Директор-Инфо №42'2003
Директор-Инфо №42'2003
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор




.





 

Торгово-деловые центры: факторы успеха инвестора

Антон Соколов

На примере создания одного из крупнейших торгово-деловых центров Москвы «Новинский бульвар», генеральным инвестором строительства которого выступил банк «ГЛОБЭКС», директор Департамента проектного финансирования банка Дмитрий Чибисов продемонстрировал, какие нюансы следует учитывать при вложении средств в подобные проекты.

«Dиректор-инфо»: Какие группы объектов в сфере коммерческой недвижимости являются сейчас наиболее интересными для крупных инвесторов? Каковы их ориентировочная доходность и «порог вхождения» в строительство?

Дмитрий Чибисов: По нашему мнению, сейчас нет жесткой дифференциации между секторами коммерческой недвижимости по степени привлекательности для инвесторов. В частности, широко практикуется возведение многофункциональных комплексов, включающих помещения различного назначения: и офисные, и торговые, и досуговые. Более правильно говорить об инвестиционной привлекательности отдельных объектов коммерческой недвижимости, которая обусловлена их месторасположением, качеством проектных решений, степенью сложности административных вопросов и т.д. Сочетание указанных факторов определяет доходность проекта и уровень рисков инвесторов, которые учитываются при принятии решения о вложении средств. Если же говорить о средней доходности инвестиций в коммерческую недвижимость, то, по нашему мнению, она составляет 15–20% годовых. Учитывая, что строительство длится 1,5–2 года, ожидаемый срок окупаемости проекта составляет 7–8 лет. Достаточно высок и «порог вхождения» в строительство, особенно в Москве, где оформление прав аренды земли стоит достаточно дорого. Таким образом, уже на начальной стадии инвестор дополнительно тратит до одной трети стоимости проекта, что может составлять несколько десятков миллионов долларов.

«D»: Расскажите о деталях проекта «Новинский бульвар». Чем он отличается от своих аналогов?

Д.Ч.: Торгово-деловой центр «Новинский бульвар» представляет собой многофункциональный комплекс класса А на 11 уровнях (включая два подземных) общей площадью около 80 тыс. кв. м. Комплекс функционально делится на две основные части: торговый центр (расположен на трех этажах, арендуемая площадь — около 10 тыс. кв. м) и офисы (находятся на шести этажах, арендуемая площадь — 40 тыс. кв. м). Одна из важнейших задач участников проекта не просто построить очередной торгово-деловой центр, но сделать его самым современным и технически совершенным зданием Москвы. На сегодняшний день проектов, равных «Новинскому бульвару» по объему совмещенных офисно-торговых площадей, в Москве еще нет.

В числе арендаторов офисов крупные международные и российские компании. Торговые площади арендованы как известными, так и новыми для Москвы торговыми и ресторанными сетями. Торгово-деловой центр «Новинский бульвар» создаст более 5000 рабочих мест и обеспечит серьезный объем поступлений в бюджет города.

«D»: Допустим, есть крупный инвес-тор, который хотел бы вложить деньги в строительство торгово-делового комплекса. С чего ему следует начать? Какова должна быть последовательность первоначальных мероприятий?

Д.Ч.: Процесс принятия инвестиционных решений должен включать несколько стадий, начиная с идентификации проекта, его детальной оценки, проведения переговоров с потенциальными партнерами и заканчивая утверждением. Это общепринятая в мире практика, используемая банками во всех секторах экономики, в том числе и на рынке недвижимости. Поэтому, если инвестор намерен вложить средства в строительство торгово-делового комплекса, то прежде всего необходимо проанализировать ситуацию на рынке, сформировать список потенциальных объектов инвестирования и на основании углубленной оценки каждого из объектов определить его инвестиционную привлекательность. Такой, на наш взгляд, должна быть общая последовательность действий потенциального инвестора.

Что же касается конкретных мероприятий на каждой из названных стадий, то они полностью зависят от особенностей самого проекта. Замечу только, что на всех этапах особое внимание следует уделять проработке юридических и административных вопросов. Как показывает практика, именно здесь возникает больше всего проблем, способных снизить для инвестора эффективность проекта.

«D»: Что влияет на выбор функциональной планировки комплекса? Какие варианты сейчас наиболее оптимальны?

Д.Ч.: Торгово-деловой комплекс — это бизнес-здание, которое должно приносить своему владельцу прибыль. Инвестору необходимо понимать принципы функционирования комплекса, чтобы каждый метр площади давал максимальный доход. В связи с этим при планировке комплекса нужно учитывать ряд существенных особенностей, которые в будущем сыграют положительную роль при сдаче площадей в аренду. А именно: удачное расположение здания в границах офисного и торгового районов, удобный подъезд и транспортное сообщение; эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами, с шагом между ними 6–8 м); глубина этажа от окна до окна — не более 18–20 м; допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия — 400–850 кг на 1 кв. м; высота от пола до подвесного потолка — в среднем 2,7 м (в торговой зоне возможно больше); подземная парковка; соотношение парковочных мест (наземных и подземных) — не менее 1 места на 100 кв. м арендуемой площади здания.

«D»: Какие стороны практического опыта банка «ГЛОБЭКС» по реализации проекта строительства торгово-делового комплекса следует учесть потенциальным инвес-торам в аналогичные проекты?

Д.Ч.: Для успешной реализации инвестиционного проекта еще на ранних стадиях следует привлечь профессиональных консультантов. Важен взвешенный подход к организации всего процесса, начиная со структуры управления и заканчивая отдельными технологическими решениями. И конечно же, особое внимание потенциальный инвестор должен уделить выбору организаций–подрядчиков.

«D»: Каким образом можно привлечь банковское финансирование, если собственных средств инвестора для завершения проекта строительства недостаточно? В каких формах может быть реализовано подобное финансирование? Каковы их преимущества и недостатки?

Д.Ч.: В настоящее время в России банки финансируют проекты в области коммерческой недвижимости либо путем кредитования проектной компании, либо инвестируя средства в акции или доли участия этой компании (как правило, через дочернюю финансовую структуру, чтобы не нарушать требований банковского законодательства). Часто используется комбинированная схема, когда приобретается пакет акций проектной компании, после чего ей предоставляется кредит. Другие формы финансирования практически не применяются.

Преимущества и недостатки кредитования и долевого финансирования достаточно очевидны. В первом случае заемщик сохраняет контроль над проектом, однако вынужден платить проценты (в России они сейчас могут составлять 12–15% годовых в валюте) и комиссии по кредиту, а также нести ответственность за погашение и обслуживание. Во втором случае первоначальный инвестор теряет единоличный контроль над проектом и вынужден делиться возможной прибылью от его реализации с банком, что не всегда приемлемо. При любом варианте переговоры с банком следует начинать с подготовки качественного инвестиционного предложения (бизнес-плана, инвестиционного меморандума). А это не всегда удается инвесторам и другим участникам рынка недвижимости из-за недостаточного уровня профессионализма специалистов по корпоративным финансам.