Директор-Инфо №45'2003
Директор-Инфо №45'2003
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор




.





 

Девелопмент по-русски, или как построить офис в Москве

Надежда Русина

Московский клондайк

В России история девелопмента довольно коротка и насчитывает чуть более 10 лет. Как только прекратила свое существование советская система капитального строительства, а новые коммерсанты начали зарабатывать первые серьезные деньги, возникла потребность в приличных офисах. Пожалуй, единственным строением в Москве, подходящим под определение офисного комплекса, был Центр международной торговли, построенный Армандом Хаммером еще в начале 80-х годов. В остальном московский офисный рынок состоял из помещений институтов и госучреждений. Чтобы превратить их в качественные площади, параллельно с возведением новых объектов начали реконструкцию старых зданий. Она продолжается и по сей день.

Однако поворотным моментом в истории девелопмента, по мнению некоторых экспертов, стало создание в начале 90-х годов руководителем «Мосинжстроя» Андреем Строевым СП «Перестройка». Понимая, что работать на рынке сложно (нет ни финансирования, ни нормальных банков, ни законодательного урегулирования прав на недвижимость), господа из «Перестройки» пошли своим путем. Они предложили ряду крупных западных компаний (BSF, «Бейкер&Маккензи» и др.), планирующих расширение бизнеса в России, построить хорошие помещения. С одним условием — в обмен на выплату арендной платы за 5 лет вперед.

Это было началом безумного офисного «клондайка». На рынок хлынули желающие обогатиться, но мало кто смог получить доступ к хорошим участкам земли. Среди немногих пионеров — канадская компания «Савацкий» (Sawatzky) и ее детище «Сватстрой»; Шалва Чигиринский, с 1991 г. совладелец немецкой компании «С+Т Хандельс, ГМБХ», осуществлявшей проекты по реконструкции и строительству различных объектов недвижимости. Все они практиковали работу по предоплате аренды сроком от 1,5 до 3 лет. Это уникальный опыт в мировой практике, который вряд ли повторится: сама возможность выплаты арендной платы вперед была вызвана огромной нехваткой продукта и отсутствием нормального финансирования. На цивилизованном же рынке принято, что девелопер строит объект, используя свои собственные или привлеченные средства, и только потом сдает его в аренду. Арендная плата может вноситься авансом за ближайший квартал, но никак не за 2–3 года вперед.

Долгое время на рынке не было крупных проектов, не считая одного–двух объектов, построенных сырьевыми гигантами, такими как Газпром или Лукойл. Но это вряд ли можно назвать девелопментом: компании создавали офисы для себя, хотя и с привлечением западных генподрядчиков. Впрочем, те немногие, кто тогда работал на рынке, строили только на продажу. Об аренде речь еще не шла.

Когда случился кризис, рынок офисной недвижимости заглох года на два: экономического роста не было, компании не множились, а значит, и новые офисы никому не были нужны. Многие замороженные тогда стройки и по сей день остаются незавершенными. В 2000 г., когда стали возводить больше объектов коммерческой недвижимости, рынок вновь вернулся на прежние позиции и даже превысил показатели 1998 г.

Безусловно, по сравнению с объемом рынка в 1988 г. (50 тыс. кв. м) сегодня количество профессиональных площадей значительно возросло (около 2,5 млн. кв. м). Но для мировой столицы это не такая уж высокая цифра. По мнению Олега Мышкина, директора агентства Colliers International, без опыта крупнейших мировых девелоперов России никак не обойтись, т.к. количество качественных офисных зданий, которые завтра не устареют и не перейдут из класса А в класс В, по-прежнему невелико. Хотя некоторые уверены, что зданий, реально соответствующих международному классу А1, в Москве до сих пор нет.

Сегодня считается, что столичный рынок коммерческой недвижимости вступил в фазу активного развития. Сформировались основные игроки: девелоперы, инвесторы, риэлторские фирмы, государственные строительные структуры, претендующие на данный сегмент рынка. Выработано и само понятие девелоперской деятельности — многофункциональная система развития и управления проектами недвижимости. В процессе создания объекта девелопер чаще всего выступает как единоличный организатор всех работ по его проектированию, строительству и последующей эксплуатации.

Программа -минимум

Без содействия профессиональной команды сам девелопер не в состоянии построить хороший офис. Ведь для того чтобы вывести проект на рынок, необходимо решить ряд вопросов, среди которых:

  • исследование рынка недвижимости и создание концепции развития проекта;
  • финансирование;
  • подбор команды профессионалов;
  • проектирование;
  • оформление необходимых документов, получение лицензий и разрешений;
  • строительство;
  • грамотный PR и продвижение объекта;
  • управление готовым объектом.

По словам руководителя департамента стратегии и маркетинга компании «Система-Галс» Андрея Закревского, значимых этапов в работе девелопера всего около двухсот. Однако новичку при задумке проекта не нужно изобретать велосипед: все уже давно придумано грандами строительства и девелопмента. Необходимо точно рассчитать свою аудиторию и знать ее потребности: грамотных арендаторов простая коробка не устроит.

На первый взгляд схема действий довольно проста. Когда идея проекта уже разработана, необходимо найти подходящую для строительства площадку и оформить права на земельный участок. А потом приступать к созданию архитектурной концепции и проектированию. После этого девелопер может сделать бизнес-план: составить примерную смету, определить приблизительный прогноз продаж и денежных поступлений, прикинуть сроки строительства. После всех расчетов станет понятно, эффективен проект или нет. Возможно, строить в этом месте будет невыгодно. В последнем случае проект можно доработать.

На этапе согласования и оформления исходно-разрешительной документации привлекается финансирование. Девелопер пытается заинтересовать банки, инвесторов или найти персонального заказчика. Уже во время строительства объекта ищутся потенциальные покупатели или арендаторы. Итог работы девелопера — передача здания в эксплуатацию своей управляющей компании.

При этом, как считают в компании «АЛМ-Девелопмент», для разработки грамотной концепции проекта в штате девелопера обязательно должны быть профессиональные эксперты и маркетологи, анализирующие все макро- и микроэкономические изменения в стране. Желательно пользоваться услугами крупных риэлторских компаний, аналитики которых могут провести грамотное исследование для решения различных вопросов. Иногда такие агентства становятся официальными или эксклюзивными представителями новых объектов девелопера на рынке. Хороший консультант фактически гарантирует успешную сдачу объекта в аренду.

Но, несмотря на столь четко определенные задачи, многие строительные компании продолжают допускать просчеты в работе. А это сказывается не только на состоянии рынка, но и на внешнем облике города. Вероятно, все происходит потому, что на каждом из основных этапов своей деятельности девелопер может столкнуться со сложной проблемой.

Проблемы рынка

Трудно перечислить все камни преткновения, с которыми сталкивается девелопер. Вот лишь наиболее важные проблемы данного сегмента рынка, о которых нам рассказали ведущие эксперты (специалисты компаний «АЛМ-Девелопмент», «Система-Галс», «С-Холдинг»–Московский международный союз девелоперов, Colliers International).

Земельный вопрос. Несмотря на наличие соответствующего закона, продажа земли еще не отработана на практике. И хотя мэрия получила определенную свободу в распоряжении землей, основным инструментом пока является аренда. Один из способов приобретения застройщиками и инвесторами арендных прав — участие в аукционе или конкурсе (срок аренды 25–49 лет). Другой вариант — заключение инвестиционного договора на реконструкцию существующего здания. В этом случае сотрудничество предполагает долевое участие в проекте города в соотношении 50Ѕ50%. После строительства оставшиеся 50% придется у города выкупать.

Многие девелоперы считают для себя проблемой отсутствие в центре Москвы участков под строительство. Хотя земля в городе есть. Вот только находится она в других зонах (в районах третьего транспортного кольца, например, почти вдоль каждого шоссе). Однако предприниматели, особенно те, которые не могут привлечь заемные средства, боятся рисковать, осваивая новые территории.

Финансирование. Главная проблема современных девелоперов — как найти дешевые деньги, т.е. за такую процентную ставку, при которой проект не окажется однозначно нерентабельным. Нужно иметь в виду, что общие затраты на возведение 1 кв. м офиса класса А составляют около 1500 долл. Как правило, у самых интересных офисов и площадь большая — не менее 10 тыс. кв. м. В итоге на строительство уйдет около 15 млн. долл. Эти деньги замораживаются не менее чем на 2 года, поэтому отдать такую сумму банку во время строительства, как раз и длящегося не менее 2-х лет, нереально. Да и банк вряд ли предоставит кредит в таком размере, разве что с определенными оговорками или под большой процент. Отдать заемные деньги при постоянных доходах от комплекса можно будет года через три.

Зачастую банки просят девелопера предоставить в залог сравнительно ликвидную готовую недвижимость. В этом случае рыночная стоимость имущества должна быть не ниже стоимости кредита + проценты. Размер последних варьируется: ставка для краткосрочных кредитов — 10–11% годовых, для долгосрочных — 12–15% (на самом деле они вырастают и до 18%). Для предоставления кредита многие банки требуют представить поручителя и проектную документацию. Некоторые организации, например Сбербанк, настаивают на полностью согласованной документации, что почти нереально на начальных этапах строительства. Для получения кредита права на землю должны быть оформлены в Москомземе. Таким образом, сложности с получением кредитов напрямую влияют на уровень арендной платы в Москве, сопоставимый с арендными ставками крупнейших мировых столиц.

Чтобы решить проблему финансирования, девелопер может также найти соинвесторов или заказчика–нанимателя, способного вложить определенную сумму в проект.

Реконструкция зданий сегодня обходится дешевле, чем строительство. Приобрести интересный объект можно двумя способами: выкупив контрольный пакет акций или заключив договор «купли–продажи».

Много съедают налоги — на имущество, землю, прибыль. В масштабе всего проекта небольшие ставки налога на выходе оборачиваются огромными суммами. А живых денег в компании, как правило, нет, они вкладываются в следующий проект.

Еще одной проблемой является страхование: очень часто проект переоценивают или недооценивают. Поэтому для определения правильной страховой стоимости необходимо прибегнуть к помощи надежного страховщика.

Доходы самого девелопера могут быть различными. Если он работает целиком на заказчика, его «интерес» составляет где-то 8–10% от инвестиционной стоимости проекта. Если на себя, его доходы могут варьироваться в промежутке 15–20%. Если объект сдается в аренду, он окупается примерно за 3–7 лет.

Согласование. Это довольно долгий и дорогостоящий процесс. Помимо того, что девелопер собирает большой пакет документов, он должен быть готов уплатить примерно от 60 тыс. долл. за проект. Прохождение каждой инстанции длится около месяца; весь процесс получения исходно-разрешительной документации занимает более полугода.

Проблема «мозгов». Нехватка квалифицированных кадров может полностью «угробить» весь проект. У нас пока мало специалистов, строителей, архитекторов, маркетологов, готовых работать по современным стандартам. В отличие от западного рынка наш, как выразились в одной компании, пока «интеллектуально отсталый». Проблема напрямую связана с вопросами финансирования — строя небольшие домики, кадры не вырастишь. Как правило, для работы над серьезным проектом почти все крупные столичные девелоперы не только привлекают западные деньги, но и приглашают зарубежных специалистов: архитекторов, генподрядчиков, консультантов. Вряд ли такой девелопмент можно назвать отечественным.

В архитектурно-строительной сфере по-прежнему работают кадры, воспитанные на советских стандартах. Строители, всю жизнь возводившие серые коробки, или архитекторы, никогда не жившие в элитных домах, но их проектирующие. Даже если сам глава архитектурного бюро — продвинутый человек, нет гарантии, что его команда состоит из единомышленников. Многие инженеры не знают современные системы и западные новинки, т.к. за рубежом ни разу не были.

Еще одна проблема, не позволяющая пока строить у нас американские офисные башни класса А, несоответствие отечественных СНиПов западным строительным нормам и отсутствие утвержденной законом офисной классификации.

Успех в голове

Рецепт успеха девелопера, по мнению консультантов из Colliers International, в профессиональном подходе. Нашим игрокам рынка пока далеко до таких западных титанов, как, например, девелоперская фирма Tishman Speyer Properties. Общий размер офисных площадей класса А 1, построенных этой компанией с 1985 г., — 5 млн. кв. м, что превышает весь объем нашего рынка в два раза.

Зачастую девелопер возводит здание, полагая, что потерять деньги на рынке недвижимости невозможно. Не привлекаются профессиональные консультанты, не используется мировой опыт. Как правило, такие проекты обречены на неудачу.

И примеры подобных зданий в Москве действительно существуют. Это комплекс «Зенит» на проспекте Вернадского, известный в народе как «голубой кристалл» или «синий зуб». Порядка 150 млн. долл. кредита было получено на строительство этого бизнес-центра от итальянских банков. Теперь это долгострой: здание пустует, разрушается. На его завершение нужно еще около 50 млн. долл.

Другой вариант — офисный центр «Царев сад». Причины неудачи — неправильно организованная маркетинговая кампания, безграмотная структура финансирования и неверно подобранная команда. Хотя сама задача строительства у девелоперов была криминальной: не возведение приносящего доход офисного здания, а получение кредитов Сбербанка и вывод денег из строительного бюджета. Конечный продукт никого не волновал. В итоге 5 лет объект пустует, что неудивительно: он очень низкого качества, почти 50% площадей там лишены дневного света.

Строительство одного офисного здания занимает почти 4 года, включая 1 год предпроектной работы, 2 года строительства и 1 один год реализации объекта (продажа или сдача в аренду). Наличие административного ресурса, знание «входов–выходов» в девелоперской деятельности не главное. Если не умеешь строить, проектировать и распоряжаться деньгами, никакие связи и лобби не спасут. На рынке сейчас много агрессивных, энергичных компаний–новичков с молодыми командами, у которых получается создавать хорошие, красивые объекты без связей.

А вот по поводу конкуренции между российскими и западными девелоперами на рынке мнения экспертов разошлись.

Олег Мышкин и Ольга Бубенцова («АЛМ-Девелопмент») считают, что в активе западных специалистов — огромный опыт, способствующий созданию конкурентоспособного продукта. Преимущество российских девелоперов в том, что они обладают определенными административными ресурсами, имеют возможность получить лучшие участки земли, быстро согласовать документацию. Поэтому западные девелоперы часто ищут сильных российских партнеров, которые помогут им справиться с административными проблемами и найти общий язык с местными властями. Кроме того, иностранные девелоперы нередко привлекают финансирование за счет специально созданных фондов коллективных инвестиций (ПИФов). Это приводит к снижению стоимости первоначального капитала и росту эффективности проекта.

А вот Андрей Закревский («Система-Галс») уверен, что конкурировать сегодня не с кем, т.к. рынок молодой, уровень временно свободных помещений составляет около 4%, что говорит о почти 100%-ной заполняемости офисов. Налицо огромный спрос на офисы класса А и В. По мнению Закревского, западных девелоперов скорее можно назвать генподрядчиками, т.е. наемными работниками. Их задача — получить строительный подряд, возвести объект, достать деньги. В случае полной беспомощности российского партнера они, безусловно, могут выполнять функции девелопера: приглашать архитектора, структурировать финансирование, привлекать ресурсы. Однако услуги таких генподрядчиков стоят очень дорого.

Среди западных специалистов безусловные лидеры — компании ENKA, Multek, Flat & K, Hines и др. Из отечественных девелоперов, строящих качественные объекты класса А и В, можно отметить «АЛМ-Девелопмент», «Систему-Галс», «Капитал групп», «Форум девелопмент».

Есть в Москве и объекты, вполне достойные сравнения с западными. Это здания Газпрома, НИКойла, офис Сбербанка на проспекте 60-летия Октября, Галс-Тауэр, центр Даймлер Крайслер, Даев-Плаза и т.д. В работе находится ряд не менее интересных проектов, например бизнес-центр «Лотте» на 150 тыс. кв. м в районе Нового Арбата. Создавать его будет корейская «Лотте Констракшн», крупнейшая девелоперская и строительная компания Юго-Восточной Азии, известная своей способностью возводить большие объекты «под ключ» — например, города в Саудовской Аравии и т.п.

Соревноваться с такими проектами крайне сложно, но можно. Начинающий девелопер должен помнить главную аксиому рынка: нельзя экономить на строительстве. Арендатор никогда не пойдет в здание, не соответствующее высоким офисным стандартам. На рынке сегодня и так много проектов–«ошибок», где или планировки плохие, или не хватает освещения, мощности и т.д. Даже самый хороший консультант сдаст такой объект по минимальной ставке.

И конечно, важен «фантик»: здание должно быть интересным и красивым визуально. Ведь если офис «лицом» не вышел, покупатель и арендатор могут от него отказаться даже несмотря на крутую инженерную начинку.