Директор-Инфо №47'2003
Директор-Инфо №47'2003
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Новостройки нового года

Надежда Русина

Если прислушиваться к подобным популистским заявлениям, поневоле придешь к выводу: ситуация на рынке сложилась парадоксальная. С одной стороны, в столице перманентная нехватка жилых квадратных метров, с другой — в отдельных элитных московских окнах свет не горит ни днем, ни ночью. Годами. Выходит, дорогие дома никому не нужны? Оказывается, нет. Все не только давно раскуплено, но, возможно, уже и перепродано.

Куда растут цены?

Подводя итоги 2003 г., аналитики рынка дружно заявляют: рост цен на новостройки в этом году превысил все мыслимые пределы. Средняя стоимость квадратного метра с начала года увеличилась на 19% и составила почти 1400 долл. — абсолютный максимум с 1995 г. Наталья Тихоновская, директор управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», считает: больше всего на ценовые скачки повлияла политико-экономическая ситуация в стране и мире. Результатом войны в Ираке, поколебавшей цены на нефть, стало неустойчивое поведение валют; пошатнулось и доверие к доллару. Вполне естественно, что на рынок недвижимости, рассматривающийся сегодня как один из самых надежных способов сохранения сбережений, хлынули дополнительные средства. В то же время, наблюдая за рыночной лихорадкой, застройщики принялись на свой лад менять стратегию ценообразования.

Еще в начале этого года эксперты отметили небывалую покупательскую активность, несколько снизившуюся, правда, во II кв. Но итоги продаж и существенный рост цен за летний период показали: больше в Москве понятия «мертвый сезон» для риэлторов не существует. Причину такого явления многие видят, в частности, в непрерывном изменении структуры рынка: в продаже преобладают более дорогие и качественные монолитные новостройки; заканчивается освоение районов массовой застройки. А это неминуемо вызовет рост цен на первичную и вторичную жилую недвижимость при стабильно сохраняющемся превышении спроса над предложением.

Более того, вряд ли в ближайшее время весь спрос удастся удовлетворить. По словам руководителя группы маркетинга ДИПС Андрея Куприянова, если мы хотим приблизиться к европейским стандартам, по которым на человека приходится в среднем 35 кв. м (а не 23 кв. м, как в Москве), городу придется построить не менее 60 млн. кв. м жилья. Это тот порог, при котором предложение начнет превышать спрос. Но преодолен он будет, скорее всего, в другой жизни.

По расчетам аналитиков, если в ближайшее время политическая и макроэкономическая ситуации в России и мире не изменятся в худшую сторону, обвалы и всплески рынку первичного жилья не грозят. Кроме того, в сохранении благоприятной ситуации заинтересован любой его игрок — и застройщик, и инвестор. Ведь если страна действительно сумеет удвоить пресловутый ВВП, улучшится экономическая ситуация, а значит, покупатель, как выразился Андрей Куприянов, «съест все по любым ценам». Однако некоторые придерживаются на этот счет совсем другого мнения. На прошедшей в ноябре конференции «Инвестиции в недвижимость» генеральный директор АН «Лаурел» Ирина Радченко высказалась более чем прямо: «Безусловно, рост цен выгоден тем, кто на этом зарабатывает, но риэлторов такая тенденция настораживает. На сегодняшний день стоимость жилья практически близка к запредельной, и это очень похоже на ситуацию не дефолта, но 1993–1994 годов. Именно тогда цены взлетели до потолка, а в 1995 г. логически упали. Сейчас люди избавляются от долларов, но если валютный курс будет устойчивым 2–3 месяца, ближе к весне ценовой маятник качнется назад. Так что правы на Западе: когда все покупают — продавайте».

Пока же прогнозируется, что в начале следующего года цены на жилье продолжат расти как в районах массовой типовой застройки, так и в дорогостоящих и престижных «оазисах» столицы. При этом стоимость зачастую устанавливается произвольно, в зависимости от престижности района, красоты вида и т.п. Бытует мнение, что в силу активного строительства и потребности в жилье особой конкуренции между объектами (попроще или «поэлитней») не существует. Однако застройщики и посредники, работающие на рынке дорогого жилья, вряд ли разделят такую точку зрения.

«Золотая» недвижимость: что почем

На сегодняшний день объем рынка элитной недвижимости, поделенного между крупнейшими операторами, вырос на 40% и достиг 1,4 млрд. долл. Сохраняется тенденция прошлых лет: данный сегмент рынка становится все более вторичным. Так, соотношение элитных квартир и квартир бизнес-класса на первичном и вторичном рынках недвижимости составляет 70 на 30% соответственно. По оценкам компании Penny Lane Realty, спрос на новостройки классов А и В не удовлетворен, их дефицит — 15–20%. В то же время цены на жилье в лучших районах города, по словам Павла Здрадовского, директора департамента продаж элитных квартир фирмы Penny Lane Realty, уже превысили психологически важный барьер в 10 тыс. долл. (от 5000 долл./кв. м на нулевом цикле для класса «люкс»). «Вторичная» квартира в доме класса А в центре Москвы редко стоит меньше 9–10 тыс. долл. за 1 кв. м (6000 долл./кв. м для квартиры бизнес-класса). Столь высокую стоимость риэлторы объясняют отличным качеством ремонта, развитой инфраструктурой и уникальным местоположением.

Как замечает Владимир Орлов, генеральный директор ЗАО «Декра», нельзя не отметить некоторое сокращение объектов класса А+. Это связано как с повышенными требованиями, предъявляемыми к жилью подобного класса, так и со стоимостью земли и строительства. Ведь элитные дома расположены в центре города. Информацию о нехватке высококачественного жилья подтверждают и в агентстве «Калинка-риэлти». Его специалисты считают, что клиентам, заинтересованным в покупке действительно хорошей квартиры, сегодня приходится рассматривать предложения даже раньше, чем на нулевом цикле. Как правило, к окончанию строительства коробки количество свободной площади в доме минимально. К тому же все большее внимание покупатели проявляют к идеологии и концепции проекта, предпочитая среду обитания, сопоставимую с уровнем доходов. А дома, соответствующие высоким требованиям, технологически не могут быть построены раньше, чем через 1,5–2 года, в зависимости от объема строительства.

Кроме того, покупатели по-прежнему рассматривают квартиры в элитных домах не только как место проживания, но и как наиболее надежный объект инвестиций. По данным аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», сегодня большой процент сделок по бизнес-классу — покупка с целью инвестиций. Об этом свидетельствует тот факт, что основная масса клиентов предпочитает пользоваться скидками, предоставляемыми при 100%-ной оплате (от 30 до 50 долл./кв. м). А постоянный рост цен на недвижимость позволяет серьезно увеличить стоимость вложенных средств. Так, уровень цен на Остоженке с нулевого цикла до сдачи объекта вырастает где-то на 50%.

Люди стали все чаще руководствоваться веяниями моды и менять квартиры в домах 90-х годов на жилье в новых объектах. А элитные дома между тем пустуют, ожидая завершения длящегося годами ремонта.

Район имеет значение

Основным фактором, влияющим на решение о покупке, является, конечно же, местоположение дома. В основном клиенты заинтересованы в покупке элитного жилья в центре столицы. Для большинства из них важно иметь квартиру, где можно отдохнуть в середине рабочего дня или провести встречу с деловыми партнерами.

«Сегодня покупатель элитной недвижимости четко представляет, какое жилье он хочет приобрести и сколько готов за него заплатить, будь то новостройка или вторичное жилье, — говорит Ульяна Алиева, руководитель отдела продаж компании Blackwood. — Он взыскателен и покупает эксклюзивную квартиру в престижном районе. Самым «живым» рынком являются квартиры от 100 до 200 кв. м стоимостью 3000–4500 долл. за 1 кв. м в домах повышенной комфортности, т.к. это качественное и высоколиквидное жилье».

И все же, несмотря на популярность «золотой мили», сейчас предложение там очень ограничено: все, что было построено в последнее время, почти распродано, а новых строительных площадок практически нет. В ближайшем будущем здесь планируется возвести около 10 домов, после чего всякое строительство в самом дорогом районе города прекратится. Большая плотность застройки тут ощущается уже сейчас: налицо сильная загруженность улиц, отсутствие достаточного количества парковок и сложности с созданием обособленной придомовой территории.

Поэтому все большую популярность, как считают в компании «Белые ветры», приобретают такие районы, как Плющиха, Патриаршие и Чистые пруды, Арбат и др. Лидерами продаж в 2004 г. здесь, скорее всего, станут квартиры класса В+ площадью до 200 кв. м и ценой от 4000 долл./кв. м. Несмотря на то, что пока там идет точечная элитная застройка, престижность этих районов растет (не стоит, правда, забывать и о рекламной поддержке новых районов). Хотя вряд ли здесь удастся создать вторую, однородную по застройке «милю» — слишком уж много тут вполне добротных сталинских, ЦКовских домов, снос которых вряд ли возможен. В то же время брать старинные дома под реконструкцию довольно обременительно, т.к. они изначально проектировались по-другому. Старинные анфилады сложно переделать на частные, приватные зоны: мешает шаг окон, архитектура дома. Поэтому реконструкция старых стен — от нехватки площадок.

Самые же серьезные игроки рынка проявляют повышенный интерес к Замоскворечью, Хамовникам и Китай-городу. Последний район, по данным Penny Lane Realty, по сравнению с прочими располагает великолепными возможностями в плане строительства элитного жилья. Именно на «пятачке», ограниченном ул. Солянкой, Бульварным кольцом и Хохловским переулком, может возникнуть район, который в будущем способен составить конкуренцию самым элитным кварталам. Пока же в Китай-городе ничего особо элитного нет. Но сейчас в стадии разработки находятся два проекта на Подкопаевском и Подколокольном переулках, где в скором будущем возникнут дома класса В и В+. Дома класса А смогут здесь появиться только через 2–3 года, и то при условии активного освоения района.

Спрос на Китай-город пока еще не сформировался, т.к. отсутствует предложение. Однако в случае активной застройки района цены на жилье здесь будут составлять минимум 3–5 тыс. долл./кв. м. Процесс ценообразования во многом зависит от политики московских властей в отношении концепции развития Китай-города, а также от уровня строительства, качества отделки и развитости инфраструктуры.

Горячие предложения

Дома, продающиеся сегодня в категории «элитная недвижимость», кардинально разнятся с построенными несколько лет назад. Так как для клиента теперь важен не просто престижный класс дома, а его уникальность и выгодное отличие от других новостроек, девелоперы пытаются конкурировать друг с другом с помощью новых идей, оригинальных подходов к строительству. Риэлторы констатируют: на рынок выходят необычные объекты, начало продаж которых может подстегнуть активность потенциальных клиентов.

Так, недавно в Москве появился дом по ул. Машкова, 1 (Чистые пруды), подобных которому в России еще не было. «Изюминкой» проекта стали жилые 4-этажные апартаменты, выполненные в виде яйца Фаберже, — полноценный дом в доме с автономным входом и собственным гаражом. Это действительно единственный в своем роде проект в центре столицы, который может похвастаться всеми качествами, присущими загородному дому в сочетании с неординарным архитектурным решением и местоположением. Говорят, что у риэлторов даже была идея рекламы объекта в стиле «продается яйцо Фаберже за 9 600 000 долл.».

Пока мало что известно о новом проекте «Ближние дачи», который курирует Penny Lane Realty: информация поступает дозировано и уже успела слегка обрасти неправдоподобными слухами. Комплекс, строительство которого завершится в конце 2004–начале 2005 гг., находится на ул. Волынской, 3, за Поклонной горой, рядом с рабочей резиденцией президента. Застройщик проекта — австрийская компания Strabag, проектировщик — АБ «Остоженка». Известно, что половина квартир из 7-ми корпусов будет отдана Управлению делами президента. Разноуровневые «Ближние дачи», названные так в честь расположенной здесь когда-то ближней дачи Сталина, от прочих домов отличаются наличием 15 пентхаусов (обычно их не более 5) с панорамными видами. Цена объекта пока неизвестна, но понятно, что для желающих купить жилье в «коммерческой» части комплекса будет введен «фэйс-контроль». Более подробная информация о проекте поступит в январе, в преддверии выборов главы государства.

Самым «крутым» по ряду показателей все ведущие агентства называют строящийся камерный элитный комплекс в стиле loft по Бутиковскому пер., 5–7 (застройщик — Rosgroup). Всего в трех 6-этажных домах, объединенных стеклянными галереями и общим подземным пространством, 18 квартир площадью от 127 до 285 кв. м. Фасад зданий отделан навесными медными панелями из Швейцарии, покрытыми специальным атмосферостойким лаком. По данным АН «Калинка-Риэлти», Rosgroup скоро начнет строительство нового дома по Коробейникову пер., 1/2.

Вовсю застраивается и популярная Плющиха. Почти готов знаменитый «Венский дом» на 1-м Неопалимовском пер., вл. 8–10. Девелопером объекта выступает компания «Индекс ХХ», соинвестором — «КВ-Инжиниринг», известная своим скрупулезным подходом к разработке и воплощению проектов. Комплекс, состоящий из двух корпусов общей площадью 22 тыс. кв. м, рассчитан всего на 66 квартир. Помимо разнообразной инфраструктуры (венское кафе, салон красоты, фитнес-центр и т.д.) особенностью дома станет широкий выбор квартир: от небольших одноуровневых (94,7 кв. м) до двухуровневых (до 350 кв. м) и квартир с зимними садами. Водоснабжение дома осуществляется из артезианской скважины глубиной 220 м.

На Плющихе, в непосредственной близости от Новодевичьего монастыря находится и строящийся жилой комплекс «Три тополя» (девелопер — компания «Авгур Эстейт»). Он включает в себя 6-этажный жилой дом на 12 квартир и 7 сблокированных коттеджей. Изысканное сочетание старомосковского стиля и модерна придает постройкам особую утонченность и прекрасно гармонирует с сохранившимися в районе зданиями дореволюционной эпохи.

Активная стройка идет в районах Северо- и Юго-Запада Москвы. Примером грамотной маркетинговой стратегии девелоперов считают элитный жилой комплекс класса В по Мичуринскому пр-ту, 6 в экологически благоприятном месте. Дом построен в «зеленом сердце» Москвы — районе МГУ, на территории медицинского центра при управлении делами президента.

Рядом с Андреевским монастырем и Нескучным садом на берегу Москвы-реки расположен новый жилой комплекс Green Hills, состоящий из 15 малоквартирных домов на 3–8 квартир со свободной планировкой и домов переменной этажности (4–8 этажей). Инфраструктура предполагает наличие фитнес-клуба, бассейна, банкетного зала и детского клуба. Green Hills оснащен автоматизированной системой управления Smart House, контролирующей все системы безопасности и жизнеобеспечения.

Совершенно в иной стилистике, отличной от классической архитектуры Green Hills, строится жилой комплекс фирмы «ДОН-Строй» «Дом в Сокольниках». Для компании это первый опыт возведения здания в стиле хай-тек. В фасадах дома чередуются большие стеклянные поверхности, керамическая плитка и элементы из натурального камня. Одна из особенностей фасадного решения — сочетание вертикалей многочисленных эркеров с горизонталями французских балконов. Комплекс состоит из нескольких разноэтажных секций (квартиры от 80 до 300 кв. м), образующих в целом устремленную ввысь «веерную» композицию.

Новый формат на рынке жилья — строительство целого микрорайона бизнес-класса на Хорошевском шоссе, вл. 38, мкр. 58 «Г» («Гранд-Паркъ»). На территории Ходынского поля к концу 2005 г. будут возведены монолитные дома с индивидуальной планировкой (две очереди на 325 и 80 тыс. кв. м). В плане строительства — детские сады, школы, поликлиники, гостиничный центр, Ледовый дворец и Лугопарк. Комплекс состоит из «дома-стены» и разноэтажных «домов-эркеров», метраж квартир в которых наиболее популярен среди покупателей жилья бизнес-класса — от 52 до 147 кв. м. Генеральным инвестором строительства является ЗАО «Мосфундаментстрой-6», соинвестором — ЗАО «Интеко». Функции генерального риэлтора возложены на компанию «МИЭЛЬ-Недвижимость», которая также выступает соинвестором.

Еще один необычный объект на севере Москвы — жилой комплекс «Вишневый сад» (Братцево), строительство первой очереди которого завершится в конце 2004 г. Комплекс будет состоять из коттеджей и таунхаусов. На сегодняшний день это самый масштабный проект малоэтажного строительства в пределах МКАД. На территории комплекса планируется возвести объекты инфраструктуры (сад, лицей, ресторан и т.д.), провести работы по благоустройству и дополнительному озеленению. Вдоль всего «Вишневого сада» расположена уникальная парковая зона. Работы по строительству комплекса осуществляет ДИПС, а реализация жилья поручена компании «СОБОР-СМ».

Судьба данного комплекса тем более интересна, что продажи таунхаусов в самой столице идут «со скрипом». Известно, как сильно затянулась реализация квартир в комплексе «Палаты Муравьевых». Для центра Москвы это был довольно рискованный эксперимент. Так, аналитики Penny Lane Realty сходятся во мнении, что строительство таун-хаусов в черте Москвы, а тем более в ее центре неперспективно. Это обусловлено двумя важными факторами: во-первых, отсутствием придомовой территории, а во-вторых, как показывает практика, большинство московских семей предпочитают иметь квартиру в Москве и дачу за городом.

Впрочем, на любое элитное жилье, будь то бизнес-класс или класс «люкс», покупатель у нас непременно найдется, особенно учитывая дефицит подобного рода квартир. Хочется лишь, чтобы за сопоставимые с западными цены на жилье клиенту предлагалось соответствующее мировым стандартам качество.