Директор-Инфо №28'2004
Директор-Инфо №28'2004
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор




.





 

Рынок недвижимости. В ожидании кризиса

Надежда Русина

Однако их аргументы часто звучат совсем неубедительно, лишь подхлестывая пессимистичные ожидания. Несмотря на то, что кризис в банковской сфере еще далек от завершения, многие специалисты рынка недвижимости поспешили объявить его локальным и вообще законченным. Таким образом они пытались снять напряжение, возникшее среди потенциальных покупателей и банковских вкладчиков, а также прекратить распространение слухов о том, что банки сбрасывают свои активы в виде недвижимости. Так, по версии МАГР1, доля недвижимости, принадлежащей банкам, на рынке не так высока. Суммарная стоимость всех объектов, принадлежащих всем банкам, приблизительно оценивается в десятки миллионов долларов при общем объеме рынка недвижимости в девять миллиардов долларов. Поэтому эксперты уверены, что сформировавшийся рынок недвижимости обладает достаточной устойчивостью к внешним и внутренним дестабилизирующим факторам. Интересно, что очень похожие формулировки, только относящиеся к рынку банковских услуг, звучали и в начале банковского кризиса.

На самом деле окончательные итоги банковского кризиса можно будет подвести лишь в августе–сентябре. Только тогда станет понятно, кто продолжит работу на рынке, а кто выйдет из игры, и насколько реально пострадает рынок недвижимости. Последствия потребительской паники видели все, поэтому в такой ситуации эксперты и застройщики не берут на себя ответственность делать громкие заявления о сложившейся тупиковой ситуации и возможности скорого обвала непомерно завышенных цен, предпочитая объяснять сильное падение продаж терминами «каникулы» или «сезонный спад». Риэлторские агентства рассылают в СМИ вполне политкорректные и обнадеживающие комментарии. Так, по словам Георгия Дзагурова, генерального директора компании Penny Lane Realty, среди банков, активно инвестировавших средства в реальный сектор экономики, в том числе и в недвижимость, ненадежных сегодня нет. А некоторое увеличение количества предложений недвижимости, выставленных на продажу, возможно, будет компенсировано притоком средств, выводимых из банковского сектора. С его стороны кризис спровоцирует увеличение количества сделок на рынке купли­продажи недвижимости и даже, в долгосрочной перспективе, приток инвестиций в строительство новых объектов. Но в ближайшее время, по всей видимости, строительная и инвестиционная активность на рынке несколько снизится.

Справедливость последнего замечания подтверждается реальным снижением объема сделок, зафиксированным не только с начала июля, но и весной. Однако многие застройщики и риэлторы склонны видеть в этом факте не свои промахи или влияние разного рода рыночных процессов, а негативное воздействие на покупателя публикаций в прессе.

Тем не менее объективные причины застоя на рынке недвижимости можно найти и вне газетных страниц. Так, уменьшение числа продаж в новостройках началось еще в начале года якобы после прозвучавшего со стороны федеральных служб обвинения Москвы в строительной коррупции и монополизме. По словам Геннадия Стерника, директора аналитического центра компании «МИЭЛЬ­недвижимость», количество обращений к риэлторам при общей стабильности рынка особенно заметно стало снижаться весной. В марте было зафиксировано резкое падение продаж, а с апреля по июнь во многих продаваемых комплексах начались проблемы с реализацией жилья. По данным аналитика Андрея Бекетова, объявленным 21 июля на заседании организованного газетой «КДО» круглого стола «Рынок недвижимости: каникулы или стагнация?», количество предложений квартир в апреле 2004 года составило 19 976, а в мае — уже 18 139. За июнь объем реализованного жилья вырос до 20 149, а к 19 июля упал до 16 687 квартир.

Жилье и цены

Участники конференции единодушно объясняли снижение количества сделок обычным сезонным спадом, заявив, что нет никаких оснований для дальнейшего падения цен в связи с отложенным спросом на жилье. По их прогнозу, цены на жилье начнут расти с конца августа — сначала на новостройки, потом на «вторичку». Пока же на спрос влияет кризисное состояние, связанное с производственными проблемами, а не с ценами: с достроем продающихся объектов, с ценами на строительные материалы, энергоносители, с доступными ипотечными программами.

Действительно, новостройки среди покупателей сегодня пользуются явно меньшей популярностью. Доходит до того, что многие застройщики используют весьма оригинальные методы завлечения клиентов: кто­то разыгрывает автомобили, кто­то — поездки на курорт или дополнительные квадратные метры и т. д. Даже ДИПС1 недавно объявил о начале традиционной ежегодной акции, приуроченной ко Дню строителя и Дню города: при покупке жилья в период с 12 июля по 3 сентября покупатели получат скидку 5%. «Такую акцию департамент проводит ежегодно, и она никак не связана с нестабильной ситуацией, возникшей в банковском секторе, — говорит Евгений Леонов, начальник отдела перспективных проектов ДИПС. — В настоящее время динамика цен на рынке недвижимости замедлилась, и в годовом исчислении рост составляет около 20% вместо предыдущих 35–40%. Но мы уверены, что, как только ситуация в банковской сфере стабилизируется, рынок недвижимости тоже оживет и цены будут расти прежними темпами». Как замечают представители компании «Инком», они сталкиваются с тем, что даже при высоком предложении квартир и по­прежнему не снижающихся ценах, клиенты пока «не клюют» на новостройки. В то же время на вторичном рынке, где цены пока тоже не снижаются, покупатель в состоянии выторговать у продавца скидку в 2–5%.

Руководитель аналитического центра компании «Домострой» Дмитрий Попов объясняет причины снижения спроса на квартиры в новостройках существенным сокращением платежеспособного спроса под давлением высоких цен. Так, по отдельным крупным проектам сейчас наблюдается локальный переизбыток предложения, тогда как имевшийся спрос был в значительной степени выбран в первые полгода продаж. Объем одновременно возводящегося и выставленного на продажу жилья измеряется сотнями тысяч квадратных метров. Однако, в отличие от успешно реализованных проектов массовой застройки Москвы вроде Марьино или Южного Бутово, в столице сейчас массово возводится жилье не эконом­, а бизнес­класса, пользующееся не столь высоким спросом. В результате часть платежеспособных покупателей заняли выжидательную позицию, надеясь на урегулирование рынка недвижимости силами федерального правительства, призывающего в последнее время бороться с «перегретостью» рынка и снижать цены на жилье, «особенно в Москве». Другая часть желающих купить квартиру вынуждена копить деньги снова и снова ввиду постоянного роста цен. Как только этот рост замедлится или остановится, отложенный покупательский спрос выйдет на рынок.

Вообще, тема дешевого и доступного жилья прошла красной нитью на минувшей конференции. Журналистов просили не путать эти понятия и объяснили, что, когда президент упоминал о доступном жилье, он явно имел в виду новые интересные ипотечные программы, адресованные различным слоям населения, а вовсе не постепенное снижение цен. Ведь, по мнению Михаила Гороховского («Бест­недвижимость»), там, где дорожают энергоносители и облегчается доступ к ипотечным кредитам, дешевых цен на недвижимость быть не может. В то же время эксперты отказались признать необходимость установления низких ставок по ипотеке (до 12%): они все же заинтересованы в покупателе, который готов без официальных справок о доходе платить все 15% годовых по кредиту и вести здоровый образ жизни, работая исключительно на квартиру. По этой логике получается, что, чем быстрее дорожает жилье, тем здоровее будет вынужденный «квартиросъемщик»? А дешевой ипотекой для неимущих должно заниматься государство, на его же плечи и должно лечь возможное субсидирование первого целевого взноса на квартиру.

Как отмечают в компании «СИТИ­XXI век», в долгосрочном плане объективных факторов снижения цен на «квадратные метры» нет. Количество участков под застройку ограничено, появляются новые операторы и программы ипотечного кредитования. А нестабильность на банковском рынке будет только побуждать людей к поиску других инструментов для вложений свободных средств, в том числе в недвижимость. Впрочем, события в банковском секторе, по мнению компании, были вызваны не структурными изменениями финансовой системы, а в большей степени неосторожными заявлениями, слухами и происками конкурентов. Сегодня же у некоторых банков несколько возросли ставки, стали жестче требования по залогу. Однако надежных и проверенных заемщиков банки кредитовать не перестанут.

Вообще, по мнению Андрея Бекетова, недоверие покупателя к новостройкам связано с тем, что этот сегмент рынка сегодня развивается по «дикому» сценарию: клиенту продают не новую квартиру (конкретный товар), а возможность инвестировать в строительство виртуального пространства сомнительного качества. В результате недобросовестные застройщики собирают деньги, расслабляются и срывают сроки сдачи объекта. Если бы многие из них участвовали, как положено, в тендерах, выбивали бы кредиты на строительство у банков, а не у дольщиков, заключали бы договоры с клиентами на основании закона о защите прав потребителей, тогда можно было бы рассчитывать на стабильный покупательский интерес. Кроме того, сами банки не позволили бы застройщикам затягивать со сдачей домов в срок и возвратом кредитов.

Довольно резок в своих суждениях был и аналитик Юрий Кочетков: он констатировал не только наличие на рынке вопиющих примеров возведения домов плохого качества, где нарушения строительных норм очевидны, но и сомнительные манипуляции со стороны застройщиков. Многие из них, в том числе и в регионах, стараются возвести среди общей поточной массы домов среднего качества парочку хороших монолитно­кирпичных объектов и взвинтить на них цены, что останавливает продажи на долгое время.

Неудивительно, что среди возможных вариантов развития событий эксперты сегодня называют следующие.

Продажи будут более равномерно распределены по стадиям строительства домов: ситуаций, когда 50% квартир продается до начала монтажа дома, будет меньше. В сегменте бизнес­класса, в основном среди крупных проектов, возможен кризис переизбытка предложения на фоне низкого качества строительства. При грамотном ценообразовании кризисные явления не коснутся большей части домов точечной застройки, конечно, если они расположены в соответствующих своему классу местах и имеют разумную планировку. На фоне медленного увеличения объемов строительства, особенно в сегменте эконом­класса, будет происходить рост объемов ипотечного кредитования, что также скажется на росте цен на жилье.

По неофициальным источникам, за последние месяцы отток вкладов из российских банков составил миллиарды рублей. Значительная часть этих средств переместилась в иностранные банки или осталась в России, в представительствах иностранных банков. Оставшаяся часть средств (особенно средства физических лиц) будет переводиться в более надежные и защищенные от инфляции активы, в том числе — в недвижимость. Так что, как прогнозирует аналитический центр www.irn.ru, развитие ситуации может пойти по оптимистичному для застройщиков сценарию и осенью рост цен возобновится за счет перетекания на рынок недвижимости извлеченных вкладов. Вполне вероятно, что к декабрю средняя цена за квадратный метр поднимется до 2200–2400 долларов. По одному из возможных сценариев к весне 2005 года рост цен может приостановиться — в связи с увеличением тарифов на прокачку и экспорт нефти.

Впрочем, в полной мере доверять мнениям аналитиков, пожалуй, все же не стоит. Ведь, как откровенно заявил Евгений Леонов (ДИПС), застройщики склонны использовать прессу в своих целях: за «актуальными» данными о кризисе, повышении или снижении цен может стоять банальное желание повысить уровень продаж в своей компании.

Мнение Наша компания работает, прежде всего, в сегменте элитной недвижимости, где негативное влияние банковского кризиса оказалось минимальным. В том, что касается строительства недвижимости класса «люкс», жилой и коммерческой, оно всегда останется доходным. Объекты такого уровня всегда будут дорогими и будут лучше продаваться, риск потери ликвидности в этом сегменте невелик.

Игорь Брановицкий, председатель совета директоров, девелоперская компания «КВ­Инжиниринг»

Куда вкладывать средства?

По словам Андрея Патрушева, PR­директора компании Paul’s Yard, сегмент элитной недвижимости в настоящий момент в наименьшей степени подвержен влиянию деятельности банковских структур по наращиванию активов. Финансовые институты привлекают сюда такие факторы, как уровень рентабельности инвестиций в элитные жилые комплексы и быстрый оборот средств. Как правило, застройщики неохотно позволяют банкам оптом выкупать квадратные метры на нулевом этапе застройки с целью последующей перепродажи. Доля элитных квартир, приобретенных банкам с целью инвестиций, сегодня составляет не более 5–7%. Вероятность того, что банки выставят их на продажу, крайне низка: слишком велик может быть срок экспозиции элитной квартиры.

А вот строительную активность, как считают в компании Penny Lane Realty, кризис может ощутимо затронуть, так как большое количество объектов строится с привлечением заемных средств. Увеличение ставок по кредитам и отсутствие финансирования со стороны кредитора могут затормозить строительство и даже привести к приостановлению возведения некоторых объектов.

Практически все спокойно на рынке загородной недвижимости. Если не считать обещанного сноса «замков», построенных в природоохранных зонах с грубыми нарушениями законодательства. По мнению Савелия Орбанта, директора управления загородной недвижимости компании «Миэль­Недвижимость», в условиях отсутствия стабильных альтернативных финансовых инструментов привлекательность этого рынка как средства сбережения и увеличения накоплений растет. Подмосковная земля постоянно дорожает: в связи с выходом на рынок земель лесного фонда и сельхозназначения в оборот поступают наиболее «лакомые» участки. Специалисты выделяют три основные цели инвестирования, существующие на этом рынке: вложение средств в строящееся загородное жилье для последующего проживания, для сдачи в аренду или для последующей перепродажи.

Вряд ли сильно пострадает от банковского кризиса и коммерческая недвижимость. В основном этими объектами сегодня владеют крупные финансовые группы и холдинги, в составе которых есть банки. Ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов считает, что продажа недвижимости ради восстановления ликвидности едва ли станет частым явлением, так как реализация объектов сопряжена со значительными временны’ми затратами. Легче продать какие­либо другие активы, чем связываться с длительной процедурой оформления документов при продаже объектов недвижимости. Однако на рынке могут появиться так называемые «сладкие» предложения коммерческой недвижимости, выставленные на продажу банками, испытывающими недостаток ликвидности или закрывшимися.

Что касается перспектив вложения средств в жилье, то нужно понимать, что доходность вложений здесь зависит от конкретного объекта, например, от индивидуальных характеристик квартиры. Четкой тенденции, как отмечают в компании «Домострой», по делению доходности в зависимости от местоположения или типа жилья не наблюдается. Однако аналитики советуют отдавать приоритет надежным застройщикам, известным высоким качеством строительства. Они должны предоставить полный пакет правоустанавливающих документов на объект, а его цена не должна быть выше имеющихся на рынке аналогов.

Местоположение дома должно быть перспективным: непосредственно возле дома не желательны транспортные магистрали, но в то же время социальная и транспортная инфраструктура должна иметь перспективу развития (новые станции метро, удобные автомобильные развязки, новые школы, детские сады, торговые и общественные центры, парки и т.п.).

Мнение Банковский кризис совершенно не отразился на деятельности нашей компании, поскольку затронул лишь те российские банки, которые практические не занимались финансированием крупных проектов в сфере коммерческой недвижимости. Основными игроками на этом рынке являются Сбербанк России и Москоммерцбанк в проектном финансировании, а также Райффайзен Банк и Международный Московский Банк в инвестиционном финансировании. Кризис не только не вызвал проблем с финансированием девелоперских проектов, но и наоборот: некоторые из указанных банков увидели в нем возможность увеличения бизнеса путем захвата большей доли рынка.

Подтвержденной информации о распродаже банками объектов коммерческой недвижимости у нас не имеется. Слухи об этом, а также о «падении» рынка нам представляются безосновательными. Еще никогда рынок не видел такого большого числа инвесторов и такого дефицита инвестиционного продукта. Более того, число банков активно занимающихся кредитованием строительных проектов и рефинансированием недвижимости в ближайшее время увеличится: например, уже приступают к работе эстонский Hansa Bank и немецкий Hypo Real Estate. Все это приведет к росту конкуренции в банковском секторе, падению ставок кредитования и улучшению прочих условий финансирования.

Азамат Кумыков, компания Colliers International, инвестиционный аналитик

 


1 МАГР — Московская Ассоциация­Гильдия Риэлторов. Возврат

2 Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы. Возврат