Директор-Инфо №38'2003
Директор-Инфо №38'2003
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Юридическая разминка перед заключением договора

Елена Камагина

Итак, переговоры по поводу предстоящей сделки завершены, консенсус по наиболее важным вопросам достигнут. Остается лишь согласовать некоторые нюансы, проработать технические моменты и подписать договор. В такой ситуации осмотрительный и добросовестный предприниматель начинает активно готовиться к исполнению своих обязанностей. Под будущие проекты многие заранее берут кредиты, подписывают с третьими лицами договоры о поставке товаров или оказании услуг, расширяют штаты, укомплектовывают их специалистами, переоборудуют и ремонтируют помещения (в том числе и чужие), перепрофилируют собственное производство, получают в госорганах необходимые разрешительные документы и проводят прочие подготовительные мероприятия. Но когда все уже готово к исполнению еще не заключенной сделки, ваш деловой партнер, на сотрудничество с которым возлагались такие надежды, неожиданно отказывается от соглашения или пытается изменить достигнутые договоренности и навязать новые менее выгодные для вас условия. При этом он ссылается, например, на то, что стороны неверно поняли суть предварительных договоренностей или что у его фирмы резко изменилась стратегия развития, произошли форс-мажорные обстоятельства или найден «более выгодный вариант» и т.д.

Подобная ситуация знакома многим. И приходится либо соглашаться на навязанные условия, либо мириться с тем, что сделка не состоится. Но в любом случае компании гарантированы значительные убытки: изменяются ее планы, изыскиваются средства на погашение кредитов, расторгаются договоры с третьими лицами, организуется поиск новых партнеров, увольняются ставшие ненужными сотрудники и пр. Плюс к этому наносятся ощутимые удары по имиджу и деловой репутации предприятия. К тому же в память о вероломном партнере на балансе фирмы частенько на долгие годы «мертвым грузом» повисает приобретенное под несостоявшийся проект движимое или недвижимое имущество (например, из-за того, что оно низколиквидное, хоть и дорогостоящее).

Иногда пострадавшие подобным образом компании пытаются защитить свои права в судах и возместить убытки за счет несостоявшегося контрагента. Но обычно суды их исковые требования не удовлетворяют. Ведь пострадавшие не могут представить письменные доказательства того, что у ответчика возникли перед ними какие-то обязательства (документальных доказательств, как правило, либо вообще нет, либо недостаточно).

Чтобы избежать подобного варианта развития событий и получить хоть какие-то гарантии, предприниматели все чаще стали письменно закреплять предварительные устные договоренности в неких «промежуточных» документах. В них обычно устанавливается обязанность сторон заключить в будущем основной договор (купли-продажи, поставки, хранения, подряда и пр.) и одновременно определяются его основные условия (например, о предмете, цене, сроках и пр.). Называются такие «промежуточные» документы по-разному: предварительное, генеральное соглашение или договор, протокол (или письмо) о намерениях и пр. Но даже после их подписания стороны в большинстве случаев так до конца и не осознают, какие последствия могут возникнуть, и либо преувеличивают, либо преуменьшают значение этого документа.

В ГК РФ установлено, что «…по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмот-ренных предварительным договором». Но никаких ограничений на заключение предварительных договоров в законе не содержится, поэтому предприниматели с успехом применяют их к любым видам договоров. Имейте в виду, что предварительный договор — это не панацея от всех ваших бед. Однако если контрагент станет уклоняться от заключения основного соглашения либо пытаться навязать невыгодные условия, вы получите право обратиться в суд с иском о понуждении ответчика заключить такое соглашение и потребовать возмещения убытков.

Рассмотрим, что представляет собой предварительный договор, как его можно заключить (иногда даже не подозревая об этом), какие права и обязанности сторон вытекают из такого соглашения и какие ошибки чаще всего допускают предприниматели и руководители предприятий при заключении и исполнении подобных соглашений.

Хоть и предварительный, но все же договор

В зависимости от того, как составлен и оформлен упомянутый выше «промежуточный» документ, он может стать предварительным договором. И тут уже неважно, как этот документ называется. Так что очень часто предприниматели, подписывая «Протокол о намерениях» или «Генеральное соглашение», даже не подозревают, что на самом деле они фактически заключают предварительный договор, по которому приобретают определенные права и обязанности1.

Иногда стороны специально заключают предварительные договоры, чтобы получить дополнительные гарантии на тот случай, если один из контрагентов окажется недобросовестным партнером. Но они не всегда соответствуют всем требованиям, которые законодатель предъявляет к дополнительным договорам. И поэтому на основании таких документов не удается привлечь партнера к ответственности и принудить его заключить основной договор.

К предварительным договорам предъявляются те же основные требования, что и к прочим: они должны содержать необходимые реквизиты, существенные условия, подписываться уполномоченными лицами и соответствовать той форме, которая предусмотрена законом для совершения основного соглашения.

Существенные условия

В предварительном договоре нужно обязательно установить предмет и существенные (необходимые) условия основного договора. Например, так: «стороны обязуются в будущем заключить договор о … (указывается предмет) на следующих условиях: …».

Если хотя бы одно из сущест-венных условий основного договора не согласовано в предварительном соглашении, то сторона не сможет обратиться в суд с иском к контрагенту о понуждении заключить основной договор и о взыскании убытков. Поэтому, если вы заинтересованы в том, чтобы предварительный договор не оказался пустой декларацией, а смог реально защитить ваши права, не допускайте подобных промахов. На мелочах «горят» многие предприниматели. А досадные упущения происходят не только из-за собственной самонадеянности или по недосмотру юриста, но нередко и по вине неблагонадежного, но более осведомленного контрагента, который намеренно составил предварительный договор так, чтобы уйти от ответственности.

В соответствии с ГК РФ су-щественными являются три вида условий.

Условия, признанные таковыми законом или иными правовыми актами (например, предмет договора подряда — наименование и объем работ). Иногда по ошибке или по умыслу недобросовестного партнера предмет основного договора неверно отражается в предварительном соглашении. И тогда суды, как правило, отказывают в требовании к недобросовестному контрагенту заключить основной договор.

Но если для вас очень важно заключить именно эту сделку или взыскать с несостоявшегося контрагента убытки, за свои права стоит побороться. Рассмотрим пример. Стороны по всем правилам заключили предварительный договор купли-продажи здания. Однако случайно они неверно указали его общую площадь (ошиблись на несколько десятков или даже сотен квадратных метров). В дальнейшем одна из сторон отказалась от заключения основного договора купли-продажи. Заинтересованный в сделке партнер может обратиться в суд с иском о понуждении контрагента к заключению основного договора и о взыскании убытков. Если ответчик в своих возражениях на иск станет утверждать, что предмет договора не определен, истцу нужно будет представить суду документы, подтверждающие, что по данному адресу иного здания не существует. На основании этих доказательств суд сможет в своем решении сделать вывод, что предмет договора сторонами был все-таки идентифицирован. Тогда он обяжет ответчика совершить сделку и компенсировать истцу убытки.

Условия, которые предопределяются характером договора (например, для купли-продажи сезонных товаров — это цена, срок поставки). В тексте соглашения можно указать, что «договор, который стороны обязуются заключить, должен содержать следующие условия: …».

Условия, которые требует включить в договор одна из сторон и по которым участники достигли соглашения (например, порядок и сроки передачи имущества или проведения расчетов, необходимость страховать объект, система предоставления скидок, бонусы, гарантийное и послегарантийное обслуживание, порядок приемки товаров, услуг, работ и пр.). В тексте соглашения можно указать так: «стороны договорились считать существенными условиями основного договора следующее: …».

Но бывает, что стороны при подписании предварительного договора не могут определиться по поводу некоторых условий основного соглашения. Тогда в предварительном договоре следует специально оговорить, что одной из сторон (например, покупателю товара или заказчику услуг) предоставлено право при заключении основного договора определять это условие самостоятельно. Многие посреднические структуры именно так и поступают. Например, в генеральных или дистрибьюторских соглашениях предусматривается, что количест-во, ассортимент и конкретное место доставки товара будут определяться покупателем отдельно в каждом конкретном случае. То же самое можно порекомендовать и при взаимодействии с сервисными компаниями (транспортные, экспедиторские, консалтинговые и пр.) или с подрядчиками. В этом случае заказчики, заключив предварительный договор, будут вправе рассчитывать, что при необходимости им окажут именно те услуги и в том объеме, которые необходимы в данный момент.

Правда, предпринимателям при заключении подобных «генеральных» соглашений следует проявлять осмотрительность. Ведь далеко не всегда они гарантируют, что по суду удастся обязать контрагента заключить основные договоры.

Пример Общество и государственное учреждение подписали предварительное «генеральное» соглашение, в соответствии с которым стороны обязались заключать в течение 10 лет договоры аренды нежилого здания. В этом документе были определены все необходимые базовые условия для будущих договоров аренды. Несколько лет проблем не возникало: стороны исправно выполняли свои обязательства. Но потом арендатор отказался заключить очередной договор, возвратил по акту сдачи-приемки здание арендодателю и переехал по новому адресу. Спустя год общество опять обратилось к учреждению с просьбой заключить новый договор аренды, ссылаясь на то, что эта обязанность предусмотрена предварительным соглашением. Но бывший арендодатель ответил отказом, тем более что здание уже давно было сдано новому пользователю. Посчитав, что его права нарушены и что учреждение не выполнило обязательств по предварительному договору, общество подало в суд иск «об обязании ответчика заключить договор аренды на нежилое помещение общей площадью…, представляющее собой отдельно стоящее здание, расположенное по адресу». К исковому заявлению был приложен и проект договора аренды. Но суд отказался удовлетворить этот иск, поскольку «с заключением сторонами договора аренды на спорное имущество обязательства сторон по предварительному договору прекратились его исполнением, в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имеется»2. Кроме того, суд указал, что ответчик (учреждение) представил суду доказательства, что здание было передано им по договору новому арендатору, что этот договор заключен по всем правилам, и что он не расторгнут.

Обратите внимание, что существенные условия, согласованные контрагентами в предварительном соглашении, должны переходить в основной договор в неизменном виде. Если, конечно, стороны по обоюдному согласию не внесут свои коррективы. Например, заключается дистрибьюторский договор, в соответствии с которым посредник (дистрибьютор) будет заниматься сбытом товаров производителя. Такие договоры носят, как правило, долгосрочный характер, и, естественно, в большинстве случаев стороны точно не знают, как в будущем сложится конъюнктура рынка. Тут невозможно заранее определить и зафиксировать точное количество продукции, которую будет закупать посредник, не удается установить и ассортимент или назначить твердые цены. Поэтому дистрибьюторское соглашение в большинстве случаев носит характер предварительного договора, в котором решаются организационные вопросы (способы доставки, порядок взаимоотношений, территория, на которой действует посредник, система скидок и пр.). А в отношении каждой конкретной партии товара заключается отдельный договор.

Вопрос о цене не так прост и требует отдельного рассмотрения. Дело в том, что, с одной стороны, условие о цене является существенным и необходимым для всех возмездных договоров и участники сделки должны достигнуть по нему соглашения. С другой стороны, часто контрагенты либо не могут определить точную цену основного договора, либо упускают это из виду. И тогда условие о цене не отражается в предварительном соглашении. Если же впоследствии между контрагентами возникнут разногласия по этому вопросу или какая-то из сторон не станет заключать основной договор, то в суде с самого начала могут возникнуть сложности. Например, суд сочтет, что предварительный договор не заключен, поскольку не содержит всех существенных условий (в частности о цене) основного соглашения, и тогда истцу откажут в рассмотрении его заявления. Однако следует иметь в виду, что это незаконно. Суд должен рассмотреть данное дело по существу и вынести по нему решение. Ведь отсутствие в возмездном договоре условия о цене еще не означает, что стороны не достигли соглашения.

Если цену нельзя установить, опираясь на условия договора, она может определяться судом исходя из тех цен, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары, работы или услуги. Правда, тут существует один нюанс. Например, цена не установлена, и одна сторона настаивает, чтобы цена основного договора определялась так, как это было указано выше. А другая возражает против такого порядка. Тогда арбитражный суд будет невправе рассматривать спор. И первый участник никак не сможет на это повлиять. Ему придется либо искать компромисс, либо отказываться от сделки.

Форма

Форма предварительного соглашения обязана соответствовать форме основного договора. Таково требование законодателя. Если, например, основная сделка должна совершаться в нотариальной форме, то и предварительный договор следует заверить у нотариуса. В противном случае он будет считаться ничтожным. Долгое время у предпринимателей возникали недоразумения, связанные с необходимостью государственной регистрации некоторых договоров, и суды принимали противоречивые решения.

Пример По предварительному договору индивидуальный предприниматель и АО обязались заключить договор аренды здания. Но в дальнейшем АО нарушило соглашение и отказало предпринимателю. Тогда несостоявшийся арендатор обратился в суд с иском о понуждении ответчика заключить основной договор. В суде представитель АО–ответчика в своих возражениях на иск указал, что договор аренды, который стороны обязались заключить, подлежит обязательной государственной регистрации и предварительный договор также нужно было зарегистрировать. Однако этого не сделали. Отсюда следовал вывод: предварительный договор должен считаться незаключенным. Арбитражный суд первой инстанции согласился с этими доводами и отказал предпринимателю в удовлетворении иска. Но тот обжаловал такое решение в суде вышестоящей инстанции. В итоге его отменили, а иск предпринимателя удовлетворили — АО обязали заключить договор аренды. При этом суд указал, что установленное в ГК РФ условие «…об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора». Кроме того, было подчеркнуто, что предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, не является сделкой с недвижимостью, и предмет этого договора «…обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества».

Такую же позицию заняли и высшие судебные инстанции, которые признали, что подобный предварительный договор не подлежит государственной регистрации.

Срок заключения основного договора

Будет лучше, если стороны в предварительном договоре предусмотрят сроки заключения основного соглашения. Если сложно назвать точную дату (например, неизвестно, когда один из участников получит лицензию), можно связать срок с наступлением какого-то события (например, в течение 10 дней со дня получения соответствующей лицензии). Если же стороны все-таки не установили срок заключения основного договора, то он будет определяться в соответствии с п.4 ст.429 ГК РФ — один год с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, тот не будет заключен либо одна из сторон не направит другой соответствующее предложение.

В предварительном договоре не помешает указать, кто будет готовить проект основного соглашения, собирать и оформлять конкретные документы и пр. Там же следует установить сроки, в которые участник, подготовивший проект договора, должен направить его на утверждение второй стороне. Кроме того, необходимо предусмотреть и сроки, в которые та обязана известить первого участника о своем согласии подписать договор в данной редакции либо направить ему протокол разногласий.

Ошибки предпринимателей

Как ни странно, одна из самых распространенных ошибок предпринимателей и руководителей предприятий состоит в том, что они полагают: с подписанием предварительного документа между сторонами фактически возникают те права и обязанности, что и из будущего основного договора. Тогда одна или даже обе стороны начинают исполнять еще не заключенный договор, руководствуясь лишь положениями предварительного соглашения. Например, будущий поставщик отгружает товар в адрес будущего покупателя, а потом искренне недоумевает, почему последний ссылается на отсутствие договора поставки и отказывается принимать и оплачивать товар или же за свои средства возвращает его поставщику, а потом выставляет счет и требует возмещения убытков.

А вот другая не менее распространенная ошибка: когда контр-агент отказывается от заключения основного договора, другая сторона на основании предварительного соглашения все равно требует исполнения основного обязательства, которое в действительности не возникло.

И в первом, и во втором случае имейте в виду, что ваш предварительный договор ни при каких условиях не заменит основное соглашение. Так, право собственности на имущество не может быть приобретено на основании предварительного договора о его продаже.

Пример ООО обратилось в суд с иском к АО о признании права собственности на нежилое помещение. По мнению ООО, это право возникло у него на основании предварительного соглашения. Там было указано, что стороны «принимают на себя обязательства в срок до… заключить договор купли продажи нежилого помещения … расположенного по адресу … на условиях, предусмотренных предварительным соглашением». Но суд отказал в удовлетворении исковых требований, посчитав их необоснованными. В решении по делу указывалось, что право собственности на имущество может быть приобретено «…на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества».

Вот еще одна ошибка. Часто предприниматели, не понимая природы тех или иных договоров, включают в них условия, которые противоречат действующему законодательству.

Пример ООО и ОАО заключили договор аренды. В одном из пунк-тов этого договора было указано, что «арендатору предоставляется преимущественное право перед третьими лицами при прочих равных условиях на продление договора или на заключение договора купли-продажи арендуемого помещения». Но когда между сторонами возник спор по поводу выкупа помещения, выяснилось, что данное условие было сформулировано без учета норм действующего законодательства.

Дело в том, что в соответствии со ст.621 ГК РФ у арендатора, надлежащим образом исполняющего свои обязательства, имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. В законе или договоре аренды может быть оговорено, что имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или же до этого, но при условии, что арендатор внес всю обусловленную договором выкупную цену. Данное условие может быть также установлено дополнительным соглашением сторон. Таким образом, преимущественное право возникает у арендатора только в отношении заключения договора аренды на ранее арендованное имущество. Право же выкупа арендованного имущества должно быть прямо согласовано сторонами в договоре аренды или в дополнительном соглашении. Но ООО и ОАО в своем договоре этого не сделали.

Когда ОАО продало помещение третьему лицу, ООО обратилось в суд с иском о признании этого договора купли-продажи недействительным и о понуждении ОАО заключить договор купли-продажи помещения с ООО–арендатором. Но суд посчитал, что преимущественного права выкупа у ООО не возникло.

Заключаем договор по принуждению

Мы уже говорили, что если одна из сторон предварительного договора уклоняется от заключения основного соглашения, ее контрагент может обратиться в суд с иском о понуждении заключить такое соглашение. То же самое касается и случаев, когда стороны хотя и не выступают против заключения основного договора, но у них возникают разногласия по поводу его условий или по поводу толкования отдельных положений предварительного соглашения.

Если суд удовлетворит иск о понуждении заключить основной договор на определенных условиях, этот договор считается заключенным. Причем в решении обязательно указывается, на каких именно условиях. Если же суд вынесет решение по поводу отдельных спорных условий будущего договора, то условие договора действует в той редакции, которая определена судом.

При этом важно правильно составить исковое заявление в суд. Избегайте общих просьб и абстрактных формулировок. Если у вас с партнером возникло недопонимание по поводу отдельных условий основного договора, то в исковом заявлении нужно указать, какие именно моменты являются спорными, и обосновать свои доводы. В заявлении обязательно приведите и конкретные формулировки, которые, по вашему мнению, должны войти в будущий договор. Если же предъявляется иск о понуждении заключить сделку, то к заявлению прилагается проект этого договора.

Имейте в виду, что суд, перед тем как вынести решение, непременно проверит, соответствуют ли приведенные в исковых заявлениях условия договора и проект договора законодательству.

Бывает, что одна или обе стороны предварительного договора не отразили в нем каких-то важных для себя условий основного соглашения и отказываются его подписывать без новых пунктов. В таких случаях суд сможет рассмотреть спор, только получив согласие обеих сторон.

Возмещение убытков

В этом случае, если по вине вашего контрагента основной договор не заключен и в связи с этим вы понесли убытки, взыскать их можно, предъявив к своему партнеру соответствующий иск. Не забудьте, что все убытки требуется подтвердить документально.

Пример Между ООО и некоммерческой организацией был подписан предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор безвозмездного пользования нежилым помещением. Согласно этому документу некоммерческая организация еще до заключения договора безвозмездного пользования должна была передать ООО помещение во владение, чтобы то произвело ремонт и дооборудование. Дополнительным соглашением к предварительному договору стороны установили, что стоимость ремонта не может превышать 8000 долл. Получив помещение по акту приема-передачи, ООО сделало ремонт стоимостью 217 068 руб. Сразу после этого некоммерческая организация потребовала от ООО освободить помещение. Такие действия ООО расценило как отказ от основного договора и подало в суд иск о взыскании с некоммерческой организации убытков, причиненных неисполнением договора, в размере 217 068 руб. Сумма, затраченная истцом на ремонт, была подтверждена документально.

Суд иск удовлетворил. Был сделан вывод, что ответчик отказался от совершения основного договора, а значит, требования истца о взыскании убытков в сумме, затраченной на проведение ремонта спорного помещения, являются правомерными.

 


1 Конечно, при условии, что данный «протокол» соответствует всем требованиям, которые закон предъявляет к предварительным договорам. Возврат

2 В ст.429 ГК РФ указано, что предварительный договор прекращает свое действие с заключением основного договора. Возврат