Директор-Инфо №5'2003
Директор-Инфо №5'2003
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Год поселков

Олег Ступеньков

В сегменте охраняемых поселков нарождается подлинный бум — они растут как грибы после дождя. Каждый месяц либо выводится на рынок по 2–3 новых поселка, либо заявляется о намерении построить такой поселок.

Направления–лидеры

Лидируют в данном сегменте три направления: Рублево-Успенское, Новорижское и Калужское.

Среди рублевских поселков можно выделить несколько новых проектов класса «B». Поселок X-Park: архитектурное бюро «Меганон» (оно же проектировало поселок Горки ХХI) предлагает выстроить традиционные для лофта параллелепипеды в виде буквы «Х». Площадь домов — 800 кв.м, участков — 40–50 соток. Предполагаемая цена — 2,5 млн. долл.

Застройщик — компания MCD — одна из ведущих на Остоженке. Другой проект на 40 домов появится вскоре рядом с Таганьково, неподалеку от популярного коттеджного поселка Николино.

Новорижское шоссе дышит в затылок Рублевке. В последнее время на Новорижском направлении появляется все больше новых поселков. Большинство из них относится к категории «С». Аносино (29 км), Зеленый Шум (48 км), Истринская Слобода (24 км), Озерный (25 км), застраиваемые компанией Инком-Недвижимость.

Сейчас на этом направлении идут продажи в 23 поселках, планируется сдать еще 9. В классе «B» интересен проект «Третья охота» (12 км): 60 кирпичных домов площадью от 250 до 700 кв. м.; цена — 310 тыс. долл. В классе «C» — «Княжье озеро» (17 км): 59 домов из «сэндвича» площадью 150–300 кв.м; цена — 1200–1300 долл. за 1 кв. м.

Несомненные достоинства трассы — удобный подъезд (дорога редко бывает перегружена в «часы пик»), благоприятная экологическая обстановка и близость Рублево-Успенского шоссе с его развитой инфраструктурой.

Однако и недостатков, увы, тоже немало. Девелоперы коттеджных поселков сталкиваются с проблемами, связанными с коммуникациями. Есть и административные сложности. Новорижское шоссе относится к Красногорскому р-ну Московской обл., а Рублевка — к Одинцовскому. Кроме того, Новорижское шоссе в отличие от Рублево-Успенского, которое заканчивается двумя пансионатами, является транзитным. Поэтому по Рублевке движутся только те автомобили, которые следуют к населенным пунктам, расположенным на этом шоссе, а «Новая Рига» наводнена большегрузным автотранспортом, да и множеством иных машин, конечная цель которых — другие города и даже страны. К тому же Новорижскому шоссе не достает съездов и развязок. Приходится делать немалый «крюк», чтобы добраться до пункта назначения.

По Калужскому шоссе наибольший интерес представляет развивающийся поселок Фоминское-3 (14 км): 18 домов стоимостью от 250 тыс. долл.; территория с богатой и развитой инфраструкторой. По принципу «в тесноте, да не в обиде» построены поселки Ново-Троицкое (25 км) и Ново-Спасское (20 км). Количество домов здесь превышает сотню, стоимость сотки варьируется от 1000 до 3000 тыс. долл., или от 150 до 300 тыс. долл. за дом.

Актуальные предложения

Всего на данный момент на рынке представлено 137 охраняемых коттеджных поселков. Примерно столько же так называемых «шанхаев», поселений без централизованной охраны с разнородной застройкой. В таблице, которая стала результатом специального исследования в рамках проекта Cottage.Ru (www.cottage.ru), дан рейтинг подмосковных трасс по количеству предлагаемых поселков (охраняемых). На третьем месте с 15-ю поселками — Калужская трасса. Много предложений по Ярославке, Минке, Киевке. Самые неразработанные — Алтуфьевское, Щелковское и Варшавское шоссе.

Охраняемые коттеджные поселки по различным направлениям (всего 137 поселков)

Место
Шоссе
Количество
Некоторые поселки
1
Рублево-Успенское
33
Горки-21, X-Park, Романовы-2, Подушкино-таун, Радуга в Лапино, Сосны, Чигасово
2
Новорижское
32
Аносино, Балтия, Новая Рига, Истринская слобода, Зеленый шум, Озерный, Куртниково
3
Калужское
15
Ново-Троицкое, Десна-2, Фоминское-2, Марьино, Лоджик, Светлый
4
Ярославское
8
Жуковка, Полянка, Сосновый бор, Лесные Поляны
5
Пятницкое
8
Новогорск, Зеленый городок, Рождествено, Юлия
6
Минское
7
Лесной Ручей, Родники, Лебединое озеро, Зайцево-2
7
Киевское
4
Глаголево, Валуево-2, Пушкино поле
8
Осташковское
4
Золотой городок, Северное Жостово, Ореховая бухта
9
Ленинградское
3
Удачное
10
Дмитровское
3
Архангельское-Тюриково
11
Сколковское
3
Кунцево-2
12
Куркинское
3
Новогорочка
13
Волоколамское
2
Белая гора-4
14
Новосходненское
2
Новосходненский
15
Рязанское
2
Томилино
16
Егорьевское
2
Торбеево
17
Симферопольское
2
Раздолье
18
Алтуфьевское
1
Новый свет
19
Щелковское
1
Поляна
20
Варшавское
1
Кузнечики
21
Можайское
1
Жемчужина

Примерно 10% новых предложений в сегменте охраняемых поселков составляют так называемые «самострои». Когда клиенту предлагается участок земли в будущем поселке (с будущей же охраной и службой эксплуатации) по цене 1000–5000 долл. за сотку. На нем единая подрядная организация по типовым проектам возводит дом «под заказчика» с возможными корректировками проекта по желанию клиента.

У такого варианта есть как свои плюсы, так и минусы. Плюсы — возможность построить дом «под себя», объединить несколько участков минимального размера (обычно 15 соток), чтобы стать владельцем обширной территории (30, 45 соток и т.д.). Этакий конструктор «Сделай сам». Минусы — неопределенные сроки завершения строительства. Как следствие, длительное ожидание переезда в готовый дом. При этом цены за 1 кв. м жилья варьируются от 400 долл. (материал — пеноблоки) до 500 долл. (кирпич). Участок в 15 соток и дом в 250 кв. м обойдется примерно в 150–200 тыс. долл.

Новый взгляд на коттеджное строительство

Современный коттеджный поселок — это жилой комплекс, состоящий из отдельных домовладений, расположенных на огороженной, охраняемой территории с единой инфраструктурой и службой эксплуатации. В этой характеристике главное отличие современного коттеджного поселка от коттеджной застройки, которая царила на рынке загородной недвижимости в 90-е гг. прошлого века. Коттеджная застройка — это разнородные по качеству и ликвидности объекты на окраинах населенных пунктов, на территории санаториев и в других местах, где правоустанавливающая документация на земельные участки оформлялась относительно легко.

В отличие от коттеджных поселков такая застройка не имеет социальной и иной инфраструктуры, обеспечивающей высокие стандарты проживания. Рядом с вашим домом может располагаться недостроенный замок с зияющими окнами-бойницами, что ухудшает эстетические свойства объекта и, следовательно, снижает его ликвидность. Да и прилегающая территория, дороги, общее благоустройство, наверняка, не отвечают минимальным требованиям. И, что самое неприятное, из-за невысокого качества строительства (ведь частные бригады, возводившие подобные объекты, не особенно задумывались о том, что и как они строят и кто будет в новом доме жить) рано или поздно обязательно начинают возникать проблемы: трескаются стены, проваливается фундамент и т.д. Дому требуется капитальный ремонт.

Определяющей характеристикой коттеджного поселка является земельный участок, т.е. место, где располагается поселок. Наибольшим спросом пользуются западное, северо-западное и юго-западное направления от Москвы. Сама территория поселка может представлять собой лес, поле, лесную опушку. Самые дорогие и востребованные участки — это лес первой категории (сосновый), а также места возле природных водоемов. Однако необходимо учитывать один нюанс: иногда такие «дефицитные» территории являются природоохранными или водоохранными объектами, что сказывается на их юридическом статусе. Поэтому может оказаться, что земля не оформляется покупателю дома в собственность, а выдается в долгосрочную аренду (49 лет). Случается и так, что часть участка будет находиться в вашей собственности, но при этом дополнительные земли разрешено брать только в аренду.

Инфрастуктура

Инфраструктура — это совокупность объектов социального, культурно-развлекательного и иного назначения, улучшающих условия жизни в поселке. Коттеджный поселок может располагать собственной инфраструктурой. Обычно минимальным набором считается спортивная, детская площадки, минимаркет-кафе, административное здание. Однако и полное отсутствие такой инфраструктуры не снижает привлекательности объекта, если, конечно, поблизости (в 5–10 мин. езды на автомобиле) расположены и магазин, и спортивный комплекс, и ресторан, и поликлиника. Однако без благоустройства жилья обойтись никак нельзя: эти детали создают неповторимую атмосферу уюта и комфорта. В последнее время непременным атрибутом хорошего коттеджного поселка становятся элементы ландшафтного дизайна.

Охрана коттеджного поселка может быть минимальной и усиленной. К первому типу относится следующий набор опций: огороженная территория (забор вокруг всего населенного пункта), контрольно-пропускной пункт со шлагбаумом на въезде, штат охранников, контролирующих посетителей и обеспечивающих безопасность «по периметру», т.е. дежурство на территории поселка в круглосуточном режиме.

К усиленным мерам безопасности причисляют военизированную охрану, видеонаблюдение с выводом информации на контрольный пульт, сигнализацию, препятствующую несанкционированному доступу на территорию поселка, «тревожные кнопки» в доме, которые дают возможность оповестить службу безопасности о чрезвычайной ситуации. Иногда поселки располагаются на территориях, охраняемых государственными силовыми структурами, иногда даже Федеральной службой охраны. Однако такие проекты редки, и стоимость дома в этом случае начинается от 1 млн. долл.

Современный коттеджный поселок немыслим без коммуникаций: хозяину загородной недвижимости должны быть доступны все блага цивилизации: электричество, горячая и холодная вода, газ, связь, канализация, ТВ. Вода в поселке может быть «магистральной» (центральный водопровод) либо из артезианской скважины. Реже используются колодцы с насосным оборудованием. При наличии центрального водопровода канализация также будет централизованной. В противном случае (вода из скважины, колодца) в поселке строятся очистные сооружения. Отапливаются коттеджи либо оборудованием, мощность которого рассчитана на весь поселок, либо индивидуальными бойлерными установками. Дома обеспечиваются телефонной связью с московским либо областным номером. Тот или иной тип коммуникаций, наличие дополнительной инфраструктуры и уровень охраны сказываются на операционных расходах — ежемесячной плате, составляющей от 100 до нескольких сот долларов.

Важное достоинство современного коттеджного поселка — его социальная однородность и единая концепция: рядом с усадьбой в 1000 кв. м не может находиться дача на 4-х сотках, а из вашего окна не будет открываться вид на кирпичную, безвкусную громадину — новорусский замок. Архитекторы, работающие над проектами коттеджных поселков, продумывают расположение домов, их метраж, внешнюю отделку. Поселок выдержан в едином стиле и эстетически безупречен. Это, однако, не означает, что все строения в нем будут одинаковыми. Индивидуальность всегда может проявиться в выборе типа дома: обычно предлагается от 2–3-х до нескольких десятков различных вариантов.

Ближайшая перспектива

Примерно с середины лета наметилась и на протяжении последних месяцев неуклонно крепла тенденция стабилизации рынка загородной недвижимости. Это связано с наращиванием предложений домов практически по всем направлениям ближнего Подмосковья. Если в последние 2–3 года ежегодный прирост в сегменте загородной недвижимости составлял примерно 10–15%, то по итогам 2002 г. — уже 25%. Застройщики осознали перспективность вложений в загородную недвижимость. Это вызвало бум строительства коттеджных поселков. Причем в нем участвуют не только институциональные застройщики, за которыми стоят серьезные финансовые ресурсы банков и крупных инвесторов, но и небольшие структуры, бригады, возводящие по 2–3 дома. Ав прошлом году девелоперским бизнесом в секторе загородной недвижимости впервые занялись иностранцы. В поселке Глаголево (35км Киевского шоссе) голландский бизнесмен возвел мини-поселок из уютных коттеджей: 3деревянных и один кирпичный дом на лесных участках. Клиенты приезжают на просмотр весьма активно, один из объектов уже приобретен в собственность.

Соотношение предложений от застройщиков и индивидуальных строителей составляет примерно 50/50. В то же время существует ряд проблем, с которыми приходится сталкиваться как конечному покупателю, так и риэлтору.

Во-первых, сейчас на рынке львиную долю предложений составляют поселки классов «В» (30%) и «С» (70%). Новых поселков класса «А» не строится вообще, что достаточно странно, поскольку спрос на элитное жилье в настоящий момент высок как никогда. VIP-клиенты подолгу работают с риэлторами, чтобы найти подходящий вариант.

Во-вторых, сейчас много предложений загородных коттеджей по несколько заниженной цене, причем проекты отличает хорошая архитектура и неплохая отделка. Однако покупатели такого дома должны осознавать, что чудес на свете не бывает. Если внешне привлекательное строение стоит ниже, чем другие коттеджи аналогичного класса, значит, застройщик на чем-то сэкономил. В первую очередь это касается инженерных коммуникаций. Вполне возможно, что через несколько лет жителям поселка придется вложить в них еще столько же. Илишь потому, что изначально это не было сделано застройщиком.

Данную проблему вызвала к жизни относительная доступность лесных участков. Когда же возникнет дефицит территорий, все начнут строить качественно. Здесь можно провести аналогию с Остоженкой. Пока площадок было много, строили, что попало. А теперь ниже, чем о классе «А», никто и не задумывается. Все понимают, что земли больше не будет, нужно прибыль получить по максимуму.

В последний год на рынке наметилась еще одна тенденция, касающаяся направлений застройки. Теперь не только на Рублево-Успенском шоссе можно купить действительно элитный дом. Поселки, расположенные на Пятницком, Калужском, Новорижском шоссе, пользуются не меньшим спросом, чем недвижимость в Барвихе или Жуковке. Наиболее популярно Пятницкое шоссе. Здесь отмечены беспрецедентные случаи продажи домов на нулевом этапе застройки. Это не совсем характерно для загородной недвижимости, где люди предпочитают сначала посмотреть на дом и только потом его приобрести.

Что касается стоимости, то факторов, способных резко изменить ценовую динамику, пока нет. Рынок стабилизировался, спрос и предложение находятся примерно в равных пропорциях. Единственное, что может повлиять на ситуацию, — проект передачи земли хозяйствующих субъектов юридическим и физическим лицам или так называемые «землеотводы». Однако этот процесс будет проходить медленно, в несколько этапов и не окажет существенного воздействия на рынок.