Директор-Инфо №12'2004
Директор-Инфо №12'2004
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Опасные новостройки

Евгения Доброва

«Трансвааль»: причины расследуются

В последнее время Москва переживает настоящий строительный бум: рекордными темпами возводятся типовые «панели» и элитные жилые кварталы, бизнес­центры и развлекательные комплексы, один за другим открываются гипермаркеты. Однако количество и качество — понятия, не всегда идущие рука об руку.

Февральские события — трагедия в московском «Трансвааль­парке» и обрушение козырька автостоянки магазина Metro — заставляют всерьез задуматься о качестве современного строительства. С одной стороны, все проектные документы и подрядные договоры застройщиков имеют разрешения соответствующих органов, а построенные здания проходят госприемку. С другой стороны, люди, посещающие супермаркеты–новостройки или покупающие квартиру в новом доме, фактически не имеют никаких гарантий собственной безопасности.

Ни для кого не секрет: подпись принимающего работу чиновника вовсе не является гарантией того, что перед строительством действительно проводилась серьезная техническая экспертиза проектируемых объектов — часто согласование легче купить, чем получить, соблюдая все предусмотренные правилами процедуры. Так, по неофициальной информации, в Москве можно согласовать практически любой проект за сумму, составляющую от 5 до 15% от стоимости объекта.

Среди наиболее вероятных версий трагедии в аквапарке:

  • ошибки, допущенные при проектировании каркаса сооружения;
  • нарушения жесткости и надежности конструкций железо­бетона;
  • нарушение СНиПов и правил строительства;
  • бракованные стройматериалы;
  • непринятие в расчет геодезических факторов...

Какой именно пункт из этого списка привел к столь плачевным последствиям, к концу марта должна была выяснить техническая комиссия по рассмотрению причин аварии в аквапарке, созданная мэром Москвы. Тот факт, что после экспертизы у комиссии не оказалось претензий к качеству бетона и фундамента, не означает, что претензий к строительным материалам не будет. Просто пока не смогли обнаружить что­то подозрительное.

Чтобы избежать повторения трагедии, столичные власти решили проверить техническое состояние многих московских зданий, особенно имеющих купольные перекрытия. По сообщениям СМИ, беспокойство, например, вызывает состояние закрытого куполом бассейна в д. 7 по Большому Кисловскому переулку. Есть информация, что в его стенах, в местах сочленения камня со стеклом, образовались значительные вертикальные трещины, куда в течение уже длительного времени интенсивно утекает вода.

В Московской области также решили принять меры во избежание чрезвычайных ситуаций на строительных объектах: губернатор Подмосковья Борис Громов распорядился особо тщательно проверить все недавно сданные в эксплуатацию спортивные сооружения: комплекс «Олимпийский» в Чехове, строящийся спорткомплекс в Можайске и др.

ЧП в магазине Мetro

В сравнении с «Трансваалем» обрушение козырька над автостоянкой магазина Metro на Дмитровском шоссе, можно сказать, обошлось малой кровью: повреждено 8 автомобилей, несколько человек госпитализированы, но, к счастью, никто не погиб. Рухнувшая крыша представляла собой навес, опирающийся на пустотелые металлические трубы, установленные в один ряд. Обрушение спровоцировал мокрый снег, лежавший на кровле: из­за дождя он стал намного тяжелее, в результате чего на крышу резко увеличилась нагрузка, и несущие опоры подломились. Московские власти уже возложили ответственность на немецкую компанию Metro Cash&Carry, а также австрийскую строительную фирму Unger, привлеченную владельцами супермаркета для строительства парковки. По словам пресс­секретаря правительства Москвы Сергея Цоя, сомнения в надежности конструкции навеса возникали еще при его строительстве, однако столичные власти не видели причин не доверять международной лицензии на ведение проектных и строительных работ, имеющейся у компании Metro. «Мы проверяем все строительные лицензии, кроме лицензий международного уровня, — сказал С. Цой. — Но это происшествие дает нам повод проверять и международный уровень лицензирования».

Козырек автостоянки был типовым — такие же стоят у всех магазинов этой торговой сети (в настоящее время в Москве работают четыре супермаркета и один строится, два магазина открыты в Петербурге, и строительство одного запланировано в Казани). Учитывая, что причина обрушения — недостатки конструкции, спроектированной без учета российских климатических условий, власти проводят проверку прочности перекрытий на всех автостоянках сети Metro и пока запретили пользоваться крытыми парковками супермаркетов.

«Подземные камни»

Строительный бизнес в столице и других больших городах приносит сверхприбыли, поэтому не удивительно, что при высоком спросе на объекты недвижимости строительные организации стараются работать как можно быстрее, экономя на квалифицированном персонале, стройматериалах и, что опаснее всего, на геодезических изысканиях.

Как рассказали журналу сотрудники одного из столичных НИИ, занимающегося вопросами геоморфологии и инженерной геологии, в Москве очень много проблем, связанных с грунтами. Строение почвы на московских землях очень пестрое, неоднородное, и на сравнительно небольших участках могут встречаться разные по своему составу и свойствам породы, причем далеко не всегда благоприятные для строительства. Так, при определенных гидродинамических условиях в известняках карбона (слой карбонатных пород) происходят так называемые суффозионно­карстовые процессы1. На участках, подверженных этим процессам, очень неустойчивые, рыхлые грунты, поэтому качественные инженерно­геологические изыскания (бурение, забор проб, пенетрационно­каротажные исследования) здесь просто необходимы. В зависимости от их результатов должен быть выбран подходящий тип фундамента. В Москве самая высокая карстово­суффозионная опасность отмечена в районе Хорошевского шоссе: геодинамические неустойчивые зоны уже дали о себе знать разрушением дома № 12 по Новохорошевскому проезду и вертикальными трещинами в доме № 40 по улице Маршала Тухачевского.

Часто в Москве встречаются ситуации, когда один край здания попадает, допустим, на известняки, которые в целом считаются хорошим основанием, а другой — на мягкопластичные глины, имеющие уже совсем иной модуль деформации. Если не учесть этой разницы в грунтах и не предусмотреть комбинированного фундамента, угол дома может просто поплыть. Юрские глины часто выходят в бортах Москвы­реки — например, в Коломенском и на Воробьевых горах. И если перегрузить такой берег большими многоэтажными зданиями, можно спровоцировать развитие оползневых процессов.

При строительстве в пойме Москвы­реки важно учитывать свойства низменных грунтов: они считаются неустойчивыми, т.к. могут иметь прослойки пойменных отложений с большим содержанием органики, деформирующихся под нагрузкой. Еще один подводный, т.е. подземный камень — так называемые погребенные долины. Это участки песчаных отложений. И если пески пылеватые, т.е. мелкие, то при вибрационных нагрузках, которые в Москве очень большие, они начинают ползти и превращаются в плывуны. Есть сведения, что на плывунах построены несколько домов на Коровинском шоссе, квартиры в которых, кстати, долго не могли распродать из­за пересудов о неудачном месте строительства.

По мнению геоморфологов, стоит внимательно отнестись к участкам с техногенными отложениями — насыпными грунтами, с помощью которых выравнивают первичный рельеф, например, засыпают овраги (где, кстати, есть подрусловой сток), в результате чего порода теряет устойчивость, возникает опасность обрушения построек и появления трещин в фундаменте и стенах...

Кстати, место, где был построен развлекательный комплекс «Трансвааль­парк», с точки зрения геологии было не самым благоприятным для возведения столь грандиозного объекта: раньше здесь было несколько оврагов и подземных ключей, которые засыпали привозной землей. Таким образом, аквапарк мог попасть на хлипкое основание — насыпной, насыщенный водой грунт, который постепенно проваливался и расплывался под нагрузкой.

По мнению московских градостроителей, именно по причине небрежного отношения заказчиков к геодезическим данным многие столичные новостройки (почти до 80%) можно отнести к потенциально опасным объектам. Так, на плывучих грунтах, непосредственно у воды, построен элитный жилой комплекс «Алые паруса». Пресс­служба Московской городской думы уже предупреждала о том, что «Алые паруса» попали в опасную разломную зону.

Вызывает опасения и «самое высокое жилое здание в мире» — комплекс «Триумф­Палас», построенный компанией «Дон­Строй» в районе станции метро «Сокол». Старожилы рассказывают, что раньше, в начале 1950­х, на этом месте планировали построить спортивный комплекс Дома офицеров ВВС МВО, но после того, как арестовали курировавшего строительство Василия Сталина, стройка была заброшена. При строительстве «Триумф­Паласа» компания «Дон­Строй» использовала старый фундамент спортивного сооружения, рассчитанный на совсем другие нагрузки.

Еще один тревожный адрес — высотный жилой комплекс «Оазис­Парк» рядом со станцией метро «Чертаново», построенный на берегу пруда компанией ОАО «494 УНР». Уже за первые полгода после постройки дом просел так сильно, что между несущими и ненесущими стенами появились трещины шириной до 0,5 см. Местные жители рассказали, что строительство на этом месте однажды уже начиналось, но тогда «поплыл» фундамент, и стройку заморозили лет на десять — до тех пор, пока не нашелся новый инвестор, которого ситуация с грунтами не испугала.

Подтопленная Москва

Высотное строительство чревато еще и тем, что, сильно увеличивая давление на грунт, оно приводит к повышению уровня грунтовых вод, т.н. подтоплениям. Подтопленными считаются территории, где грунтовые воды не опускаются ниже трех метров от поверхности земли. Уже сейчас они составляют около 40% площади города, и ситуация продолжает ухудшаться. По данным экологов, к 2011 г. ожидается подтопление 89% территорий в Восточном округе, более 50% — в Северо­Восточном, Юго­Восточном, Западном и более 40% — в Южном, Северном и Северо­Западном округах.

Подтопления приводят к развитию естественных геологических процессов — оседанию, оползанию и карсту. Из­за них страдают подземные коммуникации, размываются фундаменты зданий, дома проседают, в стенах образуются трещины. В таких зонах велика опасность обрушения зданий. Даже если фундамент большой многоэтажной новостройки предусмотрен глубокий и мощный, проблема все равно остается, т.к. этот глубокий фундамент преграждает путь грунтовым водам, что приводит к нарушению естественного стока: грунтовые воды меняют свое направление и вызывают просадку соседнего, допустим, пятиэтажного дома с фундаментом меньшей глубины. Как могут развиваться события дальше? Пятиэтажка начнет проседать с одного края, в конструкции появится разрывное напряжение, трещины, дом признают аварийным, выселят жильцов, фирма–застройщик высотки получит землеотвод рядом с основным участком и расширит свои владения.

В связи с вышеперечисленными проблемами у московских риэлторов, конечно же, не раз возникала мысль составить карту возможных геоэкологических рисков и учитывать фактор этих рисков при оценке недвижимости. Однако эта инициатива пока не нашла поддержки у столичных властей и осталась на уровне идеи.

На авось и абы как...

К сожалению, непринятие в расчет геодезических факторов — далеко не единственная беда современного строительства. Иногда не учитывается даже такой очевидный фактор, как слишком близкое расположение линий метрополитена. Такова ситуация с домом № 8 на проспекте 60­летия Октября (застройщик — «Первая ипотечная компания»). Фундамент этого здания находится в четырех метрах от тоннеля метро мелкого заложения. Как рассказали жители этого дома, Метрострой не разрешал располагать фундамент в радиусе 6 м от тоннеля, однако это не помогло. Компании–застройщику удалось получить официальное заключение о том, что фундамент дома «не должен обрушиться из­за соседства тоннеля метро».

Одним из минусов модных сейчас монолитно­кирпичных новостроек является сильная зависимость качества от человеческого фактора, иными словами, мастерства конкретной бригады и, в первую очередь, знания и соблюдения технологий строительства. В реальности часто игнорируются даже азы монолитного строительства. Например, известно, что ответственные монолитно­бетонные конструкции нужно заливать непрерывно — иначе в места стыка может попасть грязь, и они потеряют прочность. Однако это правило нарушается сплошь и рядом.

«Я видела, как в жилом комплексе “Корона” (застройщик — корпорация “Строймонтаж”) строители заделывали большие щели в монолитных перекрытиях, — рассказывает Анастасия Глинина, архитектор творческой мастерской “Гараж”. — Они частично обнажали металлический каркас и к уже напряженным прутьям приваривали дополнительную арматуру, после чего все, конечно, штукатурилось и благополучно проходило госприемку. А то, что на человека может потом обрушиться потолок, уже никого не волнует».

Экономят застройщики на всем, и это не может не сказаться на качестве. Так, по неофициальной информации, в той же «Короне» при строительстве фундамента дома было решено сэкономить на сваях, уменьшив их количество. В итоге значения нагрузки на сваи оказались не оптимальными, а близкими к предельным. Скорее всего, формально СНиПы были соблюдены, но жильцам ограничили выбор строительных материалов (перегородки в квартире можно возводить только из пенобетона, а не из кирпича, чтобы не увеличивать и без того большие нагрузки на сваи). Однако нет гарантии, что каждый жилец в доме проявит сознательность и выполнит требования застройщика. Из­за всякого рода проволочек до сих пор не ясно, когда закончится оформление квартир в собственность, хотя со дня сдачи дома прошел год. Разница между элитным и псевдоэлитным проявляется в «мелочах»: недоделках и отношении к клиентам. Потраченные покупателями время и нервы явно свидетельствуют не в пользу «элитного» дома.

Сейчас очень популярны проекты домов с витражным остеклением (зимним садом), но, похоже, их популярность вскоре может оказаться под большим вопросом. Часто, стремясь сэкономить, застройщики закупают дешевые оконные конструкции, которые не выдерживают дождевых и ветровых нагрузок. В результате не проходит и года, как все начинает течь. Кто­то из жильцов пытается судиться, кто­то заделывает щели сам. Подобный прецедент имел место в престижном квартале новых высоток на Ленинском проспекте.

А вот в Митино, в жилом доме бизнес­класса, были допущены нарушения уже непосредственно при установке мансардных окон. Спеша успеть к назначенному сроку сдачи­приемки дома, строители не обработали пеной и не загерметизировали щели между рамой и оконным проемом, а просто наспех забили их фанерой и замаскировали свою халтуру слоем штукатурки. Вообще, проблемы окон­стеклопакетов довольно часто встают перед новоселами. Даже если сам профиль и не вызывает никаких нареканий, его установка и герметизация часто оставляют желать лучшего. Известен случай, когда в Государственную жилищную инспекцию Москвы обратились сразу несколько жителей Бескудникова с претензиями к качеству стеклопакетов. Обследование 23 новых домов этого района показало: в одном из них, на Дубнинской улице, с браком 42% стеклопакетов, в других домах — в среднем четверть.

В Южном Бутово не так давно схалтурили с кровлями, причем недоделки проявились уже после окончания двухлетнего гарантийного периода. В ходе технического обследования новостроек, проведенного Мосжилинспекцией, был обнаружен брак кровельных покрытий в 26 домах этого района.

Застройщики экономят не только на окнах и крышах. Куда опасней их махинации под землей. Например, можно «упустить из виду» пристенные дренажи в новостройках — и подвалы будет заливать. Или сэкономить на кабеле, проложив его без защитной оболочки. Или на бетоне при строительстве подземного коллектора. Дело в том, что подземные «грехи» на первый взгляд не заметны, а проверить надлежащее исполнение работы довольно сложно.

Беда всех новостроек — кривые стены, потолки и полы. Строительные нормы допускают неровность стен и перекрытий до 15 мм на всю плоскость проверяемого участка при простой отделке и до 5 мм при высококачественной. Но то, что часто приходится видеть в домах даже элитного класса, не укладывается ни в какие нормы. Рабочие «заваливают» вертикали при установке панелей, абы как монтируют опалубку в монолитно­кирпичных домах, и бетон ее выдавливает — в результате чего отклонения достигают 7–8 см на 3 м высоты и 5–6 см по горизонтальной поверхности. Человек, купивший такую квартиру, естественно, первым делом нанимает бригаду строителей — вытягивать стены, и платит до 20 долл. за квадратный метр поверхности. А если учесть, что суммарная площадь стен даже небольшой двухкомнатной квартиры составляет не менее 150 кв. м, цифра получается внушительная.

Вывод следующий. К сожалению, мы живем в такое время, когда спасение утопающих — дело рук самих утопающих. Если застройщик отказывается удовлетворить претензии по качеству жилья, жалуйтесь в Мосжилинспекцию. Новоселам, особенно планирующим дорогостоящую отделку квартиры, можно посоветовать обратиться в страховую компанию и застраховать риск возможных последствий от несоблюдения застройщиком строительных норм. Похоже, это единственное, чем мы можем защитить свои интересы.

 


1 «Суффозия» обозначает механический вынос пород, «карст» — их химическое растворение: просачивающиеся по трещинкам грунтовые воды вымывают и растворяют частицы пород, в результате чего под землей образуются постепенно расширяющиеся полости — карстовые пустоты. Возврат