Директор-Инфо №33'2004
Директор-Инфо №33'2004
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор




.





 

Риски инвестиций в недвижимость недооцениваются?

Андрей Лусников

Фоном для этих публикаций был стремительный рост цен на жилую недвижимость — цены по-прежнему росли темпами, соответствующими 35—40% в годовом выражении. А ведь эти темпы рынок выдерживал в течение трех лет, за счет чего совокупный рост стоимости жилья за указанный период превысил двукратный уровень.

Разговоры о кризисе, поутихшие весной 2004-го, возобновились с новой силой в начале лета, когда обострились проблемы отечественного банковского сектора: комментаторы утверждали, что разрастание кризиса вынудит банки сократить объемы кредитования жилищного строительства, а это повлечет ценовой обвал. Во второй половине лета ценовые индикаторы недвижимости стали фиксировать резкое замедление темпов роста. Этот факт, который вполне может носить сезонный характер (активность на рынке недвижимости обычно летом ослабевает), трактуется экспертами как новое свидетельство грядущего кризиса. Так ли это? Чего ждать от рынка в ближайшее время? И если кризис — падение цен — действительно начнется, благом или злом станет он для российской экономики?

Рынок

Макроэкономическая роль рынка недвижимости очень велика во всех развитых странах. Американцы следят за индексами рынка недвижимости не менее внимательно, чем за индексами NASDAQ или Dow Jones. Причиной этого внимания является высокая степень вовлечения оборота недвижимости в общий рынок капитала: банки, кредитующие покупателей домов и квартир, активно работают с ипотечными облигациями, обращающимися на финансовом рынке. Высокий спрос на недвижимость увеличивает емкость рынка таких облигаций, способствует устойчивому функционированию строительного сектора, но главное — свидетельствует об уверенности американцев в завтрашнем дне. А низкий спрос опасен, так как способствует экономической стагнации.

В России рынок недвижимости по-прежнему находится в стадии становления, на нем присутствует высокий спрос (обеспеченность жильем среднего россиянина составляет менее 20 квадратных метров, в то время как в Европе этот показатель — около 40 квадратных метров, а в США — около 70 квадратных метров). Но спрос россиян на жилье не является платежеспособным — не более 10% населения имеют средства, достаточные для приобретения квартиры, или хотя бы документально подтвержденный доход, позволяющий воспользоваться ипотечным кредитованием.

Правительственные программы по развитию ипотеки внушают надежду — но пока не могут кардинально изменить ситуацию. В программе, направленной на формирование рынка доступного жилья, определено, что к 2010 году жилищное строительство должно вырасти в два раза, до 130—150 миллионов квадратных метров в год, а число желающих взять ипотечный кредит может стать больше аж в 30 раз! Но пока это лишь декларации. Пока ситуация откровенно плоха: «благодаря» усилиям властей, обременивших процедуру купли-продажи недвижимости оформлением огромного количества документов, рынок имеет огромные транзакционные издержки и потому «кормит» огромное количество агентств, перепродавцов и консультантов. То есть «цена входа» на рынок очень высока.

Но зато благодаря стремительному росту цен последних лет рынок представлял для своих участников самое настоящее «золотое дно». По данным аналитического центра IRN.ru, индекс стоимости жилья (отражающий усредненную стоимость квадратного метра московских квартир) составил в августе 2004 года 1804 доллара. В то же время индекс доходности жилья от IRN.ru, хоть и заметно снизился в августе, остается на уровне, более чем в пять раз превышающем доходность банковских депозитов. Данная цифра вполне адекватна: ведь в отличие от банковского депозита, приносящего лишь фиксированный процент (в настоящее время валютные депозиты вряд ли принесут более 5—6% годовых), владение недвижимостью порождает два источника доходов: доход от использования (реализуется в виде проживания или получения немаленькой арендной платы), а также от изменения рыночной стоимости квартиры. Недвижимость как инвестиционный актив эквивалентна акциям — притом, что дивиденды, выплачиваемые по большинству российских акций, остаются очень низкими (не более нескольких процентов в год), в то время как высокие арендные ставки обеспечивают ежегодный доход от недвижимости, составляющий порядка 10—15% ее стоимости.

Не будем забывать и о том, что недвижимость (при всей сложности оформления прав и нюансов, сопровождающих аренду) является для большинства россиян гораздо более простым и понятным способом вложения средств, нежели акции.

Инструмент

Итак, недвижимость давно используется и компаниями, и состоятельными россиянами как инвестиционный инструмент. Различные эксперты оценивают долю квартир, приобретаемых в инвестиционных целях, в 20—40% от всего рынка. Можно попытаться оспорить эти цифры — точные оценки здесь вряд ли возможны, так как большинство семей, сдающих квартиры внаем, не оформляют соответствующих договоров и потому их операции остаются за гранью официальной статистики.

Уровень доходности, обеспечиваемый арендой, в 5—6 раз превышает доходность надежных сберегательных инструментов — депозитов и облигаций. Формально, как мы уже отметили, недвижимость относится к приносящей (потенциально или реально) доход собственности. Она может, как увеличиваться, так и уменьшаться в цене и потому относится к классу инструментов с нефиксированной доходностью. Родственные инструменты — акции, а также паи в ПИФах. Надо сказать, что эти финансовые инструменты также были в последние годы весьма доходными. Так, индекс РТС за последние три года вырос в 2,5 раза. Примерно на столько же — в 2—3 раза — увеличилась стоимость паев в ПИФах, ориентированных на рынок акций (так, по данным национальной лиги управляющих, стоимость пая в фонде «Добрыня Никитич» за три года выросла на 200%, а в фонде «Альфа-капитал» — на 136,3%). Эти цифры сравнимы с ростом цен недвижимости, но их не превосходят.

Тенденции

Глобальные российские планы по созданию ипотечных схем успели разогреть рынок, однако почти не повлияли на объемы вводимого в строй жилья. Существует мнение, что оглашение этих планов внесло немалую лепту в столь стремительный рост. Еще одним фактором роста является существенное улучшение благосостояния населения, фиксируемое в последние годы. Это благосостояние, впрочем, весьма неравномерно: эффективный бизнес сконцентрирован в сырьевой и экспортной отраслях, управлении, сфере обслуживания, и оттуда (и из госбюджета) денежный поток разливается по всей остальной экономике.

Слишком медленное развитие обычной ипотеки привело к появлению и широкому распространению «квази-ипотеки», состоящей в предоставлении фирмами временного или постоянного жилья своим сотрудникам, а также предоставление им «беспроцентных» кредитов. Аналогичная практика широко распространена и со стороны государства — чиновники получают квартиры по балансовой стоимости, далекой от рыночной, а социальные программы обеспечивают (пусть с черепашьей скоростью) жильем тех, чьи доходы даже не приближаются к необходимым для покупки жилья на рынке. Такая «квази-ипотека» деформирует рынок жилья, выводя огромное число операций за грань рынка и способствуя тому, что на оставшейся части рынка цены оказываются откровенно завышенными.

И это несет рынку недвижимости очевидную угрозу. Угроза — в дальнейшем сокращении рыночной доли квартир, сопровождаемом ростом доли квартир в распоряжении государства и крупных фирм. В сокращающемся рыночном сегменте неизбежен ускоренный рост цен, окончательно закрывающий дорогу на рынок аренды не только малообеспеченным, но и менее обеспеченной части среднего класса.

Аренда

Угрозу рынку (потенциальную) несут и планы увеличения налогообложения операций аренды. Это увеличение (если оно состоится) повысит издержки рынка аренды на 15—20%. Отметим, рынок аренды не слишком эластичен по предложению, и потому изъятие этих средств, очевидно, больнее ударит по арендатору. Если власти тем не менее начнут предпринимать действия, способствующие массовой легализации арендных отношений и при этом добьются роста налогообложения, то они тем самым приблизят момент, когда непрерывная тенденция к ценовому росту изменится на противоположную.

Но может случиться и иное. Если упадет платежеспособный спрос нацеленной на аренду группы населения (маловероятно в условиях высоких цен на нефть) или резко сократится деловая активность (возможно при дальнейшем ухудшении в России делового климата) начнут сокращаться арендные ставки. А эти ставки — ориентир для оценки долгосрочной эффективности владения недвижимостью. Падение арендных ставок станет отчетливым признаком скорого перелома тенденции на рынке недвижимости.

Осень

По данным IRN.ru, в августе ожидаемые текущие темпы роста цен замедлились до 0,1% в месяц. Ценовой рост выдыхается. Стоит ли опасаться того, что цены начнут снижаться? Возможно, но в нынешних условиях процесс снижения может быть только рукотворным. Его можно инициировать по аналогии со снижением на фондовом рынке, произошедшем весной 2004 года: аналогом активизации «дела ЮКОСа», уронившего рынок, на рынке недвижимости могут стать, например, массовые проверки жилого фонда на предмет выявления «серых» арендаторов. Еще одна опасность (и реальная) — возможность мошеннических действий и непреднамеренных банкротств со стороны фирм, реализующих новые квартиры.

Итак, резюмируем. Недвижимость как инвестиционный инструмент по своей сути эквивалентна другим активам собственности, например, акциям. Поэтому рынок недвижимости подвержен тем же рискам, что и рынок акций. Высокие транзакционные издержки и отсутствие четких индикаторов не позволяют игрокам рынка недвижимости видеть динамику изменения капитала, вложенного в рынок недвижимости, настолько же оперативно, насколько это могут видеть участники рынка акций. Рынок недвижимости сглаживает краткосрочные колебания, а потому у его участников возникает иллюзия, что текущая ситуация (рост цен и высокая аренда) стабильна и прибыль останется высокой. Эта иллюзия может быть развеяна в ближайшие месяцы (если регуляторы приложат специальные усилия), но, скорее всего, рынок сохранит тренд еще на год—два. Денег в стране по-прежнему много и значительная их часть будет направлена на рынок недвижимости. Признаком приближающегося кризиса (заметного падения цен) может стать либо начало болезненных реформ налогообложения, либо падение спроса и снижение ставок аренды. Возможно, инертность рынка жилья обеспечит в момент кризиса практически полную неликвидность.

В то же время само по себе снижение цен, пусть кризисное, может быть полезным по следующим причинам. Во-первых, произойдет проверка устойчивости рыночной инфраструктуры, будет создан прецедент «рваной» ценовой динамики, что приведет к вымыванию с рынка случайных участников, эксплуатирующих лишь благоприятную тенденцию. Фирмы, прошедшие через полосу негативной конъюнктуры, получат опыт, позволяющий рассчитывать на долгосрочную работу. Ну и второй, не менее важный, благоприятный фактор — цены на недвижимость в Москве и во многих российских городах намного оторвались и от себестоимости, и от экономических реалий. А потому их умеренное снижение могло бы быть очень полезным.

Сегодня инвестору в рынок недвижимости, особенно непрофессиональному, «по наитию», стоит крепко задуматься о своей дальнейшей стратегии. Все свидетельствует о том, что время почти гарантированного бурного роста цен на любую недвижимость без разбора проходит. Этот рынок перестает быть «вещью в себе» и начинает функционировать по тем же законам, что и рынок акций, с похожими политическими, административными и конъюнктурными рисками. Можно сказать, что наступает время вдумчивого спекулянта, готового работать как в условиях роста, так и в условиях снижения цен. Поэтому тем непрофессиональным частным инвесторам, кто давно приобрел недвижимость в спекулятивных целях и уже обеспечил себе достаточный доход, стоит задуматься о фиксации прибыли, то есть о продаже. Конечно, в таких вопросах торопиться нельзя, да и не нужно. Тем же непрофессиональным инвесторам, которые лишь планируют новую покупку недвижимости как объект инвестиций, стоит задуматься о том, что наиболее благоприятное время для подобных вложений уже прошло. Рост скорее всего продолжится, но уже совсем не такими темпами как год или два назад, а степень доходности таких инвестиций будет сильно зависеть от того, насколько грамотно выбран объект. Тем же, кто не готов к глубокому анализу и новым рискам, в такой ситуации лучше воздержаться от принятия решений «по старинке», вспоминая времена, когда в цене росло все, что не двигалось.