Директор-Инфо №5'2003
Директор-Инфо №5'2003
Поиск в архиве изданий
Разделы
О нас
Свежий номер
Наша аудитория
Реклама в журнале
Архив
Предложить тему
Рубрикатор








 

Что есть элитная недвижимость?

Геннадий Стерник

Как формируется база данных о лучших домах Москвы

В настоящее время анализом рынка элитного жилья в Москве занимаются специалисты–консультанты нескольких фирм иностранного происхождения, специализирующихся на продаже жилья. И делают это в основном для клиентов–иностранцев. Ведущими на этом рынке являются компании Kalinka-Realty, Noble Gibbons, Baut-L, Penny Lane Realty и др. Они выработали определенные критерии элитности жилья, разработали его классификацию на рынке. На мнение специалистов этих компаний ссылаются журналисты в многочисленных публикациях по данной тематике. Вместе с тем однозначных взглядов и критериев до сих пор не сформировано, и между специалистами существуют разногласия по этой проблеме.

По мнению экспертов компании Baut-L, современный рынок высококачественного жилья в Москве начал формироваться в 1993 г. вместе со строительством качественно новых домов на ул. Вересаева, в Весковском пер. и на ул. Татарской. Другие специалисты считают, что первые многоэтажные элитные дома появились в Москве всего 4 года назад, в 1999 г.

Некоторые относят к элитным ряд объектов, введенных в эксплуатацию в 1997–1998 гг. и ранее.

Сегодня вполне установилось определение жилья высших категорий, известны функциональные качества и технические характеристики, которым оно должно соответствовать. Однако применяемые классификации жилья, его распределение на группы по качеству все еще разнообразны: элитное жилье делят на две категории (АА и А), три категории (А, А– и В), четыре категории (А, В, С и Д), и критерии выделения категорий не совпадают.

В первую очередь это относится к ценовому диапазону. Так, нижний предел стоимости апартаментов класса АА («де люкс») Noble Gibbons начинается с суммы в 4000 долл. за 1 кв. м, а Baut-L и Kalinka-Realty допускают в эту категорию и жилье стоимостью от 3000 долл./кв. м и выше. «Просто элитным» (класс А) большинство экспертов называют жилье с удельной стоимостью квартир от 2000 долл. за 1 кв. м, некоторые — от 1500 долл. и менее.

Следующий параметр элитности, по которому мнения специалистов расходятся, — количество квартир в доме. Noble Gibbons считает, что эволюция апартаментов класса «люкс» развивается в сторону клубного жилья, и количество квартир в таком доме не может быть больше 40. Kalinka-Realty ограничивает это число 30. Baut-L вообще не считает количество квартир показателем соответствующего уровня здания, полагая основополагающим критерием принадлежности жилья к категории «люкс» соотношение жилой площади (50/50). «Декра-Люкс» допускает в элитном доме максимально 80 квартир. Подобные требования не только противоречивы, но и весьма субъективны: одному по вкусу клубный дом, другому — дом-город с просторной территорией, развитой инфраструктурой, круговоротом людей.

Наконец, некоторые утверждают, что элитными можно считать только дома, находящиеся в самых престижных районах Мос-квы. Многие эксперты полагают обязательным расположение в пределах так называемой «золотой мили», т.е. зоны внутри Садового кольца от Тверской улицы до Пречистенской набережной. По мнению Baut-L, никакие другие районы центра Москвы не могут соответствовать жилью класса «люкс». В то же время некоторые специалисты включают в список элитных зон и Фрунзенскую набережную, и ул. Косыгина в районе Воробьевых гор. Третьи считают недостаточно элитными даже Патриаршие пруды. Кто-то относит к этой зоне примыкающее к Третьяковке Замоскворечье, категорически исключая при этом районы за Садовым кольцом. «Вот и все. В других местах нынешней Москвы элитных домов быть не может». Единственное исключение, признаваемое всеми, — «Агаларов-хаус», расположенный на углу Большой Грузинской и Климашкина в районе Пресни.

Однако мы считаем, что никакие четкие ограничения местоположения дома не могут явиться основанием для исключения его из состава элитных. Расположение — важный фактор качества проживания и цены жилья, но одним покупателям по вкусу Арбат и Остоженка, другим — зеленые просторы Северо-Запада. И как исключить из элитных «Корону»на пр. Вернадского, «Алые Паруса» или «Green Hous» на ул. Гришина?

Даже по наиболее определенным меркам качества дома — инфраструктура и сервис — между специалистами существуют разногласия. Разработанные критерии относятся (в соответствии со взглядами специалистов на размеры и местоположение признанных элитными домов) к клубным домам Арбата–Хамовников. И если с другими требованиями все более или менее ясно, то вопрос инфраструктуры стоит рассмотреть отдельно.

Требования к инфраструктуре дома зависят не только от его размера, но и от социально-профессионального состава будущих жильцов. К примеру, один из лучших домов Москвы «Агаларов-хаус» (Грузинская/Климашкина ул., 19/1–3; 34 кв-ры) заселен по большей части людьми публичных профессий — звездами телевидения, искусства, шоу-бизнеса. Отсюда и развитая общественная зона дома. Здесь большое патио с бассейном, созданы все возможности для общения. Но в 6–12-квартирном клубном доме инфраструктура может быть минимальной. Она компенсируется районными службами. В то же время дом-город немыслим без полной и развитой инфраструктуры и сервиса высшего класса.

Отсутствие определенности в критериях элитности жилья затрудняет выработку практических рекомендаций инвестору–застройщику, желающему оперировать на этом рынке. Причина тому — использование в публикациях на «элитную» тему только отдельных экспертных мнений без проведения статистического исследования объектов, предлагаемых на рынке. Поэтому на первом этапе исследования элитного жилья, которое реализуется на первичном рынке, была сформирована довольно обширная база объектов, претендующих на звание элитных.

Как ни удивительно, домов с привычным критерием элитности (от 2000 долл./кв. м) в базе оказалось 72, и все они расположены в центре. Однако в процессе сбора данных о характеристиках зданий стало ясно, что многие объекты, размещенные вне центра, тоже можно отнести к данной категории. Так, в исследование были включены дома, по своим конструктивно-техническим характеристикам, инфраструктуре и сервису также претендующие на звание элитных, хотя из-за удаленного от центра местоположения и находящиеся в другом ценовом диапазоне (от 1000долл./кв. м).

В итоге в основу базы легли следующие принципы.

  • Понятие элитности жилья значительно зависит от места (страны, города). В Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Париже, Москве, Петербурге, Самаре элитными и неэлитными назовут совершенно разные по устройству и оборудованию, архитектуре и отделке, размерам и местоположению дома и квартиры. Поэтому нельзя ограничивать категорию элитного жилья в Москве, основываясь только на предпочтениях иностранных клиентов; нужно исходить из существующих именно в Москве запросов и критериев потребителей.
  • Понятие элитности жилья меняется во времени. Еще 20 лет назад в Москве элитными называли сталинские высотки, 10 лет — так называемые цековские дома, 5 — дома индивидуального проекта с просторными квартирами и подземными гаражами или мансардные либо двухуровневые квартиры в кирпичном довоенном доме после реконструкции. Завтра возникнут новые потребности и критерии, и сегодняшние дома класса АА перестанут быть элитными. Иными словами, необходимо фиксировать критерии элитности для текущего периода времени.
  • Ценовой диапазон элитного жилья также со временем меняется. То, что перед кризисом в Москве продавалось по 7000–10000долл./кв. м, после кризиса шло уже по 3000–4000 долл., а в 2001 г. — по 5000–7000 долл. Так и жилье стоимостью 2000–3000долл./кв. м опустилось в 1999 г. до 1200–1500 долл. и поднялось в 2001 г. до 2000–2500 долл. Так что при наличии других признаков элитности вполне приемлемо рассматривать жилье в ценовом диапазоне 1000–2000 долл./кв. м.
  • «Клубность» или размеры дома и число квартир в нем как критерий элитности расплывчаты и субъективны. Наряду с понятием клубного дома (требующее формализации) нужно рассматривать в качестве элитного жилья и дом-город, если по другим критериям он соответствует элитности.
  • Насыщенность инфраструктурой как критерий элитности не работает без учета размера дома: в клубном доме и доме-городе необходима разная степень развитости инфраструктуры и сервиса.
  • Понятие престижности местоположения неоднозначно и переменчиво. Кроме центра, престижными в Москве считается то район Рублевского шоссе, то Крылатское, то Юго-Запад. Загазованность и транспортная непроходимость центра заставляют многих сомневаться в удобстве и целесообразности проживания вблизи Бульварного кольца. Следовательно, в базу данных для исследования необходимо включать дома в любых районах Москвы, если по другим своим качествам они могут претендовать на звание элитного.

Таким образом, в Москве сегодня существует более 200 адресов, где уже построены в 1998–2001 гг., строятся или намечаются к строительству со сроками ввода в 2003 г. жилые дома (включая отдельные корпуса, а также несколько корпусов по одному строительному адресу) с удельной ценой предложения квартир на первичном рынке от 1000 долл. за 1 кв. м и выше. Из них можно смело исключить явно неэлитные объекты: дома, строительство которых реально не начато; объекты, квартиры в которых предлагаются только на вторичном рынке; а также объекты, данные о которых противоречивы и недостаточны.

В итоге на сегодняшний день в Москве лучших домов, где квартиры реализуются на первичном рынке, около ста (так называемый «Топ-100»). Это 92 адреса, 6548 квартир общей площадью 1,02 млн. кв. м. Из них:

  • в ЦАО — 72 адреса, 2133 квартиры (33%), 364,7 тыс. кв. м (35,75%);
  • в ЗАО — 11 адресов, 2330 кв. (35%), 348,1 тыс. кв. м (34,12%);
  • в СЗАО — 8 адресов, 1285 кв. (20%), 177,6 тыс. кв. м (17,39%);
  • в САО — 1 адрес, 800 кв. (12%), 130тыс. кв. м (12,74%).

Здесь и введенные в строй, и планируемые к вводу:

  • в 1998 г. — 11 объектов, 591 квартира, 102,4 тыс. кв. м;
  • в 1999 г. — 18 объектов, 643 кв., 116,1 тыс. кв. м;
  • в 2000 г. — 20 объектов, 1390 кв., 252,7 тыс. кв. м;
  • в 2001 г. — 23 объекта, 1151 кв., 175,5 тыс. кв. м;
  • в 2002 г. — 19 объектов, 1973 кв., 243,6 тыс. кв. м;
  • в 2003 г. — 1 объект, 800 кв., 130 тыс. кв. м.

По ценовым диапазонам в базу данных включены объекты со средней стоимостью за 1 кв. м:

  • 1000–2000 долл. — 12,5%,
  • 2000–4000 долл. — 71,6%,
  • 4000–8000 долл. — 15,9%.

При этом в 92% объектов имеются квартиры, удельная цена1 которых превышает 2000 долл./кв. м, и в 2,7% она достигает 10 000 долл.

Классификация домов по размеру

Размер отобранных объектов можно охарактеризовать такими параметрами, как число квартир, этажность, общая площадь жилых помещений. В исследуемой выборке представлены здания с числом квартир от 6 до 800 (односемейные дома не рассматривались), с этажностью от 3 до 44 этажей, с общей площадью жилых помещений в объекте от 900 до 130 000 кв. м. В качестве основного классификационного признака мы взяли число квартир.

Анализ распределения объектов по числу квартир показывает, что наибольшее количество домов расположено в сегменте малых размеров: половина имеет от 6 до 28 квартир, вторая половина — от 28до 800 квартир. Наиболее вероятное значение числа квартир — 12. В итоге были выделены следующие группы:

  • Р1 — клубный дом (6–21 квартира, 3–9 этажей, 900–6300кв.м);
  • Р2 — малоквартирный дом (24–34 кв., 6–14 эт., 3300–6750 кв. м);
  • Р3 — среднеквартирный дом (38–69 кв., 6–15 эт., 5980–14300кв. м);
  • Р4 — многоквартирный дом (77–136 кв., 9–29 эт., 10 000–30000 кв. м);
  • Р5 — высотный дом (149–160кв., 30–35 эт., 20 000–24200кв. м);
  • Р6 — дом-город (470–800 кв., 21–44 эт., 63 500–130 000 кв. м).

Конечно, в малоразмерных домах площадей и квартир меньше, чем в домах крупного размера. Следствием такой «асимметрии размеров» является то, что распределение числа квартир и общей площади жилья по группам смещены в сторону многоквартирных домов: наибольшее число квартир (46,2%) и площадей (42,6%) в группе Р6, затем следует группа Р4 (25,0 и 26,5% соответственно), в остальных группах эти показатели составляют от 4 до 10%.

Местоположение объектов в Москве

Чаще всего элитные объекты располагаются в следующих административных округах Москвы:

  • в ЦАО — Арбат, Басманный, Замоскворечье, Мещанский, Пресненский, Тверской, Хамовники, Якиманка;
  • в ЗАО — Дорогомилово, Крылатское, Можайский, Раменки, Тропарево-Никулино, Фили-Давыдково;
  • в СЗАО — Щукино, Строгино;
  • в САО — Сокол.

Большинство районов относится к ЦАО, при этом они расположены западнее оси север–юг, проходящей через центр Москвы (традиционно более предпочтительная для проживания территория). Среди районов ЦАО эксперты выделяют как самые престижные часть Арбата, Хамовников, Пресненского, которые образуют так называемую «золотую милю» Москвы.

Экологи ввели понятие «экологический резерв застройки территории» и разделили Москву на три зоны:

  • зона экологически неблагополучная — отсутствие резерва, когда любое новое строительство вызовет недопустимую нагрузку на экологическую обстановку;
  • зона экологически напряженная — имеется некоторый резерв для нового строительства;
  • зона экологически благополучная — возможно жилищное строительство.

Неудивительно, что наиболее неблагополучная обстановка приходится как раз на ЦАО, а также на участки вблизи основных транспортных артерий, включая проспекты и шоссе, Садовое кольцо, Третье кольцо, Московскую кольцевую автомобильную дорогу. Относительно благоприятная обстановка в отдельных районах СЗАО (западное Щукино, Строгино) и ЗАО (Фили-Давыдково, Тропарево-Никулино, Крылатское).

Однако решение о месте строительства элитного дома принимается застройщиком и властями без учета экологической ситуации. Все рвутся в центр, поскольку центральность местоположения автоматически обеспечивает повышенные цены продажи жилья и доходность строительства.

Тем не менее многие покупатели элитного жилья не стремятся в арбатские и хамовнические переулки, а предпочитают другие районы столицы, пусть не столь близкие к центру, но имеющие свои неоспоримые достоинства — «купеческое» Замоскворечье и Якиманку, респектабельные Фрунзенскую набережную и Мосфильмовскую улицу, водно-зеленые просторы Щукино-Строгино, водноспортивное Крылатское и т.п.

Выходит, что престижность, предпочтительность мест проживания среди потенциальных покупателей элитного жилья определяется множеством факторов и требует комплексного изучения районов и зон размещения элитных объектов.

Связь размера с местоположением

В соответствии с Концепцией городской политики в области недвижимости (РМ от 14.04.95 г. №188-РМ) вопросы, связанные с разрешенным использованием земельных участков для строительства, с установлением архитектурно-объемных, функциональных и инженерных ограничений при застройке, решаются в рамках единых городских градостроительных правил и утвержденной градостроительной документации на отдельные фрагменты территории Москвы (Генплан, проекты планировки и застройки, схемы зонирования и др.). Особое внимание при этом уделяется так называемым заповедным территориям, в которые входит практически вся территория внутри Садового кольца (ППМ «Об утверждении зон охраны центральной части г. Москвы (в пределах Садового кольца)» от 16.12.97 г. №881-ПП).

При практическом применении данных градостроительных требований оказывается, что в историческом центре Москвы (особенно в Замоскворечье и в прилегающих к Бульварному кольцу переулках Арбата и Хамовников) этажность вновь строящихся домов не должна выделять их из окружающей застройки, а также перекрывать вид из окон имеющихся домов на памятники истории и архитектуры, и поэтому не может быть более 5–6, редко 9 этажей. В остальных районах ЦАО (вблизи Садового кольца и вне его) в соответствии со сложившейся окружающей застройкой этажность ограничена 12–14 этажами, и лишь на отдельных участках может быть получено разрешение на возведение дома в 17–18 этажей. Что касается реконструируемых зданий дореволюционной застройки, то они обычно имеют 3–6 этажей, а с надстроенным мансардным уровнем — 4–7. В других районах Москвы таких ограничений нет. Вот почему малоэтажные дома сосредоточены в основном в историческом центре, среднеэтажные — в других районах ЦАО, многоэтажные — вне ЦАО.

Территориальная дифференциация объектов по размеру, исходно обусловленная объективными предпосылками, служит застройщикам исторического центра Москвы и занимающимся продажей этих объектов риэлторам основанием для развертывания агрессивной рекламной кампании, объявляющей только эти районы достойными элитного жилья, а малоквартирные (клубные) дома — единственно возможным элитным жильем. Все объекты вне этих районов и все многоквартирные объекты независимо от качества отделки инфраструктуры и сервиса, а также достоинств местоположения, заведомо относятся к неэлитным. Где написано, что элитным не может быть дом любого размера и в любом районе, если он обладает при этом совокупностью потребительских свойств, способных удовлетворить самого взыскательного и обеспеченного покупателя?

Критерии качества элитных объектов

Выходит, что на основе характеристик рассматриваемых построенных или строящихся домов можно разделить здания по качеству (без учета местоположения, размера, цены) на 4 класса:

  • класс «А1» — высший элитный класс («эксклюзивный» проект, имеющий все признаки стандартного, но при этом обладающий дополнительными качествами, повышающими его потребительские свойства);
  • класс «А2» — средний элитный класс («стандартный» элитный проект, признаки которого подробно описаны);
  • класс «А3» — низший элитный класс (стандартный проект «с недостатками», не требующими его исключения из класса элитных);
  • класс «В» — неэлитные объекты (объект высокой комфортности, имеющий хотя бы один признак, не позволяющий признать его элитным).

Разделяя объекты на классы по качеству, стоит учитывать качество и экологичность ограждающих конструкций; качество остекления и наружного, и внутреннего инженерного обеспечения; качес-тво планировки и внутренней отделки дома и квартир; качество инфраструктуры и сервиса; качество прилегающей территории и парковки; качество проработки внешнего архитектурного облика; состав жильцов.

Получается, что в Москве сегодня 26 объектов (28,3%) класса «А1», 13 (14,1%) — класса «А2», 32(34,8%) — класса «А3» и 21 (22,8%) — класса «В». При этом число квартир в домах класса «А1» составляет около 60% от общего числа квартир в исследуемых объектах, класса «А2» — 8,5%, класса «А3» — 29,3%, класса «В» — 6,3%. Примерно такое же распределение и площади объектов: «А1» — 57,6%, «А2» — 9,5%, «А3» — 26,7%, «В» — 6,3%.

Все объекты, отнесенные к неэлитным, оказались на территории наиболее престижных районов (Арбат, Хамовники). Именно из-за этого средняя удельная цена квартир в таких домах выше, чем в других зданиях элитных классов (объекты в центре автоматически включались в список Топ-100 по признаку высокой стоимости (более 2 тыс. долл./кв. м), а объекты вне центра и с меньшей удельной ценой отбирались перед включением в список).

В ЦАО доля объектов класса «А1» составляет 20,8%, «А2» — 9,7%, «А3» — 40,3%, «В» — 29,2%. Распределение числа квартир по классам качества несколько отличается уменьшением доли класса «В»: «А1» — 25,7%, «А2» — 5,1%, «А3» — 50,0%, «В» — 17,5%.

Такое смещение распределения по классам качества количества квартир и площадей относительно распределения числа объектов отражает связь «асимметрии качест-ва» с «асимметрией размеров» и «асимметрией местоположения»: довольно большое количество зданий низших классов, имеющих высокую цену и малые размеры, расположено в центре. При этом из поля зрения ушли дома, находящиеся вне центра, имеющие более низкую стоимость и большие размеры: они отбирались по более строгим критериям качества.

Как правило, объекты близкого качества, расположенные в различных по рейтингу зонах, попадают в разные ценовые диапазоны. Есть и исключения: отдельные здания выпадают из этой закономерности, что отражает субъективную ценовую политику застройщиков. Например, при практически одинаковом стандарте качества во всех объектах «ДОН-Строя» удельная цена предложения в домах, расположенных в районе Щукино, составляет 1200–1900 долл./кв.м.

В «Воробьевых горах» (р-н Раменки) и «Триумф-Паласе» (р-н Сокол) — 1250–2500 долл./кв.м, в комплексах на Остоженке — 3500–10000 долл./кв.м. Следовательно, на Мосфильмовской ул. и Соколе прирост цены одинакового по качеству жилья относительно Щукино составляет 500–700 долл./кв.м, а на Остоженке — более 1000 долл./кв. м.

Вывод: объекты, расположенные в зонах, близких по рейтингу, имеют различный класс качества и находятся в различных диапазонах цен. Наконец, дома, близкие по цене, могут находиться в различных по рейтингу зонах и поэтому относиться к разным классам качества.

Статистические данные способны служить ориентиром застройщику при выборе концепции проекта строительства. Они учитывают три главных критерия: качество, размер и местоположение. С их помощью инвестор–застройщик может решить следующие задачи:

  • определить класс качества здания и с учетом местоположения площадки установить существующий на рынке диапазон удельной цены предложения объектов данного класса в данном месте;
  • для объекта желаемого класса качества и желаемого диапазона средней цены предложения определить целесообразные зоны местоположения, соответствующие рыночной статистике;
  • для данного местоположения объекта и желаемой цены предложения установить требуемый рынком класс качества.

Велика вероятность того, что с увеличением на рынке числа объектов, по тем или иным параметрам попадающих в категорию элитного жилья, появится и реальная необходимость создать индекс, отслеживающий процессы, протекающие именно в сегменте элитной недвижимости.


1 Средняя удельная цена определяется делением суммы цены 1 кв. м каждого объекта на их количество в выборке.Возврат