Директор-Инфо №30'2004
Директор-Инфо №30'2004
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Дом у реки

Елена Покидова

Если вы решили купить загородный особняк, удачно расположенный на берегу водоема, может оказаться, что покупка кроме неприятностей ничего не принесет. Так, многие владельцы незаконно построенных домов терпят огромные убытки, а собственники строений, расположенных по берегам рек и озер, решив искупаться, покататься на яхте или просто порыбачить, подвергают свое здоровье серьезному испытанию. Возможно, что в скором времени даже жить у реки будет опасно... Кроме того, по оценкам специалистов, в ближайшие годы Подмосковье ожидает водный кризис…

В этой статье мы дадим некоторые рекомендации тем, кто желает купить недвижимость или бизнес в пригороде, и рассмотрим, на что нужно обращать внимание при выборе недвижимости.

Дома «на птичьих правах»

Количество незаконных построек, возводимых в России в последние годы, постоянно увеличивается. Судя по числу поступающих в уполномоченные органы от возмущенных граждан и организаций обращений и сигналов о незаконном строительстве, особенно актуален этот вопрос для Московской, Тверской, Ростовской областей и Красноярского края. Там с особым размахом производится самозахват земель, на которых ведется строительство дачных и коттеджных поселков, коммерческих развлекательных центров, баз и домов отдыха, гаражей для автомобилей, яхт, катеров и лодок, торговых предприятий и пр. Большинство таких объектов возведены и продолжают строиться на ценных землях и в пределах водоохранных зон рек и водохранилищ1. Но, вкладывая деньги в несанкционированное строительство или покупая незаконно построенный дом, владелец обрекает себя на жизнь, полную больших проблем. Над недвижимостью дамокловым мечом будет висеть реальная угроза сноса, а узаконить такие постройки, вопреки уверениям представителей местных властей, риэлторов и непосредственных продавцов, можно не всегда. Посмотрим, как и почему это происходит.

В одних случаях застройщики начинают работы, не заботясь о том, чтобы заранее получить все необходимые согласования на освоение земель и строительство, а потом, если получится, за взятки оформляют документы, чтобы придать недвижимости более­менее законный статус. Естественно, что такие документы по большей части выдаются с нарушением действующего законодательства и их легко отменить. В других ситуациях незаконные постройки с самого начала возводятся с благословения коррумпированных местных властей. Вот только их разрешения и согласования на строительство недействительны, поскольку выданы с превышением полномочий. Кроме того, застройщику, который незаконно построил тот или иной объект недвижимости, зачастую не удается получить все необходимые разрешения и согласования от всех госорганов. И тогда чиновники ведомств, с которыми не удалось «договориться», могут существенно осложнить жизнь владельцев недвижимости. Но данная проблема, как правило, мало волнует и местных чиновников, и застройщиков. Первые стремятся максимально пополнить собственные карманы до следующих выборов. А вторые еще до окончания строительства или сразу же после этого продают незаконные постройки третьим лицам.

Случается, что для того, чтобы внешне придать легитимный статус возведенной постройке, обмануть покупателя, а заодно и обезопасить себя от ответственности, застройщики прибегают к хитрости. Например, оформив в аренду на себя или третье лицо земельный участок, застройщики обращаются к местным властям за разрешением на возведение в водоохранной зоне реки или водохранилища временных построек: зданий и сооружений, стоящих на сваях. Представляется, что это должны быть легкие постройки, которые по первому же требованию госоргана можно быстро демонтировать и освободить земли... Но те двух­ или трехэтажные особняки, которые возводятся на фундаменте, состоящем из толстых бетонных свай, трудно назвать «легкими постройками»2. Был случай, когда в одном из подмосковных районов местные власти выдавали горожанам участки, расположенные на берегу водохранилища, почти у самой воды. Предназначались эти участки якобы под сенокос, а на самом деле сразу же после выделения земли начиналось строительство частных особняков, что в водоохранной зоне водохранилища запрещено. В другом случае возведенные в прибрежной защитной полосе р. Волги коттеджи, которыми владели частные лица, по документам значились как «детская юношеская конно­спортивная школа».

Такие случаи неизбежно доходят до сведения представителей уполномоченных органов, в том числе и прокуратуры. По каждому выявленному факту эти органы обязаны провести проверку и принять меры. В частности, прокуроры, собрав материалы, сотнями передают их в суд, заявляя одновременно иски о сносе незаконных построек. В большинстве случаев такие иски удовлетворяются и суды обязывают нарушителей сносить собственные дома…

Впрочем, на местах часто встречаются ситуации, когда незаконно возведенные в природоохранной зоне постройки принадлежат крупным чиновникам региональной администрации или высокопоставленным представителям силовых ведомств. Даже если прокурор через суд требует снести такие строения, районные суды, часто игнорируя закон, принимают сторону домовладельцев. Но, скорее всего, это лишь временная победа. Если же потенциальный покупатель выражает сомнения, предвидя возможные проблемы, высокопоставленные продавцы могут пообещать приобретателям свое будущее покровительство в защите собственности. Но вот только на практике такие обещания обычно оказываются не более чем уловкой продавца, который хочет поскорее избавиться от обременительной недвижимости. И если вам предлагают купить такой дом и даже показывают решение суда, из которого следует, что сносить дом нет нужды, необходимо задуматься о том, удастся ли вам в будущем столь же успешно, как и предыдущему владельцу, отбиваться от «нападок» прокуратуры и договариваться с судом. И еще учтите, что незаконные решения районных судов могут быть отменены вышестоящими инстанциями.

Владельцы незаконных построек, рано или поздно сталкиваются с неразрешимыми проблемами. Оказывается, что выданные местными властями разрешения недействительны или чиновники, пришедшие к власти после очередных выборов, отменяют акты своих предшественников. Оформить же бумаги по всем правилам и сделать собственность легитимной часто невозможно. А бывает, что покупатели с опозданием выясняют, что каменный дом, купленный ими за несколько сотен тысяч долларов, по документам значится как временная постройка и что никаких прав на землю, на которой расположен этот дом, у них нет, как не было таких прав и у продавца. Некоторое время владельцы проблемной недвижимости пытаются легализовать свои приобретения, обращаясь в уполномоченные госорганы и суды. Но в большинстве случаев такие усилия не приносят положительного результата. В лучшем случае принимаются промежуточные решения, которые позволяют лишь отсрочить дату сноса постройки.

Застройщиков и риэлторов, которые продали незаконную постройку, привлечь к ответственности — гражданской, уголовной или административной — удается редко. Заставить недобросовестного продавца вернуть деньги новые владельцы проблемной недвижимости тоже в большинстве случаев не могут. Даже если организация­продавец все еще существует и на ее счетах достаточно средств, юристы компании будут доказывать, что покупатель сам захотел приобрести временную постройку по баснословной цене. Спорить с этим утверждением трудно, ведь покупатель перед заключением сделки либо знакомился с правоустанавливающими документами, либо имел такую возможность, но не воспользовался ею. Иногда в договорах купли­продажи на покупателей перекладывают обязанности по регистрации сделок и прав на объекты недвижимости, получение разрешений на земле­ и водопользование и пр. При этом представитель застройщика или риэлтор вводят покупателя в заблуждение, уверяя, что никаких проблем с оформлением не возникнет. Даже если имел место обман покупателя, доказать это не просто, особенно если мошенники тщательно подготовились к операции и заручились поддержкой в госорганах или судах. Если же документы, которые показывал и передавал покупателю продавец (или его представитель), оказались поддельными, проблема, как правило, состоит в том, чтобы найти продавца и деньги. Кроме того, правоохранительные органы неохотно возбуждают уголовные дела по таким фактам.

Положение владельцев незаконных построек усугубляется еще и тем, что уполномоченные госорганы в настоящее время проводят масштабные проверки, цель которых — выявление самовольного захвата земель. По окончании первого этапа таких проверок, которые были проведены Минприроды, только в Московской области выявлено около 1,5 тысяч га ценных земель3, которые захвачены самовольно. По предварительным оценкам, берега подмосковных водоемов застроены на площади от 20 до 70%, львиная доля этих построек является самовольным захватом земли (доля старых деревень составляет всего 1–3%). Но если ранее нарушители отделывались небольшими штрафами, то теперь начата очередная кампания по борьбе с нелегальными постройками. Говорят, что в прокуратуре Московской области уже давно готовы «черные списки» зданий, которые нужно сносить. В частности, однозначно пойдут под снос дома, расположенные ближе чем в 30 метрах от крупных водоемов.

В Подмосковье незаконно захвачено под строительство около 1 395 га леса. Такие данные обнародовал 9 августа 2004 года и.о. заместителя руководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования, координатор Минприроды РФ по проверке Московской области Олег Митволь. Всего за месяц проверки Московской области выявлено более 200 000 (!) нарушений. После проверок МПР РФ в прокуратуру переданы около одной тысячи актов о выявленных нарушениях. Проведя свою проверку, прокуроры будут обращаться в суды, и на основании их решений владельцы будут обязаны за свой счет снести незаконные строения и оплатить штрафы за причинение вреда водным и лесным ресурсам. Олег Митволь сообщил, что предварительные итоги проверок по незаконному строительству в Московской области будут подведены к 10 сентября.

По данным Минприроды РФ, за последние 10 лет из лесного фонда Московской области изъято 10 тысяч га земель, более половины из них отданы под индивидуальное жилищное строительство. Активно ведется и застройка прибрежных водоохранных зон Подмосковья. Но контрольная деятельность представителей Минприроды серьезно осложняется тем, что в Московской области не определены границы водоохранных зон, хотя еще в 1998 году было подписано соответствующее постановление Правительства РФ. Согласно этому документу муниципальным властям Московской области было предписано определить минимальные размеры водоохранных зон — от 50 до 300 м — исходя из конкретных условий…

Тем не менее в Минприроды считают, что проблему, связанную с самовольным захватом престижных земель решить можно по примеру многих стран, перешедших к градостроительным схемам4.

В соответствии с этими схемами все престижные участки земли, обеспеченные необходимыми коммуникациями, после проведения государственной экологической экспертизы выставляются на аукцион. При этом снижается коррупция, практически исключаются посреднические операции с земельными участками, и собственник оказывается надежно защищен.

Многие «владельцы» самовольно захваченных земель, на территории которых располагаются небольшие озерца и пруды, с нетерпением ждут принятия нового Водного кодекса РФ, который позволит гражданам выкупать такие водные объекты в частную собственность. Возможно, что в конечном итоге им это удастся. Но вот тем, кому принадлежат незаконные постройки на территориях водоохранных зон, рассчитывать не на что: по новому кодексу предполагается усилить контроль над водными ресурсами. Тех собственников незаконных построек, которые рассчитывают на либерализацию водного законодательства в будущем, хотим разочаровать: водоохранные зоны никто отменять не собирается. Как и ныне, будет запрещено любое строительство в водоохранной зоне (от 50 до 500 метров от берега). А государственный контроль над водными объектами не только сохранится, но даже будет усилен.

Вывод прост. Прежде чем покупать дом у воды, выслушайте все заинтересованные стороны, застройщика, риэлтора, продавца, возьмите у них все замечательные документы — скрижали, на которых во веки вечные гарантируется всяческая безопасность интересующего вас строения, и идите к квалифицированному юристу. Там вы все и узнаете.

Опасная вода

Помните известный в прошлом спектакль «Ханума», когда один персонаж описывал другому выгоды приобретения дома у реки: «…хочешь искупаться, вот Кура — вот твой дом, хочешь воды напиться — вот Кура, вот твой дом»? А на вопрос приобретателя о возможном наводнении возмущенно спросил: «…где Кура — и где твой дом?!» Между тем, решая вопрос о приобретении недвижимости на берегу водоема, покупатель должен прояснить ситуацию с тем, насколько это безопасно. Например, специалистов очень волнует состояние ГЭС и водохранилищ, особенно весной, когда существует реальная опасность прорыва некоторых из них. В этом случае окажутся смытыми ряд населенных пунктов Московской области.

Водный кодекс 1995 года относил водные ресурсы (реки, озера, морские акватории) к предмету совместного ве’дения центра и регионов, но, как часто бывает, общее оказалось ничьим. В России появились десятки тысяч бесхозных плотин, шлюзов и других водных объектов, большая часть которых была построена в 40–60­е годы прошлого века и ныне находится в плачевном состоянии. Конечно, лицам, чьи дома пострадали от паводков, по закону полагаются некоторые компенсации, но лишь в случаях, когда постройка абсолютно легитимна. Владельцам незаконных построек, например, расположенных в водоохранных зонах, рассчитывать на получение компенсационных выплат не приходится.

Кроме того, застройщики перед началом строительства не всегда проводят геологические изыскания, чтобы выявить территории, непригодные к застройке (в частности зоны активных геологических процессов). Да и строители не всегда уделяют внимание тому, насколько близко к поверхности расположены подземные воды. Например, в Одинцовском районе на территории осушенных болот и лесных прудиков построены небольшие и очень уютные коттеджные поселки. И некоторые собственники домов стоимостью от четверти миллиона долларов люто ненавидят весну с ее неизбежным таянием снегов. Одна домовладелица несколько лет назад вынуждена была обращаться к водолазам, чтобы те помогли вытащить из полностью затопленного гаража под домом дорогое ее сердцу авто.

О грязи

Существуют и другие опасности для владельцев домов, расположенных поблизости от водоемов. Известно, что при выборе местоположения загородного дома большинство покупателей первым делом интересуется, насколько экологически безопасным является тот или иной район и нет ли в окрестностях какого­нибудь производства, которое сбрасывает в реку свои отходы. Но, как ни печально, при всем многообразии рек, речушек и озер в Московской области выбор не велик. Например, вода в Москве­реке ниже Москвы по своим показателям соответствует сточной воде.

А малые реки, которые примыкают к городам или протекают через города, практически все загрязнены донельзя5.

Продавец участка или дома, расположенного вблизи реки, может уверять вас, что завод, который стоит выше по течению и сбрасывает в реку сточные воды, находится под жестким контролем государственных органов и все выбросы соответствуют предельно допустимым нормам. Но сегодня действуют такие нормы по выбросам, в соответствии с которыми предприятия могут делать, по сути, все что угодно. Предельно допустимые концентрации вредных веществ в сточных водах определены из неких абстрактных представлений, никак не связанных с расходом воды в водотоке. Чтобы было понятнее, представьте, как два одинаковых производства сбрасывают одинаковое количество сточных вод, состав которых полностью идентичен, но только один завод стоит на Волге, а другой на Яузе или вблизи некоего безымянного ручья…

Большинство частных построек в Подмосковье возводятся без необходимых коммуникаций: опасность исходит от расположенных в водоохранных зонах объектов незаконного строительства, не оснащенных системой канализации и очистки сточных вод. Все сбросы использованной воды уходят в грунт и ближайшие водные объекты, увеличивая уровень загрязнения воды.

И если вы стали владельцем симпатичного особнячка в коттеджном поселке, расположенном на берегу озера или реки, то вполне вероятно, что все сточные воды из вашего поселка окажутся в ближайшем водоеме (т. е. в озере или реке). В лучшем случае эти воды будут подвергаться минимальной очистке (хотя бы хлорированию), но даже это —большая редкость. В идеале же должна производиться герметизация выгребов, а еще лучше устанавливать специальное оборудование для очистки сточных вод. Но это хлопотно и дорого, поэтому можете быть уверены, что в реке или озере окажутся сточные воды не только из вашего поселка, но и от соседей, с автостоянок, гаражей, кафе, расположенных по берегам водоема. Кроме того, вокруг незаконных построек частенько образуются стихийные автостоянки и свалки. Например, много крупных свалок в Истринском районе (с. Бужарово, д. Веледниково), Красногорском, Мытищинском (д. Горки Сухаревские, д. Марфино), Пушкинском (д. Раково) районах.

А уж если вблизи от воды находится какая­то ферма или животноводческий комплекс, то риск распространения желудочно­кишечных заболеваний увеличивается многократно. Кстати, вспышки таких заболеваний в Московской области становятся все более частыми. Но найти водоем, вблизи которого нет фермы или животноводческого комплекса, не просто. В центральной части России такие объекты всегда тяготели к воде, и в период паводка все накопления навоза испокон веков сносятся в реки, озера и водохранилища. Наиболее крупные загрязнители: ППО «Глебовское» и АО «Курсаковский» (Истринский район), АО «Менжинец» (Мытищинский район), АО «Останкинский» (Дмитровский район), АО «Ленинский луч» (Красногорский район).

Сходная проблема существует и в некоторых странах Европы. Например, во Франции особо проблемными считаются водные объекты, расположенные в Бретани, где практически все фермеры занимаются свиноводством. Правда, в отличие от этой неблагополучной области реки и озера в остальных областях Франции в полном порядке. Так, по бассейну такой реки, как Сена6, ежегодно взимается плата с пользователей в размере свыше 5 миллиардов долларов. Эти деньги идут на оздоровление рек и других водоемов.

В ближайшее время ситуация может еще более осложниться, поскольку Госдума недавно приняла изменения в часть вторую Налогового кодекса и изменения в ст. 19 закона «Об основах налоговой системы Российской Федерации» и без того не безупречного. Теперь же из объекта налогообложения исключен такой вид пользования водными объектами, как сброс сточных вод в водные объекты. Компенсировать потери, по мнению законодателя, должно будет увеличение ставок водного налога за забор воды из водных объектов. Но ведь тысячи водопользователей осуществляют забор воды, не сбрасывая сточных вод, поскольку или имеют оборотную систему водопользования, или сбрасывают сточные воды после механической очистки в городскую систему канализации, за что у них взимают плату по тарифам организаций ЖКХ.

Между тем сброс сточных вод — самый опасный вид водопользования, и даже временная отмена указанного налога может привести к катастрофическим последствиям. Ведь предприятия смогут бесплатно сбрасывать сточные воды в любых количествах и в любые водоемы7. Кроме того, у предпринимателей не будет никаких стимулов для строительства замкнутых (оборотных) систем водоснабжения и очистных сооружений. Те же предприятия, которые пока очищают свои сточные воды, просто перестанут тратить попусту деньги на поддержание очистных сооружений в надлежащем состоянии, перестанут соблюдать технологии и максимально упростят очистку сточных вод (если вообще не откажутся от нее)8.

Даже если в будущем примут новые законы, в соответствии с которыми за сброс сточных вод предприятиям нужно будет платить, тот урон окружающей среде, особенно водным объектам, который может быть нанесен, окажется невосполнимым. Правда, 23 июня 2004 года Совет Федерации отклонил этот закон, и основными причинами к этому послужили его существенные недостатки, но поддерживает закон очень сильное лобби, поэтому через Совет Федерации он все же пройдет.

Московскую область ждет водный кризис

В настоящее время в Московской области нет водоемов и рек — надежных источников водоснабжения. Речь идет уже об экстренных действиях, в отсутствие которых область в ближайшие 3–5 лет окажется перед лицом водного кризиса. Дело в том, что водоснабжение Московской области на 95–96% основано на использовании подземных вод, а сейчас вековые запасы этих вод вырабатываются. Сегодня никто не управляет и не регулирует пользование подземными водами. С учетом того, что реки и озера загрязнены (за исключением крайних верховий рек), водоснабжение из них «обойдется в копеечку», а тарифы на эту воду будут просто «неподъемными» для большинства населения.

По оценкам специалистов, недалек тот рубеж, когда в крупные населенные пункты области воду будут подавать по часам. Если сегодня не будут предприняты чрезвычайные меры, то вскоре придется использовать воду, которая находится в торфяниках, а она содержит совершенно ненужные для человека вещества.

Возможно, что в скором времени на юге Московской области начнется строительство «Южной водопроводной системы» (ЮВС). В соответствии с указанным проектом вдоль левого берега реки Оки, между городами Озеры, Серпухов и Ступино, предполагается построить водозаборные скважины и водозаборные зоны, которые будут питаться за счет реки. По масштабности этот проект сопоставим с БАМом или переброской северных сибирских рек. Уже сейчас ЮВС многие называют очередной авантюрой, стоимостью несколько десятков миллиардов рублей. Но ущерб, который может быть нанесен, окажется катастрофическим. Реализация проекта может привести не только к тому, что упадет уровень воды в Оке, которая и без того за последние 30 лет сильно обмелела9, но и к тому, что за пределами этой территории просто исчезнет вода, в т. ч. и подземные воды, которые заберут скважины.

Кстати, по планам вода из ЮВС будет поступать в Москву и в некоторые районы области (вынужденный шаг, для того чтобы успокоить общественность). Но Москва пока не испытывает недостатка в воде. А вот область и без этой водопроводной системы может столкнуться с большими трудностями.

Подводя итоги, можно с тревогой констатировать, что проблема под названием «Дом у воды» не имеет такого простого решения, как «заплати чиновникам — и живи спокойно», и не ограничивается решением очень важных, но все же личных проблем взаимоотношений с продавцами, застройщиками, риэлторами… Все, к сожалению, значительно серьезнее. Последствия не объяснимой с хозяйственной (как минимум) да и с человеческой точки зрения инициативы законодателя вкупе с очередным глобальным проектом будут как для Подмосковья, так и для всей прибрежной России поистине апокалиптическими. И если Совет Федерации все­таки пропустит этот уникальный с точки зрения отсутствия здравого смысла закон, то тогда, возможно, проблема «Дом у воды» отпадет сама собой, и в рекламных объявлениях риэлторов крупными буквами будет написано «ДАЛЕКО ОТ ВОДОЕМА».

 


1 Например, в подмосковном поселке Рублево в прибрежной километровой зоне жесткой санитарной охраны водоисточника находится около трех тысяч самовольно захваченных земельных участков. Возврат

2 Порою квадратный метр площади в таких «временных» постройках стоит тысячу долларов и больше. Возврат

3 Большинство захватов произошло в заповедных лесах. Возврат

4 В Подмосковье такие схемы имеют только 2 из 39 районов. Возврат

5 С учетом того, что большинство рек, озер и водохранилищ в России сильно загрязнены, более половины населения потребляет воду, не соответствующую гигиеническим требованиям. Годовой ущерб от загрязнения водных объектов составляет более 60 миллиардов рублей. Возврат

6 Бассейн реки Сена в три раза меньше бассейна нашей Оки. Возврат

7 И будут это делать обязательно! Нерачительность и бесхозяйственное отношение ко всему, что окружает, к сожалению, не редкость среди наших соотечественников. Возврат

8 Как уже было сказано, большинство очистных сооружений построены «при царе Горохе», и если ранее в случае аварий на них предприятия были обязаны тратить деньги на ремонт или модернизацию, то теперь аварийные очистные сооружения просто оставят в покое, выведя стоки напрямую в водные объекты. К тому же многие очистные сооружения не имеют владельцев: предприятие приватизировалось, а очистные сооружения оставались государственными, т. е. ничьими. Возврат

9 Сегодня судоходство по Оке сильно затруднено. Возврат