Директор-Инфо №41'2003
Директор-Инфо №41'2003
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Ищем «клад» — свободный склад

Надежда Русина

Еще совсем недавно считалось, что инвестировать в строительство складских помещений невыгодно: слишком велик срок окупаемости проектов и сильна конкуренция со стороны устаревших, но более дешевых терминалов — пустующих фабричных цехов. Гораздо более привлекательными для инвестиций всегда были жилье, офисы и торговые центры. Но сегодня самые дальновидные игроки рынка недвижимости понимают, что свое-временное вложение денег в возведение складов поможет не только занять место в данном сегменте, но и сорвать неплохой куш.

Рынок в движении

В 90-х годах, на заре развития индустриальной недвижимости, качественные складские помещения на рынке фактически отсутствовали. В условиях неустойчивой российской экономики многие крупные компании предпочитали возводить или арендовать складские помещения в Прибалтике либо Финляндии. В Москве же лишь около 20% поступавших на рынок складских площадей сдавалось в аренду. Большая часть использовалась для предоставления услуг по размещению груза на ответственное хранение.

После кризиса 1998 г., когда политические риски несколько снизились, а рубль девальвировался, наметилась обратная тенденция: крупные компании осознали, что намного выгоднее строить и арендовать складские помещения рядом с основными транзитными пунктами в Москве и Московской области. Именно здесь оживление рынка складской недвижимости было особенно заметно.

Сколько точно складов в Москве, сегодня сказать довольно сложно. По оценкам разных экспертов, их общая площадь составляет от 1,6 до 3,5 млн. кв. м. Такой разброс в цифрах объясняют невозможностью определить объемы рынка: слишком велико число помещений, позиционирующихся как склады или арендуемых неофициально.

Большая часть таких площадей под складские цели мало приспособлена. В основном это старые склады, цеха, ангары, помещения НИИ, не оборудованные надлежащей инфраструктурой. Но и они не пустуют: низкие арендные ставки — от 40 до 60 долл./кв. м в год — привлекают в этот сектор рынка многих арендаторов, особенно небольшие компании. Подыскать свободное помещение международного уровня с качественным обслуживанием затруднительно, да и дорого: годовая аренда хорошего нового склада класса А обойдется от 140 долл. за один кв. м.

Восполнить нехватку площадей застройщики пытаются за счет возведения складов на территории Московской области. Отчасти, по данным компании Stiles & Riabokobylko, это объясняется решением столичных властей вывести крупные производственные объекты за пределы столицы. Теперь большегрузный транспорт не сможет въехать в центр города без специальных пропусков. Есть и другие факторы: высокая цена московской земли под строительство новых объектов, нереальность оформления участков в собственность. Вот и перемещаются инвесторы в Подмосковье — в поисках хороших площадок и привлекательных арендных ставок.

Удовлетворить спрос на склады международного качества сегодня пытаются несколько компаний, среди которых не только российские, но и международные игроки и институциональные инвесторы. Так, по оценке Андрея Светлакова, начальника отдела исследований компании PMC («Мир складов»), объем строительства хранилищ класса А и В к концу 2003 г. составит не менее 350 тыс. кв. м.

Спрос и предложение

В настоящий момент, по словам Алексея Гришко, консультанта компании Jones Lang LaSalle, на рынке лишь около 600 тыс. кв. м складских помещений в какой-то мере отвечают классификации А и В. И только около 240 тыс. кв. м подходят под определение «класс А». В основном это действительно хорошие складские комплексы. Их арендуют или крупные западные конечные пользователи, или авторитетные логистические компании, предлагающие свои услуги клиентам. Но в последнее время прослеживается и другая тенденция: отечественные фирмы, ориентированные на европейские стандарты ведения бизнеса, стали отдавать предпочтение именно высококлассным складским помещениям.

Чтобы насытить все возрастающий спрос, необходимо возвести как минимум 1 млн. кв. м, которые, скорее всего, заполнятся в период строительства. Спрос так велик, что практически все складские помещения класса А и В арендуются еще на этапе рытья котлована. Известно, что как только девелопер начинает разработку проекта, получает всю разрешительную документацию и приступает к возведению объекта, к нему сразу же поступают предложения по аренде. Так, активность арендаторов в этом году специалисты измеряют не количеством сделок, а числом запросов на помещения, зачастую тщетных. Предполагается, что в 2004 г. нехватку метров удастся восполнить, и в ближайшие два года рынок ожидает настоящий бум по заключению договоров.

Но пока из-за недостатка складов класса А на рынке широко практикуется строительство объектов под заказчика (так называемые проекты build to suit). Этот процесс занимает в среднем 6–8 месяцев после согласования всей документации.

Будущий собственник–арендодатель, как правило, сдает склад лишь одному арендатору. После строительства он какое-то время выжидает: найдется ли тот крупный игрок, который будет в состоянии арендовать весь склад? Чаще всего это видные логистические компании, такие как НЛК, FM Lodgistics, Tablogix (крупнейший арендатор на рынке складских помещений), Rewico и т.д. Их цель — предлагать складские услуги корпоративным клиентам, заняв наибольшую часть складских помещений на рынке. Сегодня доля логистических операторов составляет порядка 67%. Оставшиеся 19 и 14% рынка делят между собой торговые компании и производители. Крупнейшими арендаторами являются транснациональные компании — производители продуктов питания, косметики, хозяйственных принадлежностей, инженерно-технических средств, аудио- и видео-техники.

Деятельность фирм–арендаторов несомненно влияет на специфику спроса. К примеру, компания, занимающаяся хранением документов, будет стремиться брать склады самого высокого качества в Москве или недалеко от нее.

По мнению Андрея Подгорного, консультанта по складской недвижимости Stiles & Riabokobylko, после того как вопрос, строить свой склад или все же арендовать его, решен, компания определяет местоположение и класс хранилища исходя из размера бюджета. Хотя иногда выпускаемая продукция нуждается, скажем, в высоком складировании (10–11 м, несколько ярусов для паллет) и не может быть размещена в более дешевых низких складах. Тогда приходится забыть об ангарах и ориентироваться на «продвинутые» помещения. Более того, есть небольшая прослойка компаний (фармацевтика, пищевая промышленность), которые просто не в состоянии себе позволить хранить продукцию на некачественных складах. В этом случае потери могут намного превысить экономию на аренде помещения.

Но в целом арендаторы особо не капризничают — берут все, что появляется на рынке. К тому же логистические компании могут оказывать складские услуги нескольким клиентам. А конечный пользователь предпочитает взять всю площадь только под себя. В этом случае ему приходится самому завозить оборудование, стеллажи, нанимать грузчиков и т.д.

Выбор направления, района для склада зависит от разных факторов. В первую очередь от локализации основного рынка сбыта товаров: поближе к нему и должен быть расположен объект. Логистические компании и продуктовые сети предпочитают строить терминалы за МКАД, но не очень далеко от нее — в зоне 10–15 км. Иначе склад теряет всякую рентабельность. Наиболее популярным является Ленинградское шоссе благодаря Шереметьево-2 и сообщению с Санкт-Петербургом.

Так, по информации РМС, север, северо-запад и запад (в пределах 30 км от МКАД), где проходят основные потоки импортируемых в Россию грузов, на 30–50% опережают другие направления по объему спроса на аренду и покупку складских площадей. Среди них в основном площади класса А и В+. Почти 50% неудовлетворенного спроса на такие помещения приходится именно на северо-западный сектор. Высокий спрос на складские площади в данной зоне подтверждается тем, что здесь были размещены наиболее известные складские проекты последних лет: «Шерлэнд», «Индустриальный парк Шереметьево», терминал «Северный», «Кулон-Балтия», комплекс FM Lodgistics (считающийся в российских условиях близким к эталону).

Из-за того, что реализовать свои пожелания по покупке или аренде складских помещений в северном и северо-западном направлениям невозможно, потенциальные покупатели/арендаторы вынуждены рассматривать предложения и по другим направлениям. Например, по западному и южному. Восток из-за плохих подступов к Москве к лидерам пока не относится.

Среди наиболее интересных из уже существующих и планируемых к появлению на рынке объектов специалисты отмечают в первую очередь склад FM Logistics (70 тыс. кв. м) и склад в Шереметьево для торговой сети «Перекресток» (20 тыс. кв. м). Качественные склады возводит компания «Интеркомплекс»: один из последних объектов строился по формуле build to suit специально для конечного пользователя, компании BMW. Другой интересный проект Интеркомплекса — подготовка к строительству технопарка общей площадью 28 тыс. кв. м. Заслуживает внимания детище российско-португальской компании «Кулон», комплекс «Кулон-Дорожная» на 8,5 тыс. м, расположенный прямо в черте города. Недавно начато строительство офисно-складского комплекса «Кулон-Балтия» (23 тыс. кв. м — склады, 3 тыс. кв. м — офисы).

В дальнейшем именно такие административно-складские комплексы будут пользоваться повышенным спросом. Объединение в одной зоне склада, офиса и торгового зала поможет заметно снизить административные и транспортные расходы арендаторов. Пока же девелоперы и поставщики логистических услуг занимаются активным поиском привлекательных земельных участков и работают над новыми проектами.

Арендные ставки

По причине нехватки складских площадей арендные ставки в Москве и области намного превышают европейские показатели: 120–160 долл./кв. м в год за класс А, объем которого на рынке не более 200 тыс. кв. м (PMC называют другую цифру — 720 тыс. кв. м). Выше цены на коммерческую недвижимость только в Лондоне. Дэвид О’Хара, управляющий директор Stiles & Riabokobylko, так прокомментировал эти данные: «В одной Варшаве, промышленной и портовой столице, на 1,6 млн. человек населения приходится 1 млн. кв. м современных складов. В Милане это соотношение составляет соответственно 1,3 и 25 млн. Поэтому, когда мы говорим о двухстах тысячах метров складских помещений класса А в многомиллионной Москве, то понимаем, что до уровня стран Европы нам еще далеко».

По мнению Алексея Гришко, даже если ликвидировать все незарегистрированные «псевдосклады», это вряд ли как-то скажется на росте арендных ставок — они и сейчас сильно завышены. Скорее всего, в ближайшие 2–3 года ставки сохранятся на нынешнем уровне и в дальнейшем будут только снижаться. Ожидается, что в этот период поступит дополнительное количество свободной площади. Но в 2003 г. на рынке складских помещений арендные ставки продолжат умеренно расти.

Как правило, многие складские компании не сдают помещения в аренду, а предоставляют логистические услуги, такие как обработка груза, сортировка товара, формирование заказа, маркировка и т.д. Оплачиваются они дополнительно, а стоимость зависит от типа продукции и объемов работ. В целом объем рынка услуг ответственного хранения составляет 1,1 млн. кв. м.

Средние ставки

за предоставление услуг ответственного хранения — от 0,38 до 0,48 у.е. в сутки за паллетоместо. При этом предложение значительно отстает от спроса. Следует отметить, что основными пользователями таких услуг являются транснациональные компании. Российские же фирмы стараются арендовать или купить склад под себя.

Начиная со следующего года владельцы складских помещений должны будут выделять эксплуатационные расходы из арендной платы, что сделает рынок более «прозрачным». По крайней мере арендаторы и арендодатели должны привыкать к мысли, что все платежи нужно считать по отдельности. Ведь до сих пор случается, что на два одинаковых по качеству и площади склада устанавливают разные арендные ставки: скорее всего, в большую сумму арендодатель заложил какие-нибудь коммунальные платежи.

При новых порядках владелец помещений просто будет реинвойсировать все приходящие ему счета за газ, электричество, отопление и т.д. и выставлять их непосредственно арендатору. Это цивилизованный сценарий поведения для обеих сторон. Ведь, как резонно замечает Андрей Подгорный, консультант Stiles & Riabokobylko, владельцам складов все-таки не пристало на 15-м году перестройки зарабатывать деньги на «перепродаже» электричества.

Кто владеет рынком?

Рынок складского строительства довольно специфичен, и потому сейчас на нем работают только профессиональные компании, уже накопившие определенный опыт. До сегодняшнего момента большинство складских комплексов было возведено российскими компаниями, которые затем спекулятивно сдавали их в аренду, пользуясь тем, что иностранные фирмы только думали о перспективе вхождения на российский рынок. Среди них REG Development, владеющая терминалом «Лесной» и новым объектом Diamond Logistic Park, «Кулон», «Интеркомплекс» и т.д. Сейчас они серьезно озабочены угрозой конкуренции со стороны западных девелоперов, планирующих активно застраивать Подмосковье.

Так, самым серьезным иностранным конкурентом считается французская компания FM Logistics, крупнейший на сегодня владелец и оператор на российском рынке. В ее арсенале отличный склад на северо-западе Москвы (70 тыс. кв. м) и новый крупный проект терминала в Чехове. Остальные «иностранцы» относятся к логистическим компаниям, не владеющим складами, а предлагающим логистические услуги. Среди крупнейших — фирмы Rewico, Tablogix и др.

В то же время, по информации Дэвида О’Хары, несколько западных девелоперов работают над крупными проектами складских комплексов, появление которых может в корне изменить рыночную ситуацию. Это компания Hines, активно подыскивающая земельный участок для масштабного строительства современного логистического парка, фирма AIG Lincoln, владеющая коммерческой недвижимостью в Центральной и Восточной Европе. К группе инвесторов–девелоперов относится и GE Capital. Буквально полгода назад эта компания напряженно искала землю под склады, но в результате все-таки решилась на строительство офиса в центре Москвы. Проблема многих инвесторов — боязнь вкладывать средства в складскую недвижимость из-за низкой окупаемости, незнакомых рисков. Инвестиции же в офисные центры международного класса давно проверены, высокая и быстрая отдача гарантирована.

Четвертая крупная американская компания–девелопер, название которой в Stiles & Riabokobylko пока держат в секрете, минувшим летом также приступила к поискам крупного земельного участка под склады. Если учесть, что вышеназванные девелоперы собираются качественно застраивать огромные площади, российский складской рынок ожидают кардинальные изменения.

Поскольку данные девелоперы–инвесторы обладают дешевыми ресурсами, они могут сдавать в аренду огромные помещения по низким ценам. В итоге иностранные «агрессоры» станут «рублем» привлекать на свою сторону большое число арендаторов: кто же откажется платить 100 долл. вместо 150 за кв. м в складе класса А? Хотя, по данным PMC, падение ставок не будет обвальным. Спрос на складские помещения уже сейчас превышает предложение в 3–4 раза и в дальнейшем будет только расти.

Наши девелоперы пока не в силах вкладывать средства в строительство сразу 100, 80 или даже 20 тыс. кв. м площадей. Максимум их возможностей — хороший склад в 10 тыс. кв. м. Нет сомнений, что российским компаниям будет крайне сложно тягаться с западными девелоперами, сдающими помещения класса А по 100–130 долл./кв. м.

Поэтому в данный момент оте-чественные застройщики заняты возведением складских комплексов: заключив на 3–4 года договора аренды с пользователями, они попытаются хотя бы на этот срок зафиксировать свою арендную ставку. В противном случае застройщикам придется выбирать: или менять сферу деятельности и больше зарабатывать на логистике, или понижать арендные ставки.

Инвестиции и проблемы строительства

Растет число застройщиков, ранее не имевших опыта возведения складов. Нередко это конечные пользователи, желающие не арендовать помещение, а построить его сразу под себя. К примеру, гиперсеть Metro зарабатывает на обороте, очень мало накидывая на каждую единицу продукции. Такие компании предпочитают возводить собственные распределительные центры: им крайне невыгодно кому-то платить за складские услуги при большом обороте и малой удельной прибыльности. Так, IKEA в этом году для своих нужд построила в Московской области склад класса А площадью 120 тыс. кв. м.

В процессе возведения объектов застройщики–новички сталкива-ются с теми же проблемами, что и профессиональные девелоперы. Безусловно, сначала нужно выяснить цену вопроса. Стоимость и сроки строительства складов значительно ниже, чем те же показатели для торговых и офисных помещений. Так, затраты на сооружение одноэтажного складского здания с высотой потолков 10 м и шагом колонн 12x18 м составляют примерно 500–700 долл. за один кв. м (включая фундамент, несущие конструкции, внутренние инженерные сети). В указанную сумму не входят стоимость земли, финансирования, согласования, подключения к внешним инженерным сетям, проектирования, управления проектом, а также налоги. А вот на быструю прибыль рассчитывать не стоит: срок окупаемости складских комплексов класса А и А– составляет 4—8 лет.

Главной проблемой при строительстве эксперты считают дефицит земельных участков. И дело не в том, что их не хватает. Просто не все они соответствуют требованиям складского комплекса. Застройщикам же нужен идеальный участок: прямоугольник от 20 до 50 га, расположенный на крупной магистрали, например на Ленинградском, Можайском или Дмитровском шоссе, не далее 10–15 км от Москвы. Желательно, чтобы площадка соседствовала с аэропортом и к ней была подведена железнодорожная ветка. Естественно, должно быть много электричества, т.е. нужно тянуть сети. Большинство же подмосковных участков являют собой безрадостную картину: форма изогнутая, расположение неудачное — вдалеке от дороги или в глубине застройки.

Однако главной затратной частью, конечно, являются не расходы на создание концепции, работу архитектора и коммуникации. Это решение всех вопросов, связанных с землей. Прежде всего оформление права собственности (большинство застройщиков отдают предпочтение именно покупке, а не аренде), согласование разного рода разрешений, перевод земель из сельскохозяйственного назначения в промышленное. Все процедуры не только дорогостоящие, но и длительные; могут растянуться на срок от 6 месяцев до 1 года. Ну и, само собой, судьба инвестиционного проекта зависит от того, по карману ли девелоперу облюбованный земельный участок. Рыночные цены на подмосковную землю в зависимости от ее категории, правового статуса, близости к МКАД и т.д. варьируются от 40 до 500 тыс. долл. за гектар.

Обычно опытный застройщик или сам пробивает все разрешения или нанимает профессиональную компанию, за определенную плату решающую все спорные вопросы. Безусловно, при сооружении склада, особенно в области, многие проблемы снимаются. Ведь склад — это большая коробка, самое простое, что можно построить. Рядом нет жилых домов, не нужно решать социальные вопросы. Если удастся договориться с местной администрацией, условия работы могут быть самыми благоприятными. Более того, сегодня появилось множество легальных возможностей начинать строительство еще до получения официального разрешения. Нужно лишь постараться получить за приемлемую сумму устраивающие всех технические условия. Иначе может случиться, к примеру, что в соответствии с техусловиями подключения к газу и электричеству компанию обяжут газифицировать и проводить электричество во всем районе.

По мнению Алексея Гришко, прежде чем приступать к строительству склада, нужно понять существующий рынок, изучить основных игроков, динамику спроса и предложения. И если для создания идеального складского комплекса найден нужный участок в правильном месте с правильной инфраструктурой, можно смело привлекать хорошего генерального подрядчика. И тут уже его забота — подключить к работе авторитетные архитектурные и строительные компании.

Вряд ли стоит браться самим и за маркетинговое обоснование проекта, особенно если нет соответствующего опыта. Лучше воспользоваться услугами риэлторской компании, имеющей информацию обо всем рынке потенциальных арендаторов. В последнее время риэлторы все чаще вывозят девелоперов в Западную Европу, в том числе в Англию, чтобы ознакомить их с примерами строительства грамотных складских терминалов.

Возможно, если заграничный урок пойдет нашим застройщикам впрок, в ближайшее время мы сможем ожидать появления на рынке новых, качественных и конкурентоспособных объектов. В этом случае рынок хоть отчасти стабилизируется, пользователь получит доступ к дефицитным пока складским площадям, а девелопер — перспективу быстрого возврата инвестиций.