Директор-Инфо №43'2003
Директор-Инфо №43'2003
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор




.





 

Земельная лихорадка

Павел Пряников

Отдельные проекты сезона (в основном в стародачных поселках на престижных трассах) демонстрировали прибыльность даже 80–120%. Однако эти «трудовые доходы» достаются застройщикам все тяжелее: обостряется конкуренция, продолжается передел рынка, меняются покупательские предпочтения.

Бразильский анализ рынка

Главное наблюдение: рынок загородной недвижимости окончательно перестал быть «романтичным». В 1991 г. на волне популизма московские власти объявили, что переселят всех горожан, проживающих в коммуналках, в собственные загородные коттеджи. На это выделили обесценивающиеся с каждым днем рубли. И то ли они совсем обесценились, то ли, как обычно, «потерялись», но «коммунальщики» и по сей день проживают там же, где и 12 лет назад. Злые языки поговаривают, что те деньги как раз и положили начало Рублевке.

Потом была череда исчезновений и смертей руководителей колхозов, в чьем распоряжении находились дорогие гектары. Сегодня на эти земли приглашают итальянских дизайнеров и японских ландшафтных мастеров, а одинокие замки в романском стиле сменились коттеджными поселками, возведенными по канадским технологиям.

Ненасытный загородный рынок манит все новых инвесторов. Десятки миллионов вкладывает американский миллиардер Джордж Рассел. Швейцарец иранского происхождения Кашоги, положивший начало теннисному «Кубку Кремля», всерьез ведет переговоры о вхождении своего инвестиционного фонда на подмосковной рынок земли. А еще есть британский фонд «Флеминг», израильские, западноевропейские инвесторы и даже бразильцы. Представитель последних, некий да Силва, на одном из московских светских раутов заявил: «Коттеджное строительство у вас никогда не будет убыточным!».

Российские инвесторы, само собой, также подразумеваются (когорта банков, брокерских домов и вино-водочных королей). Так, в поселки на Рублево-Успенском шоссе, Подушкино-таун (14 км от МКАД) и Горки XXI (15 км от МКАД) вложили средства соответственно банк «Акрополь» и Абсолют-банк. В ряд коттеджных поселков сегодня инвестируют Промстройбанк, БалтОНЭКСИМбанк, «Еврофинанс», «Возрождение», Альфа-банк.

Трехзначная доходность

Несмотря на то, что загородный рынок еще очень молод, он уже выработал свои законы и даже классификацию. Сегодня коттеджные поселки принято разделять на три крупные ценовые категории: с домами эконом-класса (стоимостью до 200 тыс. долл.), бизнес-класса (от 200 до 600 тыс. долл.) и VIP-уровня (от 600 тыс. долл. и выше). При этом максимальным спросом пользуется недвижимость из первой и третьей категории, тогда как на рынке больше всего объектов из второй.

Однако основа рынка — не коттеджи, а земля, на которых они располагаются. Как говорят риэлторы: «от места расположения нового поселка зависит его капиталоемкость». Другое наблюдение специалистов: если удачно вложить деньги в землю, то дальше с участком можно ничего и не делать. По их словам, земля — своего рода валюта, которую просто покупают в надежде, что она подрастет в цене. Дождавшись существенного увеличения стоимости, ее немедленно продают застройщикам. Именно это и происходило на рынке в нынешнем году. Лендлорды (это 3–4 компании, близкие к правительству Московской области и имеющие возможность по льготным ценам приобретать землю оптом) придерживали «товар», и на рынке образовался дефицит. Например, на Рублевке сегодня покупается–продается только земля сельхозназначения, тогда как лесные массивы и «пустоши» уже второй год практически не поступают на рынок. Исключение составляют сделки, в которых участвуют владельцы федеральной земли — начиная с ведомственных санаториев и пансионатов и заканчивая расформированными воинскими частями.

По разным данным (четкого анализа рынка до сих пор нет из-за его закрытости) стоимость земли за первые 9 месяцев года увеличилась в среднем на 40–50%, а в некоторых местах отмечался более чем 100–120%-ный рост.

Победителей не судят

Год назад многие эксперты прогнозировали снижение популярности Рублево-Успенского шоссе. Якобы его лавры отойдут Новорижскому направлению (циркулировали даже слухи, что PR-кампанию по дискредитации «заказали» инвесторы с Новориги). Тем не менее спрос на коттеджи и участки вдоль правительственной трассы снова превысил предложение в 2–3 раза. И рост цен на рублевские коттеджи и землю (40–60%) оказался больше, чем на других направлениях. Правда, в этой статистике все чаще стали встречаться исключения (отдельные поселки на Клязьменском водохранилище, стародачные поселки), но погоды на рынке они не делают.

Среди остальных лидеров, как и прежде, Калужское, Новорижское и Сколковское шоссе. К ним подтягиваются (по цене и спросу) Минское и Киевское направления. Если в 2002 г. был отмечен рост популярности Ярославского и Осташковского шоссе, то в 2003 г. проснулся интерес к Пятницкому. Очень плавно набирает очки Дмитровское направление.

Законы ценообразования

Ценообразование на всех направлениях очень схоже. Рассмотрим рентабельность проекта на примере Одинцовского района. Земельный участок здесь стоит 300–400 долл. за сотку, когда принимается решение о его выделении. Именно на этом этапе его и приобретают лендлорды. С оформлением свидетельства о собственности на землю цена участка уже вырастает до 1,5–1,8 тыс. долл. Стоимость земли, поделенной на участки в 15–20 соток, приближается к 2,5–3 тыс. долл. После того как будут подведены все коммуникации (водопровод, газ, электричество), цена поднимется до 4,5–5 тыс. долл. Еще на 1–12 тыс. долл. она увеличится с появлением строительной техники. А участок с готовым домом оценивается примерно в 8–10 тыс. долл. за сотку. Это и есть та стоимость, которая указывается обычно в рекламных предложениях.

В абсолютных ценах те же самые цифры выглядят так: в среднем под земельный участок выделяют 20 соток. Самый ходовой метраж домов — 250–400 кв. м. Оптимальное количество коттеджей в поселке — не менее 50. Еще 20–25% земли потребуется отдать под инфраструктуру. Получается, что для «идеального» поселка в 50 домов инвестор должен приобрести как минимум 12–14 га. Учитывая, что средняя стоимость сотки составляет 5 тыс. долл. (на престижных трассах рядом с Москвой), только на покупку земли придется затратить около 6–7 млн. долл. Еще 1–1,5 млн. долл. уйдет на подводку коммуникаций. То есть уже на первом этапе требуется вложить 7–8,5 млн. долл. А общий объем инвестиций составит в среднем 13–15 млн. долл. Продажа домов в поселке принесет минимум 22–24 млн. долл. Доходность проекта подсчитайте сами. Однако надо учитывать, что его реализация занимает 1,5–2 года.

Что станет с подмосковными руинами?

Нынешним летом девелоперы впервые столкнулись с дефицитом областной земли. Свободных участков все меньше, и те, что остались, обходятся значительно дороже, чем весной прошлого года. Но выход, причем весьма оригинальный, был найден. Взоры застройщиков обратились на недострой.

Еще год назад Михаил Мень, будучи вице-губернатором Московской области, сообщил, что в подмосковном недострое аккумулировано около 0,5 млрд. долл., а число брошенных недостроенных коттеджей приближается к 12–14 тыс.

Строители–индивидуалы, возводящие коттеджи для личного пользования, появились в ближнем Подмосковье в начале 90-х годов. Гораздо раньше, чем серьезные инвесторы, строящие и продающие сегодня целые поселки. Однако спустя 10 лет оказалось, что в 60% случаев им так и не удалось закончить строительство. Кажется, чего проще — продать недовозведенные дворцы девелоперам, и дело с концом. Но такой легкий путь не устроил ни одну из сторон: они никак не могут сойтись в цене за руины.

А руины даже по прошествии 8–10 лет выглядят привлекательно. Причем основная ценность здесь — земля, на которой они стоят. Дело в том, что в начале 90-х под индивидуальную застройку выделялись весьма лакомые (как сегодня оказалось) кусочки: на окраинах стародачных поселков и сельских населенных пунктов, на территории заброшенных пионерских лагерей и санаториев — т.е. на тех землях, где были уже подведенные коммуникации.

В те годы правительство Московской области и лично губернатор Тяжлов разработали концепцию, согласно которой в первую очередь должны были осваиваться северное и южное направления области. Это районы Дмитровского, Осташковского, Рогачевского, Домодедовского, Горьковского и Рязанского шоссе. Однако вопреки воле чиновников коттеджи стали появляться на самых престижных трассах, в первую очередь на западе ближнего Подмосковья, рядом с Рублево-Успенским шоссе.

Именно такая несостыковка взглядов чиновников и большей части застройщиков привела к тому, что граждане, начавшие строительство коттеджей на непрестижных направлениях, вскоре их забросили.

Как правило, недострой представляет собой постепенно разрушающиеся кирпичные коробки площадью 600–800 кв. м. В среднем они имеют 70–80%-ную степень готовности, а продаются уже 3–5 лет. Не стоит сбрасывать со счетов и то обстоятельство, что 4–4,5 тыс. домов (примерно треть недостроя) намеренно переведены в эту категорию своими владельцами. Потому что по закону дом считается незаконченным, пока не прибита последняя доска или ступенька лестницы, и налог за него можно не платить.

Собственники реального недостроя все-таки пытаются продать свою обветшавшую недвижимость и вернуть хотя бы часть неудачно вложенных капиталов. Однако сделать это довольно сложно. Современные покупатели предпочитают селиться в обустроенных поселках с развитой инфраструктурой. Кроме того, сейчас спросом почти не пользуются дома–«монстры» (с архитектурной точки зрения), спроектированные 5–8 лет назад. Все это приводит к тому, что в среднем за год по всей Московской области продается не более 15–20 недостроенных домов.

Как правило, девелоперы готовы выкупить землю по рыночной цене, не желая доплачивать за постройки. Аргументируют это тем, что их все равно придется сносить.

В начале–середине 90-х годов владельцы коттеджей в среднем тратили 500–700 долл. за 1 кв. м возводимого дома, т.е. строение обходилось в 250–300 тыс. долл. Такие деньги застройщики платить не намерены. Однако владельцы недостроя имеют все шансы вернуть хотя бы часть затрат, т.к. земля под домами с каждым годом дорожает. Например, с 1993 г. сотка на Дмитровском шоссе (10–15 км от МКАД) увеличилась в цене с 300 долл. до 2 тыс. долл.

Земля на краю области

В этом году риэлторы неожиданно обратили внимание на интересный факт: увеличился спрос на земельные участки в дальнем Подмосковье и в прилегающих к нему Калужской, Тверской, Владимирской и других областях. Причем в отличие от начала 90-х годов, когда в последний раз был зафиксирован такой интерес к «дальним» наделам, сегодня покупаются участки по 20, 40 соток и даже по несколько га. На этих земельных массивах возводятся уже не бревенчатые или дощатые домики, как ранее, а добротные строения стоимостью в несколько сот тысяч долларов. «Москвичей потянуло на природу», — посчитали риэлторы.

Традиционно дальним Подмосковьем считается местность за второй «бетонкой», окружной дорогой, отстоящей от Москвы на 70–80 км. Земля за ней никогда не пользовалась устойчивым спросом. Здесь, как правило, выделялись бесплатные участки для жителей столицы (т.н. садовые товарищества). Люди, желающие заняться фермерством, покупали эту землю по символическим ценам. Особый статус до недавнего времени имели наделы, юридически входящие в состав совхозов и колхозов. Одним словом, настоящего рынка земли в дальнем Подмосковье до недавних пор не было.

Положение изменилось буквально год–два назад, а сегодня участки на краю области, как уже говорилось, начали пользоваться устойчивым спросом. Этому поспособствовали три причины:

  • исчерпанность земельного рынка в ближнем Подмосковье (до 40 км от МКАД) и сумасшедший рост цен на нем;
  • изменившиеся по инициативе областных властей «правила игры» при покупке земельных наделов (в первую очередь этому поспособствовало принятие Земельного кодекса), а также наведение порядка в ответственных за это ведомствах;
  • изменившееся представление о функциональности загородного участка (в первую очередь многих интересует теперь не престижность, а экологическая составляющая окружающего пространства — вода, лес, чистый воздух и т.п.).

Территория очерчена

Определенный импульс развитию земельных отношений в области придало недавнее решение подмосковных властей увеличить предельный размер участка, «отпускаемого» в одни руки. Теперь садовод может купить из областного земельного резерва 30 соток, дачник — 25, а огородник — 10. Причем эти наделы местные власти обязаны продавать по нормативным ценам. Так, стоимость одной сотки земли в черте подмосковного города составляет от 1800 до 9600 руб., а в чистом поле — от 500 до 6000 руб. Существует и возможность на законных основаниях увеличить надел — прикупить землю на каждого члена семьи. Закон это разрешает. Таким образом, семья из 4-х человек теоретически может приобрести по смешным ценам 1,2 га земли.

В особых случаях, например, фермерам, землю будут продавать по следующим ценам: 1 га до 80 км от МКАД — 30 тыс. руб., в удаленных районах — 1700 руб.

Однако, как прогнозируют риэлторы, на открытый «рынок для садоводов» в этом году будет выброшено не более 200 га земли. Для сравнения: общая площадь территории в области, занятой садовыми участками, — 98 тыс. га. Но вот для «особых случаев» припасено около 1,5 тыс. га. Риэлторы предполагают, что «особая земля» будет скупаться лицами, приближенными к местным чиновникам, а затем выставляться на продажу по рыночным ценам.

Продажи по-новому

Увеличившийся спрос на землю объясняется также изменившимся порядком выделения земли «под застройку», т.е. выходящей на открытый рынок.

Ранее механизм выделения земли был таков. Компания, желающая оформить землеотвод под коттеджную застройку, обращалась в районную администрацию. Если принималось положительное решение (а обычно оно принималось), то плата за землеотвод оформлялась в виде отчислений на инфраструктуру районов, а последующий выкуп производился по нормативной цене («за копейки»). Злые языки поговаривают, что, например, подобные операции с участками вокруг Истринского водохранилища приносили спекулянтам от 1000 до 2500% в валюте. Сколько «зарабатывали» местные чиновники, известно только Богу и прокуратуре.

Однако примерно полгода назад подмосковная земля стала продаваться по-другому. Была создана Областная межведомственная комиссия (ОВК), самостоятельно рассматривающая заявления на выделение участков (районным администрациям оставили только распределение садовых участков). В итоге цена 1 га земли в 30–40 км от МКАД, реализуемая ОВК, поднялась с 200–250 долл. до 10–20 тыс. долл. Тоже деньги не ахти какие (рыночная цена такого куска — до 100 тыс. долл.), но и подобное увеличение затрат спекулянты решили взвалить на конечного потребителя. Как полагают эксперты, примерно половина прироста цены на землю в прошлом и текущем году была обусловлена именно изменением «решения земельного вопроса».

Главное — вода…

По утверждениям риэлторов, примерно 98% береговой линии популярных водохранилищ в ближнем Подмосковье: Истринского, Пироговского, Учинского, Клязьменского — застроено коттеджами. Понятно, что такие земли пользуются особым спросом у покупателей. Например, сотка земли «впритык» к Клязьменскому водохранилищу стоит 4 тыс. долл., а в 150 м от него — 2 тыс. Но спрос «на воду» до сих пор не удовлетворен. Любители яхт, лодочных прогулок и просто романтики, для которых водная гладь — мечта всей жизни, готовы платить за участки у воды и гораздо больше. Однако предложить сегодня риэлторы им уже ничего не могут.

Именно поэтому такой спрос перекинулся на «воду дальнюю» — берега Иваньковского водохранилища, Волги, Оки, Москвы-реки в ее истоках, на десятки маленьких речушек.

Особой любовью стали пользоваться местности у самых престижных дальних водоемов. Так, окрестности Конакова (Большая Волга, 140–150 км от МКАД) облюбовали топ-менеджеры РАО ЕЭС, поскольку загородная резиденция этой компании расположена именно тут. В частности, в ней проводятся ежегодные собрания акционеров, а сам Анатолий Чубайс, как рассказывают местные старожилы, любит собирать в окрестностях Конакова грибы. Отсюда и стремительно возросшая стоимость земли — от 1,2 до 2 тыс. долл. (еще два года назад верхняя планка цены не превышала 600 долл.).

В Завидово, на берегах Иваньковского водохранилища (120–130 км от МКАД), расположена резиденция президента РФ. Понятно, что высшие чиновники также предпочитают отдыхать вблизи своего начальника. Земля здесь теперь оценивается в 1,5 тыс. долл. за сотку.

Вокруг Можайского водохранилища (130 км от МКАД) другая картина — тут в основном покупают земельные участки высокопоставленные любители рыбной ловли и охоты. А моду на это место ввел в свое время Виктор Черномырдин, который любил поохотиться здесь на водоплавающих птиц. Традиция отдыхать «газпромовской семьей» на Можайском водохранилище прижилась. Поэтому и стоимость земли резко возросла с 500 долл. за сотку в 2000 г. до 900–1000 долл. в середине 2003 г.

Переславль-Залесский пока ни чиновники, ни бизнесмены не облюбовали, хотя водоем тут тоже есть — Плещеево озеро. А вот писателям и другим представителям творческих профессий озеро пришлось по душе. Однако цены на участки вокруг водоема пока остаются приемлемыми — не более 500 долл. за сотку, хотя риэлторы обещают, что к концу года они неизбежно вырастут до 700–900 долл.

…Или лес

Любителям охоты и активного отдыха в лесу наличие водоемов вокруг их владений не так важно. А вот девственные леса и хорошая экология — как нельзя кстати. Неудивительно, что их выбор пал на земельные участки вокруг заповедников и заказников (или даже на самих охраняемых территориях) — Приокско-Террасного (Московская обл.), Центрального (Тверская обл.). Стоимость земли тут пока невелика — 200–400 долл. за сотку. Зато и земли покупается много — от 1 до 10 га. Причем некоторые граждане не собираются наслаждаться девственной природой на принадлежащих им крупных земельных массивах, а рассчитывают выгодно перепродать их, разбив на кусочки. Покупка земли с такой целью имеет смысл: вокруг Москвы (все равно на каком расстоянии от нее) с каждым годом нарастает дефицит предложения участков. Лет через десять и территории на отшибе станут пользоваться большим спросом. Риэлторы прогнозируют, что к этому времени в Московской области не останется земли, сотка которой будет стоить менее 1 тыс. долл. Поэтому любителям природы, водоемов и быстрых денег есть смысл «вкладываться» в землю именно сейчас.