Директор-Инфо №39'2003
Директор-Инфо №39'2003
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Индексы рынка недвижимости: август 2003 г.

Геннадий Стерник

Рынок купли-продажи квартир

Обобщенные данные по рынку купли-продажи квартир за август рассчитаны на основе сведений компаний РМЛС (13 067 предложений), «МИЭЛЬ-Недвижимость» (13 050 предложений) и «БЕСТ-Недвижимость» (6457 предложений). Получается, что к августу 2003 г. средняя удельная цена квартир в Москве выросла на 51 долл. и достигла 1335 долл./кв. м (минимальная — 520 долл./кв. м, максимальная — 1460 долл./кв. м).

Для сравнения: в декабре 2002 г. средняя величина составляла 1096 долл./кв. м, в декабре 2001 г. — 940 долл./кв. м.

Прирост номинальных долларовых цен на жилье за август достиг 4,0%. Индекс цен относительно декабря 2002 г. составил 1,22% (прирост за 8 месяцев 21,8%). Индекс реальных (очищенных от инфляции) цен в августе перестал снижаться и вырос с начала года на 6,3%1.

Рынок аренды квартир

Обобщенные данные по рынку аренды квартир в августе рассчитаны на основе данных компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» (2–4 тыс. предложений ежемесячно). За август 2003 г. средняя цена аренды квартир в Москве выросла: однокомнатных — на 20 долл., до 370 долл.; двухкомнатных — на 25 долл., до 480 долл.; трехкомнатных — на 25 долл., до 580 долл. Для сравнения: в декабре 2002 г. эти величины составляли 350, 450 и 545 долл. соответственно, в декабре 2001 г. — 280, 385 и 500 долл. соответственно. Прирост средних долларовых цен аренды жилья за август составил 4,2%.

Динамика индексов цен аренды отличается от цен продажи:

  • явно выраженной сезонностью (цены поднимаются в конце лета–осенью и стабильны в остальные периоды);
  • общей повышательной тенденцией в 2002–2003 гг.;
  • более низким общим ростом по сравнению с рынком купли-продажи жилья.

В связи с этим стоит определить индекс валового рентного множителя рынка квартир. В экономике рынка недвижимости эта величина рассчитывается как отношение цены аренды объекта (арендной ставки) к цене его покупки. Обратная величина дает приблизительную оценку срока окупаемости инвестиций в приобретение (строительство) объекта с последующей его сдачей в аренду.

В конце 2001 г. рентный множитель на рынке квартир в Москве равнялся приблизительно 0,009, т.е. срок окупаемости квартиры, купленной на вторичном рынке, при ее сдаче в аренду составлял 11 лет. С тех пор эта величина практически постоянно понижалась. Сегодня индекс ВРМ относительно декабря 2001 г. равняется 0,87, срок окупаемости инвестиций — 14,3 года.

Приведенные данные могут служить ориентиром как для граждан–потенциальных инвесторов, так и для тех, кто в соответствии с доходами и личными планами выбирает жизнь в Москве — в съемной или купленной квартире.

Факторы, повлиявшие на стоимость жилья в столице

Итак, в августе средний уровень цен на квартиры в Москве достиг исторического максимума — 1335 долл./кв. м. Предыдущий максимум (март 1995 г.) — 1280 долл./кв. м. Месячный прирост в 4,0% был максимальным за 2002–2003 гг. (предыдущие максимумы: 3,5% в июле и 3,1% в апреле). Тенденция — результат действия многих факторов, как внешних по отношению к рынку жилья, так и внутренних. Но основная причина — количественная связь повышения стоимости жилья в Москве с уровнем мировых цен на нефть.

С учетом 2–3-месячного лага между доходами, полученными от продажи нефти, и их репатриацией (и последующим частичным переходом на рынок недвижимости) в апреле прирост цен на жилье, составивший более 3%, определялся февральскими (максимальными — более 30 долл./баррель) ценами на нефть. В мае — мартовскими (28,5 долл./баррель), но тут прирост уже снизился до 2,2%. В июне с учетом апрельского падения стоимости этого сырья до 22 долл./баррель прирост составил только 2,1%.

Однако, вопреки прогнозам аналитиков, дальнейшего снижения цен на нефть так и не произошло: США резко увеличили потребление, а иракская нефть пока не экспортируется. Так что в мае–июне стоимость сырья опять выросла — до 24–28 долл./баррель. К этому необходимо добавить резкое увеличение объемов добычи и экспорта нефти из России. В результате прирост цен на жилье в Москве за счет «нефтяного» фактора в июле–августе значительно увеличился — на 2–2,5%.

В этот период стоимость нефти опять незначительно снизилась, а в сентябре упала аж на 14%. Следовательно, в сентябре–октябре следует ожидать прироста цен на жилье на 1,5–2%, а в ноябре — на 0,5–1%.

Таким образом, к концу осени благоприятной ситуации с нефтяными доходами ожидать не приходится. А значит, и дальнейшего заметного увеличения платежеспособного спроса на жилье в Москве за счет данного фактора не произойдет.

Важно отметить, что выявленная закономерность касается только Москвы и Московской области. В регионах же к концу 2002 г. стабилизация цен на жилье в долларовом выражении наступила практически повсеместно. Даже в Петербурге, где рост не прекращался в течение последних двух лет, корреляции с темпами подъема цен на нефть не отмечено. Увеличение стоимости жилья в северной столице, очевидно, было вызвано другими факторами (подготовка к 300-летию города сопровождалась повышенным вниманием президента и способствовала притоку инвестиций из различных источников). Так что дополнительные доходы от нефти вливаются преимущественно в недвижимость Московского региона.

В течение последнего года специалисты рынка недвижимости выделяют такой существенный фактор увеличения стоимости квартир, как изменение курса доллара. В условиях двухвалютности российской экономики и полной долларизации рынка недвижимости Москвы любые серьезные изменения в сфере мирового валютного рынка отражаются на поведении продавцов и покупателей жилья, приводя к изменению цен и объема продаж.

Еще одним фактором, повлиявшим на поведение рынка недвижимости в 2002–2003 гг., стало изменение курса евро по отношению к доллару. Закрепившись на уровне около 90% от курса доллара, в мае–июне 2002 г. евро начал расти. В июле европейская валюта уже догнала американскую, в ноябре–декабре превзошла на 8–10%, а к маю 2003 г. — на целых 22%. Население России, хранящее, как известно, свои сбережения в долларах, при его высоком (особенно в Москве) уровне «рыночности» поведения немедленно начало «бегство от доллара».

Однако в июне–июле 2003 г. ситуация изменилась. Доллар отыграл свои позиции относительно евро (до соотношения 1,09–1,12) и перестал снижаться по отношению к рублю. И снова население покупает долларов гораздо больше, чем продает. Следовательно, до конца года дальнейшего вклада в динамику цен на жилье данный фактор не внесет.

И еще один важный фактор, вызвавший рост стоимости жилья в Москве, — приток на рынок недвижимости средств от начавшейся избирательной кампании. Опыт показывает, что расходы кандидатов на проведение избирательной кампании, оплату политтехнологов, производителей и распространителей рекламы, масс-медиа, актеров, организаторов и участников предвыборных шоу так или иначе перетекают на рынок недвижимости. По данным СМИ, на проведение выборов в Госдуму уже собрано до 1 млрд. долл. Не меньше денег уйдет и на президентские выборы в марте 2004 г. Если только половина этих средств поступит на рынок недвижимости (в том числе четверть — на московский), то платежеспособный спрос вырастет на 15–25%.

Изменения в избирательном законодательстве привели к тому, что значительная часть данных средств уже в июле–августе оказалась израсходована. Это добавило к приросту цен на жилье, спровоцированному «нефтяным» фактором, еще 1–2% в месяц. С официальным началом избирательной кампании (7 сентября) в течение двух месяцев агитация (и расход средств) будет иметь скрытый характер, а затем на протяжении месяца в оборот пойдут основные накопленные деньги. Следовательно, в среднем за осенние месяцы можно ожидать дополнительного прироста цен на жилье от «избирательного» фактора на 1–1,5%. Это означает увеличение активности рынка и положительный вклад в динамику цен (в объеме 5–7% на ближайшие полгода).

На последнее место из числа факторов, внешних по отношению к рынку, мы поставили фактор общей экономической ситуации в стране. Несмотря на явный и устойчивый рост ВВП и доходов населения, темпы этого роста несоизмеримы с темпами увеличения цен и оборотов рынка жилья в Москве и не могут объяснить его. Они близко коррелируют в остальных городах и регионах России, где уже в течение двух лет наблюдается незначительное (в пределах 10%) повышение стоимости жилья либо этот показатель остается неизменным.

Тем не менее политическая стабильность в стране, экономический рост, приток инвестиций поддерживают положительную динамику рынка недвижимости, предохраняют его от обвалов и кризисов.

Что же касается внутренних факторов, то в условиях высокого платежеспособного спроса, обеспеченного внешними причинами, картина рынка под их действием не изменяется. Так, специалисты отмечают снижение объема предложения квартир на вторичном рынке, но это может способствовать лишь повышению цен. Предложение на первичном рынке, наоборот, растет рекордными темпами: ввод жилья, по оценке главы стройкомплекса Москвы В.И. Ресина, составил 2,7 млн. кв. м. Повышение цен на новостройки практически идентично ситуации на вторичном рынке. Что касается оборотов, то в условиях отсутствия в Москве открытой официальной статистики имеющиеся сведения противоречивы. Так, риэлторы говорят об увеличении объемов продаж квартир в новостройках на 20–25%, а руководитель Москомрегистрации М.А. Скворцов — о резком снижении числа регистраций инвестиционных договоров.

Есть и другие признаки неоднозначности ситуации. Они заставляют сомневаться в правдивости утверждений СМИ, что цены на жилье в Москве продолжат расти, квартиры станут раскупаться «как горячие пирожки», а московские строители будут неуклонно наращивать объемы ввода.

Прогноз динамики цен

С учетом всего вышесказанного, в 2003 г. ожидается годовой рост цен на рынке жилья Москвы в среднем на 32–34%, в 2004 г. — на 10–12%. А вот в 2005 г., по нашим предположениям, произойдет стабилизация как спроса, так и цен. Естественно, уже с осени сего года процесс будет сопровождаться расслоением рынка, продолжением роста на одних сегментах и возможным снижением на других.

Данный вывод потребует от инвесторов и застройщиков внимательного мониторинга и анализа ситуации и тенденций на рынке применительно к выбранной территориальной локации, категории и типам строящегося жилья; вдумчивой ценовой политики, направленной на обеспечение ликвидности объектов; повышения доходности инвестиционных проектов.

 


1 Индекс номинальных цен — отношение номинальной цены в текущем периоде к величине базового периода. Индекс реальных цен — то же, но с поправкой на инфляцию/дефляцию. Возврат