Директор-Инфо №24'2004
Директор-Инфо №24'2004
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Вечно модный юго­запад

Надежда Русина

Покупка жилья в экологически чистом «наукограде» считалась и считается выгодным приобретением. Тем не менее критические высказывания о районе — не редкость среди местных жителей, а многие посещающие юго­запад по служебным делам и вовсе удивляются, как здесь можно жить постоянно, особенно в соседних с метро микрорайонах.

Чем дышит столица?

Главным несомненным достоинством ЮЗАО, безусловно, являются многочисленные зеленые зоны и каскады прудов. Недаром округ называют «легкими Москвы»: здесь находятся такие известные лесные массивы, как Битца, Тропаревский, Воронцовский, Суворовский лесопарки, парк 50­летия Октября… Проходя через эти зоны, воздух в столицу поступает чистым и свежим. При этом ЮЗАО расположен «над столицей», его самая высокая точка — 255 м над уровнем моря.

Так сложилось, что в округе практически нет промышленных зон и мало действующих предприятий, но некоторые из них являются стабильными источниками загрязнений окружающей среды. Среди них ТЭЦ­20 на улице 60­летия Октября, домостроительные комбинаты в микрорайонах Матвеевское, Очаково, Востряково. Тут и завод «Красный пролетарий», РТС «Беляево» и «Волхонка­ЗИЛ». С выездом на Рябиновую улицу начинается «зона интересов» Вимм­Билль­Данна — здесь находится его предприятие, а также МПБК «Очаково». Промзона образовалась в районе станции метро «Калужская». В частности, тут расположен завод игрушек. Однако принято считать, что промышленные районы находятся на границе округа, и экология ЮЗАО в целом от них не страдает. Зато на нее влияют загрязнения от многочисленных автомагистралей и расположенного поблизости аэропорта «Внуково».

Сложнее с невидимым загрязнением, о котором сегодня говорят мало, предпочитая эту информацию открыто не подтверждать. Так, в прессе периодически появляются заметки относительно разного рода свалок отходов1, закопанных где­нибудь на территории Новых Черемушек и т. д. еще в 50–60­е годы прошлого века. Нелюбовью у некоторых специалистов пользуется район Южное Бутово. Известно, что эта часть ЮЗАО в основном заселена теми, кто искал дешевое жилье и кого переселяют сюда по причине сноса пятиэтажек. Очень часто мотивацией к переезду в этот микрорайон была мысль о благоприятной местной экологии. Однако в частных беседах с отдельными юристами, оказывавшими поддержку переселенцам, выяснялось, что они своим клиентам переезд в Бутово рекомендовали в крайних случаях. Во­первых, по причине явной невыгодности такой ссылки с нажитых мест, а во­вторых, из­за слухов о якобы находящейся здесь свалке радиоактивных отходов. Впрочем, такая информация вряд ли в ближайшее время получит подтверждение официальных властей.

Чем заняться в ЮЗАО?

С точки зрения инфраструктуры округ всегда считался одним из самых благополучных. Немудрено: в связи с довольно высоким социальным уровнем жильцов, поселившихся здесь еще в советские времена, обслуживание населения округа было хорошо налажено. Но сегодня, с ростом строительства в ЮЗАО, перед властями встал ряд проблем, требующих скорейшего разрешения.

Одна из наиболее актуальных — транспортная, связанная с насыщенным трафиком и нехваткой гаражей и паркингов. Известно, что округ пересекают связанные между собой четыре магистрали: Ленинский проспект, проспект Вернадского, Мичуринский проспект и Профсоюзная улица. В данный момент слегка разгрузил трассы введенный в эксплуатацию участок Третьего транспортного кольца в районе площади Гагарина.

Что касается количества гаражей «на душу населения», то сегодня, по данным ГИБДД, жители ЮЗАО имеют во владении около 300 тысяч автомобилей. Мест же для их парковки организовано около 100 тысяч. По решению Префектуры ЮЗАО только до конца 2004 г. в 12 районах округа должны быть построены многоэтажные гаражи-стоянки на 9900 машино­мест. Всего в программе указано около 38 адресов, в том числе тех, где сейчас идет оживленное строительство (ул. Академика Пилюгина, кв. 32 А, Чечёрский пр­д, Каховка, 18 и т. д.).

Линию метро в ЮЗАО принято считать одной из самых удобных. Однако иногда столь хорошо организованная транспортная доступность доставляет самим жителям ЮЗАО, особенно живущим рядом с метро, немало неудобств: слишком большой поток так называемых асоциальных элементов различных национальностей стекается сюда из Переделкино, Внуково, Солнцево. Хотя вполне вероятно, что эта проблема не часто затрагивает местных жителей, пользующихся автомобилями.

Другой насущный вопрос заключается в отсутствии в ЮЗАО магазинов, особенно продуктовых. Хороших продуктовых магазинов около метро практически нет. Так, у живущих рядом со станцией «Юго­Западная» есть два варианта: сделать покупки в дешевой сети магазинов «Пятерочка» либо доехать до Беляево или в район Новой Олимпийской деревни. Из крупных магазинов многие отмечают центр «Магнит» на проспекте Вернадского, находящийся очень далеко. Почти все известные торговые центры расположены не очень удобно для тех, кто желает совершить быструю покупку: гипермаркет «АШАН» находится в торговом комплексе «МЕГА Теплый Стан» в некотором отдалении от одноименной станции метро, «Рамстор» — в Беляево, «Седьмой континент» — в Беляево и «Польской моде», практически у МКАД. Недавно, правда, открыли большие торговые центры у станций метро «Калужская» и «Новые Черемушки».

Большой местный продуктовый рынок (недалеко от станции метро «Юго­Западная») не может служить даже условной альтернативой нормальным продуктовым магазинам: уровень антисанитарии на нем вызывает ужас даже у совершенно обезмагазиненных жителей округа.

Трудно припомнить и хотя бы парочку хороших крупных ресторанов в ЮЗАО (ресторанов, а не закусочных «Макдональдс»!).

С чем хорошо обстоит дело в ЮЗАО, так это с медицинскими, учебными и культурными учреждениями. В округе около 200 учебных заведений, среди которых 300 детских садов, 8 музыкальных школ, гордость округа — МГИМО, РУДН, Институт русского языка им. А.С. Пушкина и т. д. Иностранцев, покупающих жилье в этом округе, часто привлекает наличие здесь Британской школы.

На территории ЮЗАО находятся около 50 поликлиник, кафедры 1­го и 2­го мединститутов, а также знаменитый Центр планирования семьи.

К услугам жителей округа 11 кинотеатров, Большой Московский Государственный цирк на проспекте Вернадского, несколько театров и музеев. Те, кто любит просто погулять на свежем воздухе, осматривая архитектурные достопримечательности, обратят свое внимание на сохранившиеся старинные усадьбы и храмы.

Из спортивных сооружений многие эксперты сразу называют объекты в Олимпийских деревнях и World Class. Правда, сами местные жители не всегда довольны указанными учреждениями. Так, World Class на юго­западе несколько маловат по размерам, а количество желающих там заниматься превышает число свободных мест. В знаменитый аквапарк и фитнес­центр «Трансвааль» в ближайшее время очередь за билетами вряд ли появится.

Помимо этих объектов в ЮЗАО построено два стадиона, крытый ледовый дворец «Созвездие», более двухсот спортивных залов и несколько бассейнов. Любители гольфа могут попробовать свои силы в тренировочном гольф­центре The Bubble, что в Северном Бутово, около жилого комплекса «Синяя птица». Всего к 2005 году должно быть построено пять физкультурно­оздоровительных комплексов с бассейнами и три велодрома.

В этом году планируется завершить реконструкцию и переоборудование здания бывшего кинотеатра «Казахстан» для размещения центра комедийного и музыкального кино «Эльдар», а также подготовить проектную документацию на реконструкцию кинотеатра «Ханой».

Юго­запад и жилищный вопрос

О престижности проживания на юго­западе спорить вряд ли кто будет. Еще в советские времена район московского «Царского Села» облюбовали деятели Совмина, МИД, партийного аппарата. Научные работники жили в районе проспектов Ломоносовского и Вернадского. В красных кирпичных домах на улице Удальцова, и сегодня живут министерские или ведомственные работники, а «силовики» из Генштаба и ФСБ разместились ближе к станции метро «Юго­Западная». Из домов периода «новой истории» нельзя не упомянуть знаменитые дома Газпрома и ЛУКОЙЛа — на Ленинском проспекте, улице Обручева и т. д. Все эти объекты сегодня почти не появляются на вторичном рынке: если жильцы и готовы расстаться со своими квартирами, то продают их по крайне высоким ценам и очень быстро. Довольно дорого ценится и жилье в домах двух Олимпийских деревень.

А вот насчет объема спроса на жилье в юго­западных новостройках среди риэлторов ходят противоречивые мнения. Так, по словам Анастасии Пономаревой, представителя компании Paul’s Yard, спрос на жилье в ЮЗАО за последнее время несколько упал. Все меньше покупателей хотят тратить время на дорогу, предпочитая покупать квартиру в центре города. Безусловно, эта тенденция касается тех, у кого бюджет покупки начинается от 500 тыс. долл. Все остальные, нуждающиеся в хорошем жилье без особо представительских функций, совсем не возражают против юго­запада, скорее — наоборот.

Выбирать здесь есть из чего, причем стабильным спросом пользуются как панельные, так и монолитно­кирпичные дома — новые и периода застройки 1990­х годов. Активное строительство на юго­западе Москвы началось в конце 1950­х годов с возведения пятиэтажных домов. Сегодня они занимают довольно большую территорию в округе: так, только реконструкция «хрущевского» района Черемушек обеспечит около 5 млн кв. м жилья. Согласно программе реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда в этом году в округе будет отселен 21 жилой дом и снесено 29 жилых домов (в т. ч. 8 — из программы 2003 года).

Возможность переселять жителей старых домов или реконструировать «хрущевки» появилась благодаря привлекательному местному инвестиционному климату.

Сейчас в ЮЗАО осуществляют строительство 7–8 крупных компаний, из которых главными инвесторами являются «Новые Черемушки», «Поликварт», «СУ­155», S.Holding, «Квартал», ДИПС и др. Примерно половина новостроек приходится на Северное и Южное Бутово, где цены на жилье давно перешагнули разумные рамки. Так, по словам Натальи Ветлугиной, начальника отдела элитной недвижимости компании «Новый город», нередки случаи, когда за «однушку» в Бутово около метро запрашивают 70–75 тыс. долл.

Известно, что в этих районах массовой застройки строительство будет полностью прекращено к 2010 году. Среди самых перспективных и пока неосвоенных земель — Щербинка, поселок «Бутово» и так и не задействованные под застройку земли ЖСК «Альфа». Только в Щербинке площадь нового микрорайона составит около 500 тыс. кв. м.

Перед тем как застраивать поселок «Бутово» (350 тыс. кв. м), придется сначала выплатить компенсацию собственникам имеющегося там жилья и земельных участков. А на спорной территории ЖСК «Альфа» согласно договоренности будут возведены малоэтажные дома и линия легкого метро. Строительство микрорайона начнется в 2005 году. В обозримые же сроки — до конца 2004 года — компанией S.Holding по инвестиционному контракту будет полностью застроен микрорайон 6А в Северном Бутово («Синяя птица­2», 120 тыс. кв. м).

Строительная гонка

Перечислять наиболее привлекательные старые и новые дома в других районах ЮЗАО можно долго: так, только в мультилистинговой базе компании Vesco Realty насчитывается около 48 домов разной степени «престижности», в которых сегодня можно купить жилье. Из объектов, которые будут сданы к концу 2004 — началу 2005 гг., можно отметить жилые дома, строящиеся различными инвесторами в районе Новых Черемушек: «Авангард», комплекс на улице Академика Пилюгина, вл. 4–6, «Адмирал­2», «Три капитана», «Леонардо» и др.

В районе станций метро «Проспект Вернадского» и «Юго­Западная» среди привлекательных объектов — конечно, высотный комплекс «Вертикаль», мнения о востребованности которого диаметрально разнятся, дом «Луна» необычной формы, «Олимп» — довольно амбициозный проект ДИПС, представляющий собой комплекс из четырех домов на берегу каскада прудов Олимпийской деревни. Практически достроен еще один комплекс ДИПС на проспекте Вернадского — «Наука». Активное строительство идет в микрорайоне Никулино (жилые комплексы «Никулино­1», «Никулино­2»), но свободного жилья там уже практически не осталось — настолько удачным оказался проект. Большая стройка развернулась в районе Обручевский. Однако некоторые местные жители опасаются, что их дома в скором времени пойдут под снос. Так, жители улицы 26 Бакинских Комиссаров уверены, что в ближайшее время здесь собираются сносить непривлекательные 14­этажные панельные дома, занимающие лакомый кусок земли у леса.

Среди последних тенденций в строительстве специалисты отмечают тягу к укрупнению проектов, возведению «города в городе». Примерно таким является комплекс «Шуваловский» на Воробьевых горах, новый объект компании «Интеко». Как отмечают аналитики агентства «Домострой», в структуре цен в «Шуваловском» серьезную часть занимает «стоимость» видов из окон: здесь она колеблется в диапазоне от 10 до 50% от общей рыночной стоимости квартир. Ценовые рекордсмены — панорамные виды на территорию МГУ.

Как правило, панельные дома на этапе рытья котлована продаются от 1000 долл. за кв. м, а цены на монолитно­кирпичные дома, по данным Vesco Realty, заметно ниже и варьируются в пределах 1300–1500 долл. за кв. м. Это объясняется увеличением объема строительства в ЮЗАО и большой конкуренцией между застройщиками.

Анастасия Пономарева (Paul’s Yard), занимающаяся сделками в сегменте жилья класса «А», считает, что реальное элитное жилье стоит от 2,5 до 3–4 тыс. долл. за кв. м.

По ее мнению, сегодня застройщики уже не так часто привлекают клиентов дешевыми ценами на этапе нулевого цикла. Причиной тому стало постепенное прекращение практики инвестирования стройки и покупки стройматериалов в процессе строительства дома, когда застройщику нужны были деньги, и он получал их от дольщиков на разных этапах. Сегодня на рынке играют опытные обеспеченные инвесторы, предпочитающие сразу устанавливать высокую цену.

Среди вторичных объектов в ЮЗАО специалисты тоже выделяют лидеров и аутсайдеров. По словам Натальи Ветлугиной («Новый город»), всегда пользуются высоким спросом дома, расположенные на улице Академика Пилюгина, в Коньково, на улице Власова. В то же время там есть и неудачные объекты: так, многие эксперты единодушно признали таковым долгострой на улице Академика Пилюгина, 18. На улицах Власова и Академика Пилюгина находятся и дома, построенные примерно в 1995 г, когда стандарты качества элитного жилья толком еще не сформировались. В результате все было «средним»: и качество стройматериалов, и уровень архитектуры. В микрорайоне на улице Власова есть дома, долгое время переходившие от инвестора к инвестору; они плохо продаются из­за проблем с теплоизоляцией и с никому не нужными большими зимними садами.

На улице Новаторов по «элитным» ценам застройщики продают монолитный дом, обшитый панелью. При этом сам дом находится в окружении пятиэтажек: неприятный факт, исправить который вряд ли сможет имеющийся в «элитном» доме подземный гараж. Среди других непопулярных объектов отмечают «Нежинский ковчег», «Корону­Эйр» и «Золотые ключи». Последний комплекс можно отнести к пионерам элитной застройки в ЮЗАО. За прошедшие со времени строительства его первой очереди семь лет появились объекты, превышающие «Золотые Ключи» и по высоте, и по уровню строительства. Так, в доме отсутствует центральное кондиционирование, обещанный супермаркет не работает, функционирует только «Планета Фитнесс». Однако самый большой подвох ждал жильцов, купивших квартиры, окна которых выходили на магистраль Минского шоссе и стройку Воробьевых гор. В отличие от квартир с окнами в парк здесь о комфорте говорить не приходится.

Зато рекорды по продажам бьют «Ближние дачи» на Староволынской улице: этот комплекс на 200 квартир находится на четырех гектарах земли в заповедной зоне (земля в федеральной собственности). До 8 тыс. долл. за кв. м доходят цены на вторичном рынке за квартиры в доме по улице Звенигородской, 8 (комплекс из нескольких домов в Суворовском парке, почти на границе с ЗАО). Это эксклюзивный вариант, и здесь вряд ли удастся построить что­то подобное.

Не исключено, что если застройщики будут внимательнее изучать свой и чужой отрицательный опыт, в ближайшем будущем ЮЗАО по уровню спроса переберется с почетного третьего места на первое: округ этот в народе популярен, сносить под новое строительство еще есть что, высотных ограничений нет. Так что будем ждать больше хороших высоток и просто жилых комплексов!

 


1 В том числе полученных в результате опытов научных институтов. Возврат