Директор-Инфо №30'2004
Директор-Инфо №30'2004
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Павелецкое «подворье»

Надежда Русина

Замоскворечье: точечный удар

Район Замоскворечья как раз относится к привлекательным для инвесторов местам: цена земли здесь достаточно высока. Поэтому целесообразно строить преимущественно дорогую недвижимость, способную «переварить» повышенные издержки застройки. Но смущает то, что на потенциально престижной территории много предприятий, подлежащих выводу, и домов, находящихся в аварийном состоянии.

Еще в XIX веке статус Замоскворечья был далек от престижного: здесь проживало купечество да рабочий люд, а земля стоила недорого. Не особенно ценился район и в советские времена: именно в этот градостроительный период рядом с сохранившимися архитектурными памятниками — старинными малоэтажными усадьбами и церквями — стали появляться уродливые панельные постройки и заводы. Лишь благодаря признанию Замоскворечья в 1973 году заповедной зоной разрушение купеческих особняков было остановлено.

Сегодня перспективы у этой зоны самые благоприятные: уже сейчас Замоскворечье входит в пятерку самых престижных районов города. А уж если градостроительный план развития Замоскворечья до 2020 года будет исправно воплощаться в жизнь, то район, возможно, начнет оспаривать славу Остоженки.

Согласно этому плану (принятому Постановлением Правительства Москвы № 1018­ПП от 17 декабря 2002 года) в районе должно быть увеличено число жилых территорий за счет освоения участков производственных и коммунальных предприятий с 97,6 до 112,4 га; около 18 старинных зданий должны быть отреставрированы. Проблемы экологии предполагается решить за счет сокращения территорий складского и коммунально­транспортного назначения, в частности реконструкции промышленной зоны на Озерковской набережной у Водоотводного канала. На освобождающейся территории должно быть осуществлено новое строительство в объеме 364 тыс. кв. м (с учетом зон выводимых предприятий и сноса аварийного фонда, в том числе построек 1920–30­х годов).

Как планируют власти, число проживающих в районе жителей должно уменьшиться с 47,3 до 40,3 тысяч человек, а довольно сложная транспортная ситуация разрешится с помощью строительства новой инфраструктуры: тоннеля под Павелецкой площадью, Космодамианского моста, реконструкции Садовнического проезда с целью «законного» движения автомобилей, введения дополнительного выхода на станции метро «Павелецкая»–кольцевая.

Что касается цен на недвижимость в Замоскворечье, они долгое время формировались лишь за счет нескольких строящихся в этом районе объектов (увеличиваясь по мере окончания строительства), поэтому аналитикам сложно было говорить о средней цене квадратного метра — она колебалась в районе 5–6 тысяч долларов. Безусловно, цены на вторичное жилье (с учетом «накруток» за дом или эксклюзивный ремонт) могут быть значительно выше. Так, в базе одного из крупных риэлторских агентств квартира на Малой Полянке площадью 135 кв. м в двухэтажном малоквартирном особняке постройки 2000 года, отделанная в дворцовом стиле, стоит все 2 миллиона долларов. Квартира в английском стиле площадью 170 кв. м в шестиэтажном доме 1931 года на Большой Ордынке — 830 тысяч долларов. Таков разброс цен на эксклюзивные объекты. Стоимость нового жилья сегодня составляет примерно 3–5 тысяч долларов в зависимости от объекта.

Рост цен в Замоскворечье, как и в целом по столице, сейчас слегка приостановился. Откровенных заявлений на этот счет от московских экспертов почти не услышишь: они предпочитают делать осторожные прогнозы. А вот федеральные чиновники высказываются более открыто. Как заметил Владимир Аверченко (Федеральное агентство по строительству и ЖКХ): «В Москве самое дорогое жилье. И здесь может случиться ситуация, когда раздутый на рынке недвижимости спекулятивный пузырь лопнет и начнется снижение цен».

По словам председателя совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) Владимира Пономарева, с начала лета квартиры в Москве подешевели на 10–15%. Причина — «перегрев» рынка, проблемы в банковском секторе, «низкий сезон» и другие факторы. Первыми цены на квартиры снизили застройщики, которым нужно возвращать банковские кредиты, а затем та же тенденция наметилась и на вторичном рынке.

Впрочем, по его мнению, ситуация на рынке жилья должна стабилизироваться, а увеличению стоимости жилья в Москве так или иначе будут способствовать значительные обременения инвесторов, которые устанавливаются муниципальными властями при выделении участков земли под строительство. В центре Москвы они составляют до 60% от стоимости жилья, а на окраинах города — 30%.

Возможно, именно по последней причине темпы строительства в Замоскворечье сложно назвать «высокими». Несмотря на наличие, пожалуй, самого большого числа потенциальных строительных площадок (около 40), застройщики вынуждены сначала решать проблемы с освобождением участков, согласованием и т. д. Кроме того, возвести новый элитный дом среди плотной застройки в центре Москвы особенно сложно. Приходится принимать в расчет множество осложняющих факторов: исторический облик района, сложные геологические условия и плохие коммуникации, тесные площадки и ограничения по ведению строительства. В то же время и сама окружающая (к примеру, социальная) среда не всегда удовлетворяет «элитным» требованиям. Так, сейчас во всем Замоскворечье возводится 5–6 жилых объектов, из которых несколько находится в районе станции метро «Павелецкая».

Жизнь в новом мире

В первом квартале этого года началось строительство дома по Озерковской набережной, 52.

О начале продаж застройщики объявили еще летом прошлого года, предлагая инвестировать средства, как обычно, на этапе рытья котлована. Сейчас возведение дома находится на начальном этапе, так что прикинуть хотя бы приблизительно замысел проектировщиков и размах стройки все равно не представляется возможным. Ранее на месте будущего элитного комплекса находилось выведенное в 2001 году предприятие ОАО «НИИТАвтопром».

Строительство дома, находящегося, по PR­версии риэлторов, в районе «московского Петербурга», должно завершиться в III квартале 2005 года. Инвестором, заказчиком и генеральным проектировщиком выступает ОАО «Новый Мир». Генподрядчик строительства — компания «Монолит­групп», генсубподрядчик — ООО «Баупорт».

По задумке застройщика, в конечном варианте дом будет представлять собой двухподъездное строение переменной этажности (3, 4, 6, 8 этажей) на 37 квартир (от 100 до 280 кв. м) с подземной парковкой на 52 машины. В пресс­ релизе указывается, что охраняемый комплекс с благоустроенной прилегающей территорией будет стоять практически у самой воды. Среди технических характеристик — монолитные железобетонные несущие стены, финские стеклопакеты, лифты производства фирмы Schindler и т. д. Будущие жильцы дома на Озерковской набережной смогут пользоваться телефоном (два номера на квартиру), Интернетом, городским и спутниковым телевидением. Сегодня в продаже есть 33 квартиры по цене 3400 долларов за кв. м.

Такова, как говорится, официальная версия. В натуральном виде оказывается, что выбранный для строительства район назвать «элитным» можно лишь с большой натяжкой. Безусловно, сама набережная — место довольно тихое, но дом 52 находится как раз в ее конце, почти на пересечении с улицей Зацепский вал, отличающейся оживленным движением. Неподалеку находятся станция метро «Павелецкая» и Павелецкий вокзал.

Вид на набережную представляется несколько унылым: как раз напротив будущего комплекса раскинулись многочисленные готовые и строящиеся офисные здания, в частности Аврора Бизнес­парк, со стороны Космодамианской набережной — Риверсайд­тауэрс и новые стройки офисных высоток. Впрочем, будущим покупателям стоит поинтересоваться видом на набережную. Иначе велика вероятность того, что из окон квартиры придется любоваться скудно озелененным двором, закопченными брежневскими «панельками» и жизнью их обитателей. Дом на Озерковской, 52 буквально втиснут в сложившийся конгломерат жилых строений. Расстояние между ними, особенно с правой стороны дома по набережной, кажется минимальным.

С точки зрения инфраструктуры микрорайон богат всякого рода организациями. Это автомобильные, строительные, ремонтные, туристические фирмы и т. п. Из медицинских услуг — пара­другая частных клиник на Озерковской набережной и несколько государственных поликлиник в Большом Татарском переулке Продуктовых магазинов немного — «Азбука вкуса» на Валовой улице и небольшой магазинчик на Татарской улице, зато рядом есть несколько заведений типа «Максима­Пицца». Однако идею элитной застройки полностью убивает соседнее обшарпанное двухэтажное строение, в котором расположился интим­магазин «Купидон», обозначенный пестрыми вывесками с рекламой пип­шоу и видеокабин.

До 2008 года на Озерковской набережной на месте Краснохолмского камвольного комбината (д. 26) появится еще один крупный комплекс стоимостью 150 миллионов долларов. Первая очередь из двух офисных зданий класса «А» (13 800 кв. м) будет сдана осенью этого года. В 2005 году начнется строительство второй очереди: 3–4­звездочная гостиница (7000 кв. м), жилой дом (20 000 кв. м) и офисный центр (13 000 кв. м). Третья очередь (административно­жилые здания площадью 50 000 кв. м) пока находится в стадии разработки. В конкурсе на возведение зданий приняли участие 15 ведущих мировых архитектурных бюро, заказ достался американской Hellmuth, Obata+Kassabaum, Inc (HOK). Проект должен быть разработан с учетом исторической застройки старой Москвы.

Строить эти объекты будет компания «Стройинком­К», дочерняя структура холдинга Africa Israel Investments (AII), в сферу интересов которого входят недвижимость, строительство, телекоммуникации, туризм и энергетика. AII — часть крупного холдинга Leviev Group, возглавляемого Львом Леваевым, одним из крупнейших мировых тоговцев алмазами. Оборот группы оценивается в три миллиарда долларов, из которых более одного миллиарда приходится на алмазный рынок. Компания «Стройинком­К» известна возведением элитного жилья в центре столицы. Среди ее построек «Дом со львами» на Малой Молчановке, «Палаты Муравьевых» и «Квартал на Патриарших».

Тихий центр

Именно такое описание вполне подошло бы улице Бахрушина, где будет строиться следующий объект (ул. Бахрушина, вл. 13). Она практически целиком заполнена различными организациями: коммерческими, административными и общественными. Тут и представительство компании IBM, и управа района «Замоскворечье», Москомзем и, конечно, известный театральный музей им. Бахрушина. С некоторых пор улицу знают в народе и благодаря удачно реконструированному кинотеатру «Пять звезд».

До недавних пор единственным действительно элитным домом здесь была «Замоскворецкая усадьба» (ул. Бахрушина, 19), возведенная в 1998 году компанией «КВ­Инжиниринг». Дом построен в очень выгодном месте — на территории так называемого Замоскворецкого парка — небольшого сквера с действующей цветочной оранжереей­магазином. Усадьба как бы «утоплена» внутри парка, что изолирует ее от многочисленных офисных служащих и их автомобилей, обычно загромождающих бо’льшую часть улицы. Территория владения 13 такими преимуществами не обладает, хотя и примыкает к парку с южной стороны. Правда, парк и оранжерея находятся за мрачного вида забором и с этой самой стороны выглядят довольно заброшенно.

Будущий элитный дом стоит на пересечении улицы Бахрушина и Большого Татарского переулка. Строительство многофункционального жилищно­административного комплекса будет проводить Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС). Все работы планируется завершить к IV кварталу 2005 года. Новое здание возводится по индивидуальному проекту и представляет собой монолитно­кирпичное строение разной этажности (5–9 этажей). Проект предполагает функциональное разделение объемов дома. Вход в жилую часть комплекса будет устроен со стороны парковой зоны, а вход в административную часть — со стороны Большого Татарского переулка и улицы Бахрушина.

Общая площадь комплекса составит около 19,6 тыс. кв. м, из которых 11,3 тыс. кв. м займет жилая часть здания, а 4,6 тыс. кв. м уйдет под офисы и помещения управы района. Жилая часть комплекса состоит из 71 квартиры (от 2 до 5 комнат), площадью от 81,9 до 166,8 кв. м. Квартиры в этом доме, несмотря на то, что еще нет даже котлована, продаются несколькими компаниями, включая и сам ДИПС, установивший среднюю цену за кв. м — 127 800 рублей.

Проектом запланировано строительство двухуровневого подземного паркинга на 77 машин и благоустройство прилегающей территории. Проект предполагает сооружение пешеходных дорожек и детских игровых площадок, въезды автотранспорта со стороны улиц Бахрушина и Татарской, а также со стороны Большого Татарского переулка, создание дополнительных парковочных мест и разбивку газонов. С учетом того состояния, в котором сейчас находится строительная площадка, остается надеяться, что застройщик действительно выполнит свои обещания по приведению в порядок территории. Впрочем, все это оговорено в Постановлении Правительства Москвы № 304­ПП от 03.04.01.

В соответствии с данным постановлением к 2002 году строительная площадка уже должна была быть свободна. Она и есть свободна: о проделанной работе свидетельствует перепаханное поле на месте бывшего строения, наличие на участке пары строительных бытовок и огороженных насаждений. Сама территория стройки никак не выделена: отсутствует и забор, и реквизиты застройщика с подрядчиками. Как нам стало известно, ДИПС только сейчас выходит на данную площадку, чем и объясняется временное запустение. Впрочем, судя по полученной на последнем брифинге в ДИПС информации, комплекс должен быть построен вовремя и без проблем: компания жестко отслеживает качество строительства своих объектов, а все возникающие недостатки генподрядчики устраняют за свой счет.

Владение 13 окружено кирпичными «сталинскими» домами, со стороны Татарской улицы находится обычный продуктовый магазин, а со стороны Большой Татарской улицы — организации, среди которых ТВ­Центр и радиозавод «ТЕМП». Недалеко от нового дома располагаются общеобразовательные школы № 525 и № 1259 (ул. Бахрушина, д. 24, стр. 1; 5­й Монетчиковский пер., д. 12); детский сад № 47 (ул. Новокузнецкая, д. 29–31); ясли­сад «Парижская коммуна» № 2024 (5­й Монетчиковский пер., д. 12); детская библиотека имени А.Н. Радищева (ул. Бахрушина, д.4); центр детского и юношеского творчества (ул. Бахрушина, д. 17); поликлиника № 51 (Б. Татарский пер., д. 4/8).

Территория развития

Недалеко от станции метро «Павелецкая», на пересечении Большой Татарской улицы и Климентовского переулка возводится комплекс переменной этажности (8–12 этажей) на месте выведенного завода «Спринт». Это двухсекционное, четырехподъездное здание индивидуальной планировки, включающее технический этаж. Всего в жилой части запроектированы 97 квартир общей площадью от 95 до 250 кв. м, для каждой квартиры предусмотрено витражное остекление, балконы и застекленные лоджии. В проектируемом комплексе намечено разместить подземную стоянку под комплексом на 116 машин и гостевую автостоянку в дворовой части комплекса — на 8 машин. Средняя цена за кв. м — 3700 долларов.

Застройщиком, компанией «НК Инжиниринг», на первом этаже дома предусмотрены нежилые помещения общего назначения: физкультурно­оздоровительный комплекс, помещения обслуживания жильцов, офисные помещения. На охраняемой территории комплекса, которая будет иметь ограждение по всему периметру, запланирован и внутренний двор с детской площадкой. Срок сдачи дома по Климентовскому переулку, владение 4, по последним данным, — IV квартал 2004 года (судя по указанной на информационном щите информации, сроки сдачи несколько затягиваются). Основным продавцом является Центр продаж недвижимости «Столица».

Комплекс находится в состоянии полуготовности и до конца еще не достроен, не возведены все перекрытия на нижних этажах.

Возможно, на скорость строительства повлияли нарушения, допущенные в 2002 году при проведении буровых работ на площадке проектируемого жилого дома, когда возникла аварийная ситуация на перегоне между станциями метро «Третьяковская» и «Марксистская». Кроме того, застройщик обещал возвести ограждение дома, однако не понятно, каким образом он собирается это делать: дом максимально приближен к тротуару.

Из явных минусов данного комплекса бросается в глаза близость к трамвайной линии и станции метро «Новокузнецкая». Дом довольно тесно соседствует со старыми жилыми зданиями, явно нуждающимися в реконструкции. Самое сильное негативное впечатление производит четырехэтажный обшарпанный особняк, находящийся на Большой Татарской улице.

На улице расположены не только старые дома, но и завод АО «ЛГМ Гидромаш», производящий лопастные гидравлические машины и насосы для военных кораблей и ракетных комплексов. Завод, на территории которого сегодня расположились фирмы­арендаторы, в данный момент переживает сложные времена: захват предприятия и смену руководства. Причина банальна: борьба за акции, а далее — за проект строительства на территории завода жилого комплекса площадью 100 тыс. кв. м стоимостью около 100 миллионов долларов. Ведь согласно постановлению Правительства Москвы инвестором вывода предприятия и нового строительства был определен сам ЛГМ Гидромаш.

Так что пока дом по Климентовскому переулку для данной улицы является единственным в своем роде элитным жилым особняком, к тому же находящимся на стадии завершения строительства. Изменится ли ситуация к лучшему, избавится ли район от уродливых «пережитков» прошлого — зависит, несомненно, от администрации Замоскворечья.

В данный момент перед руководством района стоят несколько важных задач. Это реконструкция или капремонт ветхих домов с деревянными перекрытиями старой постройки, по возможности без сноса и отселения жильцов. Решение транспортной проблемы — ведь внутренние улицы Замоскворечья извилистые, тесные, а некоторые вообще непригодны ни для парковки автомобилей, ни для проезда. И, наконец, последний вопрос — площадь зеленых насаждений района, которая до 2020 года должна быть увеличена в три раза (с 12,5 до 36 га). Тогда, возможно, район Замоскворечья, а в частности, рассматриваемый микрорайон станет развиваться по­другому, качество жизни улучшится, а строительство комфортного и дорогого жилья здесь будет более уместным, а не «притянутым за уши» — ради материальной выгоды, в противовес существующей инфраструктуре и социальной среде.