем — его жилье рано или поздно будет распродано.

Совершенно различны предпочтения граждан относительно планировки и качества жилья: так, в том же Тамбове покупатели отдают предпочтение «трешкам» в кирпичных домах площадью 80—90 квадратных метров. По данным компании «Конти» (построившей объекты в Туле, Курске, Калуге, Калининграде и т. д.), сегодня в регионах стали постепенно повышаться требования к качеству жилья. Спросом пользуются дома повышенной комфортности, нетиповое жилье с большими кухнями и балконами. Особенно хорошо «расходятся» одно- и двухкомнатные квартиры.

Как отмечают в компании «Авгур Эстейт», слово «кирпич» жителям регионов до сих пор внушает уважение. Однако уже сейчас заметно, что начали набирать популярность монолитно-кирпичные дома. Около 70 % покупателей построенного в Белгороде жилья спокойно относятся к свободной планировке, а некоторые воспринимают возможность самостоятельно планировать межкомнатные перегородки с определенным энтузиазмом.

Жилье, которое сегодня строят инвесторы из Москвы и Санкт-Петербурга, как правило, находится в высшем ценовом сегменте и считается в регионах элитным. В том же Белгороде квартиры часто покупают состоятельные люди — представители среднего и крупного бизнеса, а также сотрудники сырьевых компаний.

Само собой, при продаже жилья в регионах московские рекламные методы работают не всегда. Вернее, они требуют «привязки к месту». В случаях с дорогим жильем бизнес-класса инвесторам приходится создавать легенду, разрабатывать новый имидж места, формировать престижные районы а-ля «Нью-Крылатское» и т. п. Безусловно, при отсутствии достойной инфраструктуры задача эта усложняется.

И все же главную надежду инвесторы возлагают на программы ипотечного кредитования, которые должны привлечь покупателей к инвестированию средств в жилье, возведенное московскими строителями. По словам Константина Королевского, уже к сентябрю в регионах должно было быть выдано около 40 ипотечных кредитов в рамках совместной программы столичного департамента и Московского ипотечного агентства (уровень ставок — 10 % в валюте, 15 % в рублях). Естественно, к кредитованию могут быть привлечены различные организации. Так, ЗАО «СТРОЙИНВЕСТРЕГИОН» и ЗАО «Объединенный Промышленно-Торговый Банк» разработали программу ипотечного кредитования «Доступное жилье» (до 27 лет). Сегодня эта программа, подготовленная согласно стандартам федерального Агентства Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), внедряется в таких городах, как Новороссийск, Омск, Нижний Новгород, Ярославль. Во втором полугодии 2004 г. ипотечные кредиты получат жители Калининграда.

«Экспериментальные» проекты

Свои нюансы есть в любом городе, в том числе и за рубежом, где также строят московские компании.

К примеру, тот же Улан-Батор не кажется особо перспективным «зарубежьем», однако в рамках правительственной программы здесь возводится целый микрорайон «Москва», а среди инвесторов числятся такие известные компании, как «ДЕКРА» и «Зарубежстрой». Среди положительных факторов, влияющих на продажи в Монголии, — преимущество перед низкокачественным китайским жильем и заинтересованность на уровне правительства (много покупателей среди чиновников). Однако цены здесь не растут, удерживаясь в рамках 400 долларов за квадратный метр, и тут не принято покупать жилье на нулевом цикле: перед сделкой местные жители должны своими глазами увидеть реальный объект, «пощупать» его, удостовериться в наличии полной отделки и сантехники — и только тогда заплатить. Здесь распространена и бонусная система: покупателю в подарок могут выделить гараж, кухонную мебель и т. д.

Почти идеальным, со слов представителей компании «ДЕКРА», является их сотрудничество с латвийской компанией Parkhaus в рамках строительства жилого комплекса Solaris в рижском районе Иманта, отличающемся удобным сообщением с центром, современными коммуникациями и зеленой зоной. В октябре 2005 года планируется ввод в строй двух 22-этажных монолитных домов. Стоимость первой очереди объекта превысит 10 миллионов евро. Специалисты отмечают, что новый проект не имеет аналогов в современной латвийской истории — ни по своему размаху, ни по уровню архитектурного решения. Как отмечает генеральный директор ОАО «ДЕКРА-Групп» Тигран Алексанян, строительство в Риге идет легче, чем в Москве: от зарождения идеи до выхода на площадку проходит всего лишь год с небольшим. В столице — как минимум два года, плюс сложности с площадками.

Стоимость одного квадратного метра в этом доме варьируется от 720 до 1200 евро, при этом около 80 % сделок было заключено на условии ипотеки (в Латвии она заметно дешевле, чем в Москве — около 4—5 % годовых). Среди покупателей (помимо местных жителей) сейчас довольно много москвичей. Правда, необходимо иметь в виду, что на основании владения недвижимостью в Латвии иностранец может получить одноразовую визу без приглашения сроком до 90 дней. Если же иностранец находится в стране более 90 дней в течение полугода, ему необходимо получить вид на жительство.

Интересно, что, несмотря на высокую потребность, не очень активно пока развивается строительство коммерческих объектов в регионах. Возможно, причина тому — отсутствие административного ресурса (в отличие от программы московского правительства, способствующей возведению жилья в регионах). Так, на прошедшей 2 сентября конференции, посвященной доходности коммерческой недвижимости в регионах, экспертами были отмечены несколько проблем: непрозрачность рынка, высокие административные риски (власти меняются непредсказуемо и хаотично), отсутствие аналитической базы для инвесторов, плохой уровень развития инфраструктуры и низкие доходы арендаторов по сравнению с Москвой. Кроме того, в регионах отсутствуют глобальные градостроительные программы типа столичного строительства Третьего транспортного кольца или реконструкции МКАД. В связи с этим инвестору, задумавшему строить торговый центр или склад, не по силам брать на себя не только возведение необходимой парковки, но и строительство автомагистралей, ремонт дорог и т. д.

Собственнику сложно найти для своего объекта и подходящую управляющую компанию. По словам исполнительного директора Гильдии управляющих и девелоперов (Санкт-Петербург) Павла Гончарова, управляющим компаниям, желающим работать на региональных рынках, придется выстраивать отношения с местными монополистами, искать пути привлечения арендаторов и партнеров на незнакомом рынке, которым можно было бы доверять. Иногда кажется, что «пришлым» инвесторам («москвичам» или «питерцам») намного выгоднее развивать региональный рынок коммерческого строительства, нежели местным строителям. Вполне привычны такие картины: в Омске на фоне ужасного состояния как обычных домов, так и здания мэрии функционирует 4—5 роскошных развлекательных центров с казино и боулингами. Подобно японцам, проводящим уик-энд на уже «своих» Канарских островах, выходные в Омске проводит топ-менеджмент из Сургута. Несмотря на пропаганду строительства гостиниц в регионах, единственный отель Ханты-Мансийска (вроде бы инвестиционно привлекательного города) простаивает: наполняется он только благодаря зимним соревнованиям по биатлону или редким событиям, вроде кинофестиваля в 2004 году.

Санкт-Петербург — особняком

Информация о строительстве в северной столице постоянно сопровождается негативными слухами и историями, несмотря на положительную информацию об условиях для московских инвесторов, исходящую от официальных лиц. Видимо, не все так просто. Довольно исчерпывающим в данной ситуации выглядит комментарий директора филиала Knight Frank Saint-Petersburg Елены Табала.

По ее словам, столичным компаниям самим придется решать, насколько выгодным для них будет выход на петербургский строительный рынок. Очевидно, что при принятии решений нельзя ориентироваться на норму доходности в 14—18 %, существующую сегодня на данном сегменте. Эти цифры характеризуют деятельность местных строительных компаний, которые имеют отлаженные схемы взаимодействия с поставщиками, подрядными организациями, городскими властями и другими структурами, вовлеченными в процесс строительства и реализации жилья. Для московских компаний уровень транзакционных издержек может оказаться выше, что неблагоприятно скажется на отдаче вложенных инвестиций. Это можно считать ценой, которую придется заплатить за выход на новый рынок. Безусловно, при сравнении норм доходности строительства жилых объектов в Москве и Санкт-Петербурге город на Неве пока что проигрывает.

Принимая решение о входе на питерский строительный рынок, необходимо учитывать высокую степень его монополизации — наличие группы авторитетных и влиятельных компаний, таких как «ЛенСпецСМУ», «Строймонтаж», «ЛЭК», «Петербургстрой Сканска», «ЛСР Групп» и др. Они чувствуют себя настоящими хозяевами местного рынка и диктуют правила игры другим участникам. Московским «гостям» придется столкнуться с жесткой конкуренцией как со стороны этой группы, так и со стороны других участников рынка.

Несомненно, что городские власти приветствуют приход на местный строительный рынок новых игроков. Другое дело, что самим игрокам местные правила игры могут показаться жесткими и несправедливыми. Подобная реакция может возникнуть прежде всего при получении права застройки в условиях острого дефицита ликвидных площадок. Последнее может оказаться решающим для многих желающих начать строительство в Петербурге. Известно, однако, что данный факт не останавливает местных строителей, благоразумно запасшихся «пятнами» под застройку впрок.

Принятая в Петербурге система предоставления земельных участков под застройку с фиксированной минимальной ценой2 является одним из существенных факторов, влияющих на доходность инвестиций и на расстановку сил в среде девелоперов. Фактически данная система сыграла на руку гигантам строительного сектора, ужесточив возможности проникновения на рынок новых игроков и вытеснив с него ряд компаний, не «потянувших» резко возросшие начальные инвестиции.

При рекламе объектов (а главное при разработке проектов!) «москвичам» рекомендуется не забывать о том, что петербуржцы любят свой город и гордятся им. Да и иногородние покупатели очень ценят петербургскую классику и местный колорит. Для того чтобы приход московских строительных компаний сказался на уровне цен, необходимо достичь достаточно больших объемов строительства; занять на рынке определенную нишу; приобрести существенное влияние. На сегодняшний день до выполнения данных условий пока далеко.

А имеющиеся единичные проекты картину рынка не меняют.

Банковский рынок не оказал существенного влияния на рынок недвижимости. Несмотря на то, что часть физических лиц — вкладчиков «проблемных» банков предпочла оперативно вложить средства в объекты прежде всего жилой недвижимости, в Санкт-Петербурге не произошло изменения объема продаж и цен реальных сделок.

На местном рынке наиболее востребованными являются кирпично-монолитные дома с собственной инфраструктурой (гараж, паркинг, и т. п.). Бесспорным лидером продаж остаются однокомнатные квартиры с большой кухней и лоджией. Все большую популярность приобретает возможность максимально адаптировать планировку под запросы будущего собственника квартиры, но это характерно для сегментов элитного жилья и жилья повышенной комфортности.

О доступности жилья, построенного московскими компаниями, можно будет судить с появлением реального предложения. Тогда же можно будет определить его достоинства и недостатки. Пока есть информация лишь о планах. Например, проект строительства ста тысяч квадратных метров жилья (на начальном этапе) на участке 31-го квартала Фрунзенского района. Инвестор — ОАО «Московская инвестиционно-строительная компания». Судя по тому, что далее планируется возведение порядка пятисот тысяч квадратных метров жилья в год, компания делает упор на «массовое» и доступное жилье и, соответственно, на массового потребителя.

Пока московские компании размышляют о целесообразности выхода на «региональный» питерский рынок, петербургские строители активно осваивают рынок столичный. Пример тому — деятельность корпорации «Строймонтаж», имеющей сегодня такие успешно реализованные проекты в Москве, как БЦ «Европа билдинг», ЖК «Корона», ЖК «Золотые ключи» и «Золотые ключи-2» и целый ряд проектов в стадии проектирования или строительства, включая башню «Федерация» в комплексе «Москва-Сити». Известны амбициозные планы других петербургских строительных компаний, таких, как «Петербургстрой Сканска», «ЛСР Групп» и других по расширению деятельности на московском рынке.

Очевидно, что выход компаний на новые рынки и стремление занять в них определенную нишу является закономерным процессом развития любой индустрии вообще и строительной в частности. Так же ясно, что данный процесс оказывает позитивное влияние на экономическое и социальное развитие как отдельных регионов, так и государства в целом. Проблема лишь в одном — как закрепиться в этой нише.

 


1 «Авгур Эстейт» уже два года реализует долгосрочный проект реконструкции 19-го квартала Белгорода, который находится в центре города и является, по сути, его лицом. Возврат

2 80 долларов за квадратный метр общей площади квартир и встроенных помещений при строительстве жилья и 100?долларов за квадратный метр земельного участка?— при строительстве объектов коммерческого назначения. Возврат