Директор-Инфо №5'2003
Директор-Инфо №5'2003
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Рынок жилья России

Геннадий Стерник

Реальный прирост цен предложения жилья рассчитывался через отношение индекса номинальных цен к индексу инфляции рубля1 (для городов с рублевой номинацией цен) или доллара2 (для городов с долларовой номинацией). Инфляция рубля, по данным Госкомстата, составила в 2001 г. 18,6%, в 2002 г. — 15,1%; девальвация рубля3 (по среднемесячному курсу декабря) — 11,9 и 5,9% соответственно, инфляция доллара в России (относительно потребительской корзины), рассчитанная автором, — 6 и 9% соответственно.

В 2002 г. прирост номинальных долларовых цен составил от 0 % (Новосибирск) до 31% (Петербург). Реальный прирост в 2002 г. был меньше: в Перми и Новосибирске — 8–9%, в Ульяновске и Иркутске — 4–6%, в Москве, Твери и Н. Новгороде — 7–11%, в Московской обл. — 17%, в Петербурге — 20%.

При этом за 1-е полугодие 2002 г. прирост составил 10% в Перми, 1% — в Новосибирске, от 6 до 9% в остальных городах России. И лишь в Н. Новгороде, Иркутске и Твери, ранее «задержавшихся» с восстановлением уровня цен после кризиса, — 13–18%. Отдельно стоит отметить Петербург, где прирост достиг 14%, и при этом, в отличие от всех остальных городов, темпы повышения цен носили не затухающий, а постоянный характер.

Подтверждается сделанный по итогам III кв. 2002 г. вывод о том, что наметилось расхождение тенденций в динамике цен на рынке различных городов. Все города выборки разделились на три группы:

  • регионы, где стабилизация закрепилась;
  • Петербург, где продолжался рост цен;
  • Москва и область, где во 2-м полугодии повышение цен возобновилось.

В Перми, Новосибирске, Ульяновске, где рост цен в последние 2 года шел ускоренными темпами, стабилизация достигнута по сценарию «с перебегом»: зимой цены предложения еще некоторое время росли, весной–летом несколько снизились, осенью произошло небольшое сезонное повышение. В целом за год цены выросли на 0–13%.

По наблюдениям М. Хорькова, САРН (данные Риэлтерского информационного центра Уральской палаты недвижимости), впервые за последние годы на рынке жилья Екатеринбурга не наблюдалось осенней активизации, традиционно приводившей к снижению объема предложения и ускорению роста цен. В течение всей осени количество квартир, предложенных к продаже, увеличивалось, что необычно для этого времени года. Причина — падение спроса. Значительная часть потенциальных покупателей из-за стремительного скачка цен отложила решение жилищного вопроса на неопределенное время. Средний срок экспозиции (время с момента выставления до снятия с продажи в базе данных УПН) составил в ноябре 94 дня. Данный показатель уже за первые 3 месяца увеличился в 1,5 раза и держится на достигнутом уровне, что свидетельствует о низкой активности рынка. Предпосылок для его активизации в ближайшее время не наблюдается.

В Н. Новгороде, Твери, Иркутске переход к стабилизации осуществился по сценарию «с доползанием» (асимптотически): продолжение роста цен предложения зимой–весной с постепенным замедлением и переходом к стабильному уровню, с некоторым осенним подъемом (общий прирост от 16 до 21%).

В среднем по группе «Регионы» прирост номинальных долларовых цен в 2002 г. составил 8%.

В Петербурге совсем иная картина: в 2002 г. рост цен предложения продолжался без перерыва.

С начала декабря 2001 г. прирост составил 31%. Петербург стал единственным городом (среди тех, где проводится мониторинг рынка жилья), в котором уровень цен предложения жилья превысил докризисный.

С чем же это связано? Приближающееся празднование 300-летия города и внимание президента к северной столице привлекли в город политиков и туристов, за ними последовал торговый капитал, особенно иностранные и московские сетевые универсамы. Это сопровождалось ажиотажным спросом на рынке аренды торговых помещений и офисов, затем — на инвестиционно-строительные проекты на рынке коммерческой недвижимости, а теперь повышение цен за пределами ожидаемого продолжается и на рынке жилья.

По мнению С. Бобашева, САРН (данные «Бюллетеня недвижимости»), рост цен происходил в основном в центре, где снова началось активное расселение коммуналок в «исторических» зданиях дореволюционного фонда. Основные покупатели — представители московских и зарубежных фирм. В других районах (преимущественно с современным типовым жильем) повышение цен было минимальным.

Эксперты считают, что после завершения праздников и выборов губернатора поток инвестиций в северную столицу иссякнет, и последующие годы ознаменуются не только стабилизацией, но и «откатом» цен.

В Москве стабилизация по сценарию «с доползанием» (постепенное прекращение роста цен предложения) была достигнута к лету. «Отката» не произошло, и уже в августе начался подъем цен предложения. За год прирост номинальных цен составил 17%, реальных— 7%. Таким образом, на московском рынке жилья после перехода в 1-м полугодии к стабилизации во 2-мполугодии возобновился рост цен, продолжающийся до настоящего времени.

Аналогично развивался рынок жилья Московской области (хотя и с обычной задержкой по отношению к Москве на 6 мес.): прирост номинальных долларовых цен за год достиг 28%, реальных — 17%. Объем сделок купли-продажи в 2002 г. составил 49 471 квартир, причем на 2-е полугодие приходится 56%.

Аналитики высказывают различные мнения относительно причин нового повышения цен в Москве и области. По мнению В. Светлакова, САРН (данные компании «Миэль-Недвижимость»), осенний рост цен вызван недостаточным объемом предложения жилья на вторичном рынке, связанным с ускоренным уходом квартир с рынка после весенне–летней стабилизации цен.

Понятно, что объем предложения жилья на рынке зависит от двух факторов — готовности продавцов выставлять объекты на продажу в данных рыночных условиях и от объема продаж, т.е. от темпов «вымывания» предложения.

Можно предположить, что резкий переход от высоких темпов роста цен на рынке в 2001 г. к их падению вплоть до стабилизации в 1-м полугодии 2002 г. снизил активность продавцов, и поступление объектов на рынок уменьшилось. Одновременно увеличились месячные объемы продаж квартир в Москве.

По данным Москомрегистрации, динамика объема зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в Москве отличалась от предыдущих лет. Привычное январское снижение (на этот раз почти на 40%) сменилось обычным повышением, но в июле этот показатель побил декабрьский рекорд (на 30%), а в конце года, наоборот, вернулся на уровень декабря.

В целом за 2002 г. объем зарегистрированных сделок купли-продажи составил 76 тыс. квартир, превысив уровень 2001 г. на 9%, а уровень 2000 г. — на 34%. Доля сделок, которые приходятся на 2-е полугодие 2002 г., составляет 57%.

Однако эти данные должны быть скорректированны. Дело в том, что, начиная с 2000 г., Минюст добивается изменения порядка регистрации приобретения квартир в новостройках — перехода от «переуступки прав требования» от застройщика к покупателю к нормальной практике регистрации прав собственности застройщика на введенные в строй дома и регистрации сделки купли-продажи между застройщиком и покупателем. Процесс изменения порядка регистрации идет трудно и медленно. Если бы все квартиры, проданные в сданных ГК новостройках (а их число, по данным Мосгоркомстата, составляет в последние годы от 24 до 30 тыс.), были зарегистрированы как сделки купли-продажи, то в отличие от 1993–1999 гг. мы имели бы с 2000 г. статистику объема сделок купли-продажи суммарно на вторичном и первичном рынках. Реально, по оценкам экспертов, занимающихся реализаций квартир на первичном рынке, от 2/3 до 3/4 квартир в 2002 г. по-прежнему оформлялось по правилу «переуступки прав требования». Таким образом, 7–10 тыс. сделок купли-продажи квартир в 2002 г. и 3–5 тыс. в 2001 г. должны быть исключены из официальной статистики, если мы хотим получить динамику объема сделок только на вторичном рынке и исключить повторный счет.

В 2002 г. активность рынка жилья Москвы была несколько выше, чем в предыдущем году, но все еще не достигла показателей предкризисных 1997–1998 гг. Таким образом, толчком к сокращению объема предложения жилья на рынке и к росту цен могло стать повышение ежемесячного объема продаж в течение года. Вместе с тем этот процесс должен иметь в качестве причины рост спроса на жилье. Эксперты отмечают, что в июле такой рост действительно начался и продолжается до сих пор. Нам остается только выяснить первопричину. Впрочем, некоторое повышение спроса отмечалось и в прошлом январе.

Мнение Ажиотаж января 2002 г. я заметил. Хотя мало кто обратил на это внимание. Явление нетипичное и непонятное. Пришел 2003 г. Видим не только закономерность роста спроса, но и реальные продажи у риэлторов в январе. Что это? А вернее — отчего так?

Алексей Шкутов, аналитик

Ажиотажный спрос в январе 2003 г. отмечают также аналитики и риэлторы Петербурга (Л. Рысев, заместитель директора «Агентства Бекар»), Новосибирска (Е. Ермолаева, «Континент-Сибирь), Владивостока (Т.Дмитриева, Дальневосточный союз участников рынка недвижимости), Воронежа (Е. Лавриненко, АН «Проспект»).

Аналитик АН «Правовой центр жилья» Ю. Кочетков (Москва) выделяет одну из первопричин данного явления: «Оформилось расхождение между темпом роста доходов и потребления. Доходы обошли потребление, т.е. накопление резко идет вверх. Как известно, все это давит на рынок, вздымая цены». Действительно, по данным департамента потребительского рынка и услуг правительства Москвы, в столице впервые за последние годы сократились темпы роста товарооборота. За 9 месяцев 2002 г. этот показатель составил всего 3,5% против 8% в 2001 г., притом что реальные доходы населения увеличились на 14%.

Мнение Возможно, январский ажиотаж покупателей объясняется попыткой «бегства от доллара». Боязнь того, что американская валюта может заметно обесцениться, подталкивает владельцев долларовых запасов делать более стабильные вложения — в недвижимость. Скорее всего, этот процесс будет нарастать, пока не прояснится ситуация вокруг Ирака, иракской нефти, состояния американской экономики, укрепления евро.

Леонид Рысев

При переходе рынка жилья к стадии стабилизации становится особенно заметно влияние внешних факторов. Одним из таких факторов для Москвы стал приток капитала на рынок недвижимости из нефтегазодобывающих регионов (по некоторым оценкам, до 30% платежеспособного спроса на этом рынке обеспечивается из данного источника). Мы сопоставили темпы роста стоимости жилья в Москве в 2002 г. с темпами роста мировых цен на нефть.

Известно, что темпы роста ВВП напрямую зависят от стоимости нефти. После 11 сентября 2001г. цены на российскую нефть на мировом рынке упали до 18,5 долл./баррель, и темпы экономического роста сразу же сократились до 2,5% годовых. После марта стоимость нефти подскочила до 24–27 долл./баррель, и Минфин радостно скорректировал в сторону повышения свой прогноз профицита бюджета, Цент-робанк — прогноз золотовалютных резервов, Минэкономразвития — прогноз роста ВВП на конец года. Действительность обогнала ожидания: во 2-м полугодии цены на нефть продолжали расти, и все макропоказатели по итогам года превысили прогнозы.

Ррост стоимости нефти в 1-м полугодии не дал обвалиться ценам на жилье в Москве, а рекордный подъем во 2-м полугодии привел к новому повышению стоимости жилья. При ценах ниже 18 долл./баррель стоимость жилья практически не увеличивалась, при 20–21 долл./баррель прирост превышал 1% в месяц, а при 27–28 долл./баррель — 2% в месяц.

Грустно констатировать такую явную зависимость рынка недвижимости от цен на нефть, но иного и не следовало ожидать. Отметим, что нефтедоллары перетекают на рынок недвижимости (а куда же еще?) не только от нефтебаронов, нефтетрейдеров, но и по цепочке от банкиров, ритейлеров, строителей, и, в конце концов, кое-что перепадает простым наемным работникам, расширяя спрос на жилье от высококачественных сегментов к массовым.

Можно ли использовать эту закономерность для прогнозирования стоимости жилья в 2003 г.? Если принять во внимание правительственный прогноз среднегодового уровня цен на нефть, использованный при расчете бюджета, то оптимистический вариант (21,5 долл./баррель) предполагает среднемесячный прирост цен на жилье в Москве в 1,2%, годовой — 14–15%; а пессимистический (18,5 долл./баррель) — 0,8% и 10–11% соответственно. Добавим к этому возможный приток капитала на рынок недвижимости вследствие начала 2-летнего предвыборного цикла, что также должно способствовать повышению цен на жилье. При стабильных прочих условиях можно ожидать в Москве годового изменения цен на 12–16%.

Однако политическая и экономическая ситуация в мире таковы, что границы диапазона нефтяных цен могут расшириться вдвое или вчетверо. Кроме того, существует вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств, коренным образом меняющих тенденции в экономике и на рынке недвижимости в том числе.


1 «Накопленный сложный процент» от месячной инфляции. Прирост за месяц — разность отношения индексов нового и прошлого месяца минус единица. Возврат

2 Индекс инфляции доллара рассчитывался как отношение индекса инфляции рубля к индексу девальвации рубля относительно доллара. Возврат

3 Отношение курса за данный период к курсу за базовый (т.е. степень понижения курса рубля к доллару). Возврат