Директор-Инфо №18'2004
Директор-Инфо №18'2004
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Недвижимый дефицит. Офисы по-прежнему в цене

Надежда Русина

Почва для роста

Считается, что условия для инвестиций в офисную недвижимость сегодня более чем благоприятные. Повышение инвестиционного рейтинга России и положительные тенденции в кредитно­денежной политике по увеличению объема наличных денег в экономике страны ведут к стабилизации рынка коммерческой недвижимости и увеличению числа сделок на рынке. Так, крупные компании, расширяясь, предпочитают покупать для себя целые здания и открывать бэк­офисы с хорошими подъездными путями в районах, прилегающих к третьему транспортному кольцу. Арендаторы попроще стараются время от времени перебираться в офисы на ранг выше предыдущих.

Знаковой приметой стабилизации рынка стало и появление многочисленных паевых инвестиционных, акционерных фондов, создаваемых иностранными компаниями с привлечением российских партнеров. Среди них, в частности, «Интеррос» и American International Group (AIG), фонд EPH (Eastern Property Holdings, Великобритания).

Однако делать по­настоящему значительные покупки иностранный инвестор пока не торопится. Его реальная активность становится очевидной при анализе наиболее крупных сделок прошлого года в области коммерческой недвижимости:

  • покупка Fleming Family&Partners Russia Real Estate Ltd. здания класса А на Гоголевском бульваре, 11 (первый пример институционального инвестирования в российский рынок недвижимости);
  • совместное инвестирование компаниями АФК «Система» и Siemens AG более 100 млн. евро в строительство офиса для представительства Siemens в Москве на Ленинградском проспекте;
  • покупка коммерческим банком «Глобэкс» долгостроя на Новинском бульваре (около 100 млн. долл. инвестиций собственных средств); сегодня почти 95% площадей здания уже сдано в аренду;
  • покупка компанией ТНК офисной части (30 тыс. кв. м) первой фазы Альфа­Арбат­Центра;
  • покупка банком «Визави» здания ICN, общей площадью 16,6 тыс. кв. м.

Практически все сделки были совершены при участии российских фирм, и лишь одна — западным инвестиционным фондом. Деятельность иностранных компаний по­прежнему сдерживается несколькими причинами, среди которых и меньшая по сравнению с фондовым рынком ликвидность, и сложности в получении участка и согласовании проекта, и «непрозрачность» юридических документов, и противоречивость законодательства, и, особенно, проблемы проектного финансирования.

Как правило, размер первоначальных расходов для запуска проекта в Москве почти в два раза больше, чем на Западе, так же, как и процентные ставки по кредиту на привлеченные средства. В то же время короткие сроки возврата кредита, устанавливаемые нашими банками, не подходят для компаний, рассчитывающих на нескорый возврат инвестиций от строительства. Выход из такой ситуации для западного инвестора — работа с филиалами иностранных банков.

Не удивительно, что сегодня на нашем рынке в основном работают отечественные компании, иногда вступающие в тандем с иностранными инвесторами, привлекая их денежные средства и интеллектуальную базу. Девелоперы стараются при проектировании офисных зданий учитывать прогнозы развития рынка и растущие требования арендаторов.

И хотя доходность от вложений в коммерческую недвижимость постепенно падает (около 40% вместо 52–57% в 2003 г.), инвестиции в офисное и торговое строительство по­прежнему остаются привлекательными. Как считает Алексей Моисеев, аналитик компании «Ренессанс­капитал», недвижимость будет расти в цене до тех пор, пока инструменты фондового рынка останутся несовершенными. Поэтому и вложения в нее будут перспективными.

Другой способ получения средств от офисной недвижимости некоторые компании, специализирующиеся на разработке проектов, подготовке и оформлении строительной документации, находят в спекулятивных сделках. Приобретая объекты на стадии незавершенного строительства, компания затем перепродает их или отдает в аренду. Доходность от таких операций может составить около 50% и выше. Этими сделками особенно интересуются компании, которые не обладают свободными средствами для покупки готовых помещений или не могут взять кредит.

Спрос и предложение

По мнению специалистов, наступивший год продолжит тенденцию 2003 года: произойдет увеличение объемов нового строительства и параллельно в эксплуатацию будут сдаваться офисные комплексы, недостроенные в прошлом году. Если верить заявлениям девелоперов, к концу этого года должно быть завершено строительство более 600 тыс. кв. м офисов высокого класса. Однако, по оценкам Colliers International, лишь часть проектов (450–500 тыс. кв. м) будет завершена в срок.

Увеличение объема строительства будет сопровождаться изменением уровня вакантных площадей. Так, по данным компании Blackwood, из­за высокого спроса и ограниченного предложения в этом году доля свободных площадей класса А в целом составит около 5%, класса В — около 8–9%, причем большая часть площадей будет относиться к наименее комфортабельному классу В2.

Несмотря на столь высокий заявленный уровень нового строительства, спрос на офисы в этом году все так же будет превышать предложение. Пожалуй, это один из самых стабильных «диагнозов», характеризующих рынок офисной недвижимости. Предполагается, что лишь к 2005 г. уровень нового строительства сможет сравняться с показателями спроса, а в 2006­м даже превысит их. Однако нужно учитывать, что информация о проектах, ожидаемых к тому времени, еще не настолько прозрачна, чтобы делать четкий прогноз. Согласно ежегодному докладу о состоянии рынка столичной офисной недвижимости, который публикует компания, в Москве скоро должны появиться не только несколько офисных небоскребов, но и новые офисные районы1.

Однако, согласно последним данным агентства Penny Lane Realty, быстрый рост количества офисных площадей не в полной мере подкреплен увеличением спроса на них, иными словами, дефицита на офисы почти нет. И уже сегодня объемы спроса и предложения на рынке постепенно выравниваются. «Заоблачных арендных ставок на офисы уже не будет, — говорит Максим Жуликов, ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости компании. — Наоборот, цены будут корректироваться».

Варьируются и размеры наиболее востребованных арендаторами площадей. Проанализировав запросы своих клиентов, компания Colliers International отмечает, что особенно часто их интересуют офисные блоки площадью от 75 до 400 кв. м, а по финансовым предпочтениям наиболее популярными являются площади, предлагаемые в аренду по ставкам от 450 до 600 долл./кв. м в год без учета НДС, т.е. офисные помещения класса А и В1.

Арендные ставки для зданий класса А и В сегодня колеблются в следующих пределах:

  • 550–750 долл./кв. м (класс А);
  • 430–550 долл./кв. м (класс В1);
  • 350–430 долл./кв. м (класс В2).

На рынке продаж наиболее востребованы сейчас площади класса В (от 1500 до 2500 долл./кв. м) размером более 1500 кв. м.

Цены продаж могут значительно различаться в зависимости от местоположения объекта, его технического состояния и коммерческих характеристик (доступности, наличия парковки, телефонных линий). Особняки, как отмечают в Colliers International, предлагаются на продажу по значительно более высокой цене, чем крупные офисные здания и отдельные офисные блоки в них: (класс А — 2800–3800 долл./кв. м, особняки — до 5500 долл./кв. м, класс В — 1500–2800 долл./кв. м, особняки — до 4500 долл./кв. м).

Эту информацию подтверждают и в компании «АЛМ­Девелопмент», одном из ведущих девелоперов, возводящих офисы класса А и В: наиболее востребованы в 2003 году площади до 200 кв. м (66%), до 1000 кв. м (26%) и свыше 1000 кв. м (8%). По мнению Ольги Бубенцовой, начальника отдела маркетинга компании, объяснить дефицит офисов можно тем, что очень мало грамотных объектов выпущено на рынок сегодня. В то же время офисами класса А рынок практически насыщен, а вот зданий класса В построено еще недостаточно. Именно поэтому «АЛМ­Девелопмент» сейчас сконцентрировала свое внимание именно на строительстве офисных и офисно­складских комплексов класса В, считая это направление особенно перспективным.

Классифицируй это

Согласно данным аналитического агентства RWAY в Москве сегодня существует около 2,6 млн. кв. м площадей мирового стандарта, из которых 2 млн. кв. м относятся к классу В. Столь высокая цифра появляется не только благодаря новому строительству или реконструкции, но и из­за перевода офисных помещений класса А в класс В. Эта процедура стала возможной благодаря классификации офисных помещений, разработанной Московским Исследовательским Форумом, в который входят ведущие консалтинговые компании в области коммерческой недвижимости. Классификация несколько отличается от принятой на Западе, но в целом соответствует мировым стандартам.

Правильная оценка класса офиса помогает согласовать результаты оценки с заказчиком, ведь представление о классности здания у заказчика и оценщика может различаться. С другой стороны, доработка классификации зданий необходима, потому что почти ни один офис класса С (это здания бывших НИИ без ремонта) не соответствует требованиям любых 8 пунктов. Это означает, что такие помещения могут совсем исчезнуть с рынка. Классификация не подразумевает и наличие помещений класса D, хотя у арендаторов они тоже пользуются спросом.

По словам Дарьи Афанасьевой (Stiles&Riabokobylko), срок устаревания бывшего комплекса класса А и переход его в класс В по западным стандартам составляет около 6 лет. Однако у нас не столь много действительно качественных зданий, чтобы так легко понижать их уровень. Поэтому в категории А офисы задерживаются и до 10 лет. Впрочем, такая смена статуса вряд ли может обрадовать владельца здания, зато арендаторы получают реальную информацию и возможность снизить арендные платежи.

Желающих переехать в такой офис достаточно много. Как отмечает Максим Жуликов (Penny Lane Realty), класс В — это рабочие офисы, они — не для свадебных генералов. Так, когда компания Ford, ранее не имевшая производства в Москве, построила завод и набрала сотрудников, ей пришлось переехать из офиса в 200 кв. м класса А в 5000 кв. м офиса класса В. Естественно, нет смысла арендовать или покупать дорогие площади такого размера, когда есть возможность подобрать помещение подешевле, но с прекрасными техническими характеристиками и возможностью обустройства в нем VIP­зоны.

Новые адреса

Одной из актуальных проблем в офисном строительстве сегодня считается возведение зданий в историческом центре города. Несомненно, застройка здесь очень перспективна в плане возврата инвестиций, но и проблематична: приходится с трудом «пробивать» проекты в мэрии и выдерживать сопротивление жителей соседних домов.

Вообще, в ближайшие годы объем строительства офисов в центре столицы, по данным компании Blackwood, будет снижаться. Причин тому много, в том числе и положения Генплана развития Москвы, согласно которому городской центр до 2020 г. должен стать туристско­рекреационной зоной. Коммерческое строительство внутри Садового кольца будет ограничено. Пока же предусмотрена реконструкция зданий по Софийской набережной и Фалеевскому переулку — под пятизвездочный отель и элитное жилье.

Из офисных комплексов в центре города, где пока возможно арендовать площадь, отметим такой масштабный проект, как «Романов двор», расположенный между Романовым переулком и Моховой улицей. Третья очередь этого комплекса площадью 12 тыс. кв. м появится здесь к маю 2005 г. (застройщик MCD Group). Офисы в этом комплексе с видом на Кремль сдаются по довольно высокой ставке — около 850 долл./кв. м.

В декабре 2004 г. предполагается завершение строительства центра «Страстной, 9» на Бульварном кольце рядом с Пушкинской площадью. К 2007 г. компания «Система­Галс» должна реконструировать гостиницу «Пекин». Проект реконструкции включает строительство подземного паркинга и небольших офисов по периметру отеля.

Интересным проектом является бизнес­центр класса А2 рядом с метро «Тульская» — на ул. Мытная, 21 площадью 2918 кв. м (застройщик «АЛМ­девелопмент»). Это четырехэтажное здание, реконструированное в стиле неоконструктивизма. В соответствующей манере оформлены и интерьеры центра, отделка которых выполнена с применением современных европейских материалов. Среди технических достоинств бизнес­центра — центральное кондиционирование, регулируемая система отопления, компьютерная сеть на все здание, неограниченное количество телефонных номеров, современные системы контроля доступа и сигнализации2.

В связи с децентрализацией строительства офисы разных классов будут перемещаться в новые «деловые центры» на окраинах Москвы. Основные офисные кварталы разместятся вдоль проспекта Мира, Олимпийского, Кутузовского, Ленинградского, Ленинского проспектов и т.д. Здесь планируется построить новые помещения высокого класса с оптимальным числом парковочных мест. Арендные ставки будут меньше, чем в центре Москвы. Например, в офисном центре Западный Мост II (Ленинградский пр­т, площадь около 7000 кв. м) вакантные площади в 1000 кв. м обошлись арендаторам в 550 долл./кв. м без НДС, включая операционные расходы.

Предполагается, что средоточие деловой жизни к 2007 г. переместится в «Москва–Сити». Здесь планируется возвести около 1 400 000 кв. м площадей, часть из которых займет московская администрация. Это место расположено достаточно удачно, и специалисты ждут решения проблемы транспортных развязок, иначе району грозят постоянные пробки. Возможно, что из­за проблем с транспортом и недостаточно развитой инфраструктурой офисные, торговые и жилые помещения, объем которых в гигантских башнях «Москва–Сити» довольно значителен, будут сдаваться по низким ценам.

Другая тенденция этого года — размещение офисных комплексов, среди которых есть довольно солидные объекты, в районе третьего транспортного кольца и на участках, освобождающихся в результате вывода с территории Москвы промышленных предприятий. По мнению Ольги Бубенцовой («АЛМ­Девелопмент»), освоение промзон является перспективным направлением развития рынка. В этих районах не только много земли, но и существует развитая инфраструктура. На территории промзон, например, установлены трансформаторные подстанции с большим количеством выделенной электроэнергии, бойлерные и тепловые пункты для автономного обеспечения теплом и горячей водой. За счет большой прилегающей к промзоне территории застройщик может решить проблему парковки в здании.

В районах третьего транспортного кольца модно размещать бэк­офисы класса В: это прекрасный вариант для тех, кому нужен функциональный офис со складом при низких ставках за площадь. Все больше здесь строят бизнес­городки или бизнес­парки. Уже в этом году сможет принять арендаторов комплекс «Крылатские холмы», где последний договор аренды был подписан еще в июле прошлого года. Этот бизнес­парк — первый объект такого типа в Москве. Другой объект — расположенный в центре города бизнес­центр Ducat­3 (проект компании Hines), позиционирующийся в новом классе prime A class — высший А класс. В районе станции метро «Новые Черемушки» к середине лета будет сдан офисно­торговый комплекс «Черри­тауэр», почти все площади в котором уже забронированы. По прогнозам Penny Lane Realty, этот центр вряд ли будет пустовать. Это один из немногих объектов, расположенных в одном из самых востребованных районов — на Юго­Западе.

Среди комплексов класса В можно отметить объекты компании «АЛМ­Девелопмент», расположенные по адресам:

  • ул. Малая Семеновская, 9;
  • ул. Летниковская, 11/10;
  • ул. Дербеневская, 20, стр. 3 и 5;
  • ул. Сторожевая, 4;
  • Посланников пер., 5 и 9 и др.

Это новые проекты, объединяющие в себе самые прогрессивные решения, воплотившиеся в качественной отделке, использовании современных систем инженерного оборудования.

Чаще всего объекты, удовлетворяющие вкусам бизнес­элиты, даже если они находятся в промзоне, расположены недалеко от метро. В противном случае девелоперы учитывают обустройство хорошего подъезда и удобных парковок. Как правило, компании­арендаторы стремятся стать собственниками таких зданий, и аренда все чаще уступает место покупке. Кроме того, выставление офисов на продажу гарантирует более быструю реализацию здания.

В компании Stiles&Riabokobylko уверены, что офисы в промзонах или за городом удобны тем компаниям, сотрудники которых не перемещаются часто по городу. Ведь бизнес­парк или технопарк — это не только новые модные веяния, но и гарантии комфорта для работников. Здесь и приятный ландшафт, и выделение гораздо большей площади на каждого сотрудника, и необходимое число парковочных мест. Не последнюю роль в будущей популярности бизнес­парков сыграет материальный фактор: эти объекты на 25–30% дешевле, чем привычные многим офисы в центре города.

 


1 Сейчас их десять. Возврат

2 Арендная ставка — 500 долл./кв. м в год без учета НДС. Возврат