Директор-Инфо №12'2004
Директор-Инфо №12'2004
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

В поисках идеального коттеджа

Надежда Русина

Рынок: мотивы и тенденции

По оценкам специалистов, в этом году наблюдается самый настоящий бум на рынке загородной недвижимости. Покупательский спрос, особенно по самым востребованным направлениям, стабильно превышает предложение, а емкость рынка составляет около 6 млрд. долл. Еще в 1997 г., когда после некоторого спада интерес к покупке коттеджей стал возобновляться, этот показатель составлял 2 млрд. долл. Известно, что сегодня объем всех предложений на первичном рынке составляет около 5 тыс. объектов, на вторичном — около 10 тыс., причем особый интерес у покупателей вызывают новые коттеджи и земельные участки.

Безусловно, перетекание потребительского спроса с рынка городских квартир на загородную недвижимость вполне объяснимо. Все больше людей хотят иметь статусное жилье и предпочитают жить с семьей за городом, сохраняя недвижимость в столице как объект инвестиций. Тем более что сегодня пока еще возможно за сравнительно небольшие деньги приобрести в Подмосковье и участок, и строение бо’льшей площади. Проживание в загородном доме имеет ряд неоспоримых преимуществ. Во­первых, удовлетворяется физическая потребность урбанизированных донельзя людей вернуться к нормальной среде обитания — к природе. Во­вторых, решаются многие проблемы, чья актуальность определилась только в последние десятилетия — обеспечение безопасности, определенное социальное окружение. В­третьих, снимаются бытовые вопросы — парковка и т.п.

Кроме того, налицо инвестиционный интерес к загородным объектам. Как отмечает Валерия Родионова, руководитель отделения «На Солянке» компании «Новый город», спрос на городские квартиры в марте снизился на 10%, тогда как желающих приобрести коттедж в области стало больше на 30%, что заметно превышает обычный для весны сезонный спрос. Эксперты объясняют этот факт практически запредельной дороговизной московской недвижимости, которая уже не по карману многим, желающим уберечь свои деньги от инфляции.

Однако нужно иметь в виду, что столь активный спрос не замедлит сказаться на росте цен. Риэлторы ожидают, что в этом году загородное жилье подорожает еще на 40–45%, а стоимость земли, пригодной для строительства качественной недвижимости, увеличится на 20–50% в зависимости от местоположения участка. Цены на самые удачные проекты загородных поселков с начала года уже выросли на 10%.

Не удивительно, что число инвесторов и риэлторов, работающих с загородной недвижимостью, стабильно увеличивается. Еще в 2003 г. около 100 компаний заявили о своем присутствии на этом рынке, и примерно столько же новичков должно появиться в 2004 г. Их привлекают не только благоприятный инвестиционный климат и высокие комиссионные, но и гарантия развития данного направления: вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения. В то же время существуют и сдерживающие факторы: низкая ликвидность объектов, закрытость компаний и отсутствие у многих из них опыта работы, знаний и технологии взаимодействия.

Изменился и сам подход к рынку загородной недвижимости. Теперь он рассматривается не только как рынок конечных потребителей, но как поле деятельности для компаний, заинтересованных в покупке больших участков земли для бизнеса. По словам Савелия Орбанта, заместителя председателя совета директоров компании «МИЭЛЬ–Недвижимость», сегодня вся земля в Подмосковье раскуплена и поделена между несколькими крупными структурами. Среди них финансовые корпорации и крупные производственные холдинги. Вопрос в том, что они будут делать с ней дальше — застраивать или перепродавать.

Заинтересованы в альтернативных доходных секторах и банки. Их поле деятельности — кредитование застройщиков коттеджных поселков, ведь инвестировать напрямую в данный сегмент рынка банки не имеют права. По разным данным, доходность вложений в загородную недвижимость оценивается на уровне 80–150%.

Даешь классификацию!

В последнее время риэлторы все больше склонны делить загородный рынок на сегменты и категории, сходные с классовым делением на рынке новостроек или коммерческой недвижимости. По данным компаний «МИЭЛЬ–Недвижимость» и «Домострой», в целом эти сегменты выглядят следующим образом.

  • «Эксклюзив» (от 800 тыс. долл. за дом), где предложений достаточно, но почти все объекты находятся в стадии строительства. При этом заинтересованные в таких домах покупатели предпочитают приобретать уже готовый объект (в том числе под чистовую отделку).
  • «Бизнес­класс» (до 300 тыс. долл. за дом в категории «бизнес», до 800 тыс. долл. — в категории «бизнес +»). Спрос пока заметно превышает предложение, несмотря на рост последнего. Клиенты готовы покупать объекты в стадии строительства, но им нужны гарантии, что строительство будет завершено в фиксированный срок.
  • «Эконом­класс» (до 80 тыс. долл. за дом в категории «эконом», до 150 тыс. — долл. в категории «эконом +»). Здесь при явном высоком спросе отсутствует адекватное предложение. Застройщики считают, что работать с этим классом наименее выгодно, в результате большая часть клиентов со средними доходами оказывается «неохваченной».

А на самостоятельный поиск коттеджа у покупателей может уйти и год, если просматривать объекты только по выходным.

Однако, по мнению директора управления загородной недвижимости «МИЭЛЬ–Недвижимость» Владимира Яхонтова, выход из этой ситуации есть. Нишу эконом­класса могут занять инвесторы, специализирующиеся на строительстве больших поселков со средними качественными характеристиками. Вложенные средства они возвратят за счет большего количества продаваемых объектов.

Хотя, как считает Александр Рыков, директор отдела загородной недвижимости Penny Lane Realty, для некоторых инвесторов существует вполне определенный риск потерять свои средства. Это может произойти с теми, кто стремится начать рекламу и продажу объекта задолго до окончания его строительства. Дело в том, что на этапе строительства у поселка может сложиться определенный имидж, не всегда положительный, который потом обязательно скажется на истории продаж. И если, к примеру, застройщик планировал установить цену в 2000 долл./кв. м, она может навсегда упасть и до 1800 долл. Сказаться на продажах могут также плохое качество проектов, неудачные концепция и выбор места для поселка, отсутствие опыта у инвесторов–застройщиков.

Неправильная организация продаж застройщиком может иметь серьезные последствия. Так, известен случай, когда некая очень известная риэлторская компания (имеющая собственные объекты застройки) привозила клиентов в поселок другого застройщика, эксклюзивно ею продаваемый, делала поселку антирекламу и отправляла покупателей на свои объекты. Пребывавший в неведении застройщик потерял около года, что привело к падению эффективности проекта.

Впрочем, построить идеальный поселок возможно: нужно лишь учитывать особенности потребительского спроса. В результате исследования, проведенного главным аналитиком РГР Геннадием Стерником (на основании данных компаний «МИЭЛЬ–Недвижимость» и «БЕСТ–Недвижимость»), выяснилось, что наиболее востребованными являются коттеджи, расположенные в пределах 15–30 км от МКАД (51,9%). На втором месте находятся объекты, удаленные не далее чем на 15 км от МКАД (46,2%). Завершают список коттеджи, построенные на расстоянии 30–50 км и более 50 км от окружной дороги (доля в спросе последних близка к нулю).

Но не все специалисты рынка согласны с таким мнением: по данным социологической службы компании «Новый город», в последнее время покупатели все чаще делают выбор в пользу таких факторов, как живописность места и хорошая экология. Ради них покупатели, особенно не самые состоятельные, готовы отказаться от близости к Москве и развитых коммуникаций. Около 40% потенциальных клиентов, чей бюджет покупки составляет до 200 тыс. долл., считают, что можно пожертвовать магистральным газом ради лесного участка. Те, кто собирается бывать за городом лишь на уик­эндах, не прочь купить дом на расстоянии 50–60 км от МКАД, лишь бы экология была хорошая и участок большой — не менее 30 соток.

По словам Георгия Вергунова (заместителя начальника Управления капитального строительства компании «Домострой»), сетевой газ, автономная система отопления, централизованная канализация и водоснабжение должны быть в любом загородном доме, предназначенном для постоянного проживания, несмотря на его класс. Лишь в «эконом»­сегменте допустимы локальный септик и собственная скважина на участке. А для домов высших категорий обязательно наличие охраняемой территории, московского телефона, сауны и бассейна.

Удачная судьба ждет дома, построенные рядом с лесом, большой водой, на возвышенностях. Важно отсутствие рядом с поселком вредных производств и шумных магистралей. Лучше всего продаются элитные коттеджи площадью от 700 до 1500 м с явным перевесом к нижней границе. Бизнес–класс выбирает дома небольшой площади: от 250 до 450 кв. м. Площади домов эконом­класса варьируются от 100 до 200 кв. м.

От хаоса к архитектуре

Со времен первой волны загородного строительства, носившего довольно хаотичный характер, многое изменилось. Постепенно проходит мода на поселки, застроенные типовыми домами. Теперь покупатель все чаще выбирает для себя дом, построенный по индивидуальному проекту в организованной коттеджной застройке. Понятие «индивидуальный проект» сегодня исключает многие элементы, свойственные помпезному «новорусскому» строительству.

Прежде всего, как отмечает Александр Рыков, люди отказываются от высокой этажности. Становится ясно, что проживание в трех­ или четырехэтажном доме, иногда даже с лифтом, на самом деле, не так удобно: верхние этажи, как правило, не используются, хотя на их отделку и обслуживание были потрачены средства. Выбор все чаще падает на двухэтажные особняки, да и одноэтажные строения становятся все более ходовым товаром.

Практически перестали делать подвалы и цокольные этажи из­за наличия во многих поселках грунтовых вод: уже отмечены случаи протечек в подвальных помещениях. Нет смысла устраивать в подвале бассейн или сауну и в том случае, если инфраструктура поселка предполагает наличие всего необходимого.

С точки зрения новых технологий строительства наш загородный рынок довольно консервативен: кирпич и дерево. Не очень популярно строительство монолитных домов из железобетона по индивидуальным проектам. Все­таки загородный коттедж не хочется превращать в городскую коробку. Хотя, по мнению Георгия Вергунова («Домострой»), эта технология имеет ряд преимуществ, например, экономит деньги. Не прижилась у нас и американская технология модульного строительства.

Стоит также отметить предпочтения покупателей относительно выбора самого дома или поселка. По информации Геннадия Стерника, уменьшилась доля покупателей, выбирающих для жилья дополнительно возводимый коттедж в уже сложившемся поселке (с 53,9 до 43%). Снизилась и доля покупателей новых домов в стародачных поселках (с 17,9 до 13,9%). Число же покупателей, стремящихся приобрести коттедж во вновь возводимом поселке, увеличилось (с 12,1 до 25,7%). В то же время многие разумно предпочитают выбирать для покупки поселок с не очень большим количеством коттеджей: порой строительство и обустройство соседних домов в больших поселках затягивается на годы, что довольно неудобно. Однако маленькие поселки тоже подходят не всем: они заметно дороже.

Таунхаусы вызывают неоднозначное отношение даже у экспертов; они не пользуются таким высоким спросом, как хотелось бы. Зачастую таунхаус «берет» дешевизной, сказывающейся, увы, на планировочных решениях. В результате дом представляет собой закрытый блок (кроме торцевых квартир) весьма невысокой площади — от 150 до 250 кв. м. Часто помещения по конфигурации получаются неудобными, бытует «коридорная» схема планировки, жильцу приходится затрачивать много времени на вертикальные перемещения.

Среди поселков–таунхаусов, пожалуй, легче назвать неудачные, чем удачные. В числе удачных многие отмечают поселок «Росинка» на Пятницком шоссе, сдающийся в аренду. Правда, нужно отметить, что особой популярностью он пользуется у иностранцев, работающих в России, которым этот вид недвижимости все­таки ближе.

В качестве неудачных примеров эксперты отмечают «Зеленый квартал» в Ивантеевке и довольно дорогой поселок «Подушкино» — очень красивый объект, известный на рынке одной из самых лучших инженерных систем. Его проблема — избыточные площади в 100–150 м (при общей площади 400–450 кв. м) при ценах в 1200–1400 долл./кв. м. За такую сумму сегодня можно купить хороший дом. И даже при сниженных ценах человек не может считать купленные лишние метры подарком: их отделка также потребует денег. Наблюдая за историей продаж таких объектов, специалисты делают вывод, что лучше всего продавать таунхаусы как можно дешевле, до 1000 долл. за кв. м.

Как замечает Светлана Язева, руководитель Департамента загородной недвижимости компании «Белые Ветры», покупатели, желающие заселиться без каких­либо отсрочек, у которых нет времени на строительные и ремонтные работы, обращают внимание на готовые коттеджные поселки. Тенденция к возведению коттеджей «под ключ» только появляется на нашем рынке и уже обретает своих поклонников.

Известно, что чем более дом «готов», тем он лучше продается: не всякий покупатель способен мысленно превратить полуфабрикат–коробку в будущие хоромы. Главное, не испортить объект отделкой: при высоком качестве строительных работ лучше не применять дорогую фурнитуру, не вешать эксклюзивные дверные ручки и т.п. Ну и, конечно, не пытаться краской, штукатуркой или паркетом прикрыть недостатки строительства, все равно они вылезут наружу.

По словам Геннадия Стерника, растет число клиентов, интересующихся фамилией архитектора. Более того, список известных фамилий заметно расширился: по сравнению с 2002 г. он увеличился в 4 раза. Среди «ходовых» имен — Оболенский, Асадов, Гинзбург, Греков, Тови и др.

Сами коттеджи потребитель предпочитает видеть в классическом стиле. За ним следует североевропейская, скандинавская архитектура. Меньшим спросом пользуются дома в стиле «модерн», в американо­канадском и псевдорусском стиле.

Стоит отметить такой феномен: в настоящее время, по информации компании «Белые Ветры», существует некое внутреннее противоречие в интересах потенциальных покупателей. Они предпочитают жить в поселке, выдержанном в едином архитектурном стиле, и при этом иметь уникальный проект дома. Как правило, эту проблему застройщики решают следующим образом: создают большое количество проектов в едином стиле. Это позволяет и сохранить единообразие поселка, и придать эксклюзивность каждому дому. Кроме того, во многих поселках покупателю предоставляют право самостоятельно разрабатывать проект дома, однако он не должен выбиваться из общей архитектурной концепции поселка и, как правило, подлежит обязательному согласованию с архитекторами.

Направление успеха

Что касается популярных направлений, то здесь все стабильно, почти без сюрпризов. За первое место сегодня ведут напряженную борьбу Рублево­Успенское и Новорижское шоссе. Разброс в оценках, по мнению некоторых специалистов, вызван прямой заинтересованностью девелоперов. Так, по мнению Савелия Орбанта, лучшим и наименее рискованным вариантом вложения денег является приобретение объектов на Рублево­Успенском направлении. Недвижимость на «Новой Риге» он считает слегка переоцененной, т.к. многие девелоперские компании, имеющие здесь свои объекты, работают на повышение цен.

Несмотря на небольшую протяженность Рублевки, земля под строительство здесь еще есть, но пока не выведена из лесного фонда. Этот процесс, по данным компании Vesco Realty пока происходит дозированно и осторожно. Именно поэтому цены здесь так высоки (30–50 тыс. долл. за сотку в самых престижных местах). Насколько активно будет проходить выведение земель из лесного фонда, сказать сложно. Известно, что ранее премьер Касьянов методично заворачивал подобные прошения ради сохранности угодий.

Сохранится ли подобная политика в новом кабинете — неизвестно.

Среди новых коттеджных поселков можно отметить расположенный в 18­ти километрах от МКАД «Рублевский» (51 участок по 12–15 соток). Единый ансамбль образуют двух­ и трехэтажные коттеджи изысканной архитектуры площадью от 240 до 460 кв. м, построенные по шести проектам. Поселок возведен с использованием современных функциональных строительных технологий и отличается большим разнообразием выразительных индивидуальных элементов отделки. В коттеджах удобная планировка: просторные комнаты на первых двух этажах и удобные мансарды до 115 кв. м для «студий» на третьих. В каждом доме предусмотрен газовый и резервный электрический котел. Недалеко находятся лицей «Ковчег», частная гимназия, детский сад при администрации Президента России, гольф­клуб в Нахабино, большое количество ресторанов и магазинов и т.д.

Новорижское шоссе привлекательно тем, что здесь сейчас выделено большое количество новых участков под застройку, более крупных по сравнению с участками на Рублевке. Бум по этому направлению вызван также сооружением к 2006 г. тоннелей и участка дороги, которые продлят Новорижскую трассу от МКАД до третьего кольца. Цены здесь методично растут. Так, сотка леса на 10­м км МКАД стоит около 20 тыс. долл., в будущем эта цифра может еще увеличиться.

К наиболее интересным проектам по «Новой Риге» можно отнести коттеджный поселок «Истринский залив», застройщиком которого является девелоперская компания «Инвесторг». Компания, член торговой группы TREND WORLD, реализует широкий спектр задач: от разработки, проектирования и строительства высококачественных жилых комплексов до управления возведенными объектами. На ее счету проектирование и строительство ряда известных объектов в Москве и за ее пределами: здание отеля «Балчуг Кемпински», а также загородные деревянные дома и коттеджи для известных представителей политической и деловой элиты современной России.

Поселок «Истринский залив» находится в деревне Ламишино Бужаровского района, на юго­западном берегу водохранилища, в 20 минутах езды от известного гольф­клуба Moscow Country Club. Площадь земельных участков для каждого коттеджа варьируется от 2000 до 2500 кв. м. На территории поселка оборудованы охраняемый песчаный пляж и даже вертолетная площадка. Все 14 коттеджей строятся из первоклассных строительных материалов (в т. ч. из архангельской древесины), они будут полностью оснащены и оборудованы «под ключ» всем необходимым, кроме мебели.

На почетном третьем месте находится Калужское шоссе: это удобная, хорошо освещенная трасса. Правда, здесь еще довольно много неудачных с маркетинговой точки зрения поселков, но в последнее время этот недостаток устраняется. Стоимость коттеджей колеблется от 300 тыс. до 1,8 млн. долл. И если еще год назад для большинства покупателей цифра 600 тыс. долл. за коттедж была пределом, то в последнее время сделки по продаже домов от 1 млн. долл. перестали быть редкостью. Основной же спрос сосредоточен в диапазоне 300–600 тыс. долл. за коттедж.

«В десятку» попадет застройщик, который предложит покупателю крупный поселок на 250–300 домов с продуманной инфраструктурой. Сейчас особо выделяются несколько объектов: поселки «ВАУ!Тутинки», «Фоминское», «Стародачное». И, конечно же, «Бельгийская деревня». Говорят, что этот поселок (70 коттеджей) вполне может занять первые места во всех рейтингах популярности жилых загородных комплексов. Он находится на расстоянии всего 8 км от Москвы, на берегу природного водоема, через который планируется перекинуть деревянный мостик. Дома будут с собственными пляжами, в распоряжении жильцов — лодочная станция. Проект поселка разработан застройщиком, хорошо известным на рынке элитного жилья. При строительстве домов использован специальный облицовочный кирпич, изготавливаемый по заказу в Бельгии. По данным компании «Лоджик Риэлти», этот объект удовлетворяет всем требованиям к коттеджному поселку: размер участков составляет 20–60 соток, есть ландшафтный парк, общественная зона с детскими площадками и спортивными сооружениями и, конечно, служба эксплуатации и охрана. Сейчас к продаже предлагаются дома на разных стадиях строительства (от котлована до укладки кровли); полностью готовые коттеджи появятся в мае.

Дмитровское шоссе пока не очень хорошо освоенное, но очень перспективное направление. Здесь, среди лесных массивов, в окружении множества водохранилищ и естественных водоемов, находятся популярные горнолыжные трассы, пансионаты, спортивные базы. В течение I кв. 2004 г. земля по этому направлению подорожала почти в 2 раза по сравнению с 2003 г., и сегодня район быстро застраивается. Застройку отличает продуманный подход к проектированию и сооружению объектов инфраструктуры.

Один из самых новых объектов — коттеджный поселок «Аврора», участки в котором реализует Penny Lane Realty. Он расположен на 87 гектарах в 18 км от МКАД, в густом сосновом бору на берегу канала им. Москвы. Канал соединяет несколько водохранилищ, что создает прекрасные условия для занятий яхтингом. Поэтому для обитателей «Авроры» будет создан свой яхт­клуб, оборудованный теплыми эллингами на 140 судов. Всего в поселке 125 участков площадью от 52 до 84 соток с возможностью объединения. Цена за сотку колеблется от 8 до 12 тыс. долл. За месяц до реального начала продаж были зарезервированы 11 участков.

Безусловно, на этих и других направлениях можно найти немало инвестиционно привлекательных объектов. Главное для покупателя — определить свои требования к будущему загородному жилью и максимальную сумму, которую он готов на это жилье потратить.